Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.
Dra. Tânia Mara Ahualli,
Juíza da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo
São Paulo.

Ofício exp. 162/2015 (processo eletrônico)

Processo: 1001660-81.2015.8.26.0100

Processo: 1001660-81.2015.8.26.0100 – sentença – dúvida inversa procedente – óbice registral mantido
Interessado: PRR. 

Ementa. Arrematação. Continuidade. Promessa de compra e venda. Ação de cobrança de débito condominial movida apenas em face de promitente comprador – ofensa ao princípio da continuidade.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao R. despacho de fls. 71 dos autos, presta as seguintes informações. 

Apresentação do título e prenotação

O interessado, atendendo ao R. despacho de fls. 71 destes autos, juntou o título original, que foi protocolado sob número 283.979, permanecendo a dita prenotação em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Óbice oposto ao acesso do título

Foi apresentada nesta serventia carta de arrematação, extraída do processo n. 0030418-78.2001.8.26.0100 da 33ª Vara Cível do Foro Central, referente à ação de procedimento sumário – despesas condominiais, movida pelo CEM, em face de CAHL, tendo sido arrematado pelo interessado o apartamento 304 do edifício.

O título foi devolvido por infringência ao princípio da continuidade. De fato, conforme certidão da transcrição n. 23.900 (fls. 16/18), figura como proprietária do imóvel arrematado a CMUR e como promitente compradora a CAHL, que adquiriu os direitos sobre o imóvel, nos termos das inscrições n. 3.680 e 4.698.

Da origem do imóvel

O imóvel objeto da transcrição n. 23.900 foi adquirido em 22/11/1949 pela CMUR.

Conforme inscrição n. 3.680 de 19/12/1950, a proprietária prometeu vender a parte ideal correspondente a 78,6655% do imóvel à CAHL  e, conforme inscrição n. 4.698 de 31/06/1952, a proprietária prometeu vender à mesma pessoa jurídica, o restante do imóvel, ou seja, a parte ideal correspondente a 21,3345%.

Pela averbação de 03/02/1955, verifica-se que foi construído o Edifício Montreal, o qual foi submetido ao regime de condomínio nos termos da Lei 5.481/28, tendo sido feita a discriminação de todas as unidades, dentre elas, o apartamento 304.

Diversas transações de outras unidades integrantes do empreendimento já foram realizadas, sendo que, de todas elas constou como vendedora a proprietária CMUR, e como cedente dos direitos de compromisso a CAHL, sem constar de qualquer registro a aquisição definitiva por parte desta última. 

Princípio da continuidade

A questão posta em debate se limita a superar o rompimento do trato sucessivo com infringência aos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

A presente execução, originada de despesas condominiais, movida pelo CEM, foi manejada exclusivamente contra a promitente compradora, constando da respectiva carta (inclusive editais e auto de arrematação), a arrematação do apartamento 304, e não dos direitos decorrentes da promessa inscrita.

Considerando que prevalece o entendimento de que a arrematação é forma derivada de aquisição, sem exceção para dívidas de natureza condominial, obstou-se o seu registro por ofensa ao princípio da continuidade.

Em recente decisão, nos autos da apelação cível nº 9000002-19.2013.8.26.0531, o entendimento atual foi firmado nos seguintes termos:

“Nesse sentido, destaca-se a observação feita por Josué Modesto Passos, no sentido de que ‘a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o maior lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija – como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então – quod erat demonstrandum – a aquisição é derivada (e não originária)’ (op. cit., p. 118).

A propósito, não há como simplesmente apagar as ocorrências registrárias anteriores ao ato de transmissão coativa, quando é da essência do registro público justamente resguardar as situações anteriores, situação que não se confunde com mecanismos de modulação dos efeitos da transmissão coativa, para atingir ou mesmo resguardar direitos de terceiros.”   

Nesse contexto, não se distingue a aquisição feita em hasta pública de qualquer outra aquisição derivada. A certidão do imóvel foi levada aos autos da execução, a pedido do MM. Juiz do feito (fls.15), narrando a condição do imóvel, dando oportunidade ao candidato à aquisição verificar a condição jurídica do bem e mobilizar a ação contra os titulares de direitos inscritos (propriedade e cessão).

Desse modo, para que seja possível a transmissão do imóvel, é preciso incluir no polo passivo da ação a proprietária, ou, se for o caso, aditar o título a fim de constar que a arrematação refere-se aos direitos de compromisso sobre o imóvel consistente no apartamento 304 do Edifício Montreal. Nesse caso, caberá ao arrematante, na qualidade de cessionário dos direitos de compromisso, obter da titular de domínio, ou sua atual sucessora, a propriedade da unidade pretendida.

Era o que me competia informar.

São Paulo, fevereiro de 2015.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.
Eliane Mora De Marco, escrevente.