Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

DÚVIDA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – DESMEMBRAMENTO – REGISTRO ESPECIAL. O pedido de registro de desmembramento para a produção de 35 lotes destinados a “galpões comerciais” deve submeter-se obrigatoriamente ao rito do registro especial (art. 18 da Lei 6.766/1979), com a apresentação dos atos administrativos de aprovação ou formal dispensa.

Processo 10011376-87.2026.8.26.0100. Dúvida julgada procedente (convertida em pedido de providências). J.6/3/2026. Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/x19

Preliminar – Dúvida – Cabimento

Trata-se de título apresentado por NCEL visando à prática do ato de registro de desmembramento urbano do imóvel matriculado sob o nº X, deste Registro.

O título foi protocolado nesta Serventia sob o nº 4**.***, prenotação que permanece em vigor até a solução do presente procedimento de dúvida.

Pedido de Providências – Legitimidade

A interessada, NCEL figura como proprietária do imóvel objeto do pedido, sendo diretamente afetada pelas exigências formuladas por esta Serventia. Encontra-se regularmente representada por seu advogado, Dr. MAB, inscrito na OAB/SP sob o nº ***.***, que subscreve o requerimento de suscitação.

Nos termos do requerimento subscrito pelo representante da interessada, busca-se o “registro” do desmembramento, o que atrai a discussão para o âmbito da dúvida. Não é o caso de dissenso sobre o registro especial e mera averbação do desmembramento.

A representação da interessada revela legitimidade para requerer a suscitação da dúvida, nos termos do art. 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/1973.

Razões de Denegação do Acesso

O título foi examinado e devolvido por esta Serventia, conforme Nota Devolutiva datada de 2/12/2025, cujas exigências são adotadas como fundamento do presente procedimento, em síntese:

1. Apresentar documentos exigidos para o registro especial nos termos do art. 18 da Lei 6.766/1979, no original ou em cópia autenticada.
2. Apresentar Licença Prévia Ambiental da CETESB, ou documento oficial de dispensa;
3. Apresentação de Certificado de Aprovação do GRAPROHAB, ou documento oficial que declare a dispensa de análise por referido órgão;

As exigências mantêm-se por se tratar de desmembramento sujeito ao registro especial, segundo entendimento desta serventia e com fundamento nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Situação Jurídica do Imóvel

O imóvel objeto do título encontra-se matriculado sob o nº X, localizado na Rua RB e Rua S, s/n, 25º Subdistrito – Pari, Município e Comarca de São Paulo/SP, com área total de 7.818,58 m², figurando como proprietária NCEL. Não se acham inscritos ônus ou onerações.

O projeto de desmembramento foi regularmente aprovado pela Municipalidade, objetivando a abertura de 35 lotes, conforme alvará, planta e memoriais descritivos apresentados.

Desmembramento – registro especial

O título apresentado visa ao desmembramento do imóvel matriculado sob nº X, com o objetivo de produzir 35 (trinta e cinco) novos lotes, o que ensejará a abertura de igual número de novas matrículas individualizadas no fólio real.

Considerando que a pretensão da interessada altera substancialmente a configuração jurídica do solo urbano ao instituir dezenas de novas unidades autônomas, este Oficial entende ser imprescindível que se promova o registro especial do art. 18 da Lei 6.766/1979, além da prévia demonstração da regularidade ambiental e urbanística a cargo de órgãos estaduais competentes, mediante a apresentação de:

1. Licença Prévia Ambiental da CETESB (ou documento de dispensa): Conforme previsto no Decreto Estadual nº 47.397/2002. A criação de lotes em área de “zona mista” exige a verificação de conformidade ambiental pela CETESB para assegurar a viabilidade de ocupação dessas novas unidades e a inexistência de restrições que impeçam a fruição plena do direito de propriedade qualificado no projeto de aprovação.
2. Certificado de Aprovação do GRAPROHAB (ou declaração de dispensa): Tratando-se de um parcelamento do solo urbano com a produção de 35 novas unidades, a anuência deste colegiado é o instrumento que garante a integração do projeto às diretrizes estaduais de habitação e infraestrutura (Item 181, Cap. XX das Normas de Serviço da CGJ/SP).

A interessada sustenta que a aprovação municipal seria bastante e o único requisito necessário para o registro do desmembramento.

Contudo, este Oficial mantém o óbice por entender que a criação e individualização de lotes não pode prescindir do licenciamento dos órgãos estaduais competentes, além da sujeição do empreendimento aos rigores do art. 18 da Lei 6.766/1979. A ausência de tais documentos obsta o ingresso do título, uma vez que o Registro de Imóveis deve zelar pela regularidade de cada nova matrícula que venha a ser inaugurada em decorrência deste parcelamento.

