Archive for the ‘2026 – dúvidas & informações’ Category
0009605-53.2026.8.26.0100. Penhora – direitos hereditários – saisine. Título judicial – ordem – qualificação. Crime de desobediência.
Processo 0009605-53.2026.8.26.0100 – P. Providências. j. 22/4/2026, DJ 22/4/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível: http://kollsys.org/x7e
Interessada: 72ª Vara do Trabalho de São Paulo. Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região.
PENHORA – DIREITOS HEREDITÁRIOS – CONTINUIDADE – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – AUTONOMIA E INDEPENDÊNCIA JURÍDICA DO REGISTRADOR – HERANÇA – INDIVISIBILIDADE – SAISINE – LIMITES – NULIDADE – ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO.
O Registrador, no exercício de função pública delegada, tem o poder-dever de qualificar títulos judiciais, sem que a denegação fundamentada configure crime de desobediência. Reiterada a ordem, cumpre atendê-la no prazo legal.
A penhora de direitos hereditários somente é admissível no rosto dos autos do inventário, sobre o quinhão – fração ideal –, sendo inadmissível a constrição sobre bem singular antes da habilitação dos herdeiros e da partilha, pena de afronta à indivisibilidade da herança (art. 1.791 do CC), aos limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC) e à competência constitucional da Justiça do Trabalho (art. 114 da CF).
Ausente o titulus adquirendi et disponendi, o registro praticado é nulo de pleno direito (art. 214 da LRP), por violação aos princípios da legitimação e da continuidade (arts. 195, 237 e 252 da LRP; art. 1.245 do CC). A arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade, subordinando-se, no plano registral, às normas de ordem pública da Lei de Registros Públicos.
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à respeitável determinação de Vossa Excelência vem aditar as informações de fls. 67 dos autos, justificando, pormenorizadamente, a denegação do acesso do título e, face à reiteração da r. ordem judicial, vem informar a prática do ato, tudo consoante se pode constatar das informações e certidão anexa.
Preliminares
Preliminarmente, calha repisar que a r. ordem judicial foi cabalmente cumprida, após sua reiteração – presumindo-se que o R. Juízo terá superado o óbice apontado pelo Cartório. Eis a cronologia:
- Protocolo A. O título foi devolvido por infringência ao princípio da continuidade (o imóvel não se achava registrado em nome da executada).
- Protocolo B. O título foi novamente devolvido porque a simples anexação das certidões de óbito dos titulares de domínio não seria suficiente para suprir a exigência. Solicitou-se a veiculação da ordem de penhora por intermédio da plataforma eletrônica “Penhora online”.[1]
- Protocolo C. Reiteração da ordem judicial com o reconhecimento expresso da “transferência da propriedade sobre o imóvel matrícula 105.541 dos falecidos SL e de AMRLLpara a executada ERLL, ante o princípio da saisine, por ser a única herdeira dos antigos proprietários, registrando-se, por consequência, a penhora determinada na matrícula 105.541, no prazo de 15 dias para cumprimento”.
O R. Juízo ainda averbou: “No caso de manutenção da resistência ao cumprimento da presente ordem, foi determinada a comunicação dos fatos ao Ministério Público Federal para apuração de eventual conduta delitiva, bem como à E. Corregedoria do Tribunal de justiça do Estado de São Paulo para apuração administrativa que entender pertinente”.
Averbação consumada
Com a expressa e reiterada determinação de superação do óbice, pelos fundamentos declinados na r. decisão, o Registro prenotou o título sob número 99.999, procedendo-se ao R. 99.999, consignando-se que a Vara do Trabalho expressamente reconheceu a transferência da propriedade do imóvel para a executada ERLL, “ante o princípio da saisine, por ser a única herdeira dos antigos proprietários”. Subsequentemente, averbou-se a penhora perseguida (Av. 6).
A eficácia de ambos os atos retroagiu à data da prenotação, consoante regra do art. 1.246 do Código Civil e art. 186 da LRP. Portanto, cumpriu-se a r. ordem no interregno do prazo assinalado no respeitável mandado (15 dias).
Descumprimento de ordem judicial
Não houve descumprimento de ordem judicial, mas apenas e tão-somente o exercício de um poder-dever de o Oficial Registrador proceder ao exame jurídico de admissibilidade da ordem judicial em face do ordenamento jurídico. Não se configurou o quadro típico de desobediência a ordem judicial por quem implementa atos a partir de uma função pública delegada. Nos termos de importante precedente do STF, o Registrador não procede à qualificação registral na condição de mero particular, “não considerado o círculo simplesmente privado, mas por força de delegação do poder público, tal como previsto no artigo 236 da Constituição Federal”. Ou seja: não houve mais do que o estrito e devido cumprimento de um dever legal.[2]
A autonomia registral é expressamente reconhecida em lei. Investido para o exercício de uma função pública delegada, o Registrador é profissional do Direito (art. 3º da Lei 8.935/94) ao qual a lei conferiu independência no exercício regular de suas atribuições (art. 28 da Lei 8.935/94). A ele incumbe o direito e o dever de qualificação dos títulos apresentados para fins de registro, incluídos os títulos judiciais, submetidos a possível revisão administrativa (art. 198, da Lei 6.015/73 e art. 30, XIII, Lei 8.935).
