Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial 0003370-70.2026.8.26.0100
Requerente: ICMR
Requerido: 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Decisão: Improcedência da reclamação. Data: 25/03/2026, DJ 25/3/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/x4q

PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. RECLAMAÇÃO. Alegação de atraso excessivo, erro registral e informações desencontradas. Prazos legais rigorosamente observados. Averbação retificativa de caráter meramente informativo, voltada a atender a protocolos bancários. Ruídos comunicacionais reconhecidos. Improcedência das alegações de erro e de extrapolação de prazos.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao respeitável despacho de fls. 6 dos autos, vem prestar as informações e esclarecimentos cabíveis.

Objeto da reclamação

1. Processo de compra do imóvel se arrastava há mais de 7 meses.
2. Denúncia de atraso excessivo e da falta de solução por parte da Serventia. Os prazos informados anteriormente não foram cumpridos.
3. Erro. O documento foi devolvido pelo banco ao cartório para correção que poderia retardar a solução da controvérsia apenas para o dia 27/1.
4. Atraso na “regularização” da matrícula e no “envio correto” da documentação ao banco.
5. Informações desencontradas.

Extrapolação de prazos

Vamos responder a cada tópico destacadamente, partindo do pressuposto de que o fato de o processo de obtenção do crédito e formalização dos contratos de aquisição do bem imóvel somarem “mais de 7 meses”, tal fato não é responsabilidade que possa ser atribuída a esta Serventia.

A afirmação de que houve “atraso excessivo” igualmente não procede. De fato, os prazos de registro foram rigorosamente observados, desde a protocolização, exame e consumação do registro. Em detalhe:

Data	Etapa do processo
17/12/2025	Título recebido pela plataforma eletrônica (prenotação).
02/01/2026 (sexta-feira)	Conclusão do exame do título.
05/01/2026 (segunda-feira)	Comunicação às interessadas do valor corresponde de emolumentos.
08/01/2026	Pagamento dos emolumentos por meio da plataforma do ONR.
09/01/2026 (sexta-feira)	Repasse dos valores à Serventia pela plataforma do ONR.
13/01/2026	Título efetivamente registrado.

Ou seja, descontados os feriados do final de ano, os dias úteis somaram 10 dias para a conclusão do exame do título (art. 188 da LRP). Decorreram mais 3 dias para que a interessada providenciasse o pagamento dos emolumentos. Ao final, o processo completo de registro consumiu 16 dias úteis, contados desde a data da prenotação, cumprindo, assim, rigorosamente, os prazos legais.

A reclamante alega que a “correção” do erro retardaria a solução do impasse até o dia 27/1/2026. Uma vez mais, não procede tal afirmação, já que a averbação retificativa foi consumada em 22/1, às 12h:58min. A certidão da matrícula foi encaminhada (e recebida) a 23/1, às 11h:08min. Não houve demora excessiva no prazo do registro e no atendimento de seu pleito retificatório.

Erro evidente

Cumpre informar a Vossa Excelência, salvo melhor juízo, que não houve erro por parte da Serventia ao lavrar o R. 8 da Matrícula 999.999. De fato, o registro da compra e venda (R. 8), da garantia real (R. 9) e a averbação de destinação (Av. 10 – objeto da rerratificação) foram lavrados corretamente. A situação jurídica do imóvel restou espelhada de modo integral e exato, nos termos do princípio da legitimação registral. A propósito deste princípio, escreveu Ricardo Dip:

“A legitimação tabular apresenta duas vertentes de presunção: uma, a de exatidão do assento registrário; outra, a de sua integralidade. Equivale a dizer, presume-se que as inscrições imobiliárias sejam não apenas exatas, corretas, conformes à realidade das coisas, mas também que essas inscrições sejam integrais, plenárias, completas.

Presume-se exata a inscrição, ou seja, que ela não contém erros positivos. Presume-se integral a inscrição, i. e., que ela não é deficiente por erros negativos, por omissões do que nela haveria de conter-se. Em síntese: a inscrição é não só presumidamente verdadeira – corresponde à realidade das coisas –, mas presumidamente nada omite do que deveria referir”.[1]

Poder-se-ia redarguir: se o registro era exato e íntegro, i.e., suficiente para publicizar a situação jurídica de modo válido e eficaz, tal e como pretendido pelos interessados e refletido no título, por qual razão se fez a averbação retificatória? Responde-se: para não prejudicar ainda mais a interessada com questões doutrinárias e postergação da liberação do crédito. Além disso, a averbação não acrescenta nem subtrai absolutamente nada dos registros anteriores (8 e 9 e Av. 10), trata-se, apenas, de averbação de caráter informativo e de mera notícia que atende aos protocolos do próprio banco – não a exigências da Lei de Registros Públicos.

De fato, tem-se como consagrada a praxe de enunciar todos os documentos, anexos, adendos etc. encabeçando o ato de registro, prática que vem perdendo a utilidade com as recentes reformas da Lei de Registros Públicos.[2] Trata-se, como diz Ricardo Dip, de “petrificação formulária” e burocrática.[3] O que realmente importa é a representação fidedigna dos elementos que portam eficácia com transcendência real.

Seja como for, a averbação retificativa foi lançada sob n. 11 na Matrícula 999.999.

Por que se fez a averbação?

Então, caberia uma outra pergunta: por qual razão se sustenta que a averbação retificadora era despicienda? Responde-se: porque a lei não exige o preâmbulo titular. São requisitos do registro no Livro nº 2, segundo o art. 176, § 1º, inc. III da LRP:

1) a data;

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

3) o título da transmissão ou do ônus;

4) a forma do título, sua procedência e caracterização;

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

Quando a lei diz “título da transmissão ou do ônus” refere-se logicamente a título material, i.e., causa da aquisição ou oneração e isto se consagrou no R. 8 e 9 da Matrícula 106.424. A averbação complementa acessoriamente o ato de registro. Já o título formal é a “forma do título, sua procedência e caracterização”. No caso, identificou-se que se tratava de instrumento particular e indicou-se a data. Nos termos do art. 194 da LRP os títulos que serviram para o registro devem restar arquivados em dossiês digitais, dos quais se pode extrair certidão da integralidade do título, se necessário (art. 18, in fine, da LRP). Os títulos remanescem como contraparte do ato de registro. Neste não ocorre desfalque de informações que representam transcendência real ou eficacial, i.e, próprio do ato de registro.

Em conclusão, o ato de registro é o resultado de um processo complexo que se inicia com a cognição do Oficial acerca dos direitos envolvidos e representados no título, e termina com o império de sua registração. Daí decorre e expressão do ato em forma narrativa (inc. I do art. 231 da LRP). É um ato de criação do Oficial, embora possa ser influído por uma tradição que a doutrina qualifica como praxe cartorária.

Algaravia comunicacional

A interessada relata que houve confusão na interlocução com os auxiliares da serventia. Neste ponto ela é veraz, e eu confirmo tal fato, lamentavelmente. Houve certa confusão, pois, aos olhos dos auxiliares parecia que o registro estava correto. Houve um pequeno interregno até que, percebendo que a interessada não se dava por satisfeita, a comunicação passou a ser feita em outro grau – agora diretamente com a substituta da Serventia, que prontamente compreendeu a sua necessidade e atendeu a demanda, sopesando que não havia qualquer prejuízo na consumação da dita averbação. Aliás, averbação praticada sem qualquer custo para a interessada. 

O Cartório dispõe de veículos para acesso eletrônico, além do próprio ONR. Apesar disso, a reclamante preferiu entrar em contato por e-mail e depois telefônico. Esses medias não são seguros e livres de ruídos e erros comunicacionais. Os cartórios atuam com base em demandas veiculadas por instrumentos idôneos. A própria CGJSP veda a prestação de informações e envio de títulos por e-mail.[4]

Se assim é calha, por fim, responder a outra pergunta: por qual razão se presta serviços de informação por estes canais? Responde-se: as demandas que nos veem por estes meios são, em sua esmagadora maioria, pedidos genéricos de informações sobre endereço, circunscrição, horário de funcionamento, esclarecimento sobre exigências etc. Para se ter uma ideia da demanda diária, o cartório dispõe de índices que revelam a carga de pedidos no dia a dia. Assim, a administração da Serventia mantém os canais próprios e acolhe pedidos de informação por vários meios (telefone, WhatsApp, etc) – desde que as informações não se relacionem com o pedido de registro e outras formas vedadas expressamente pelas NSCGJSP:

No mês de janeiro, por exemplo, houve 2.619 pedidos de informação, com uma média diária de 127 requisições. Não é pouco, mas como se pode verificar com base em dados internos, a satisfação é muito elevada – fato confirmado por avaliação pública na plataforma Google: de um total de 5 pontos (estrelas), o cartório alcançou a nota expressiva de 4.9 estrelas, com elogios ao atendimento da Serventia.

Reconhecemos que a interessada tem razão ao denunciar os ruídos na comunicação com os atendentes, fato apurado por auditoria interna da Serventia. Providências foram tomadas. Assim, não obstante a improcedência das alegações, a reclamação serviu de alerta para o aperfeiçoamento dos fluxos internos de comunicação e atendimento da Serventia – processos que, como demonstrado, são reconhecidamente satisfatórios, mas que admitem contínuo aprimoramento, como é próprio de qualquer administração comprometida com a excelência na prestação do serviço público delegado.

Conclusões

1. Não houve erro nos atos praticados. “Corrigiu-se” o registro para acomodação dos interesses da reclamante, sem que a retificação pudesse alterar, positiva ou negativamente, a inscrição.
2. Não houve extrapolação dos prazos. Nem por ocasião do iter registral do título, nem, tampouco, com o acolhimento do pedido de retificação da interessada.

Aproveito para apresentar a Vossa Excelência os protestos de respeito e consideração.

São Paulo, 24/2/2026.

Sérgio Jacomino

Oficial do Registro

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[1] DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (Princípios). T. III, São Paulo: Lepanto, 2019, p. 49.

[2] No âmbito do Registro de Imóveis adotou-se o extrato, moderno bordereau, onde se dispensa a apresentação do título em sua integralidade (§ 2º do art. 6º da Lei 14.382/2022). Os elementos do título original ficam no instrumento, custodiado pelos interessados.

[3] Diz o jurista (op. cit. p. 173): “A petrificação formulária conspira contra o progresso que se espera obter da tradição de problemas e da tradição de suas soluções, e é, no fim, uma inimiga das boas fórmulas, das fórmulas consagradas pela bona longevaque práxis”.

[4] V. itens 395.3 e 368.4, ambos do Capítulo XX das NSCGJSP.