Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Adjudicação compulsória – cancelamento de registro – nulidade de pleno direito – título causal. Protocolo – prioridade.

Indeferimento de pedido de cancelamento do registro de adjudicação compulsória. Alegações das requerentes sobre venda de fração ideal de 80% do imóvel não registradas conforme alvará judicial. Decisão fundamentada na prioridade do registro anterior, conforme art. 1.245 do CC e jurisprudência do STJ. Determinação de que o registro posterior não pode ser admitido enquanto vigente o anterior, já que este produz todos os seus efeitos até eventual cancelamento. Emernta gerada por IA (KollGEN).

Processo 1057291-92.2024.8.26.0100, j. 11/6/2024, DJe 13/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uhh.

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentado requerimento datado de 27 de março de 2024, subscrito por MRM e CNDA, por sua advogada, postulando o cancelamento do R. 16 da Matrícula X – adjudicação compulsória em favor de JSDA.

Anteriormente, a 16/1/2024, as mesmas requerentes mencionadas, por suas advogadas Dras. Nair Soares e Carla Andréa de Almeida Ourique Garcia, pleitearam diretamente o cancelamento do dito registro, o que restou indeferido.

O pedido foi prenotado sucessivamente, o último permanece em vigor até solução deste processo.

Objeto do pedido denegado

As interessadas visam ao cancelamento do registro n. 16, feito na Matrícula X, deste Registro de Imóveis, que tem por objeto o imóvel localizado no prédio LM. O bem foi adjudicado a JSDA (R. 16/X).

Buscam o cancelamento da adjudicação em virtude de terem celebrado, ainda no curso do inventário dos bens deixados por CNDA, escritura de compra e venda de alienação da fração ideal de 80% pelo espólio. De fato, a 2/8/2018 a inventariante J requereu ao juízo da 1ª Vara da Família e Sucessões (Processo 583….) a expedição de alvará para alienação do imóvel da Matrícula Y. Entretanto, não há qualquer referência à expedição do alvará requerido no formal apresentado a registro – ora reapresentado para análise de Vossa Excelência. Vamos encontrar referência ao pedido de expedição de alvará às fls. 134 do formal de partilha, cujo despacho é do seguinte teor: “Antes da análise do pedido de alvará, providencie a inventariante a certidão negativa de tributos federais”. A certidão exigida foi de fato expedida, mas, entrementes, ocorreu a homologação das primeiras declarações que foram retificadas e aditadas (fls. 123 usque 132 da carta) de cujo rol o imóvel fez parte, figurando no item 3.11 – fls. 130 da referida carta.

Eis que a carta de adjudicação foi apresentada a registro sem qualquer notícia do destaque, por alienação, do bem imóvel objeto da Matrícula X. O título judicial foi regularmente qualificado e registrado e o imóvel afinal adjudicado a J.

Soubemos da expedição do alvará por notícia ínsita na escritura pública de compra e venda e renúncia de usufruto lavrada nas notas do Tabelião da Capital de São Paulo (certidão expedida do livro Z, fls. 199/202), título que jamais foi apresentado a registro.

Aparentemente os interessados não foram diligentes. Por intermédio do Tabelionato de Notas da Capital, a carta de adjudicação seria apresentada a registro a 27/9/2021, e este consumado, muito tempo depois da lavratura da escritura de compra e venda (8/3/2008).

Por oportuno, registre-se que a homologação da partilha se deu antes, a 28 de janeiro de 2008, em data anterior, portanto, à lavratura da escritura que ora se pretende sobrepor ao título anteriormente registrado.

Jurisprudência

A jurisprudência não destoa. O primeiro título arreda do registro o segundo que lhe seja absolutamente contraditório. Nem mesmo a boa-fé do adjudicatário é suficiente para que se anule ou cancele alienação que se operou secundum tabula (art. 1.245 do CC). O STJ decidiu:

“Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente”[1].

O registro é obrigatório consoante expressa disposição contida no art. 169 da LRP. Embora a lei não preveja sanção expressa pela inércia do interessado, é possível considerar que a lei criou um ônus em sentido próprio, i. e., faculdade prevista na lei para a obtenção de uma certa vantagem – “faculdade cujo exercício é necessário para a realização de um interesse”, como disse EROS GRAU. E segue o professor:

“0 ônus, dest’arte, é um vínculo imposto à vontade do sujeito em razão do seu próprio interesse. Nisto se distingue do dever – e da obrigação – que consubstancia vínculo imposto àquela mesma vontade, porém no interesse de outrem. Por isso que o não-cumprimento do ônus não acarreta, para o sujeito, sanção jurídica, mas tão-somente uma certa desvantagem econômica: a não obtenção da vantagem, a não satisfação do interesse ou a não realização do direito pretendido.

O ônus seria, assim, o “instrumento através do qual o ordenamento jurídico impõe ao sujeito um determinado comportamento, que deverá ser adotado se não pretender ele arcar com as consequências que lhe serão prejudiciais”[2].

O dever que a lei impôs às interessadas seria promover o competente registro da alienação, autorizada que foi por alvará judicial.

Conclusões

Salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não pode o título posterior ser admitido a registro, nem o registro regularmente consumado ser desconstituído por cancelamento singelo, já que nele não há qualquer defeito que o possa inquinar e legitimar, assim, o cancelamento perseguido (art. 214 da LRP).

Além disso, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos (art. 252 da LRP). Após a sua consumação, a publicidade registral irradia os efeitos da situação jurídica atualizada erga omnes, colhendo terceiros.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do pedido das interessadas.

São Paulo, 12 de abril de 2024.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial.

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[1] STJ RESP 104.200 / SP, j. 24/5/2000, DJ 4/9/2000, Rel. Min. César Asfor Rocha. Acesso: http://kollsys.org/tjf. Vide também: TJSP Ap. Civ.  0127460-49.2009.8.26.0003, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 12/12/2013, DJ 13/12/2013, rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan. Na 1VRPSP, v. Processo 1167144-70.2023.8.26.0100, j. 19/12/2023, DJ 19/12/2023, dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível em: http://kollsys.org/tp9.

[2] GRAU. Eros. Nota sobre a Distinção entre Obrigação, Dever e Ônus. São Paulo. Revista da FD-USP, v. 77 (1982).