Note-se, de passagem, que não se desenhou, in casu, a conduta delitiva prototípica sugerida por Sua Excelência na respeitável decisão: tipo objetivo de crime de desobediência, nos termos do artigo 330 do Código Penal. O Cap. II do Título XI da Parte Especial do CP se denomina “Dos crimes praticados por particular contra a Administração em geral”. Trata-se de crime em que o sujeito ativo é o extraneus, a que o Oficial (agente público) só pode concorrer como coautor ou partícipe, na definição do Código Penal (art. 327).[3]
Em suma: não há cometimento de desobediência a ordem judicial por dois motivos essenciais – “não pode o funcionário público, no exercício de suas atividades públicas delegadas, ser sujeito ativo deste crime. Além disso, faltaria o dolo na sua conduta do registrador, pois não age movido pela vontade de desobedecer a ordem judicial, mas de cumprir o seu dever de realizar qualificação.[4] O mesmo Professor Antônio Scarance Fernandes destaca que deve o registrador, quando se depara com um título judicial para registro, qualificá-lo por decorrência de sua função. No caso de ser negativa a qualificação, denegando o acesso, deve devolver o título com as razões fundamentadoras de sua conclusão. “Todavia, se o juiz do processo contencioso reiterar a sua determinação, cabe a ele atendê-la, no prazo que lhe assegura a Lei, fazendo as comunicações e anotações que entender necessárias”.[5]
Ocorreu a reiteração da ordem, oriunda de processo jurisdicional, não nos restando mais do que cumprir a determinação judicial, o que se fez imediatamente, como se comprovará.
Penhora de direitos sucessórios
Vossa Excelência determina que se prestem informações complementares. Peço vênia a Vossa Excelência para me estender no entendimento que embasa a qualificação registral de títulos que-tais.
O Ilustre representante do Parquet apanhou bem a questão posta na representação: a penhora de direitos hereditários é sempre possível com o fito de garantir a satisfação do débito afetando bens adquiridos pelo devedor. E Sua Excelência destaca muito bem: a penhora será realizada no rosto dos autos do processo de inventário ou arrolamento, recaindo a constrição sobre o quinhão da herança – e não sobre bem específico e determinado de propriedade do herdeiro presumido, tudo conforme o art. 860 do CPC. E cita precedente do E. STJ.[6]
Fazendo coro ao r. parecer do Ministério Público, com a devida vênia, e considerando-se que os magistrados da Especializada não se submetem ao poder correcional do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, permito-me trazer à balha precedentes do mesmo Superior Tribunal de Justiça, muito embora haja, como se sabe, farta jurisprudência administrativa do nosso Tribunal de Justiça que pode ser colacionada para justificar a recusa da prática do ato. Caso Vossa Excelência determine a colação, esta Serventia prontamente atenderá.
Universitas Juris e os limites subjetivos da coisa julgada
O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações (art. 789 do CPC). O remédio para o caso concreto é a penhora no rosto dos autos, que recai sobre direitos hereditários, desde que os valores penhorados sejam relacionados a seus bens ou do espólio. Entretanto, determinou-se a penhora direta, afetando bens singulares, com base no argumento de que o falecimento de AMRLL (28/1/1992, fls. 58) e de SL (24/8/2004, Av. 4 da Matrícula) o bem, ipso facto, transmitira-se à presumida herdeira.
Com o falecimento dos de cujus, há a formação sucessiva de uma universalidade de direito (universitas juris). Pelo direito de saisine, os bens e direitos da herança são devolvidos aos herdeiros e legatários eventuais (art. 1.784 do CC). Entretanto, a herança reputa-se indivisível quanto à posse e ao domínio, até que seja ultimada a partilha decorrente da sucessão dos titulares inscritos (art. 1.791 do CC).
No âmbito da execução trabalhista não se apurou quais seriam os eventuais herdeiros ou legatários. Nem se comprovou a formação do plexo processual de inventário ou arrolamento. A apresentação das certidões dos óbitos ocorridos, com a declaração aposta nos respectivos assentos, não gera a presunção legal de que os indicados sejam os únicos herdeiros dos de cujus. De fato, antes da abertura do inventário, não ocorre a habilitação, a identificação e o reconhecimento jurídico-formal dos herdeiros, legatários, meeiro e mesmo nomeação de inventariante (art. 617 e ss. do CPC). A imputação de responsabilidade a eventual terceiro ultrapassa os limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC). Não se sabe quem são os herdeiros legítimos e testamentários.
O STJ no AREsp 2.501.332/SP entendeu cabível e legítimo a penhora no rosto dos autos relativamente a imóveis de propriedade do espólio, nos termos do art. 789 do CPC. Todavia, não é cabível constrição sem vinculação do espólio, que não integrou a lide.[7]
A executada E. é a devedora trabalhista – e não os seus genitores falecidos, nem o espólio. A r. decisão da Vara do Trabalho, ao reconhecer a “transferência da propriedade” com base no droit de saisine, extravasa os limites subjetivos da coisa julgada e, mais que isso, pratica um ato de jurisdição voluntária que não lhe compete: o reconhecimento de titularidade dominial em processo de execução trabalhista, sem inventário, sem habilitação de herdeiros, sem contraditório dos demais eventuais sucessores. A decisão que “reconhece a transferência da propriedade” atinge o espólio e eventuais herdeiros ou legatários que não foram parte na ação trabalhista (AREsp 2.501.332-SP, cit.)
Penhora de bens singulares e o droit de saisine
Tendo em vista a natureza universal da herança, não é possível a penhora e eventual alienação judicial de um ou alguns bens individuados e determinados, integrantes do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro legitimamente imputado como devedor. A jurisprudência do STJ estabelece que, “antes da partilha, a constrição judicial pode recair sobre os direitos hereditários do devedor, enquanto fração ideal, mediante penhora no rosto dos autos do inventário, não sendo admissível a constrição sobre bens específicos pertencentes ao autor da herança”.[8]
Os direitos hereditários integram o patrimônio do herdeiro. São, por isso, disponíveis e penhoráveis. Ante a natureza universal da herança, a adjudicação dos direitos hereditários não pode ser de um ou alguns bens determinados do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro devedor – sujeito que é sucessor no inventário.[9]
Portanto, o instituto da saisine, fundamento da r. determinação, “embora assegure a imediata transmissão da herança, deve ser obtemperado, pois até a partilha os bens serão considerados indivisíveis” ante a natureza universal da herança. É ainda da jurisprudência do STJ: Eventual “adjudicação dos direitos hereditários não pode ser de um ou alguns bens determinados do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro devedor”.[10]
Nulidade de pleno direito do registro
O R. 5 é nulo de pleno direito, nos termos do art. 214 da LRP. As nulidades de pleno direito do registro invalidam-no, “independentemente de ação direta”. A titularidade do imóvel não se assentou sobre um título idôneo. Não há titulus adquirendi et disponendi. Feriram-se os princípios de legitimação (art. 252 da LRP art. 1.245 do CC) e da continuidade. A nulidade inquina o próprio ato de registro por afronta a artigos 195 e 237 da LRP – normas de ordem pública que consubstanciam os princípios de legitimação e da continuidade:
Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará o registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Art. 252 O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
No Código Civil: Art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A Vara do Trabalho não tem competência para declarar a transmissão da propriedade imobiliária. Essa “declaração” de transferência de domínio, com base no conceito da saisine, veiculada por decisão interlocutória em processo de execução trabalhista, invade competência que pertence exclusivamente ao juízo do inventário ou ao juízo cível competente para a abertura do inventário. Não custa lembrar que a competência da Justiça do Trabalho é delimitada pelo art. 114 da Constituição Federal: lides decorrentes da relação de trabalho. Declarar que houve transmissão hereditária de imóvel e determinar seu registro escapa completamente a essa competência.
