Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – CÓPIA DIGITALIZADA – INDISPONIBILIDADE DE BENS – CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – PRINCÍPIO DA LEGALIDADE – DÚVIDA PREJUDICADA.

PREJUDICIALIDADE: Ocorrência de concordância tácita da parte com parcela das exigências formuladas pelo Oficial. A aceitação de qualquer dos óbices ou o atendimento de exigência no curso do procedimento importa no não conhecimento do mérito da dúvida. Inteligência da jurisprudência do C.S.M./SP.

ÓBICE FORMAL: Impossibilidade de registro de título apresentado por mera cópia digitalizada. Necessidade de exibição do original físico ou de título eletrônico estruturado conforme as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (XML ou PDF/A com assinaturas qualificadas).

ÓBICE MATERIAL: Existência de averbação de indisponibilidade de bens em nome dos cedentes de direitos hereditários. A cessão ad favorem possui natureza de alienação voluntária, inviável o registro enquanto vigente a constrição judicial. Aplicação do princípio tempus regit actum.

TRATO SUCESSIVO E PRIORIDADE: A eficácia da indisponibilidade regularmente inscrita prevalece sobre títulos judiciais ou particulares não registrados, ainda que expedidos em data anterior à constrição, mas apresentados tardiamente ao fólio real.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo a requerimento formulado por KS, datado 18 de setembro de 2025, SUSCITA DÚVIDA nos termos do art. 198 da LRP, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Processo 1119731-90.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 20/2/2026, DJ 23/2/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/wyq.

Preliminares

Foi-nos apresentada cópia da Carta de Adjudicação expedida nos autos da Ação de Arrolamento dos bens deixados pelo falecimento de AGGV, que tramitou perante a 2ª Vara da Família e das Sucessões da Comarca desta Capital, sob nº XXXX/1983.

Legitimidade para suscitação

A requerente KS, representada por JGLA, é a única herdeira da proprietária MVV (R.1 de 23/10/1979), conforme Escritura de Inventário e Adjudicação lavrada pelo Tabelião de Notas desta Capital.

O registro da escritura supramencionada acha-se na dependência do prévio registro da carta de adjudicação ora em exame, para encadeamento do trato sucessivo (art. 237 da LRP) razão pela qual, por ter interesse direto no registro, ostenta legitimidade para requerer seja suscitada dúvida.

Situação jurídica

O apartamento do 7º andar, do Edifício X, situado na [omissis], é objeto da Matrícula 99.999 deste Registro. Figuram como proprietários MVV, casada sob regime da comunhão de bens com AGGV(R. 1 de 23/10/1979).

Exigências do cartório

As exigências foram veiculadas em nota devolutiva deste Registro, vazada nos seguintes termos:

“1. Apresentar o título em original físico. O arquivo digital contendo o título e documentos foram apresentados em formato de mera cópia digitalizada. Para análise completa, é necessário apresentar o título no original fisicamente nesta Serventia, a fim de permitir a conferência com a cópia enviada via e-protocolo, por se tratar de documento físico digitalizado sem os requisitos legais. Conforme as normas vigentes, somente documentos eletrônicos assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil, nos padrões XML ou PDF/A, são aceitos.

2. Cancelar a indisponibilidade dos bens dos cedentes KSS e LMS. Consta do Registro n. X, lavrado em 14/8/2006, a inscrição da indisponibilidade de bens feita no antigo Livro de Registro de Indisponibilidade (LRI), ainda não cancelada. A ordem originou-se do Processo XX1983 colhendo o domínio dos cedentes. A ordem foi oriunda da 1ª Vara da Comarca de Itapevi/SP.

Para que o presente título possa ser registrado, será necessário o prévio cancelamento da referida indisponibilidade, registro que produz efeitos enquanto não cancelada.

Razões impedientes do acesso

Questões preliminares – Ausência do título original.

A via digitalizada do título foi apresentada por meio do protocolo eletrônico, tendo recebido o número de protocolo AC… no ONR.

Todavia, mesmo que se tenha optado pela apresentação do título pela via eletrônica é pacífico o entendimento que os títulos devam ser apresentados no original, não se admitindo a apresentação de cópias simples, autenticadas por advogados e mesmo notários.^[1]

O Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSMSP), em mais de uma oportunidade, decidiu que as dúvidas, nestes casos, hão de ser julgadas prejudicadas:

“Como é sabido, é imprescindível a apresentação do título original ao Oficial de Registro de Imóveis, pois eventual procedência do recurso resultaria no pretendido registro, decidindo-se acerca da qualificação registral. No caso concreto, contudo, [o título] foi encaminhado ao Oficial de Registro de Imóveis por meio eletrônico. Ou seja, recebeu o registrador cópia do formal de partilha digitalizado. Sendo assim, a dúvida encontra-se prejudicada porque não consta dos autos o original do título que se pretendia ver registrado”.^[2]

A decisão supra filia-se a inúmeros precedentes. A cópia do título constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro.^[3]

Por fim, destaca-se que o documento se encontra assinado pelo advogado Dr. JGLA. Todavia, em que pese o apresentante do título ter legitimidade para postar o título e seus anexos nas plataformas digitais (SAEC/ONR), assinando o pedido e os documentos com sua assinatura qualificada ou avançada (§ 1º do art. 17 da LRP e art. 8º do Decreto 10.278/2020), tal fato não tem o condão de torná-lo apto para ingressar no registro e produzir seus efeitos.

A faculdade de assinar a postagem de títulos nas plataformas eletrônicas não pode ir além da mera apresentação do título (art. 217 da LRP^[4]). Não pode, por óbvio, assimilar atribuições de certificação e autenticação que representam funções públicas delegadas, próprias dos escrivães judiciais e notários. Falta ao particular o poder de dação de fé pública aos seus instrumentos e documentos.

Em suma, o particular não tem o poder de certificar e autenticar certos atos, fatos e negócios jurídicos de origem notarial ou judicial, posto não se achar investido da potestade de fé pública, “atributo da soberania política delegado” aos órgãos notariais e judiciários.^[5] Aos notários compete, com exclusividade, reconhecer firmas e autenticar cópias (art. 7º da Lei 8.935/1994). Aos escrivães o poder de certificar e autenticar os títulos de extração judicial.

O que se tem admitido é a formação do título judicial pelo notário (ou mesmo registrador), a requerimento da parte. AS NSCGJSP-I preveem que a formação do título judicial pode se dar tanto pelo tabelião de notas quanto pelo registrador:

Art. 1.273-A. A requerimento da parte, o formal de partilha, a carta de sentença, a carta de adjudicação e de arrematação, e os documentos semelhantes previstos no art. 221 das Normas de Serviço, originados de processo eletrônico e destinados aos Serviços Notariais e de Registro, poderão ser expedidos para remessa eletrônica aos Serviços Notariais e de Registro, observando-se o seguinte procedimento:

I — emissão dos termos de abertura e de encerramento, constando daquele o número da folha inicial e final do processo em que é expedido o termo, bem como senha de acesso aos autos pelo Oficial de Registro ou Tabelião;

II — assinatura eletrônica dos termos de abertura e de encerramento pelo Escrivão e pelo Magistrado;

III — liberação dos termos na pasta digital dos autos eletrônicos;

IV — intimação da parte interessada, por ato ordinário, para a remessa dos termos por meio eletrônico ao Registro Público ou Tabelionato destinatário.

O Volume II das Normas de Serviço, nos termos dos itens 214 e ss. (Cap. XVI), reza, in verbis:

214. O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial.

214.1. As peças instrutórias das cartas de sentença deverão ser extraídas dos autos judiciais originais, ou do processo judicial eletrônico, conforme o caso.

214.2. As cópias deverão ser autenticadas e autuadas, com termo de abertura e termo de encerramento, numeradas e rubricadas, de modo a assegurar ao executor da ordem ou ao destinatário do título não ter havido acréscimo, subtração ou substituição de peças.