Registro Especial, aspectos urbanísticos e o direito do consumidor

Trata-se de desmembramento sujeito a registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/1979. O número de lotes originados deste parcelamento sugere que se trata de um empreendimento imobiliário com a produção de lotes urbanos qualificados como “galpões comerciais”. De fato, como declarado pela própria interessada, obteve-se da Prefeitura do Município de São Paulo a “aprovação de projeto arquitetônico para construção de 35 (trinta e cinco) galpões comerciais, com desmembramento do terreno original em 35 lotes, nos moldes da planta e memorial descritivo ora anexados”.

As NSCGJSP e a jurisprudência bandeirante, no afã que se alcançar um critério definidor da sujeição (ou não) dos parcelamentos aos rigores da Lei 6.766/1979, cravou no subconjunto do item 165.5 o seguinte:

165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:

(1) não implicar transferência de área para o domínio público;

(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;

(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;

(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;

(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.

Como se vê, o limite superior admitido de fracionamento administrativo (20 lotes) foi extrapolado no presente caso (35 lotes). Por esta razão, o deferimento do registro “dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente”.

Este número é, até certo ponto (e reconhecidamente) um critério de cautela. A Lei 6.766/1979 trata o parcelamento do solo urbano sob o prisma estritamente objetivo: “Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (§ 2º do art. 2º), pouco importando a destinação ou mesmo o escopo empresarial do parcelamento.

Além dos aspectos urbanísticos envolvidos – com a aprovação municipal e de órgãos estaduais competentes – exsurge o aspecto de proteção e tutela de futuro consumidor, adquirente dos lotes que poderão no futuro ser comercializados. A dispensa do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/1979 pode vulnerar o futuro adquirente pela dispensa da prévia comprovação de higidez econômica e jurídica do parcelador. Além disso, decidir sobre a dispensa do registro especial é também – e principalmente – decidir sobre os efeitos decorrentes do referido registro na ulterior contratação que, como se sabe, sofre restrições de ordem pública na estereotipação de cláusulas no contrato-padrão que deve ser obrigatoriamente depositado no registro.[1]

Neste contexto, a autonomia da vontade, de certa forma, limita-se diante dos objetivos protetivo-sociais que informam todo o sistema do parcelamento do solo urbano. Diga-se, de passagem, que as garantias da Lei 6.766/79 para o adquirente e consumidor, no aspecto da contratação, são ainda mais robustas que as regras consumeristas genéricas consagradas na Lei 8.078/1990 – e bastaria o confronto dos artigos 32-A e 35 da Lei 6.766/79 e artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor para verificar a superior garantia deferida aos adquirentes de lotes na restituição das parcelas pagas.

Por fim, sabemos que o contrato-padrão, cujo depósito se faz obrigatório nos termos do inc. VI do art. 18 da Lei 6.766/1979, servirá para regular supletivamente as relações jurídicas na eventualidade de judicialização de conflito originado da promessa. Nos termos do art. 27 da Lei 6.766/1979 será o contrato-padrão depositado por ocasião do registro do parcelamento que regulará as relações entre o parcelador e o adquirente.[2]

A CGJSP já decidiu que o “registro do loteamento é regulamentado pela Lei nº 6.766/79 que prevê a necessidade de atendimento de requisitos de ordem consumerista, urbanística e, ainda, de requisitos relativos à proteção do meio ambiente e dos futuros adquirentes dos lotes.

“Entre as normas que visam a proteção dos futuros adquirentes dos lotes encontra-se o inciso VI do artigo 18 da Lei nº 6.766/79 que obriga o arquivamento, com o registro do loteamento, de: “exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta lei”.

(…)

Assim, apesar da possibilidade, sempre presente, de recurso ao Judiciário para a solução de litígio envolvendo a validade de cláusula contratual, a finalidade de proteção aos adquirentes dos lotes de que é dotada a Lei nº 6.766/79 estende os limites do controle de legalidade, que é inerente à atividade de qualificação registrária, ao contrato-padrão cujo arquivamento deve ser recusado sempre que suas cláusulas violarem direitos dos futuros adquirentes dos lotes que forem tutelados por preceitos de ordem pública”.[3]

Esta é a razão da apuração da higidez econômica do empreendedor com a obrigatoriedade do registro especial, apresentação das certidões negativas e depósito de contrato-padrão com vistas a regular futuras transações imobiliárias.

CETESB e GRAPROHAB

Além do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/1979, com todos os seus requisitos e documentos exigíveis, ainda é necessário comprovar a aprovação ou dispensa pelos órgãos encarregados do controle urbanístico dos parcelamentos do solo urbano.

A Lei 6.766/1979 prevê a apresentação de “cópia do ato de aprovação do loteamento” (inc. V), não se limitando somente à aprovação do Município. Em relação à prévia aprovação de órgãos estaduais, a LPSU limita a sua interveniência nos artigos 12 a 17, o que não se revela necessário pelo exame meramente formal da documentação apresentada. São disposições genéricas que podem ser moduladas pelos Estados em razão da competência concorrente (incisos I e VI do art. 24 da CF/1988).

