Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

INSTRUMENTO PARTICULAR – CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES – CÓPIA – ORIGINAL DO TÍTULO – DOCUMENTO – INSTRUMENTO FORMAL – ROL TAXATIVO – AUTENTICIDADE, INTEGRIDADE – EFICÁCIA DO TÍTULO – CONTINUIDADE REGISTRAL – CADEIA TABULAR – REGISTRO ANTERIOR.

Cessão de direitos de 1974 apresentada em cópia, tendo por objeto direitos não inscritos na matrícula: a qualificação se exerce perante o original (art. 221 da LRP e precedentes iterativos do CSMSP), e a continuidade exige o reate da cadeia dominial antes do ingresso do título — ainda que o objetivo final seja o registro de carta de arrematação prenotada. Dúvida suscitada a requerimento do interessado (art. 198, VI, da LRP).

1VRPSP – Processo 1002342-50.2026.8.26.0100, j. 16/4/2026, DJe 17/4/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada procedente. Disponível em: http://kollsys.org/x78

CGJSP – Recurso 1002342-50.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 23/9/2026, DJe 28/9/2026, Rel. Des. Sílvia Rocha. Recurso desprovido. Disponível em: http://kollsys.org/xqf

Preliminar – Dúvida – Cabimento

Foi-nos apresentado instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, com sub-rogação de dívida, datado de 30 de maio de 1974, tendo por objeto o apartamento nº ** do Edifício BR, integrante do Conjunto TB, atualmente matriculado sob o nº 15.***, deste 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

O referido título foi protocolado sob o nº 4**.***, prenotação que permanecerá em vigor até a solução do presente procedimento de dúvida.

Do exame do título resultou a formulação de exigências não atendidas pelo interessado, o qual, inconformado com o óbice apontado, requereu a remessa do título e da declaração de dúvida ao Juízo competente para dirimi-la, nos termos da Lei nº 6.015/1973.

Pedido de providências – Legitimidade

O interessado DRJ é sócio da empresa SPIL., diretamente afetada pela exigência formulada por esta Serventia, uma vez que figura como arrematante do imóvel, conforme comprova a carta de arrematação expedida nos autos da Ação de Cobrança em fase de cumprimento de sentença nº 0******-**.2012.8.12.0100, prenotada sob o nº 4**.*84.

Assim, ostenta legitimidade para requerer a suscitação da dúvida, nos termos do art. 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/1973, porquanto, não se conformando com a exigência formulada, requereu expressamente a remessa do título e da declaração de dúvida ao Juízo competente.

Situação jurídica da matrícula

O apartamento nº **, localizado no Edifício BR, integrante do Conjunto TB, situado à Avenida H., nº 1**, esquina das Ruas S. e M., nº 1**, no 7º Subdistrito – Consolação, encontra-se matriculado sob o nº 15.***.

Conforme consta dos atos R.1, Av.3, Av.4, Av.5 e Av.6 da matrícula, TEIL., CNPJ nº X-00, atual denominação de SBCI S/A, anteriormente denominada PBCI S/A, é a atual proprietária do imóvel, conforme também se verifica da ficha de breve relato emitida pela JUCESP.

Devolução do cartório

1. Registrar o título aquisitivo.

Conforme a matrícula n. 15.***, aberta em 5/1/1978, a proprietária do imóvel é TEIL. Assim, é necessário o registro prévio do título aquisitivo da transmitente/cedente, para observância do princípio da continuidade registrária, conforme artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973.

2. Apresentar o título original para ingresso no registro.

O título apresentado está em cópia, o que impede seu ingresso no Registro de Imóveis, ainda que autenticada. As decisões (Apelações Cíveis n. 30.728-0, 38.441-0, 43.728-0, 45.179-0, 47.898-0, 49.279-0, 50.120-0, 51.709, 37.522-0/8 e 67.471.0/9-00, todas do Conselho Superior da Magistratura) indicam que a cópia constitui mero documento e não instrumento formal apto ao registro, conforme também decidido na Apelação Cível n. 94.420-0/0. Ressalta-se, ainda, que o artigo 221 da Lei n. 6.015/73 lista taxativamente os títulos admitidos a registro, não contemplando cópias.

Observação: Constam prenotados títulos contraditórios sob n. 4**.*76 e 4**.*84, que ainda serão objeto de exame.

Razões impedientes do acesso

Questão preliminar

Levanta-se preliminarmente a seguinte questão: para a suscitação de dúvida é necessário que os títulos sejam apresentados no original, não se admitindo a apresentação de cópias simples, autenticadas por advogados e mesmo notários.[1]

No caso em exame, o título não foi apresentado em sua via original. O requerente justificou, em suma, a impossibilidade de apresentação em razão do lapso temporal, atribuindo à proprietária, TEIL., a responsabilidade pela ausência do original.

O Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (CSMSP), em mais de uma oportunidade, decidiu que as dúvidas, nestes casos, hão de ser julgadas prejudicadas:

“O mero decurso de considerável lapso temporal não é justificativo para a não apresentação do documento. Os recorrentes deveriam ter informado qual o motivo de não estarem na posse do instrumento particular em pauta, a fim de ser possível avaliar se a justificativa poderia ser aceita.”

E ainda, nos mesmos autos:

Como se vê, a qualificação é exercida perante o original do título, e não diante de cópia.