Arrematação – modo derivado de aquisição
O ato praticado pela Vara do Trabalho substitui, indevidamente, e data máxima venia, o processo de inventário, que é o único instrumento legalmente previsto para apuração, habilitação e partilha dos bens do de cujus, como já se destacou. Ainda que se admitisse a averbação da penhora, de lege condendo, independentemente do ato da titulação extravagante do caso concreto, adverte-se que o problema acabará por se renovar no final do iter executivo. Sendo eventualmente levado a praça o imóvel da Matrícula 105.541, o arrematante (ou adjudicatário) enfrentará o mesmo problema apontado na origem, já que a alienação judicial, em suas várias modalidades, não representa um modo originário de aquisição. Citem-se, brevitatis causa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Relator: Ricardo Anafe, Corregedor Geral; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020 – http://kollsys.org/oou).
Mais recentemente, o mesmo Conselho Superior da Magistratura confirmou a longeva orientação:
“Com efeito, atualmente entende-se que a alienação forçada em processo judicial encerra transmissão derivada do direito de propriedade. A ausência de relação jurídica ou negocial direta entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicatário) não afasta a natureza derivada da aquisição da propriedade”. (TJSP; Apelação Cível 1043063-31.2024.8.26.0224, Guarulhos, J. 30/10/2025, dj 4/11/2025, Rel. Des. Francisco Loureiro. Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura – http://kollsys.org/wup)
O V. Aresto cita o escólio de Josué Modesto Passos que vale a pena reproduzir:
“(…) diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[11]
Não se desconhece a jurisprudência do STJ que qualifica a arrematação como modo originário de aquisição. Ela tem alcance estrito, não podendo ser generalizada para o plano do direito material e registral, como se verá logo abaixo em precedente do mesmo STJ. Como já tive ocasião de demonstrar perante a Respeitável 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, em caso análogo, a expressão aquisição originária, no contexto das reiteradas decisões do STJ, tem um sentido muito estrito e singular. O eixo da discussão repousa, claramente, no art. 130, § único, do CTN: nas execuções fiscais, os créditos tributários sub-rogam-se no preço da hasta, liberando o arrematante dos débitos fiscais anteriores. Fora desse contexto tributário estrito, em que a originalidade da aquisição se dá sub modo, a arrematação é indiscutivelmente um modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária.
Vários elementos do próprio ordenamento confirmam essa natureza derivada. Primeiro, a evicção: o art. 447 do Código Civil é expresso ao dispor que “nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção”, acrescentando que “subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”. Por óbvio, não se evicta em aquisições originárias. Outrossim, o art. 156, II, da Constituição Federal incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis intervivos – e o próprio CPC, no § 2º do art. 901, exige a prova de quitação do tributo para a expedição da carta de arrematação, pressupondo, implicitamente, a existência de uma transmissão derivada sujeita a tributação (ITBI).[12] Além disso, há a persistência dos ônus reais: como observam Marinoni e Arenhart, “a arrematação judicial é forma derivada de aquisição de propriedade, tanto que o bem é transmitido com os seus eventuais defeitos e ônus”[13] – ônus reais como usufruto, servidão e uso não se resolvem com a hasta, cabendo ao arrematante respeitá-los ou pleitear o desfazimento do ato.[14] Por fim, a continuidade registral: o próprio CPC exige a “descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros” na carta de arrematação, reforçando o respeito ao trato sucessivo (§ 2º do art. 877 c/c § 2º do art. 901 do CPC).
A prova mais eloquente da natureza derivada está na recusa, pelo próprio STJ, de estender o efeito liberatório à adjudicação por raciocínio analógico: o Tribunal assentou que “o adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre o bem, se ocorrer, efetivamente, depósito do preço” – o que demonstra que o efeito não decorre da natureza do ato expropriatório, mas do mecanismo específico de sub-rogação do crédito tributário no preço, como ocorre nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN.[15] Não há, portanto, modo originário de aquisição tout court: há, tão somente, e nos limites da execução fiscal, sub-rogação do crédito tributário no preço da hasta.[16]
Para não fugir das referências indicadas pelo ilustre representante do Ministério Público, Dr. Renato de Cerqueira César Filho, destaco o decidido no AREsp: 2.864.667 do Eg. STJ em que se fez a distinção de dois planos jurídicos distintos – o processual e o material. No âmbito processual, a arrematação dos direitos hereditários, após a assinatura do auto, torna-se um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC. Entretanto, por outro lado, no âmbito do direito material e registral, a efetiva transferência da propriedade imobiliária não se opera com a mera expedição da carta de arrematação, mas sim com o seu registro no fólio real, que está subordinado a princípios de ordem pública, como o da continuidade registral, insculpido nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73. Vale o destaque:
“No âmbito processual, o Tribunal reconheceu que a arrematação dos direitos hereditários, após a assinatura do auto, tornou-se um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC. Essa conclusão visa a proteger a segurança jurídica do ato de expropriação judicial e a confiança do arrematante no sistema, tornando a discussão sobre sua validade, no bojo da execução, preclusa. Essa premissa, por si só, é coerente e fundamentada na legislação processual.
