Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CISÃO PARCIAL. PEDIDO DE AVERBAÇÃO. ITBI — NÃO INCIDÊNCIA. Verificação de atividade preponderante (art. 156, §2º, I, segunda parte, da CF c/c art. 4º da Lei Municipal 11.154/1991). Incompetência do registrador para declarar a imunidade. Exigência de declaração expedida pelo ente fazendário municipal via Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais — GBF (Decreto 58.331/2018 e IN SF/SUREM 13/2018, art. 12, I). Dever de fiscalização tributária (art. 289 da LRP). Título obstado.

Processo 1003126-27.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 30/3/2026, DJ 31/3/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Pedido julgado improcedente. Disponível em: http://kollsys.org/x4w

Preliminar – Dúvida – Cabimento

Trata-se de certidão de inteiro teor do Instrumento Particular da 12ª Alteração e Consolidação do Contrato Social da sociedade X., devidamente expedida pela JUCESP, no qual os sócios aprovaram a cisão parcial da sociedade, com versão de 80% do seu patrimônio às cindendas Y eZ, na proporção de 40% a cada uma delas.

O referido título foi protocolado sob o nº XXX.XXX, em 5/12/2025, prenotação que permanece vigente até a solução do presente procedimento de dúvida.

Em sede de exame, constatamos ser necessária a apresentação de novos documentos para atendimento das formalidades exigidas pela legislação. Não se conformando com o óbice apontado, requereram expressamente a remessa do título com a declaração de dúvida ao Juízo competente para dirimi-la.

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, os atos perseguidos se perfazem no Registro Imobiliário como atos de averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal circunstância não impede que o registrador possa acolher a provocação, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Pedido de providências – Legitimidade

As interessadas, sociedades cindendas, são diretamente interessadas no ato de averbação pretendido e, portanto, ostentam legitimidade para requerer a suscitação da dúvida, nos termos do art. 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/1973.

Nota Devolutiva

As razões impedientes do acesso do título foram parcialmente superadas, remanescendo, unicamente, a comprovação de recolhimento do ITBI – ou a Declaração de Isenção, Reconhecimento de Imunidade ou Não Incidência, relativamente aos imóveis das matrículas n. XX.XXX a XX.XXX e n. XX.XXX, referente a ambos os atos de transmissão decorrentes da cisão parcial.

Situação jurídica das matrículas

Os imóveis objeto do título encontram-se matriculados, deste Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, todas unidades autônomas lojas do CONDOMÍNIO XXX, instituído no imóvel objeto da Matrícula XX.XXX, situado na Rua X, Pari, nesta Capital, sendo SPIL a proprietária.

Razões impedientes do acesso

a) Questão preliminar – Cumprimento parcial da exigência

Consoante se verifica do requerimento dirigido a esta Serventia, ambos os administradores das empresas cindendas compareceram requerendo a prática do ato, o que enseja o cumprimento de exigência anterior – que se dá por cumprida.

Entretanto, superada a questão preliminar, passamos ao exame da exigência que prevalece e contra a qual se insurgem as interessadas.

b) Comprovação do cumprimento das obrigações tributárias

Consoante se verifica do título apresentado para registro, os sócios da sociedade empresária e proprietária SPIL aprovaram a cisão parcial, com a versão de parte de seu patrimônio para sociedades resultantes da transformação societária, todas com idêntico objeto social.

Com a cisão aprovada, o quadro societário passou a apresentar a seguinte configuração:

1. A sociedade cindida, SPIL, teve seu capital social reduzido de R$ 21.636.100,00 para R$ 4.327.220,00, valor correspondente às quotas remanescentes dos sócios ANGC e LNGC.
2. A sociedade cindenda FIPL. passou a ter capital social de R$ 8.654.440,00, distribuído entre os sócios MAO, SHMOEH, MSMO e BHMO, os quais se retiraram do quadro societário da sociedade cindida e passaram a integrar a sociedade cindenda mediante a versão integral de suas quotas; e
3. A sociedade cindenda FIPL. passou a ter capital social de R$ 8.654.440,00, distribuído entre os sócios NSO, RDO, ASO e WSO, os quais igualmente se retiraram do quadro societário da sociedade cindida e passaram a integrar a sociedade cindenda mediante a versão integral de suas quotas.

Em suma, o capital social das sociedades FIPL e FIPLx resulta da realização de capital efetuada pelos sócios que se retiraram da sociedade cindida.

No que se refere à incidência do imposto de transmissão na operação societária em exame, é fato que há ampla discussão doutrinária e jurisprudencial acerca da matéria, inclusive conforme apontado pelas interessadas em seu requerimento.

É importante destacar que a lei municipal prevê uma obrigação acessória a cargo do Oficial do Registro:

Art. 19. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a:

I – verificar a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;(Redação dada pela Lei n° 14.256/2006)

Em relação à operação concretizada, os artigos 3.º, V, e 4.º, da mesma Lei Municipal, dispõem:

Art. 3° – O imposto não incide:

V – sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.

Art. 4º – Não se aplica o disposto nos incisos III a V do artigo anterior, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil.

§ 1º – Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional do adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas no caput deste artigo, observado o disposto no parágrafo 2º.

§ 2º – Se o adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior, levando em consideração os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§ 3º – Fica prejudicada a análise da atividade preponderante, incidindo o imposto, quando a pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos tiver existência em período inferior ao previsto nos parágrafos 1º e 2º deste artigo.

A ocorrência de não incidência depende de avaliação a cargo do agente do fisco municipal e escapam à cognição estrita do registrador. No caso concreto, aos registradores compete, em atendimento ao art. 19 da Lei 11.154/1991, exigir, para registro dos títulos, prova de recolhimento ou o reconhecimento administrativo de não incidência do imposto instituídos pela lei.

O registrador de imóveis não detém competência (nem meios técnicos) para realizar a auditoria contábil exigida pelos §§ 1º e 2º do Art. 4º da Lei Municipal, que demanda a análise da receita operacional de períodos passados e futuros.

A imunidade prevista no Art. 156, § 2º, I, da CF é uma regra de “não incidência condicionada”. Se a condição (não excedência de 50% da receita operacional nos prazos previstos na legislação) depende de fatos que o oficial não pode atestar, a desoneração deve vir chancelada pelo ente tributante.

A mesma regra encontramos no art. 3º do decreto 55.196 de 11 de junho de 2014.

Gestão de Benefícios Fiscais — GBF

O Decreto 58.331, de 20 de julho de 2018[3], prevê a obrigatoriedade de apresentação, pelas pessoas físicas e jurídicas que façam jus a benefícios fiscais, de declaração por meio do Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais — GBF (art. 1º). O que o Fisco entende por benefícios fiscais é a isenção, a imunidade e o reconhecimento administrativo da não incidência do tributo (§ 1º).

Já o art. 2º estabelece que a entrega da declaração, nos termos do decreto, é o que permitirá ao declarante exercer suas atividades como beneficiário da imunidade, da isenção ou do reconhecimento administrativo da não incidência. A contrario senso, sem a declaração, o benefício não se aperfeiçoa para fins administrativos e registrais.

Já a Instrução Normativa SF/SUREM 13, de 24 de agosto de 2018, disciplina a entrega da Declaração de Benefícios Fiscais por meio do Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais. O art. 2º define a declaração como obrigação acessória, consistente no preenchimento de formulário eletrônico, acompanhado de documentos, pelas pessoas que façam jus a benefícios fiscais.

O art. 12 delimita as hipóteses em que o GBF é utilizado para reconhecimento de não incidência do ITBI. O inciso I contempla expressamente: “a não incidência do ITBI-IV sobre transmissões decorrentes de atos societários, previstos no §2º do art. 156 da Constituição Federal, no art. 36 do Código Tributário Nacional e nos incisos III a V do art. 3º da Lei nº 11.154, de 1991.”

O §3º do art. 12 é particularmente relevante: determina que, durante o período de verificação da atividade preponderante (§§1º e 2º do art. 4º da Lei 11.154/1991), o contribuinte deverá retificar a declaração para incluir os dados solicitados. Isso demonstra que a própria normativa municipal pressupõe um acompanhamento longitudinal que só o ente fazendário pode fazer.

O art. 5º prevê que, após a entrega da declaração, será emitida certidão que poderá ser apresentada ao órgão competente para fins de registro. É exatamente esse documento — a certidão gerada pelo GBF — que a serventia está exigindo e que as interessadas não apresentaram.[4]

Objeções do interessado

As interessadas acenam com o Tema 796 do STF, decorrente da tese fixada no RE 796.376/SC. Entretanto, s.m.j., trata-se da primeira parte do art. 156 (§2º, I) da CF (integralização de capital), estabelecendo que a imunidade ali é incondicionada. Já a cisão parcial, porém, enquadra-se na segunda parte do mesmo dispositivo (fusão, incorporação, cisão, extinção), cuja imunidade é condicionada à verificação de atividade preponderante, o que pressupõe o exame pelo ente competente.

Além disso, nos termos do art. 37 do CTN (correlacionado ao art. 4º da Lei Municipal), o reconhecimento da não incidência é feito sob condição resolutória, sendo que a própria Constituição remete à lei complementar (CTN) a regulação das exceções. Isso reforça a tese de que a imunidade não é autoaplicável para fins registrais.

Por fim, o requerimento das interessadas alude ao art. 229 do Código Civil para fundamentar a transferência pelo valor contábil. O dispositivo acha-se revogado. Talvez um pequeno lapso material de digitação que as interessadas poderão corrigir quando da impugnação, se houver.

Em suma: não se nega que as interessadas tenham direito de gozar do benefício previsto na legislação. Não entramos no mérito da não-incidência tributária em si, mas, pragmaticamente, sustentamos que o registrador não tem competência para declarar a imunidade ou não incidência do ITBI.

Jurisprudência

O CSMSP já teve ocasião de apreciar a questão fulcral deste processo: em caso de imunidade do ITBI, cabe ao registrador, na forma do art. 289 da Lei 6.015/73, exigir prova do reconhecimento administrativo da não incidência do tributo, citando expressamente o art. 19, I, da Lei Municipal 11.154/1991.[5]

Conclusão

Consoante o art. 289 da Lei de Registros Públicos, compete aos oficiais rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos dos atos a estes submetidos para registro. Portanto, ainda que se reconhecesse, em tese, a não incidência do ITBI sobre a operação societária, deixar de exigir declaração expedida pelo ente público implicaria ofensa a dispositivo legal.

Assim, entendemos, s.m.j., que o ingresso do título no fólio real deve ser obstado até que se comprove o recolhimento do imposto ou apresente declaração expedida pelo ente fazendário atestando a isenção ou não incidência do ITBI sobre a transferência de parte dos bens imóveis.

São Paulo, 24 fevereiro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO

5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

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Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual n. 3/1969 e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro em sentido estrito, mas de ato de averbação, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-58331-de-20-de-julho-de-2018

[4] Disponível em: http://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/instrucao-normativa-secretaria-municipal-da-fazenda-sf-surem-13-de-24-de-agosto-de-2018

[5] Ap. Civ. 1098934-30.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 13/11/2024, DJ 26/11/2024, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/v91.