Nesse sentido, é o entendimento unânime nas decisões administrativas em matéria registral imobiliária, pois: “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” (Apelação Cível n. 33.624-0/7, Rel. Des. Márcio Bonilha, j. 12/9/1996).”.[2]

A decisão supra filia-se a inúmeros precedentes. A cópia do título constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro.

Superada a questão preliminar, vamos nos debruçar sobre o óbice ao ingresso do título.

Título formal – requisitos legais

O instrumento particular de cessão de direitos e obrigações foi apresentado em cópia. Por esse motivo, entendeu-se não preenchidas as formalidades legais exigíveis para a consumação do ato de registro, nos termos da lei.

O eixo fundamental que sustenta a exigência é a garantia da autenticidade, i.e., segurança de autoria, integridade, legitimidade e eficácia do título apresentado a registro. O sistema de registro imobiliário no Brasil é causalista, dependente de um título válido e eficaz – causa remota da aquisição de direitos em nosso sistema. Portanto, o título causal – tanto do ponto de vista formal, quanto material – deve ser válido e eficaz em ordem a provocar e sustentar a inscrição predial, com vistas à garantia dos direitos das partes e de todos os terceiros.

Continuidade

Há outra razão que está a impedir o acesso do título e ela baseia-se na infringência ao princípio da continuidade ou trato sucessivo. Nos termos dos artigos 195 e 237 da Lei 6.015/1973 não se fará registro que dependa do registro anterior. Vejamos em detalhe.

Do título apresentado, datado de 30/5/1974, extrai-se que GNA, na qualidade de cedente, transmitiu seus direitos a AHA e MGDA, com interveniência da credora PBCI S/A.

Todavia, conforme já mencionado, TEIL., atual denominação de PBCI S/A, figura como proprietária do imóvel matriculado sob o nº 15.***, tendo adquirido o bem por escritura pública de compra e venda celebrada em 21 de dezembro de 1977, junto a VCI S/A (R.1).

Consta do instrumento, em seu item “I”, a referência à existência de promessa de cessão de direitos aquisitivos e compromisso de compra e venda não levado a registro, pela qual a cedente obrigou-se a receber da interveniente todos os direitos relativos à aquisição da unidade autônoma objeto da cessão ora pretendida.

Desta forma, em atendimento ao princípio da continuidade, faz-se necessária a apresentação do documento descrito no item “I” supramencionado, no qual a proprietária promete vender à cedente o imóvel objeto da Matrícula nº 15.***.

A observância da continuidade do Registro é princípio reitor dos Registros Públicos, consoante decisões iterativas do Conselho Superior da Magistratura, brevitatis causa:

“Destarte, deve-se considerar que, por força do princípio do trato consecutivo (ou da continuidade), como regra geral só se admite a inscrição (registro stricto sensu ou averbação – Lei nº 6.015, art. 167, I e II) ‘daqueles actos de disposição em que o disponente coincide com o titular do direito segundo o registo’ (Carlos Ferreira de Almeida, apud Ricardo Dip, Registros sobre Registros, n.º 208).”[3]

Em síntese, s.m.j., embora o objetivo final do requerente seja o registro da Carta de Arrematação prenotada sob nº 4**.*84, não é juridicamente possível que o Oficial de Registro de Imóveis afaste a exigência de reate da cadeia dominial sucessiva, a fim de autorizar o ingresso do título em exame e o consequente registro pretendido.

Conclusão

Diante de todo o exposto, impõe-se reconhecer que o título apresentado, por consistir em mera cópia de documentos, bem como por ter como objeto a cessão de direitos não inscritos, por terceiro estranho a situação jurídica consolidada na Matrícula 15.***, não atende às exigências legais, regulamentares e normativas que regem o ingresso de títulos no fólio real.

Devolvo a apreciação do caso à superior consideração de Vossa Excelência, com o devido respeito.

São Paulo, 9 fevereiro de 2026.

SÉRGIO JACOMINO

Registrador.

Raul Calabria Macarrão Moura. Escrevente sub censura.

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[1] Ap. Civ. 1000871-31.2018.8.26.0374, Morro Agudo, j. 23/8/2019, DJ 17/9/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível em http://kollsys.org/nvl. Ap. Civ. 0061714-35.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 11/2/2014, DJ 15/4/2014, Rel. Des. Elliot Akel. Disponível em http://kollsys.org/ej8. É longeva a orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. As escrituras públicas, os escritos particulares autorizados em lei e os demais atos, não podem ser apresentados em cópias reprográficas, ainda que autenticadas ou assinadas pelo Tabelião ou Oficial. Ap. Civ. 9.306-0/4, Guarulhos, j. 11/9/1989, DJ 11/11/1989, Rel. Des. Álvaro Martiniano de Azevedo. Disponível em http://kollsys.org/54u. Ap. Civ. 10.246-0/0, Campinas, j. 31/7/1989, DJ 16/8/1989, Rel. Des. Milton Evaristo dos Santos. Disponível: http://kollsys.org/ejo.

[2] Ap. Civ. 1020651-82.2023.8.26.0405, Osasco, j. 10/10/2024, DJ 24/10/2024, Rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/v4h

[3] Ap. Civ. 1008102-74.2022.8.26.0405, Osasco, j. 17/11/2023, DJ 30/11/2023, Rel. des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível em: http://kollsys.org/um7