Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Ref. Suscitação de dúvida.

Protocolo 262.842 – 19.11.2012 – Processo n 0081788-13.2012.8.26.0100.
Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis de SP.
Suscitado: WSS.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo requerimento e nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, vem suscitar dúvida, pelos fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

O título foi apresentado e prenotado originalmente sob o número de ordem 261.999. A pretensão de registro foi obstada em virtude da existência de hipotecas cedulares regularmente inscritas e não canceladas.

O interessado não se conformou com as exigências, requerendo a suscitação de dúvida.

Com o esgotamento da prenotação anterior, por decurso do prazo, o título foi novamente prenotado sob o número de ordem 262.842, em 19.11.2012, restando em vigor dita prenotação até solução deste processo.

Cancelamento de hipoteca – concordância do credor ou determinação judicial

A razão que impediu o acesso do título é a existência de hipotecas cedulares em vários graus registradas em favor do Banco do Brasil S/A – R.3, R.4 e R.5 da Matrícula 63.262.

Embora o imóvel objeto da referida Matrícula 63.262 tenha sido adjudicado ao suscitado (R. 11/63.262), as hipotecas não foram até hoje canceladas.

Posto que as hipotecas e penhoras acham-se devidamente inscritas e não canceladas todos os seus efeitos mantêm-se hígidos, nos termos do art. 252 da Lei de Registros Públicos:

Artigo 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Por outro lado, o art. 1.501 do Código Civil estabelece que a hipoteca inscrita não possa ser cancelada em virtude de adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários:

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

Aplicam-se, subsidiariamente, à hipoteca cedular – ex vi do art. 26 do Decreto-lei n° 413, de 9.1.1969 -, os princípios da legislação ordinária sobre hipoteca, relevando salientar que sua extinção, qualquer que seja a causa, só produz, em relação a terceiros, efeitos depois de averbada na tábua registral, conforme dispõem os artigos 1.500 do Código Civil e 252 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Por fim, o art. 251 da Lei 6.015/1973 prevê o modo em que se viabiliza o cancelamento de hipotecas: autorização do credor ou determinação judicial. O registrador não pode sponte propria promover ao cancelamento do registro da hipoteca fiado no conhecimento extra tabula que possa ter da ciência da execução dada ao credor (art. 698 do CPC).

Concluindo, sem um título que possa alicerçar a averbação liberatória da hipoteca, não é possível retirar às inscrições os efeitos que delas naturalmente decorrem.

Jurisprudência

Neste mesmo Ofício Predial tramitou processo de dúvida que restou julgada procedente. Trata-se do Processo →0052443-36.2011.8.26.0100, cuja sentença, proferida pelo Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão em 9.12.2011 (DJ de 16.1.2012), deixou assentado que “enquanto não cancelado o registro da hipoteca cedular, o registro do título não será possível se desacompanhado da anuência prévia do credor hipotecário”. E cita precedente do Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo – →Ap. Civ. 544-6/4, cuja ementa é a seguinte:

Registro de Imóveis – Procedimento de Dúvida – Imóvel gravado com hipoteca cedular devidamente averbada – Penhora e praceamento realizados em ação de execução fiscal, seguidos de arrematação do bem – Arrematante que celebra, mediante instrumento particular, promessa de compra e venda – Compromissários compradores que pretendem o registro deste título – Inadmissibilidade, por ser inalienável o bem onerado, ante a falta de expressa anuência do credor hipotecário – Inteligência do artigo 51 do DL 413/69 – Promessa de venda e compra irrevogável e irretratável que confere, se registrada e quitada, direito real de aquisição possibilitando posterior adjudicação compulsória – Pertinência da recusa formulada pelo registrador – Recurso improvido, alterado o dispositivo da sentença para constar que a dúvida não foi acolhida em parte, mas sim integralmente. (→Ap. Civ. 544-6/4, Santa Isabel, j. 17.8.2006, rel. des. Gilberto Passos de Freitas).

No bojo do referido acórdão se extrai o seguinte trecho do relatório:

No tocante às razões implícitas do dec.-lei 413/69 arguidas pela apelante, o simples fato de estar ele em vigor as afasta, considerando-se, ainda, que este E. Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou que a vedação à alienação de imóvel gravado com seu fundamento não ofende ao direito das coisas e aos princípios constitucionais (→Ap. Cív. nº 781-0). Este E. Conselho Superior também já decidiu anteriormente que o bem gravado com cédula hipotecária depende, necessariamente, da expressa e prévia concordância do credor para sua alienação (Ap. Cív. nºs. →031281-0/3, →028794-0/7, →1213-0, →12689-0/6).

Em igual diapasão, o v. acórdão prolatado nos autos da →Apelação Cível nº 70.721.0/8-00, que teve como apelante Maria Lucia D’Angelo e como apelado o Primeiro Oficial do Registro de Imóveis de Sorocaba.

É do mesmo jaez o decido na →Apelação Cível nº 60.281.0/0-00, da Comarca de Presidente Prudente:

Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento do registro de hipoteca cedular em decorrência dos subsequentes registros de penhora e arrematação determinadas em reclamação trabalhista – Inadmissibilidade, em face da indisponibilidade relativa incidente sobre bem vinculado por hipoteca de cédula de crédito comercial (Lei nº 6.840/80) – Recurso provido.

Conclusões

Ainda que se considere que o credor hipotecário tenha sido intimado da execução trabalhista, ainda assim este Registro de Imóveis não poderia, sponte propria, proceder ao cancelamento das hipotecas inscritas, já que, nos termos do art. 251 da Lei de Registros Públicos, o cancelamento somente pode se dar em hipóteses legalmente previstas:

Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.

Estas são as razões que nos impedem de deferir o registro perseguido. Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com as nossas cordiais saudações.

São Paulo, 17 de dezembro de 2012.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.