Por outro lado, no âmbito do direito material e registral, o acórdão consignou que a efetiva transferência da propriedade imobiliária não se opera com a mera expedição da carta de arrematação, mas sim com o seu registro no fólio real. Este, por sua vez, está subordinado a princípios de ordem pública, como o da continuidade registral, insculpido nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). A Corte paranaense, com base nas informações do próprio Registro de Imóveis, constatou que, formalmente, o imóvel ainda estava registrado em nome do falecido [omissis], e que, portanto, a transferência para o nome de [omissis] exigiria um ato intermediário que regularizasse a cadeia de titularidade, qual seja, a sobrepartilha. Não há, portanto, contradição lógica na decisão. O acórdão simplesmente reconheceu que, embora o título judicial (carta de arrematação) seja válido e irretratável, seu acesso ao registro imobiliário depende do cumprimento de requisitos próprios do sistema registral”.[17]
Do V. Aresto, conjugado com o quadro jurisprudencial e doutrinário acima exposto, considerando, ainda, que a exigência de observância do trato sucessivo é, por si só, incompatível com a aquisição originária, concluiu-se:
- A arrematação (modalidade de alienação judicial) não é modo originário de aquisição[18];
- Eventuais penhora e arrematação subordinam-se às regras de direito material representada pelos artigos 195 e 237 da LRP.
- O art. 903 do CPC, ao proteger o arrematante, não tem o condão de, isoladamente, derrogar as normas de ordem pública estabelecidas na Lei de Registros Públicos.
- Sem que se reate o trato sucessivo (continuidade) não se admite o acesso do título.
Conclusões
Não houve descumprimento de ordem judicial; tampouco crime de desobediência (art. 330 do CP). O que houve, simplesmente, foi o cumprimento de um dever legal de qualificação registral pelos fundamentos indicados.
Malgrado de se ter consumado o registro contra legem, a reiteração da ordem judicial não pode ser resistida no âmbito administrativo. A determinação foi cabalmente cumprida no interregno do prazo estabelecido.
Eventual nulidade de pleno direito (art. 214 da LRP) poderá ensejar medidas corretivas que escapam à qualificação registral.
Estas eram as informações que devem ser averbadas às informações já prestadas nos autos.
São Paulo,10 de abril de 2026.
SÉRGIO JACOMINO,
Oficial Registrador.
Notas
[1] O Sistema Penhora Online inaugurou-se com convênios celebrados com o TRTs da 2ª Região e da 15ª Região. O Provimento GP/CR nº 1/2011 do TRT 2ª Região reiterou que as ordens de averbação de penhora de bens imóveis sejam efetuadas por meio eletrônico e por meio do Sistema ARISP de Penhora Online. Disponível: http://kollsys.org/hr5.
[2] STF HC 85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, Rel. Ministro Marco Aurélio. Disponível: http://kollsys.org/8bg.
[3] DIP, Sílvia. Qualificação Registral de Títulos Judiciais e Crime de Desobediência. São Paulo: Círculo Registral, 2008. Acesso: https://circuloregistral.com.br/wp-content/uploads/2008/06/012-sc2a1lviadip-qualificacao-crime-de-desobediencia.pdf.
[4] FERNANDES, Antônio Scarance. O Cumprimento de Ordem Judicial pelo Registrador: Aspectos Penais e Processuais Penais. São Paulo: Quinta Editorial, 2008, p. 41. Disponível: https://arisp.files.wordpress.com/2007/12/scarance-fernandes-o-cumprimento-de-ordem-judicial-pelo-registrador.pdf.
[5] FERNANDES, Antônio Scarance. Op. Cit. p. 17.
[6] REsp 1.105.951-RJ, j. 4/10/2011, DJ 14/10/2011, Rel. Min. Sidnei Beneti. Disponível: http://kollsys.org/x5e.
[7] AREsp: 2.501.332-SP, j. 1/12/2025, DJ 4/12/2025, Rel. Min. João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5a.
[8] AREsp: 2.994.135-RS, j. 16/3/2026, DJ 19/3/2026, Rel. Ministro João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5d.
[9] REsp 1.330.165-RJ, j. 13/5/2014, DJ 2/6/2014, Rel. Ministra Nancy Andrighi. Disponível: http://kollsys.org/x5f.
[10] AgInt no RESP 1.810.230, j. 26/6/2023, DJ 28/6/2023, Rel. Ministro Raul Araújo. Disponível: http://kollsys.org/x5g.
[11] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.
[12] Na Capital de SP vide a legislação tributária: inc. V do art. 2º da Lei 11.154/1991 e decreto regulamentador.
[13] MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. Execução – Curso. 2ª ed. São Paulo: RT, v. 3, 2008, p. 319, n. 5.2.
[14] ALVIM, Arruda. ASSIS, Araken de. ALVIM, Eduardo Arruda. Comentários ao CPC. Rio de Janeiro: GZ, 2012, p. 1.402.
[15] REsp 1.179.056-MG, j. 7/10/2010, DJ 21/10/2010, Rel. Min. Humberto Martins. Disponível: http://kollsys.org/gtn.
[16] Informações prestadas nos autos do Processo 0025530-46.2013.8.26.0100 — Pedido de Providências. 5º Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, maio de 2013. Disponível em: https://quintoregistro.com/2013/05/10/processo-0025530-46-2013-8-26-0100-arrematacao-modo-originario-de-aquisicao-cancelamento-de-penhora/
[17] STJ – AREsp: 2.864.667-PR, j. 9/12/2025, DJ 15/12/2025, Rel. Ministro Moura Ribeiro. Disponível: http://kollsys.org/x5b.
[18] A propósito do modo derivado de aquisição, em outro aresto do mesmo STJ decidiu-se que é possível a penhora no rosto dos autos do inventário, “quando a constrição visa alcançar direito a ser atribuído a herdeiro que figure como executado; bem como quanto à assunção, pelo cessionário, dos riscos decorrentes da posição jurídica que lhe é transmitida, inclusive os ônus (penhoras) vinculados ao direito hereditário cedido”. REsp 2.243.449-RS, j. 9/2/2026, DJ 13/2/2026, Rel. Min. João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5c.
1003126-27.2026.8.26.0100. Sociedade – Cisão Parcial – ITBI – Imunidade – Isenção
CISÃO PARCIAL. PEDIDO DE AVERBAÇÃO. ITBI — NÃO INCIDÊNCIA. Verificação de atividade preponderante (art. 156, §2º, I, segunda parte, da CF c/c art. 4º da Lei Municipal 11.154/1991). Incompetência do registrador para declarar a imunidade. Exigência de declaração expedida pelo ente fazendário municipal via Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais — GBF (Decreto 58.331/2018 e IN SF/SUREM 13/2018, art. 12, I). Dever de fiscalização tributária (art. 289 da LRP). Título obstado.
Processo 1003126-27.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 30/3/2026, DJ 31/3/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Pedido julgado improcedente. Disponível em: http://kollsys.org/x4w
Preliminar – Dúvida – Cabimento
Trata-se de certidão de inteiro teor do Instrumento Particular da 12ª Alteração e Consolidação do Contrato Social da sociedade X., devidamente expedida pela JUCESP, no qual os sócios aprovaram a cisão parcial da sociedade, com versão de 80% do seu patrimônio às cindendas Y eZ, na proporção de 40% a cada uma delas.
O referido título foi protocolado sob o nº XXX.XXX, em 5/12/2025, prenotação que permanece vigente até a solução do presente procedimento de dúvida.
Em sede de exame, constatamos ser necessária a apresentação de novos documentos para atendimento das formalidades exigidas pela legislação. Não se conformando com o óbice apontado, requereram expressamente a remessa do título com a declaração de dúvida ao Juízo competente para dirimi-la.
O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, os atos perseguidos se perfazem no Registro Imobiliário como atos de averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.[1]
Consoante o Comunicado CG 164/2022[2], tal circunstância não impede que o registrador possa acolher a provocação, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.
É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.
Read the rest of this entry »0003370-70.2026.8.26.0100. Reclamação – Atraso.
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial 0003370-70.2026.8.26.0100
Requerente: ICMR
Requerido: 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Decisão: Improcedência da reclamação. Data: 25/03/2026, DJ 25/3/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/x4q
PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. RECLAMAÇÃO. Alegação de atraso excessivo, erro registral e informações desencontradas. Prazos legais rigorosamente observados. Averbação retificativa de caráter meramente informativo, voltada a atender a protocolos bancários. Ruídos comunicacionais reconhecidos. Improcedência das alegações de erro e de extrapolação de prazos.
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao respeitável despacho de fls. 6 dos autos, vem prestar as informações e esclarecimentos cabíveis.
Objeto da reclamação
- Processo de compra do imóvel se arrastava há mais de 7 meses.
- Denúncia de atraso excessivo e da falta de solução por parte da Serventia. Os prazos informados anteriormente não foram cumpridos.
- Erro. O documento foi devolvido pelo banco ao cartório para correção que poderia retardar a solução da controvérsia apenas para o dia 27/1.
- Atraso na “regularização” da matrícula e no “envio correto” da documentação ao banco.
- Informações desencontradas.
Extrapolação de prazos
Vamos responder a cada tópico destacadamente, partindo do pressuposto de que o fato de o processo de obtenção do crédito e formalização dos contratos de aquisição do bem imóvel somarem “mais de 7 meses”, tal fato não é responsabilidade que possa ser atribuída a esta Serventia.
A afirmação de que houve “atraso excessivo” igualmente não procede. De fato, os prazos de registro foram rigorosamente observados, desde a protocolização, exame e consumação do registro. Em detalhe:
| Data | Etapa do processo |
| 17/12/2025 | Título recebido pela plataforma eletrônica (prenotação). |
| 02/01/2026 (sexta-feira) | Conclusão do exame do título. |
| 05/01/2026 (segunda-feira) | Comunicação às interessadas do valor corresponde de emolumentos. |
| 08/01/2026 | Pagamento dos emolumentos por meio da plataforma do ONR. |
| 09/01/2026 (sexta-feira) | Repasse dos valores à Serventia pela plataforma do ONR. |
| 13/01/2026 | Título efetivamente registrado. |
Ou seja, descontados os feriados do final de ano, os dias úteis somaram 10 dias para a conclusão do exame do título (art. 188 da LRP). Decorreram mais 3 dias para que a interessada providenciasse o pagamento dos emolumentos. Ao final, o processo completo de registro consumiu 16 dias úteis, contados desde a data da prenotação, cumprindo, assim, rigorosamente, os prazos legais.
A reclamante alega que a “correção” do erro retardaria a solução do impasse até o dia 27/1/2026. Uma vez mais, não procede tal afirmação, já que a averbação retificativa foi consumada em 22/1, às 12h:58min. A certidão da matrícula foi encaminhada (e recebida) a 23/1, às 11h:08min. Não houve demora excessiva no prazo do registro e no atendimento de seu pleito retificatório.
Read the rest of this entry »1118801-72.2025.8.26.0100. Formal de Partilha – Adjudicação – Continuidade
EMENTA: DÚVIDA REGISTRAL – FORMAL DE PARTILHA –– sucessão de atos processuais que ora apontam para adjudicação aos cessionários, ora para partilha aos herdeiros, sem definição clara dos beneficiários finais – ausência de segurança jurídica quanto à titularidade dos direitos translativos.
Processo 1118801-72.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 21/1/2026, DJ 22/1/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada improcedente e transitada em julgado. Disponivel em: http://kollsys.org/ww6
Preliminares
Foi apresentado a registro o formal de partilha expedido no processo nº X, ação arrolamento sumário dos bens deixados por CAR, expedido pelo Tabelionato de Notas desta Capital, tendo por objeto, o imóvel matriculado sob o nº X deste 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
O título foi prenotado sob o nº 999.999, em 23 de outubro de 2025 (anteriormente prenotado sob o nº 999.999).
Legitimidade para suscitação
O interessado BBF, representado por seu advogado DJB, ostenta legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inciso VI do art. 198 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por ser parte diretamente interessada no ingresso do título e constar como requerente na ação judicial.
Read the rest of this entry »10011376-87.2026.8.26.0100. Desmembramento Urbano – Registro Especial. Galpão comercial. CETESB – GRAPROHAB. Consumidor – Contrato Padrão
DÚVIDA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – DESMEMBRAMENTO – REGISTRO ESPECIAL. O pedido de registro de desmembramento para a produção de 35 lotes destinados a “galpões comerciais” deve submeter-se obrigatoriamente ao rito do registro especial (art. 18 da Lei 6.766/1979), com a apresentação dos atos administrativos de aprovação ou formal dispensa.
Processo 10011376-87.2026.8.26.0100. Dúvida julgada procedente (convertida em pedido de providências). J.6/3/2026. Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/x19
Preliminar – Dúvida – Cabimento
Trata-se de título apresentado por NCEL visando à prática do ato de registro de desmembramento urbano do imóvel matriculado sob o nº X, deste Registro.
O título foi protocolado nesta Serventia sob o nº 4**.***, prenotação que permanece em vigor até a solução do presente procedimento de dúvida.
Pedido de Providências – Legitimidade
A interessada, NCEL figura como proprietária do imóvel objeto do pedido, sendo diretamente afetada pelas exigências formuladas por esta Serventia. Encontra-se regularmente representada por seu advogado, Dr. MAB, inscrito na OAB/SP sob o nº ***.***, que subscreve o requerimento de suscitação.
Nos termos do requerimento subscrito pelo representante da interessada, busca-se o “registro” do desmembramento, o que atrai a discussão para o âmbito da dúvida. Não é o caso de dissenso sobre o registro especial e mera averbação do desmembramento.
A representação da interessada revela legitimidade para requerer a suscitação da dúvida, nos termos do art. 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/1973.
Read the rest of this entry »1000231-93.2026.8.26.0100. Condomínio Edilício – Retificação de Registro – Especificação – Instituição – Quadro de Áreas – Especialidade Objetiva
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – ALTERAÇÃO DE ESPECIFICAÇÃO E INSTITUIÇÃO – QUADRO DE ÁREAS (NBR 12.721) – EXIGÊNCIA DE UNANIMIDADE – ITEM 82, CAP. XX DAS NSCGJSP (PROVIMENTO CG 64/2024) – PODERES DO SÍNDICO – ADMINISTRAÇÃO VERSUS DISPOSIÇÃO – ARTIGOS 1.348 E 661, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL – ESPECIALIDADE OBJETIVA.
- A alteração da especificação do condomínio, envolvendo a reconfiguração de áreas comuns e privativas (metragens e quadros de áreas), constitui negócio jurídico de disposição sobre o objeto da propriedade, extrapolando a mera administração ordinária.
- Os poderes do síndico são restritos à representação e gestão (Art. 1.348, CC), sendo indispensável a outorga de poderes especiais e expressos (Art. 661, § 1º, CC) ou o consentimento individual de todos os titulares para atos que atinjam a substância do direito real.
- Inaplicabilidade do quórum de 2/3 previsto na Lei nº 14.405/2022, cuja flexibilização limita-se estritamente à mudança de destinação, não alcançando a alteração estrutural do ato de especificação.
- Exigibilidade de anuência da totalidade dos condôminos proprietários, conforme dicção do Item 82, Cap. XX, das NSCGJSP e entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura (CSM/SP).
- Observância rigorosa do Princípio da Especialidade Objetiva e do Art. 53 da Lei nº 4.591/1964, mediante a apresentação integral dos quadros normativos da NBR 12.721.
Processo 1000231-93.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 27/2/2026, DJ 27/2/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível: http://kollsys.org/wzl
Preliminares
Trata-se de requerimento em que se postula a averbação na Matrícula X (matrícula mãe), com remissão nas demais matrículas que compõem o condomínio EMP, da alteração do registro da instituição e especificação do condomínio, para arquivamento de novo quadro elaborado em conformidade com a NBR 12.721 e para constar do registro a indicação das áreas cobertas e descobertas do condomínio.
Preliminar – Pedido de providências – cabimento
O interessado requereu a instauração de procedimento administrativo de providências, ao qual, após seu acolhimento e consoante o Comunicado CG 164/2022[1], dá-se o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais este Oficial entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.
Legitimidade para postulação
O pedido foi formulado pelo condomínio, por sua procuradora FCHD, conforme instrumento de mandato datado de 15 de setembro de 2025, outorgado pelo síndico do condomínio.
Verifica-se, portanto, que a requerente ostenta legitimidade para formular o pleito, na qualidade de interessada diretamente atingida pela exigência registral, nos termos do inciso VI do art. 198 da Lei de Registros Públicos.
Situação jurídica
O imóvel corresponde ao prédio localizado na rua EEES, nº X, e respectivo terreno, o qual foi submetido ao regime de condomínio edilício (R. 11 – 20/4/1977), tendo sido denominado EMP, cuja descrição já foi objeto de alteração (Av. 16 – 28/10/2019) bem como indicadas as áreas de propriedade exclusiva e comuns do condomínio.
Devoluções do cartório
As exigências desta Serventia foram vazadas, em síntese, nos seguintes termos:
- Apresentar o quadro de áreas atualizado do Condomínio Edifício Mansão Pancetti, elaborado em conformidade com a NBR ABNT n. 12.721, em atendimento aos artigos 53 e 54 da Lei n. 4.591/1964, devidamente acompanhado da Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) assinada e com firma reconhecida.
- Apresentar ata de assembleia geral e lista de presença com a verificação de quórum absoluto, acompanhada da lista de presença contendo em seu bojo a aprovação expressa e unânime de todos os condôminos proprietários, com firmas reconhecidas nesta Capital.
- Corrigir o número da matrícula referente ao apartamento n. 101, que constou incorretamente como n. 16.313, sendo o correto n. 16.513.
- Corrigir divergência nas áreas dos apartamentos 1001 e 1002. Verifica-se no título divergências nas áreas dos apartamentos 1001 e 1002, conforme o quadro de áreas apresentado para atualização. Solicita-se a correção das metragens ou a devida justificativa técnica, de modo a garantir a correspondência entre o título e o quadro de áreas.
Razão impediente do acesso
Ausência de aprovação da alteração da especificação em assembleia, com comprovação inequívoca do comparecimento e concordância da totalidade dos condôminos.
Foi-nos apresentado requerimento subscrito pela procuradora do condomínio, visando à retificação do registro da especificação condominial, instruído com duas Atas de Assembleias Gerais realizadas pelos condôminos proprietários do edifício, bem como com quadros técnicos discriminativos das áreas integrantes do condomínio.
Todavia, compulsando-se detidamente a documentação acostada, não se identifica terem sido atendidos os requisitos formais exigidos para o ingresso no título no fólio real.
Da ata da assembleia realizada em 30/11/2023 infere-se que a reunião teve por objeto, precipuamente, a apreciação de questões internas de gestão condominial, culminando na eleição do novo síndico para o biênio subsequente, sem qualquer referência à retificação da especificação ou à alteração das frações e áreas.
Já na assembleia de 15/7/2025, da qual consta o comparecimento da unanimidade dos condôminos, verifica-se ter sido aprovada e ratificada a contratação do Escritório X, com a finalidade de complementar informações da matrícula do imóvel, além de terem sido debatidos os procedimentos administrativos e técnicos a serem adotados para tal complementação. Não há, contudo, menção expressa e inequívoca à nova especificação condominial, nem aprovação formal do trabalho técnico de discriminação de áreas, quadros e memoriais.
Assim, ainda que haja deliberação assemblear unânime quanto à contratação de profissional técnico, inexiste, nas atas, qualquer manifestação inequívoca e expressa acerca do conteúdo específico da retificação pretendida. Tal omissão, s.m.j., não pode ser suprida por declaração isolada do síndico, cujos poderes se restringem à administração e representação do condomínio, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, não se confundindo com a competência deliberativa reservada à assembleia.
Com efeito, não há comprovação da aprovação unânime dos titulares de domínio quanto aos cálculos elaborados pelo profissional responsável pela confecção dos quadros, tampouco da anuência expressa relativamente às alterações registrais pretendidas. E, tratando-se de modificação de especificação condominial, a exigência de aquiescência total decorre do próprio regime jurídico da propriedade condominial.
As atribuições do síndico são rigorosamente vinculadas à representação, conservação e gestão administrativa do condomínio (art. 1.348 do CC), não equivalendo aos poderes expressos e especiais para disposição do objeto do direito real (§ 1º do art. 661 do CC).
Por outro lado, os arts. 7º da Lei nº 4.591/1964 e 1.332 do Código Civil estabelecem a forma de instituição do condomínio edilício, bem como os elementos essenciais que devem integrar o instrumento respectivo, destacando-se, in casu, a obrigatoriedade de discriminação individualizada (especialidade objetiva) de cada unidade e de suas frações ideais. Por sua vez, o item 82 das NSCGJSP prescreve que a alteração da especificação somente se viabiliza mediante anuência da totalidade dos condôminos.
Portanto, diante da inexistência de prova suficiente de deliberação e aprovação, pela totalidade dos titulares de direito sobre as unidades integrantes do condomínio acerca das alterações pretendidas, não se encontram atendidos os requisitos legais e normativos indispensáveis ao ingresso da retificação no fólio real.
Reconhecimento de firma dos presentes em assembleia.
Os instrumentos particulares devem ter as firmas dos seus subscritores reconhecidas por tabeliães – expressão aqui empregada no sentido de se fixar, por presunção, a autoria da firma aposta no instrumento privado (inc. II do art. 221 da LRP). AFRÂNIO DE CARVALHO não deixou de notar a importância da notarização:
“Quando o título é passado por instrumento particular, não basta, para comprovação da identidade das partes, a referência do seu preâmbulo aos números da carteira de identidade e do cadastro fiscal, tornando-se necessário e reconhecimento das respectivas firmas. Só assim o documento se torna autêntico, ministrando a certeza legal de emanar das pessoas a quem é atribuído. Se o registrador suspeitar de fraude nesse reconhecimento, ou no título, poderá exigir a comprovação da identidade das partes perante o registro[2].
Se a autenticidade é a certeza de autoria do instrumento, necessário que se busque na Lei a sua exigibilidade. O art. 411 do CPC, que reza:
Art. 411. Considera-se autêntico o documento quando:
I – o tabelião reconhecer a firma do signatário;
II – a autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei;
III – não houver impugnação da parte contra quem foi produzido o documento.
É importante destacar que a alteração da especificação não implica, ao contrário do que sustenta a representante, mero apontamento das áreas já existentes no condomínio, mas sim uma nova especificação e, portanto, não há que se falar, s.m.j., na dispensa do reconhecimento das firmas na lista de presença, na forma determinada pelo artigo 353-A do CNN/CN/CNJ-Extra. Note-se que o dispositivo distingue atos de mera administração (relativos à convenção condominial) e atos institucionais, como os relativos à criação do direito real. Neste caso, não se aplica o dispositivo.
Vê-se, por exemplo, que os apartamentos n. 101 a 902 terão as áreas comum edificada, total edificada, e comum não edificada alteradas.
Apresentação de novo quadro de áreas atualizado do Condomínio
Tal exigência possui lastro nos arts. 7º e 53 da Lei nº 4.591/1964 e no art. 1.332 do Código Civil, sendo os critérios para sua elaboração determinados pela ABNT, por meio da NBR 12.721.
Trata-se de documento necessário para demonstrar o rigor técnico do levantamento realizado por profissional habilitado, meio hábil a corroborar a descrição contida no instrumento particular de retificação da especificação, impondo-se sua apresentação completa.
O interessado argumenta que o quórum de 2/3 (previsto no Art. 1.351 do CC, com redação da Lei 14.405/22) deveria bastar para a retificação das áreas comuns por analogia. Todavia, a Lei 14.405/22 reduziu o quórum exclusivamente para a mudança de destinação (uso). Ela não autorizou a alteração do quadro de áreas ou da fração ideal por maioria qualificada.
O Item 82 do Cap. XX das NSCGJSP (atualizado pelo Provimento CG 64/2024) é taxativo: a alteração da especificação exige a deliberação da totalidade dos condôminos.
Destaca-se, ainda, que não há correspondência absoluta entre os quadros apresentados (Quadros I e II) e o instrumento particular, notadamente quanto à quantidade de unidades autônomas — uma vez que as vagas de garagem foram suprimidas. Tampouco quanto aos coeficientes de proporcionalidade atribuídos aos apartamentos.
E caso se verifique alteração na fração ideal correspondente ao terreno, a modificação da especificação e assunção ou acréscimo de frações ideais pelos titulares, na forma pretendida, ensejará a lavratura de escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.
O fato é que a ausência dos quadros impede a aferição, com precisão, dos critérios utilizados para a realização do cálculo (informações preliminares), o resumo das áreas para os atos de registro e escrituração (Quadro IV-B) e as informações gerais inerentes ao levantamento efetuado (Quadro V), no qual deverão ser declaradas eventuais divergências entre as áreas constantes nos quadros e aquelas previstas no projeto.
Além disso, para a correta apuração do valor dos emolumentos — especialmente quanto ao Subitem 2.1 da Tabela II, referente à averbação com valor declarado, acrescentado pela Lei nº 13.290, de 22 de dezembro de 2008 — é necessária a apresentação do cálculo realizado pelo responsável técnico, com a indicação do valor atualizado das unidades imobiliárias (Quadros III e IV-A).
Portanto, entende-se, s.m.j. de Vossa Excelência, ser indispensável a apresentação de todos os quadros elencados na norma da ABNT, os quais deverão conter integralmente as informações previstas na NBR 12.721.
Conclusões
Entendemos que não se encontram atendidos os requisitos legais e normativos indispensáveis ao ingresso da retificação pretendida no fólio real.
Com efeito, as atas de 30/11/2023 e 15/07/2025 não registraram a deliberação expressa, específica e inequívoca acerca da aprovação dos novos quadros técnicos de áreas, nem da nova descrição da especificação do condomínio edilício.
Além disso, inexiste prova de anuência unânime dos titulares das unidades quanto aos cálculos e às modificações pretendidas, o que é imprescindível para alteração da especificação condominial, nos termos do art. 7º da Lei nº 4.591/1964, art. 1.332 do Código Civil e item 82 das NSCGJSP. A omissão assemblear não pode ser suprida por declaração isolada do síndico, cujos poderes restringem-se a atos de administração e representação, não substituindo a manifestação de vontade dos proprietários.
Some-se a isso que a lista de presença da assembleia não contém reconhecimento de firmas, indispensável, s.m.j., para presunção relativa de autoria e segurança jurídica.
Por fim, mostra-se necessária a apresentação integral e atualizada do quadro de áreas segundo os critérios da ABNT NBR 12.721, incluindo todos os quadros normativos (I a V e eventuais anexos), especialmente porque:
(i) não há correspondência plena entre os quadros apresentados e o instrumento particular, inclusive quanto ao número de unidades autônomas e aos coeficientes atribuídos;
(ii) a correta qualificação registral exige verificação dos critérios técnicos de cálculo, das divergências frente ao projeto e do valor atualizado das unidades para fins de emolumentos;
(iii) eventual alteração da fração ideal do terreno pode atrair a forma pública prevista no art. 108 do Código Civil.
Seja como for, entendemos que Vossa Excelência saberá como julgar o caso da melhor maneira.
Aproveitamos para renovar nossos votos da mais elevada estima e consideração.
São Paulo, 08 de janeiro de 2026.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador.
Notas
[1] Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.
[2] CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 3ª ed., 1982, p. 292.
Publicidade Registral – certidão – informação – busca verbal – pesquisa
REGISTRO DE IMÓVEIS – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – BUSCA VERBAL – PUBLICIDADE REGISTRAL – LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD) – DISTINÇÃO ENTRE CERTIDÃO E INFORMAÇÃO – PRIVACY BY DESIGN. Reclamação quanto à negativa de fornecimento verbal de dados de titularidade dominial mediante simples busca. Ausência de registro de pedido formal do interessado na serventia. A figura da busca verbal inexiste na legislação emolumentar, subsumindo-se ao conceito de Informação (Item 13 da Tabela). Distinção legal na Lei nº 6.015/1973: a certidão é o meio de publicidade formal(art. 17), enquanto a prestação de informações é restrita às partes integrantes da relação jurídica (art. 16, § 2º). Acesso ao acervo registral por terceiros não legitimados deve dar-se via certidão ou visualização eletrônica, e não por informação verbal. O sistema registral orienta-se pelo princípio Privacy by Design, visando a segurança dos negócios imobiliários e não a pesquisa patrimonial indiscriminada. Atuação do Oficial em estrita conformidade com o dever legal e precedentes da Corregedoria Permanente que harmonizam a publicidade registral com a proteção de dados pessoais.
Processo 1117133-66.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 19/2/2026, DJ 20/2/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível em: http://kollsys.org/wy3
Questão posta à apreciação
O interessado sustenta que os cartórios têm negado, de forma padronizada, o fornecimento verbal do nome do proprietário de uma matrícula imobiliária previamente identificada com base na LGPD.
Aduz que os cartórios poderiam atender a singelo pedido de ‘busca verbal”, mas exigem que a informação se dê pela expedição de certidão, mais custosa. Tal postura violaria a “publicidade” e configuraria “potencial desvio de finalidade econômica”.
Read the rest of this entry »