Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO CORREGEDOR-PERMANENTE DOS REGISTROS DE IMÓVEIS DA CAPITAL DE SÃO PAULO

Protocolo 223.717.

Interessado: S.B.H

Ementa: Instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda . Exigibilidade de forma. Qualificação pessoal. Tempus regit actum. Especialidade subjetiva.

• Protocolo 223.717 – Especialidade subjetiva
• Processo 100.09.340162-0. Dúvida julgada procedente em 10.2.2010.

Sérgio Jacomino, Quinto Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e atendendo requerimento de Stefan Bessa Hornyansky, vem suscitar dúvida pelos motivos de fato e de direito abaixo indicados, tudo nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

Procedimentos preliminares

Foi-nos reapresentado, para registro, o anexo instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda, datado de 29.12.1959, acompanhado de vários títulos que se vinculam a este, celebrado entre Estanislau Ferreira do Amaral e outros e Lucy Jeanne de Paranaguá Moniz e Dulce Eliza de Campos Ferreira do Amaral, todos qualificados no dito instrumento.

O título foi prenotado sob número 223.717 – prenotação que remanesce em vigor em virtude do pedido de suscitação de dúvida.

Anteriormente submetido a exame, em 10.2.2009, o instrumento particular revelou exigências que este serviço registral cotejou por escrito, em nota de devolução reportada ao protocolo nº 54.876 (exame e cálculo).

Reexaminado o título e mantidas as exigências, os interessados com elas não se conformaram.

Especificamente, as razões impedientes do seu acesso são as veiculadas na nota devolutiva que se expediu na prenotação 223.717:

1)       Apresentar as cópias autenticadas dos RGs e CPFs de: 1) ESTANISLAU FERREIRA DO AMARAL e DULCE ELIZA DE CAMPOS FERREIRA DO AMARAL; 2) ALFRED JOSEF DUNTUCH e ANTONINA DUNTUCH; 3) STEFAN LANDSBERGER e LIDIA LANDSBERGER; 4) CAIO DE PARANAGUÁ MONIZ e LUCY JEANNE DE PARANAGUÁ MONIZ; e 5) CLUNY ANTONIO CESAR DA ROCHA e ANNA MARIA MONTENEGRO DA ROCHA, para instruir as averbações de identificação pessoal.

2)       Apresentar cópias autenticadas das certidões de casamento de: 1) ESTANISLAU FERREIRA DO AMARAL e DULCE ELIZA DE CAMPOS FERREIRA DO AMARAL; 2) ALFRED JOSEF DUNTUCH e ANTONINA DUNTUCH; 3) STEFAN LANDSBERGER e LIDIA LANDSBERGER; 4) CAIO DE PARANAGUÁ MONIZ e LUCY JEANNE DE PARANAGUÁ MONIZ; e 5) CLUNY ANTONIO CESAR DA ROCHA e ANNA MARIA MONTENEGRO DA ROCHA (artigo 167, inciso II, nº 5, da Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos – L.R.P.).

3)       O instrumento particular é omisso quanto às leis previdenciárias.

4)       Apresentar a declaração negativa de débitos condominiais atualizada, subscrita pelo síndico (com firma reconhecida), acompanhada da Ata da Assembléia que o elegeu, em cópia autenticada, devidamente registrada no Registro de Títulos e documentos (artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64 – Condomínio).

5)       O instrumento particular deve ser apresentado com todas as firmas reconhecidas e rubricado por todas as partes, inclusive com a identificação e reconhecimento de firmas das testemunhas (artigo 221, II, da Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos).

6)       No instrumento particular apresentado, as testemunhas deverão ser identificadas, ou seja, RG e CPF.

7)       Consta na 11ª cláusula, no item “d”, que o memorial é parte integrante do compromisso. Verifiquei que não o acompanhou.

8)       Apresentar Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura do Município de São Paulo, referente ao apartamento nº 121, localizado no 12º andar do Edifício Ipuã.

Não se conformando com as exigências constantes da nota de devolução, o interessado requereu a suscitação de dúvida, alegando não se sujeitar às exigências da Lei nº 6.015/73  para a regularização do título porque o instrumento particular fora firmado em 29 de dezembro de 1959.

Motivos impedientes do registro

À parte o elenco minudente de exigências elaboradas pelo Registro (acima referidas, às quais se reporta) as razões podem ser assim enfeixadas:

Tempus regit actum

Aplica-se a lei vigente ao tempo do registro, não obstante o fato de o instrumento particular se haver firmado na data de 29.12.1959.

A matéria, aliás, não é nova no Colendo Conselho Superior da Magistratura e foi objeto de inúmeras decisões no mesmo sentido da Ap. Civ. 530-6/0, DOE de 20.7.2006, Itanhaém, Relator des. Gilberto Passos de Freitas:

Compromisso particular de venda e compra – CND do INSS e Receita Federal – tempus regit actum – exigibilidade.

Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso particular de venda e compra anterior à edição da Lei 8.212/91 – Irrelevância – Aplicação da lei vigente ao tempo do registro – Exigência decorrente do disposto nos artigos 47 e 48 – Sentença mantida – Recurso não provido.

Na vigência da Lei nº 6.015/73, pauta-se o oficial pelo cumprimento da obrigação de aferir a registrabilidade de um título, na forma da lei, à época da sua apresentação. Cfr. Ap. Civ. 24.216-0/1, DOE de 15.8.1995, São Vicente, Relator des. Antônio Carlos Alves Braga:

Pouco importa, acrescente-se, que o instrumento de cessão cujo registro primeiramente se busca tenha sido lavrado antes da Lei 6.015.

Importa, isto sim, que seu acesso ao fólio é perseguido já sob o manto de vigência daquele texto normativo.

E, como já decidiu este Conselho, “qualquer ato registrário deverá ser praticado segundo os ditames da lei vigente.” (Ap. Cível nº 13.075-0/1).

Especialidade subjetiva

O instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda não foi apresentado ao Registro ao tempo de sua formalização, remanescendo por 50 anos à margem do Registro Público.

Nesse longo interregno, as mutações jurídicas verificadas no estado civil dos promitentes vendedores e no dos promitentes compradores deveriam ser, todas, objeto de averbações, nos termos do artigo 167, II, 5, dentre outros dispositivos da Lei nº 6.015/1973.

Contudo, ao longo do tempo em que o instrumento particular dormitou nalgum escaninho particular, alterou-se o estado civil da promitente compradora Sra. Lucy Jeanne de Paranaguá Moniz, que figura no Registro como desquitada e no título objeto de registro como casada com o promitente vendedor, Sr. Caio de Paranaguá Moniz.

Portanto, evidenciada a desconformidade entre o que o título expressa e o que o Registro publica, nos termos dos artigos 167, II, 5; 176, III, 2; e 195, da Lei nº 6.015/73,  foram solicitadas as cópias autenticadas das certidões de casamento dos Senhores  ESTANISLAU FERREIRA DO AMARAL e DULCE ELIZA DE CAMPOS FERREIRA DO AMARAL; ALFRED JOSEF DUNTUCH e ANTONINA DUNTUCH; STEFAN LANDSBERGER e LIDIA LANDSBERGER; CAIO DE PARANAGUÁ MONIZ e LUCY JEANNE DE PARANAGUÁ MONIZ; e CLUNY ANTONIO CESAR DA ROCHA e ANNA MARIA MONTENEGRO DA ROCHA, nas quais deve constar o regime de bens adotado.

Notarização do instrumento particular – reconhecimento de firmas

O reconhecimento das firmas dos contratantes em instrumento privado é exigência legal, sobremaneira daqueles que tenham por objeto bens imóveis.

Nos termos do art. 221, II, da Lei nº 6.015/73, admite-se o registro dos escritos particulares autorizados em lei desde que “assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas”.

Tal exigência legal tenciona a reserva de um mínimo de segurança às transações jurídico-imobiliárias quando não formalizadas por instrumento público. Vale apontar que a jurisprudência administrativa registral tem respaldado largamente este  entendimento. Assim a Ap. Civ. 35.544-0/3, DOE de 11.10.1996, Catanduva (1º SRI), Relator des. Márcio Martins Bonilha:

Instrumento particular – compromisso – compra e venda. Procuração – reconhecimento de firma – partes e testemunhas. Qualificação registrária – documentos complementares. Cindibilidade de títulos. Continuidade.

Registro de Imóveis – Dúvida – Pretendido registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda – Falta de exibição do instrumento de procuração mencionado em seu texto – Ausência de reconhecimento das firmas das partes e das testemunhas – Necessidade de apresentação de documento comprobatório do valor venal – Contradição entre as descrições constantes do título e do cadastro real – Princípios da continuidade e da especialidade – Precedentes – Registro Inviável – Decisão mantida.

Não resta dúvida de que deve o interessado instruir a qualificação completa dos promitentes vendedores, apresentando os documentos comprobatórios fornecidos pela autoridade competente, especificamente as cópias autenticadas da Cédula de Identificação RG e das inscrições no CPF/MF  É a regra do artigo 246, parágrafo primeiro, da Lei de Registros Públicos.

Prova de quitação de débitos condominiais

Já a prova de quitação de débitos condominiais vem de ser dispensada por Vossa Excelência, conforme sentença prolatada no Processo 100.09.165632-6:

EXECUÇÃO TRABALHISTA. ARREMATAÇÃO. CONDOMÍNIO. QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. ÔNUS REAIS.

EMENTA NÃO OFICIAL. Acha-se revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. A lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, logo perde sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação.

Títulos elencados – trato sucessivo

O compromisso de compra e venda prenotado sob número 223.717, objeto desta suscitação de dúvida, representa o elo inicial de vários títulos prenotados sucessivamente tendo por objeto o apartamento 121 do Edifício Ipuã; verbi gratia:

1)      Protocolo 223.719 – Cessão de direitos de 24 de fevereiro de 1960, celebrada entre as compromissárias compradoras já referidas anteriormente e EVA HORNYANSKY, qualificada como solteira.

2)      Protocolo 223.721 – Formal de partilha expedido pela 3ª Vara da Família e Sucessões em 22.12.2008, passado em favor Stefan HORNYANSKY;

3)      Protocolo 223.720 – Formal de partilha expedido pela 1ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros XI m favor de Cristina HORNYANSKY e Stefan Bessa HORNYANSKY

Os referidos títulos acham-se prenotados e o prazo de validade da prenotação mantido em suspenso até que se decida sobre o acesso (ou não) do título objeto desta suscitação de dúvida.

Na hipótese de deferimento do registro, uma vez comunicada a decisão a este Registro, dá-se o início de exame dos títulos subsequentes.

Os referidos títulos serão mantidos em arquivo neste Registro até desenlace deste procedimento.

Por todo o exposto, devolvo a Vossa Excelência a apreciação do caso concreto, respeitosamente.

São Paulo,  5 de outubro de 2009.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo