Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

ABERTURA DE MATRÍCULA – TERRA DEVOLUTA. A falta título aquisitivo da PMSP impede o registro por ofensa ao princípio da continuidade (art. 234 da LRP).

Processo 1033163-08.2024.8.26.0100, dúvida julgada procedente em 22/4/2024 (DJe de 23/4/2024), Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/ug0

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentada certidão da escritura de compra e venda lavrada em 13/2/1986 pelo Tabelião de Notas da Capital, figurando como alienante a PMSP e como adquirente NRA casado com EPA, tendo por objeto o imóvel situado na rua X, Pari, Capital.

O título foi protocolado primeiramente e, posteriormente, reingressou, recebendo o protocolo, com reingresso com o anexo pedido de suscitação de dúvida requerido por BMC, seguido de petição subscrita pelo Dr. RA.

O ilustre representante nos informa, na petição que acompanhou o pedido de suscitação de dúvida, que a requerente, I, é filha de N, já falecido e, para comprovar interesse e legitimidade postulatória, juntou cópias do processo de inventário dos bens deixados pelo falecimento de seu pai. Esclarece, ainda, que outros imóveis, localizados no mesmo endereço, foram adquiridos da mesma forma, tendo como alienante a PMSP, com origem em Leis Estaduais de Organização Municipal. Algumas destas alienações foram registradas – como se vê das Matrículas deste Registro.

Por fim, citou, também, a dúvida suscitada por este cartório, julgada improcedente em grau de recurso, originando a abertura da Matrícula relativa ao imóvel situado na mesma rua (Processo 1018356-90.2018.8.26.0100)[1].

Foram apresentadas as certidões negativas do 1º, 3º e 15º Registros Imobiliários da Capital.

Motivos impedientes do registro

 O motivo essencial da denegação do acesso do título foi indicado nas notas devolutivas da Serventia, em síntese:

“Conforme buscas realizadas neste Cartório, nada foi localizado referente ao imóvel situado na Rua. Portanto, apresentar a certidão de propriedade da PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, com negativa de ônus e alienações atualizada do referido imóvel, expedida pelos 1º, 3º e 15º Registros Imobiliários da Capital (…)

O bem de família legal, previsto na Lei 8.009/1990, não é registrável no Registro de Imóveis, tendo ingresso apenas o bem de família convencional, previsto nos artigos 1.711 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Conforme o artigo n. 260 e seguintes da Lei n. 6.015/73, a instituição do bem de família, previsto no artigo n. 167, inciso 1, item 1, da mesma Lei, far-se-á por escritura pública (…)”.

Não se conformando com a exigência, requereu a suscitação de dúvida.

Razões de denegação

A Municipalidade paulistana simplesmente não tem título. Ela arrola na escritura pública leis que fundamentam o domínio do município: Lei de Organização Municipal 16, de 13 de novembro de 1891; Lei 1.038, de 19 de janeiro de 1906; Lei 2.484, de 16 de dezembro de 1935; Lei 9.205, de 28 de dezembro de 1969; Lei 9.842, de 19 de setembro de 1967 e Decreto-Lei Complementar Estadual 9, de 31 de dezembro de 1969. A origem dominial apontaria para área remanescente de terra devoluta do Estado e do próprio município.

No entanto, para promovermos a abertura da matrícula, exige-se a apresentação de título hábil a inaugurar a cadeia filiatória, em respeito ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei 6.0165/73). Não há qualquer registro anterior; prova-o as certidões negativas do 1º, 3º e 15º Registros da Capital, circunscrições às quais os imóveis em tela pertenceram.

O C. Conselho Superior da Magistratura (CSMSP) já decidiu que os títulos que dão suporte à alienação da administração pública ficam “sujeitos aos princípios ordinários que inspiram o Direito Registral. Impende que o imóvel (área maior ou parcela), cujo domínio se pretenda transferir ao particular por virtude da legitimação de posse, esteja antes inscrito como de propriedade do Poder Público disponente”. Ou seja, para que possa dispor, a que título for, a Administração deve ter o registro anterior em seu nome. Em poucas palavras: deve ter título.[2]

Da mesma forma, o STJ tem entendido que em favor do Estado não há presunção da titularidade de bens imóveis quando destituídos de registro: 

“A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva”[3].

E não se afirme sejam devolutas, a priori, terras sem dono e sem posse:

“Não havendo registro de propriedade do imóvel, inexiste, em favor do Estado,  presunção iuris tantum de que sejam terras devolutas, cabendo a este provar a titularidade pública do bem. Caso contrário, o terreno pode ser usucapido”[4].

Similarmente, assim decidiu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo:

“A abertura da matrícula pretendida, embora ausente qualquer litigiosidade, não pode se dar sem a configuração de um título hábil, sendo inapropriada a esfera administrativa para este fim”[5].

Este 5º Oficial de Registro de Imóveis, alinhando-se aos julgados acima citados, entre muitos outros, entende que o descerramento de Matrícula, nestas circunstâncias, afrontaria a lei e o processo de registro.

Assim, em primeiro plano, faz-se necessária a apresentação do título aquisitivo da Municipalidade, sendo certo que tal título poderá advir de ação própria para demarcação e discriminação de terras devolutas, com natureza declaratória de direito real para a Municipalidade de São Paulo.