Por outro lado, o registrador deve se limitar ao que consta do registro e do título apresentado – quod non est in actis, non est in mundo. Não compete ao Oficial do Registro promover diligências para averiguar in loco se há elementos ensejadores de aprovação estadual. Se o projeto prevê como resultado do parcelamento a produção de 35 lotes para construção de “galpões comerciais” e não for servido por redes infraestruturais para acomodação do empreendimento é necessária a manifestação formal de enquadramento ou dispensa de análise pelo órgão estadual competente (GRAPROHAB, quando aplicável).

Por outro lado, a destinação (construção de “galpões comerciais”) pode eventualmente representar impactos ambientais e infraestruturais pelo uso industrial ou de serviços, atraindo a necessidade da licença da CETESB para garantir a viabilidade do empreendimento em zona mista.

No Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei nº 16.050/2014) e na respectiva Lei de Zoneamento (art. 19 da Lei nº 16.402/2016), a disciplina da chamada Zona Mista (ZM) estabelece critérios de controle ambiental e urbanístico ali especificados. As Zonas Mistas são porções do território destinadas predominantemente aos usos residenciais e não residenciais, visando não só promover o adensamento populacional com a oferta de empregos e serviços, mas permitem uma diversidade de usos (comerciais, industriais de baixo impacto e serviços). Cinjo-me a exigir a apresentação de documento de enquadramento/dispensa de aprovação dos órgãos competentes, porque as NSCGJ condicionam o registro à prévia manifestação, quando aplicáveis. As NSCGJSP assim o preveem no item 181:

181. Para o registro dos loteamentos e desmembramentos sujeitos ao art. 18, da Lei 6.766/79, o oficial exigirá:

a) nos loteamentos e desmembramentos habitacionais, o Certificado de Aprovação do GRAPROHAB, podendo ser aceita prova de dispensa de análise para os desmembramentos não enquadrados nos critérios de análise previstos no art. 5º do Decreto Estadual 52.053/2007;

Em suma a aprovação ou a dispensa formal por órgãos do Estado de São Paulo deve ser objeto de comprovação perante o Registro de Imóveis.

Conclusões

Diante de todo o exposto, este Oficial de Registro de Imóveis submete a presente dúvida à apreciação de Vossa Excelência, concluindo que o ingresso do título pretendido encontra os seguintes óbices:

1. Registro Especial (Art. 18 da Lei 6.766/1979). O projeto de desmembramento visa a criação de 35 novos lotes. Por extrapolar o limite de 20 unidades estabelecido pelo Item 165.5, inciso 4, do Cap. XX das NSCGJSP, o registro não pode ser realizado de forma simplificada, exigindo o rigor do registro especial ou, no mínimo, a prévia apreciação deste Juízo Corregedor.
2. Proteção Urbanística e Ambiental (CETESB e GRAPROHAB): Dada a magnitude do empreendimento (35 galpões comerciais em Zona Mista), a mera aprovação municipal é insuficiente. É imperativa a apresentação da Licença Prévia da CETESB e do Certificado do GRAPROHAB (ou suas respectivas dispensas oficiais), visando garantir a viabilidade infraestrutural e a inexistência de passivos ambientais que possam comprometer as novas unidades.
3. Tutela do Consumidor e do Terceiro Adquirente: O registro especial previsto no Art. 18 é o instrumento que assegura a higidez econômica do empreendedor e o depósito do contrato-padrão. Tal providência é de ordem pública e visa proteger futuros adquirentes contra cláusulas abusivas e insegurança jurídica, garantindo-lhes proteção superior àquela oferecida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Pelas razões expostas, submete-se a presente dúvida à Vossa Excelência, aguardando seu julgamento.

SÉRGIO JACOMINO
Oficial do Registro.

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Notas

[1] As cláusulas do contrato padrão, estereotipadas no art. 26 da Lei 6.766/1979, sujeitam-se à qualificação registral e submetem-se “às restrições que a lei impõe à autonomia da vontade, ou autonomia privada, porque a ninguém é permitido contratar, validamente, contra preceitos de ordem pública”. V. Processo CG 1017970-02.2020.8.26.0032, Araçatuba, decisão de 17/10/2023, DJ de 20/10/2023, com parecer aprovado pelo Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso em http://kollsys.org/tex.  

[2] V. Ap. Civ. 6.417-0/7, Sorocaba, j. 29/2/1988, DJ 7/7/1988, Rel. Des. Milton Evaristo dos Santos. Disponível em http://kollsys.org/4xs.

[3] Processo CG 27.313/2008, Capivari, decisão de 17/6/2008, DJ 26/8/2008, parecer do Dr. José Marcello Tossi Silva aprovado pelo Corregedor Geral, Des. Ruy Camilo. Disponível: