Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

FRAÇÃO IDEAL DE ÁREA COMUM DE VILA – AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO IMOBILIÁRIO FISCAL – IMPOSSIBILIDADE DE IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL E DE VERIFICAÇÃO DA REGULARIDADE TRIBUTÁRIA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – ART. 176, § 1º, II, 3, “b”, DA LEI Nº 6.015/1973 – LEI MUNICIPAL Nº 10.819/1989 – NECESSIDADE DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO IMOBILIÁRIO FISCAL DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO – IMPEDIMENTO AO REGISTRO – EXIGÊNCIA DE SANEAMENTO CADASTRAL.

Título de compra e venda apresentado a registro referente a fração ideal (1/18 avos) de área comum de vila residencial. Verificada a inexistência de inscrição própria de área comum no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo, sendo os números constantes da matrícula correspondentes às unidades autônomas da vila. Ausência de designação cadastral a inviabilizar a aferição do valor venal e a verificação do correto recolhimento do ITBI. Exigência de regularização cadastral perante o Município, nos termos do art. 2º da Lei Municipal nº 10.819/1989, para posterior retificação da matrícula e ingresso do título. Precedente da Vara de Registros Públicos. Reforma tributária (LC nº 214/2025) que reforça a necessidade de integração entre registros imobiliários e cadastros fiscais (CIB/Sinter).

1VRPSP – 1115844-98.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 25/11/2025, DJe 26/11/2025. Dra. Marcela Machado Martiniano. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/wqb.

CGJSP – 1115844-98.2025.8.26.0100, São Paulo, decisão de 13/8/2026, DJe 17/8/2026, rel. Des. Sílvia Rocha. Recurso negado. Disponível: http://kollsys.org/xkk.

Preliminares

Foi-nos apresentada para registro, aos 30/9/2025, a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 9/1/2019 (Lv. 4.152, p. 107/110), cujo objeto compreende:

I – a Casa nº 16 (Matrícula nº 8*.***); e

II – 1/18 avos do imóvel que serve como área de acesso da vila (Matrícula nº 8*.***), ambos com entrada pela Rua João Teodoro, nº 1.219, 25º Subdistrito – Pari.

O título foi anteriormente apresentado, tendo sido registrada a transmissão da Casa nº 16 em 27 de fevereiro de 2019, após pedido de cindibilidade. Permanece pendente o registro da fração ideal de 1/18 avos da área comum (Matrícula nº 8*.***).

Legitimidade para suscitação

O requerente, adquirente da fração ideal transmitida, é parte legítima para suscitar dúvida nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP.

Situação jurídica

A Matrícula nº 8*.*** descreve área que serve de acesso aos imóveis da vila, constando vinculados os seguintes números de contribuinte municipal: 017.097.0010-6; 017.097.0011-4; 017.097.0012-2; 017.097.0013-0; 017.097.0014-9; 017.097.0015-7; 017.097.0016-5; 017.097.0017-3; 017.097.0018-1; 017.097.0019-1; 017.097.0020-3; 017.097.0021-1; 017.097.0022-1; 017.097.0023-8; 017.097.0024-6; 017.097.0025-4; 017.097.0026-2; e 017.097.0027-0.

Contudo, verifica-se que tais números correspondem às unidades autônomas (casas 1–17 e 19) e não à área comum de acesso, a qual não possui inscrição própria no Cadastro Imobiliário Fiscal da Prefeitura de São Paulo.

A transmitente é proprietária de 1/18 avos do imóvel, conforme se verifica do R.50/8*.***, de 11 de maio de 2017.

Devolução do cartório

Apresentar comprovante de inscrição municipal do imóvel junto ao Município de São Paulo.

Detalhes: O documento exigido comprova a inscrição cadastral do imóvel perante o cadastro fiscal municipal, conforme requerido pela legislação aplicável.

Fundamentação

1. Artigo 2.º da Lei Municipal 10.819/1989 (exige-se o cadastro).
2. Lei n. 11.331/2002 (lei de custas – apuração da base tributária).
3. Lei n. 11.154/1991 (Lei Municipal de ITBI).
4. Artigo 176, inciso II, item 3, alínea “b”, da Lei de Registros Públicos.

Razões impedientes do acesso

No presente caso, a matrícula contém a indicação de números de cadastro incorretos ou superados, vinculados a imóveis distintos, inexistindo inscrição fiscal autônoma para a área comum objeto do título.

Consequentemente, o título não preenche os requisitos de especialidade objetiva e designação cadastral, impedindo a verificação da regularidade tributária e base legal para o correto cálculo do ITBI.

Especialidade objetiva e designação cadastral

Como indicado na nota devolutiva (ND), o impedimento ao ingresso do título decorre da ausência de inscrição no Cadastro Fiscal Imobiliário da Prefeitura de São Paulo referente à área transacionada. O art. 176, § 1º, II, 3, “b”, da Lei nº 6.015/1973 (LRP) exige que a matrícula contenha, além das características físicas do imóvel, sua designação cadastral, se houver.

Eis o ponto fulcral: presume-se que exista a designação cadastral, já que a Lei Municipal paulistana n. 10.819/1989 dispõe, há décadas, que todos os imóveis situados na zona urbana devem, obrigatoriamente, estar inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal. Por dedução lógica, sendo necessário cadastramento dos imóveis no cadastro municipal, presume-se haver a designação cadastral, nos termos da LRP. Eis a redação do art. 2º:

“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal.”

Há expressa previsão administrativa municipal de que imóveis ainda não cadastrados (ou sem lançamento fiscal) devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal, por meio de declaração (DIC/DIC-D), conforme a página oficial da SMF da Prefeitura de São Paulo.[1]

A questão ganha especial relevo ao considerarmos que a ausência de inscrição cadastral inviabiliza a aferição correta do valor venal para efeitos de recolhimento do ITBI devido pela transação.

No presente caso, a matrícula da área denominada “páteo interno da Vila Suzana” traz números de cadastro vinculados a outros imóveis da vila, o que configura informação imprecisa e desatualizada. Em consulta ao mapa digital da cidade de São Paulo (GeoSampa) confirma-se a inexistência de inscrição cadastral regular para a área, impondo-se o saneamento por meio de averbação retificadora (art. 246 da LRP).

A área em destaque no mapa corresponde precisamente ao imóvel transacionado, demonstrando a necessidade de sua regularização cadastral.

Cadastro municipal e a especialidade objetiva

A designação cadastral é um elemento importante na especialização objetiva do imóvel matriculado – aspecto que ganha muita importância, como se verá. Já antes, a D. 1ª Vara de Registros Públicos enfrentou caso análogo, decidindo pela manutenção do óbice para que fosse apresentada certidão em que conste comprovação do número do cadastro municipal de contribuinte.

Em dúvida suscitada por este Registro de Imóveis, a magistrada decidiu:

“No caso, o Oficial do 5º RI negou-se a registrar o título em virtude da necessidade de comprovação do número do cadastro municipal do imóvel, uma vez no título apresentado o número de contribuinte é o do nº 279, casa n.1, e tal número não abrange o imóvel da matrícula n. 47.221 (imóvel nº 279 fundos).

Nesse sentido, a exigência do Registrador encontra respaldo legal e tem vistas a respeitar o princípio da especialidade objetiva. Isso porque descrições imprecisas geram riscos à segurança jurídica de terceiros que estejam direta ou indiretamente relacionados ao imóvel possíveis compradores, confrontantes, a própria Municipalidade.”[2]

Reflexos tributários – ITBI e responsabilidade dos notários

Não obstante a necessidade de inscrição para aperfeiçoar a especialidade do imóvel, a questão pode ser encarada do ponto de vista da verificação do recolhimento de tributos – ITBI. Nos termos do art. 7º do Decreto Municipal nº 55.196/2014, a base de cálculo do ITBI é o valor venal de referência, apurado junto ao cadastro municipal, assim considerado o valor de mercado, o qual será informado pelo ente público, conforme inscrição no cadastro imobiliário (art. 8.º do mesmo decreto).

Portanto, a indicação do número de inscrição no cadastro municipal é requisito obrigatório para a apuração da base de cálculo do imposto de transmissão.

