Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Carta de Adjudicação – Inventário e arrolamento – Pedido de registro referente a imóveis (matrículas nº X, Y e Z) – Bens não arrolados no auto de adjudicação em razão de prévia expedição de alvará para alienação – Inexistência de adjudicação dos bens à herdeira – Título translativo inidôneo – Princípios da continuidade e da especialidade (arts. 197 e 237 da LRP; art. 659 do CPC) – Impossibilidade de registro – Necessidade de título judicial hábil que contemple expressamente a herdeira.

Processo 1110788-84.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 20/10/2025, DJ 20/10/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/wle

Preliminares

Foi-nos apresentado para registro a Carta de Adjudicação expedida pelo Ofício da Família e Sucessões desta Comarca. O título foi apresentado em 31/7/2025 (Prenotação XXX.XXX, anteriormente prenotado sob n. XXX.XXX).

A interessada, FFZ, única herdeira de MTFN, titular da terça parte do imóvel apartamento 3-B, objeto da matrícula XX.XXX, e das vagas de garagem matriculadas sob n. XX.XXX e XX.XXX, todas deste Registro, requer o registro do título, de modo a transmitir-lhe a propriedade dos ditos imóveis.

Legitimidade para suscitação

A requerente, Dra. MSRA possui procuração, conforme faz prova o instrumento anexado aos referidos autos às fls. 125.

Situação jurídica

Conforme R. 1 das Matrículas nº XX.XXX, XX.XXX e XX.XXX, os imóveis foram objeto de doação, com reserva de usufruto, a favor de MTFN e outras duas pessoas. O usufruto foi posteriormente cancelado (Av. 4).

Devolução do cartório

O título foi examinado e expedida nota devolutiva, nos seguintes termos:

Em cumprimento à nota devolutiva anterior (prenotação n. XXX.XXXde 20/01/2025) foram apresentados novos documentos, os quais não suprem a referida exigência. Sendo assim:

Reitero a nota devolutiva anterior, a saber:

1. Na carta de adjudicação (fls. 33 do título), consta que o auto de adjudicação, datado de 9/11/2006, constante às fls. 74 dos autos de arrolamento dos bens deixados por falecimento de MTFN, que foram atribuídos a FFZ os bens nele descritos. A adjudicação foi homologada por sentença de 23/11/2006 pelo MM. Juiz de Direito da Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível desta Capital.

Todavia, não constaram do auto de adjudicação os imóveis descritos nas matrículas n. XX.XXX, XX.XXX e XX.XXX, todos deste Registro de Imóveis.

Sendo assim, para que seja possível o registro da carta de adjudicação, deve-se aditar o título para corrigir no que couber, em atendimento aos princípios da continuidade e da especialidade registraria.

Observação: Sendo deferida a adjudicação dos imóveis, deverá constar de forma expressa pelo Juízo que houve a desconsideração do alvará expedido nos autos.

2. Apresentar carta de adjudicação completa. Apresentar carta de adjudicação extraída dos autos do processo, contendo abertura e encerramento originais, bem como todas as peças anexas devidamente autenticadas, numeradas e rubricadas pelo escrivão do feito ou pelo Tabelião de Notas, com indicação do total de peças na abertura e senha de acesso para extração das peças dos autos digitais.

Razões impedientes do acesso

Conforme se verifica da Carta de Adjudicação, os imóveis supramencionados foram indicados na inicial da ação (fls. 19/22). Todavia, eles não foram objeto de adjudicação, não tendo sido arrolados no auto respectivo (fls. 33). Foram adjudicados à herdeira apenas o apartamento X, situado na Rua X (13.ª Circunscrição Imobiliária) e um apartamento localizado na Comarca de Salvador/BA.

O problema surgiu em virtude de provocação da própria herdeira que, a 21/7/2006, requereu ao R. Juízo das Sucessões a expedição de alvará para alienação dos imóveis aqui matriculados (XX.XXX, XX.XXX e XX.XXX). O seu pedido foi deferido e expedido o alvará (fls. 85). O pleito seria reiterado e o MM. Juízo revalidou-o a 13/3/2007 (fls. 98). Por essa razão, o imóvel foi retirado do inventário e não foi adjudicado à única herdeira. O próprio magistrado reconheceu o fato:

“Esclareça a requerente seu pedido já que, tendo sido deferido e expedido alvará para alienação do imóvel mencionado às fls. 25/26, correta sua exclusão do auto de adjudicação lavrado pela serventia” (fls. 126).

(…)

“Indefiro o pedido de aditamento da carta de adjudicação, conforme requerida. O imóvel em questão não foi objeto de adjudicação, não podendo constar do instrumento.

Ainda, descabe o encarte do alvará expedido na carta de adjudicação. O alvará é instrumento autônomo que produz seus efeitos próprios” (fls. 140).

Os ilustres advogados sustentam que o título poderia ser “cindido” e que o registrador aproveitaria os elementos e documentos do processo de inventário para cumprir a exigência registral. Admitem que a carta (e o auto) de fato não contemplaram os bens. Entretanto, a expressa autorização judicial para a alienação dos bens demonstra a vontade de todos os envolvidos e que, afinal, a boa-fé deve ser protegida.

A cindibilidade é uma construção jurisprudencial que visou permitir a separação de elementos autônomos dos títulos (causa autônoma material). Todavia, neste caso não há “título” em sentido próprio – seja em sentido formal (instrumento – carta de adjudicação), seja material, auto de adjudicação. Simplesmente, não há título inscritível.

Muito embora a representação do espólio mantenha-se válida, em regra, enquanto se ache em curso o processo de inventário, ela se extingue com o trânsito em julgado. Esta é a doutrina de Orlando Gomes:

“A representação do espólio pelo inventariante dura enquanto está em curso o processo de inventário e partilha. ‘Cessa com o julgamento da partilha e com o trânsito em julgado da sentença’ (TJ-MG, Ap. n° 78.371-5, Rei. Des. Corrêa de Marins ac. 24.02.1989, DJMG, 11.05.1989). Mas, eventualmente, ‘findo o inventário, pode ocorrer a prorrogação de atribuições ao inventariante para cumprimento de obrigação do espólio ou retificações nos moldes estabelecidos no art. 1.028 do CPC’ [atual art. 656] (TJ-SP, Ag. n° 139.177-1, Rei. Des. Silvério Ribeiro, ac. 18.12.1990, in RT, 667/94). (Orlando Gomes, sucessões, 11ª ed. p. 258).

Nada impediria a promoção da sobrepartilha dos bens omitidos no inventário – inclusive no foro extrajudicial, com o recolhimento dos eventuais impostos devidos. Esta faculdade acha-se prevista no CNN-CN-CNJ-Extra:

 Art. 25. É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.

A mesma redação se acha consagrada no item 122, Cap. XVI das NSCGJSP.

Conclusões

Em estrita observância ao princípio da continuidade (art. 197 e 237 da LRP), a prática do ato translativo da titularidade no Registro de Imóveis demanda a apresentação de título hábil. Neste caso, à luz do art. 659 e ss. do Código de Processo Civil, é imprescindível, que o imóvel seja levado a inventário e adjudicado com os requisitos previstos na lei processual, o que não ocorreu.

Assim, resta configurado obstáculo insanável: a inexistência de título translativo apto a transmitir a propriedade dos imóveis, porquanto não foram efetivamente adjudicados à herdeira.

Devolvemos a apreciação do pleito a Vossa Excelência, com o devido respeito e nosso cumprimentos.

São Paulo, 10 de setembro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador