Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Pedido de Providências. Locação. Direito de Preferência. Falência – arrecadação averbada. São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação do título tiver sido feita anteriormente (art. 215 da LRP).

Processo 1005183-86.2024.8.26.0100, j. 11/3/2024, DJ: 27/3/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/u42.

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentado o instrumento particular datado de 1/4/2008, contrato de locação, figurando como locador JS, viúvo e como locatária a empresa CUL ecomo fiadores JG e sua mulher AFG. A locação tem por objeto o imóvel situado nesta circunscrição, destinado a uso comercial, com prazo de locação de 36 meses contados a partir de 1/4/2008 e cessação a 31/3/2011. Acompanha o título o requerimento datado de 4/12/2023, subscrito pelo apresentante, Dr. RCBF, que solicita a averbação da locação para fins de exercício do direito de preferência (art. 167, II, 16 da LRP c.c. art. 33 da Lei 8.245/1991).

O título foi prenotado e devolvido sucessivamente na vigência da prenotação. No transcurso do processo registral, o interessado apresentou documentos que foram devidamente apreciados pelo Registro. Entretanto, não se conformando com a exigência remanescente, requereu que o caso fosse submetido à apreciação de Vossa Excelência, instaurando-se o pedido de providências.

Cingindo-se o pleito a pretensão resistência a ato de averbação, nos termos do Comunicado CG 164/2022, procedemos ao processamento preliminar, segundo o rito ali previsto.

Óbices à averbação

A 1º de abril de 2008, JS (locador) celebrou contrato de locação com CUL (locatária) tendo por objeto o imóvel da X. O prazo da locação expiraria a 31/3/2011, passando a locação presumivelmente a viger por prazo indeterminado (§ 2º da cláusula 9ª do contrato).

Pela redação da cláusula 22ª do contrato, à locatária consagrou-se o direito de preferência para aquisição do bem imóvel, razão pela qual o interessado busca agora a averbação do contrato para dar plena eficácia ao direito de preferência, nos termos do n. 16, inc. II, do art. 167 da LRP c.c. art. 33 da Lei 8.245/1991.

Ocorre que o contrato não foi apresentado a este Registro de Imóveis para a competente averbação no momento oportuno, consoante regra do art. 33 da Lei do Inquilinato, remanescendo fora da tábula por 15 anos desde a sua celebração.

Buscando o registro, o interessado deparou-se com dois fatos relevantes, a impedir o acesso do título:

1. O imóvel é de propriedade de JS e sua mulher COS, casados sob o regime da comunhão universal de bens anteriormente à vigência da Lei 6.515/1977. No contrato, comparece unicamente JOÃO, no estado civil de viúvo.
2. Em 14/12/2016, averbou-se sob n. 9, na X a arrecadação do bem imóvel na falência da pessoa jurídica FCIEL (massa falida), tendo sido decretada a desconsideração da personalidade jurídica, colhendo o patrimônio dos proprietários.

a) Cônjuge pré-morto. Continuidade

Em relação ao item (a), com o falecimento do cônjuge de JS, o imóvel se transmitiu ipso facto aos herdeiros em razão da saisine. Ocorre que o processo de inventário foi ao arquivo a 9/3/2005, por inação dos interessados. Embora JS tenha sido nomeado inventariante, não foi requerido, nem apresentado, alvará para locar o bem em nome do espólio, nem, tampouco, formal de partilha mortis causa. Tal exigência baseou-se no princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da LRP).

Entretanto, a apresentação da certidão de representação do espólio de COS esclareceu a situação, reconhecida a legitimidade de JS para postular a averbação. De fato, já decidiu o CSMSP que, com fundamento no parágrafo único do art. 167 da LRP, é possível a averbação da locação quando ocorra “a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador”. Ora, embora viúvo, o fato do óbito do cônjuge pré-morto não alteraria a sua condição de proprietário, “pois a meação do imóvel lhe pertence, nos termos do seu regime de casamento registrado na matrícula, ou seja, comunhão universal de bens. Essa divergência de qualificação não fere o princípio da continuidade, posto não estar sendo postulado registro de transmissão de propriedade, mas ato registrário sobre locação para fim de ser assegurado o direito do locatário”[1].