A questão se torna ainda mais problemática na medida em que o art. 33 do Decreto 55.196/2014 traz regra de responsabilidade ao Registrador em caso de não observância do art. 28 do mesmo decreto, que assim dispõe:

“Art. 28. Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos ficam obrigados a verificar a exatidão e a suprir as eventuais omissões dos elementos de identificação do contribuinte e do imóvel transacionado no documento de arrecadação, nos atos em que intervierem.

(…)

Art. 33. Os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos que infringirem o disposto neste regulamento ficam sujeitos à multa de:

I – R$ 291,81 (duzentos e noventa e um reais e oitenta e um centavos), por item descumprido, pela infração ao disposto no artigo 28 deste regulamento;

(…)”

Por fim, os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei 6.015/1973:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.”

Esse dispositivo legal se coordena com o art. 30 da Lei 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.

Todas essas questões relacionam-se com os valores que são atribuídos pela autoridade fiscal e tributária municipal a cada um dos imóveis transmitidos. A regularização da situação cadastral é medida administrativa relativamente fácil de ser conseguida. E no mesmo sentido, a Portaria SF 81/2005, item 7, reforça a responsabilidade do notário em declarar, sob sua responsabilidade, a conferência eletrônica da quitação do imposto.

A exigência de número de inscrição cadastral não é apenas formal: está diretamente vinculada ao controle tributário. Esta a razão da exigência.

A LC 214/2025 e a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025

A LC 214/2025 (reforma tributária) criou o CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro ao qual todos os imóveis, sejam urbanos ou rurais, deverão ser inscritos. Diz o art. 265:

“Os bens imóveis urbanos e rurais de que trata esta Seção deverão ser inscritos no CIB, integrante do Sinter, de que trata o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar.

§ 1º O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB”.

Já o art. 266 da referida Lei-Complementar reza que os notários e registradores deverão adequar-se e adotar o CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais, o que torna imprescindível a indicação do cadastro municipal. Na mesma toada, o Decreto Federal 11.208, de 26/9/2022, reza que o CIB é um banco de dados integrante do Sinter, no qual deverão ser inscritas as unidades imobiliárias, imóveis urbanos e rurais, com dados encaminhados pelos cadastros de origem.

Por fim, nos termos da Instrução Normativa RFB 2.275/2025, o dever de verificação do cadastramento se amplia ao exigir a integração de dados ao Sinter e a adoção do CIB para assegurar identificação única e precisão cadastral. A IN RFB 2.275/2025 dispõe:

• Os serviços notariais e de registro devem integrar-se ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) para o compartilhamento de informações e documentos relacionados às operações com bens imóveis urbanos e rurais, assim como dos bens imóveis registrados, para fins de apuração de valor de referência.
• O compartilhamento dessas informações deve ocorrer imediatamente após a lavratura ou registro de ato relativo a imóvel, pelos serviços notariais e de registro.
• Deve-se adotar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais, integrando-o aos sistemas e documentos lavrados ou registrados.
• As informações e documentos devem ser enviados de forma estruturada, conforme especificações técnicas definidas pela Receita Federal no âmbito do Sinter.

Como se vê, além das responsabilidades já previstas anteriormente, cumpre destacar que, com o advento da reforma tributária, a função dos notários e registradores, de zelar pela especialidade e determinação dos imóveis registrados, foi ampliada. As informações constantes no registro passarão a coordenar-se com o banco de dados a ser utilizado como referência para tributação em caráter nacional.

Essas normas impõem aos notários e registradores uma função ativa de verificação, de integração e saneamento de cadastros, bem como o dever de assegurar que os atos notariais e de registro reflitam corretamente a realidade territorial, fiscal e documental dos imóveis envolvidos.

Conclusões

Diante do exposto, s.m.j., o ingresso do título não pode ser admitido enquanto não forem sanadas as irregularidades cadastrais e fiscais, sendo necessário regularizar a inscrição cadastral da área junto ao Município de São Paulo.

São Paulo, 8 de outubro de 2025.

Sérgio Jacomino, Oficial Registrador.

Raul Calabria Macarrão Moura, Escrevente. Sub censura.

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Notas

[1] https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/iptu/33417

[2] Processo: 1029068-08.2019.8.26.0100, São Paulo, j. 17/5/2019, DJe 20/5/2019, Dra. Tânia Mara Ahualli. Disponível: http://kollsys.org/nbs.