214.3. O termo de abertura deverá conter a relação dos documentos autuados, e o termo de encerramento informará o número de páginas da carta de sentença. Ambos serão considerados como uma única certidão para fins de cobrança de emolumentos.

214.4. O tabelião fará a autenticação de cada cópia extraída dos autos do processo judicial, atendidos os requisitos referentes à prática desse ato, incluídas a aposição de selo de autenticidade e cobrança dos emolumentos.

A atribuição de “formação de arquivo” de peças oriundas do processo judicial eletrônico estendeu-se ao Oficial do Registro, nos termos do item 24.1.1 do Cap. XX das NSCGJSP-II.

Em suma, a formação do título judicial não se deu na forma prevista na lei e normas de serviço.

Superadas as questões preliminares, procedemos ao óbice impugnado.

Indisponibilidade de Bens – cessão de direitos hereditários

Do exame do título, extrai-se que KSS (herdeira) e seu marido LMS, ambos casados sob o regime da comunhão universal de bens anteriormente à Lei nº 6.515/1977, cederam os direitos hereditários oriundos do falecimento de AGGV à cessionária e viúva meeira MVV (fls. 45/46), a quem coube o imóvel anteriormente descrito (fls. 50).

No interregno entre a expedição da Carta de Adjudicação e a prenotação do título perante este Oficial de Registro foi decretada a indisponibilidade de bens dos cedentes nos autos, veiculada em ordem oriunda da Ação de Falência em trâmite perante a 1ª Vara da Comarca de Itapevi/SP. A inscrição do ônus foi-nos comunicada pelo Ofício nº X, expedido pela 1ª Vara de Registros Públicos, dando origem ao registro nº X no Livro de Registro de Indisponibilidade de Bens.

A Carta de Adjudicação foi expedida em 1984, porém somente em 2024 foi apresentada pela primeira vez ao registro.

Não se conhece a motivação que levou a interessada a postergar o registro do título. Todavia, é certo que, ao optar por tal adiamento, a cessionária assumiu o risco de ver seu direito preterido por eventual surgimento de direitos contraditórios supervenientes. Deu-se, assim, ocasião à peculiar situação de inoponibilidade de seus direitos em face do juízo falimentar (art. 169 da LRP c.c. inc. III do art. 54 da Lei 13.097/2015).

Há que se distinguir duas hipóteses que ocorrem nos casos de sucessão mortis causa. A indisponibilidade de bens incidente sobre quinhão hereditário que seja objeto de renúncia abdicativa em favor do monte, nestes casos, a ordem não prevalece. Nos termos do parágrafo único do art. 1.804 do CC., “a transmissão tem-se por não verificada quando o herdeiro renuncia à herança”. Ou seja: somente com a aceitação, os efeitos da sucessão retroagem à data da abertura da sucessão, operando a eficácia aquisitiva ex tunc.[6]

Caso diverso ocorre quando os herdeiros cedem seus direitos em favor de terceiros. Nesta hipótese, configura-se a cessão voluntária ad favorem, o que impede o registro da adjudicação até que se levantem os ônus que pesam sobre o imóvel. 

Já decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura que a adjudicação integral de bem em favor de um dos herdeiros em decorrência de cessão (alienação voluntária) impossibilita o ingresso do título e seu registro (Ap. Civ. 1003970-04.2018.8.26.0505).[7] E mais recentemente: “a existência de ordem de indisponibilidade que recai sobre os cedentes obsta o registro da adjudicação voluntária”, ainda que a decretação tenha ocorrido após a adjudicação.[8]

Tempus regit actum

Como vimos anteriormente, no interregno entre a expedição da Carta de Adjudicação e a prenotação do título perante este Oficial de Registro foi decretada a indisponibilidade de bens dos cedentes. O v. acórdão citado (Ap. Civ 1024407-10.2024.8.26.0100) alude ao princípio de inscrição, de modo que os direitos decorrentes do título não registrado não podem ser opostos à inscrição superveniente da indisponibilidade de bens.  