Por conseguinte, em sede de reconsideração, damos por superada a exigência com base nos esclarecimentos prestados pelo interessado e esteio no precedente indicado.

b) Arrecadação – falência

Entretanto, em relação ao item (b), a arrecadação decretada em ação de falência (devidamente noticiada na matrícula) torna o bem indisponível e os atos que se possam praticar são reputados nulos, nos precisos termos do art. 215 da LRP, in verbis: “São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente”. Nota bene: apresentação do título, i. e., a prenotação do título deve ser feita anteriormente à data da abertura ou do termo legal da falência, o que não ocorreu neste caso.

O interessado sustenta que o contrato de locação fora firmado anteriormente à decretação da falência, fato comprovado pelo contrato e pelo reconhecimento de algumas das firmas. Todavia, a nulidade se perfaz, segundo a dicção da lei, se o título for apresentado após a abertura da falência ou termo legal. Trata-se, segundo SERPA LOPES, “de uma ineficácia decorrente exclusivamente de um critério objetivo. Sobrevém como um corolário puro e simples da decretação da falência, sem se levar em conta o ter ou não havido dolo ou fraude da parte do credor ou do adquirente”. E segue pontificando o tratadista:

“a ineficácia da transcrição ou inscrição decorre automaticamente, ante a prova de haver sido realizado posteriormente à sentença declaratória da falência, a menos que a apresentação haja sido feita anteriormente, restrição lógica, pois, como temos já explicado, a prenotação é a chave do registo imobiliário e o ato da transcrição ou inscrição, uma vez realizado, remonta, em seus efeitos, à data da prenotação”[2].

No mesmo sentido AFRÂNIO DE CARVALHO:

“A declaração da falência ou da insolvência do alienante, conforme for ou não comerciante, não impede a inscrição, contanto que o título causal se ache não apenas assinado, mas prenotado no protocolo do registro. Nesse caso, a prenotação do título no registro passa a ser condição essencial para que, a despeito de sobrevinda a falência ou insolvência do alienante, se faça a inscrição do título por ele outorgado”[3].

Diz o mesmo AFRÂNIO DE CARVALHO que “a data da inscrição é, em regra, a data da apresentação do título, vale dizer, da sua prenotação no protocolo. A falência ou insolvência de alienante que acaso ocorra entre a prenotação e a inscrição é irrelevante para o lançamento desta”[4].

Vigora no registro imobiliário brasileiro a parêmia tempus regit actum. Ou seja, para fins de registro (ou de averbação), não importa o momento da celebração do contrato, mas, sim, a data da apresentação do título a registro com sua protocolização. Este submete-se às regras vigentes ao tempo de sua apresentação[5]. No caso da falência decretada, vale a data da prenotação do título contraditório em face dos efeitos decorrentes da arrecadação.

O artigo 169 da LRP reza que o registro e a averbação são atos obrigatórios, embora não se prescreva qualquer sanção objetiva pela inércia dos interessados. Todavia, os ônus, em sentido próprio, representam a “faculdade cujo exercício é necessário para a realização de um interesse”, segundo EROS GRAU[6]. A inação da locatária acarreta a inoponibilidade de seu direito em face de terceiros (§ 1º do art. 54 da Lei 13.097/2015).

Jurisprudência

A jurisprudência não destoa, ad exemplum:

“Ementa. Dúvida – Averbada na matrícula a falência do vendedor – O comando legal expresso no art. 215 da Lei de Registros Públicos não deixa qualquer margem a interpretação diversa: ‘Nulos os registros efetuados após a sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente’. Apelação Desprovida”[7].

Anteriormente, na Ap. Civ. 66.368-0/1, o C. Conselho decidiu que, “não obstante tenha a quebra ocorrido em data muito posterior à formalização do título agora levado a registro (…), sua apresentação para registro se deu apenas em data posterior (…) incidindo, por tais razões, as regras do art. 215 da lei nº 6.015/73 (…)”[8]. 

Mais recentemente, cite-se a Ap. Civ. 1002238-39.2018.8.26.0100, de cujo aresto se extrai que, ante o regime legal específico da falência, a admissibilidade de acesso de títulos ao Registro se defere nas hipóteses em que estes tenham sido registrados (protocolados) em data anterior à quebra. Assim, tendo sido “a prenotação efetuada após a quebra, não é possível a realização do registro sem a anuência do Juízo da Falência ante a restrição legal à transmissão de bens”[9].