Precedentes e divergência

Há inúmeros precedentes que já enfrentaram este tormentoso problema. Em dúvida suscitada por esta Serventia, O C. CSMSP, apoiado em precedente da própria Corte[6], decidiu que:

“Conforme precedente administrativo, as terras devolutas não prescindem de ação discriminatória administrativa ou judicial para a abertura de matrícula e registro em nome da municipalidade. Há necessidade da formação do título para a realização do registro”[7].

Entretanto, o postulante tem razão em relação à Ap. Civ. 1018356-90.2018.8.26.0100, recurso tirado em dúvida suscitada por este mesmo registro[8]. Julgada procedente a dúvida, o Eg. Conselho reformaria a r. decisão e determinaria o registro, levando-se em consideração um aspecto fundamental: a existência de registro anterior – registro de promessa de compra e venda inscrita na circunscrição antecedente, fato que se não verifica neste caso concreto. In verbis:

“Destarte, a inscrição do compromisso de compra e venda faz presumir o direito real em favor do compromissário comprador que, por questão de lógica, depende da existência do direito de propriedade pelo promitente vendedor.

Portanto, neste caso concreto, a inscrição do imóvel no Registro de Imóveis, ou seja, o primeiro registro, foi realizada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, em 29 de dezembro de 1961, com a inscrição do contrato de compromisso de compra e venda, o que enseja a presunção de que é de propriedade do Município de São Paulo e sobre ele incide direito real de compromissário comprador constituído em favor de [omissis].

Enquanto não for cancelada essa inscrição produz todos os efeitos legais, incluído o de, diante das peculiaridades deste caso concreto, constituir registro anterior do imóvel para efeito de abertura de matrícula, na forma do art. 228 da Lei nº 6.015/73: Art. 228 – A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado”[9].

De fato, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos (art. 252 da LRP) e este foi, justamente, o eixo sobre o qual se assentou o respeitável relatório e a decisão do C. Conselho. Note-se que o E. Conselho notou a peculiaridade do caso concreto, sublinhado por nós.

Função social do registro

Embora estejamos convencidos do acerto da devolução, há, evidentemente, um problema social relacionado com a falta de titulação de toda uma comunidade. Nalguns precedentes, o próprio Município de São Paulo participaria e, no entanto, não se mobilizaria para regularizar a área em questão com base nas sucessivas leis de regularização fundiária que facilitaram a titulação em casos que-tais. Cite-se um dos exemplos: com o advento da Lei 14.620, de 13/7/2023, houve a alteração da Lei de Registros Públicos para admissão do acesso a títulos do mesmo jaez:

Art. 195-B. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III do caput do art. 195-A. 

Há meios legais para regularização da área, o que abriria as portas do registro para a admissão de dezenas de escrituras públicas lavradas e que até hoje não lograram acessar o Registro de Imóveis, com graves prejuízos aos adquirentes.

Bem de família

Por fim, há notícia de instituição de bem de família no bojo da escritura nos termos da Lei 5.691, de 5.2.1960. Ainda com base no precedente citado na nota supra, é possível superar o óbice com o pedido de cisão do título:

“Por essa razão, e decorrendo a instituição do bem de família de declaração de vontade dos compradores do imóvel, é possível a cisão do título para que seja promovido o registro da compra e venda”.

Conclusão

Não havendo registro anterior em nome da municipalidade, não se admite a inauguração de nova cadeia filiatória por afronta ao art. 237 da LRP: “Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pleito dos interessados, com o devido respeito.

São Paulo, março de 2024.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador.

---

Notas

[1] Ap. Civ. 1018356-90.2018.8.26.0100, São Paulo, j. 9/8/2019, Dje 24/9/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível em: http://kollsys.org/nwr.

[2] Ap. Civ. 20.322-0/6, Presidente Epitácio, j. 14.4.1994, DJ de 18.5.1994, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga. Disponível em: http://kollsys.org/1wh. Conf. Precedente deste Ofício Imobiliário: Ap. Civ. 0001989-18.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 6/11/2013, Dje 11/12/2013, Rel. Des. José Renato Nalini. Disponível em: http://kollsys.org/gnn.

[3] REsp: 964.223-RN,  Rio Grande do Norte, j. 18.10.2011, DJ: 4.11.2011, rel. des. Luis Felipe Salomão. Disponível em: http://kollsys.org/dzx.

[4] REsp 674.558⁄RS, Rio Grande do Sul, j. 13.10.2009, DJe 26.10.2009, rel. Ministro Luis Felipe Salomão. Disponível em: http://kollsys.org/dzy.

[5] Processo CG 61.323/2012, São Paulo, dec. 1/10/2012, Des. José Renato Nalini. Disponível em: http://kollsys.org/gxy.

[6] Ap. Civ. 612-6/5, Bragança Paulista, j. 22/2/2007, Dje 16/5/2007. Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas. Disponível em: http://kollsys.org/9f5.

[7] Ap. Civ. 0001989-18.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 6/11/2013, Dje 11/12/2013. Rel. Des. José Renato Nalini. Disponível em: http://kollsys.org/gnn.

[8] Suscitação de dúvida. Disponível em: https://quintoregistro.com/2019/10/01/1018356-90-2018-8-26-0100-terra-devoluta-eficacia-do-registro/.

[9] Ap. Civ. 1018356-90.2018.8.26.0100, já citada.