Recentemente, o CSMSP decidiu que a indisponibilidade de bens devidamente inscrita inviabiliza o registro de títulos que impliquem alienação voluntária do imóvel, mesmo na hipótese de homologação judicial ocorrida antes da decretação de indisponibilidade.[9] No corpo do aresto há precedentes que sustentam a posição reiterada do Egrégio Conselho.

Em caso que guarda identidade de razão encontramos o seguinte precedente da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo: existindo ordens de indisponibilidade de bens que recaem sobre o cedente, a alienação inquinada (cessão voluntária dos direitos) não pode ser levada a registro, ainda que as indisponibilidades tenham sido decretadas após a expedição do formal de partilha judicial. E cita precedentes do Egrégio Conselho.[10]

Conclusão

Desta forma, entendemos, salvo melhor juízo de V. Ex.ª, que até que seja apresentada a via original do título, bem como se proceda ao prévio cancelamento da indisponibilidade inscrita no Livro de Registro de Indisponibilidade de Bens, o ingresso do título no fólio real deverá ser obstado.

Renovam-se a Vossa Excelência os protestos de elevada estima e distinta consideração.

São Paulo, 01 de dezembro de 2025.

SÉRGIO JACOMINO

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[1] Ap. Civ. 1000871-31.2018.8.26.0374, Morro Agudo, j. 23/8/2019, DJ 17/9/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível em http://kollsys.org/nvl. Ap. Civ. 0061714-35.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 11/2/2014, DJ 15/4/2014, Rel. Des. Elliot Akel. Disponível em http://kollsys.org/ej8. É longeva a orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. As escrituras públicas, os escritos particulares autorizados em lei e os demais atos, não podem ser apresentados em cópias reprográficas, ainda que autenticadas ou assinadas pelo Tabelião ou Oficial. Ap. Civ. 9.306-0/4, Guarulhos, j. 11/9/1989, DJ 11/11/1989, Rel. Des. Álvaro Martiniano de Azevedo. Disponível em http://kollsys.org/54u. Ap. Civ. 10.246-0/0, Campinas, j. 31/7/1989, DJ 16/8/1989, Rel. Des. Milton Evaristo dos Santos. Disponível: http://kollsys.org/ejo.

[2] Ap. Civ. 1000122-65.2018.8.26.0648, Urupês, j. 12/9/2019, DJe 4/10/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível: http://kollsys.org/nkg.

[3] Ap. Civ. 1113077-24.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 16/12/2024, DJ 24/1/2025, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/vh0

[4] Art. 217 – O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. 

[5] [A] “fé pública notarial é um atributo da soberania política delegado na pessoa de um notário, que a exercita, o muito mais frequentemente, em caráter substituinte, é dizer, sem concomitância com o poder atributivo ou delegante”. DIP, Ricardo. Breves apontamentos sobre a fé pública notarial. Brasília: Anoreg-BR, 23/3/2018. Acesso: https://www.anoreg.org.br/site/artigo-breves-apontamentos-sobre-a-fe-publica-notarial-des-ricardo-dip/

[6] É o caso enfrentado na Ap. Civ. 1011505-05.2020.8.26.0637, Tupã, j. 23/5/2022, DJEN 23/5/2022, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível em http://kollsys.org/s4z.

[7] Ap. Civ. 1003970-04.2018.8.26.0505, Ribeirão Pires, j. 15/8/2019, DJ 2/9/2019, rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível em http://kollsys.org/nsu. 

[8] O v. aresto cita antigo precedente do próprio CSMSP: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade”. Ap. Civ. 1024407-10.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 15/8/2024, DJ 15/8/2024, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível em http://kollsys.org/us5.

[9] Ap. Civ. 1025452-21.2024.8.26.0562, Santos, j. 27/2/2025, DJ 13/3/2025, rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível em http://kollsys.org/vzb.

[10] Processo 1111089-31.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 20/10/2025, DJ 20/10/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em http://kollsys.org/wlk.