No STJ, a regra da inoponibilidade, nestes casos, se mantém:

RESP. FALÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NÃO REGISTRADO. ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA.

1. A propriedade imobiliária transfere-se, entre vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. O direito real à aquisição do imóvel, no caso de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, somente se adquire com o registro.

2. Nessa perspectiva, malgrado a quitação de contrato de compra e venda de imóvel no ato de sua realização, não assiste direito à promissária compradora à expedição de alvará para outorga de escritura, após declaração de quebra da vendedora (art. 52, inc. VII, do Decreto-lei 7.661/45).

3. Recurso especial não conhecido[10].

Por fim, embora os acórdãos citados refiram-se à alienação dos bens imóveis – registros que, em regra, ostentam o caráter constitutivo – a averbação do contrato de locação ostenta uma peculiar característica de produção de eficácia real, vale dizer, somente pode legitimar-se para postular a preferência aquele que diligentemente apresentou o título a registro[11]. Além disso, a dicção da lei – que alude a “registro” – deve ser interpretada sistematicamente, abrangendo tanto o registro stricto sensu, quanto a averbação[12]. 

Conclusão

Em conclusão, reconsiderando-se e superando-se a primeira exigência (apresentação de alvará), remanesce como óbice intransponível a notícia da arrecadação em processo falimentar objeto da Av. 9/21.500, o que impede o acesso da locação e a produção dos efeitos esperáveis para fundamentar o direito de preferência no caso de alienação do bem imóvel.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação da irresignação do interessado, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 16 janeiro de 2024.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial.

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Notas

[1] Ap. Civ. 82.898-0/7, São Caetano do Sul, j. 27/9/2001, DJ 20/12/2001, Rel. Des. Luís de Macedo. Eis a ementa: “Registro de contrato de locação. Desnecessidade de averbação do formal de partilha. Aplicação do art. 169, III, da lei nº 6015/73 [hoje parágrafo único do art. 167]. Registro e averbação deferidos. Recurso a que se dá provimento. Acesso: http://kollsys.org/1ax.

[2] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado, 4ª ed., Vol. IV. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, pp. 362-363.

[3] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 182-183.

[4] Op. cit. p. 183.

[5] Ap. Civ. 1057231-90.2022.8.26.0100, São Paulo, j. 16/2/2023, Dje 4/5/2023, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, acesso http://kollsys.org/sqh. Ap. Civ. 1008790-78.2022.8.26.0100, São Paulo, j. 12/12/2022, Dje 10/3/2023, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, acesso: http://kollsys.org/sjj. Ap. Civ. 1006447-18.2021.8.26.0271, Itapevi, j. 2/3/2023, Dje 10/5/2023, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia, acesso: http://kollsys.org/sqz. Na CGJSP, por todas: Processo CG 65.262/2012, São Paulo, dec. de 9/10/2012, DJ 24/10/2012, Des. José Renato Nalini, acesso: http://kollsys.org/fo4.

[6] GRAU, Eros. Nota sobre a Distinção entre Obrigação, Dever e Ônus. São Paulo. Revista da FD-USP, v. 77 (1982).

[7] Ap. Civ. 96.440-0/5, Avaré, j. 29/11/2002, DJ 16/12/2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara, acesso: http://kollsys.org/1ns. No mesmo sentido: Ap. Civ. 96.028-0/5, Itu, j. 25/10/2002, DJ 27/11/2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara, acesso: http://kollsys.org/1nh.

[8] Ap. Civ. 66.368-0/1, São José do Rio Preto, j. 15/2/2001, DJ 28/3/2001, Rel. Des. Luís de Macedo, acesso: http://kollsys.org/10d.

[9] Ap. Civ. 1002238-39.2018.8.26.0100, São Paulo , j. 26/2/2019, DJ 28/6/2019, rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, acesso http://kollsys.org/n1m.

[10] REsp 431432/SP, j. 14/12/2004, DJ 27/6/2005, Ministro FERNANDO GONÇALVES.

[11] Brevitatis causa: STJ 1.554.437-SP, , j. 2/6/2016, DJ 7/6/2016, Min. João Otávio de Noronha, acesso http://kollsys.org/jao. Extrai-se da ementa: “Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato”.

[12] Sobre a nomenclatura dos atos registrais, vide especialmente CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 434.