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0009605-53.2026.8.26.0100. Penhora – direitos hereditários – saisine. Título judicial – ordem – qualificação. Crime de desobediência.
Processo 0009605-53.2026.8.26.0100 – P. Providências. j. 22/4/2026, DJ 22/4/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível: http://kollsys.org/x7e
Interessada: 72ª Vara do Trabalho de São Paulo. Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região.
PENHORA – DIREITOS HEREDITÁRIOS – CONTINUIDADE – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – AUTONOMIA E INDEPENDÊNCIA JURÍDICA DO REGISTRADOR – HERANÇA – INDIVISIBILIDADE – SAISINE – LIMITES – NULIDADE – ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO.
O Registrador, no exercício de função pública delegada, tem o poder-dever de qualificar títulos judiciais, sem que a denegação fundamentada configure crime de desobediência. Reiterada a ordem, cumpre atendê-la no prazo legal.
A penhora de direitos hereditários somente é admissível no rosto dos autos do inventário, sobre o quinhão – fração ideal –, sendo inadmissível a constrição sobre bem singular antes da habilitação dos herdeiros e da partilha, pena de afronta à indivisibilidade da herança (art. 1.791 do CC), aos limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC) e à competência constitucional da Justiça do Trabalho (art. 114 da CF).
Ausente o titulus adquirendi et disponendi, o registro praticado é nulo de pleno direito (art. 214 da LRP), por violação aos princípios da legitimação e da continuidade (arts. 195, 237 e 252 da LRP; art. 1.245 do CC). A arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade, subordinando-se, no plano registral, às normas de ordem pública da Lei de Registros Públicos.
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à respeitável determinação de Vossa Excelência vem aditar as informações de fls. 67 dos autos, justificando, pormenorizadamente, a denegação do acesso do título e, face à reiteração da r. ordem judicial, vem informar a prática do ato, tudo consoante se pode constatar das informações e certidão anexa.
Preliminares
Preliminarmente, calha repisar que a r. ordem judicial foi cabalmente cumprida, após sua reiteração – presumindo-se que o R. Juízo terá superado o óbice apontado pelo Cartório. Eis a cronologia:
- Protocolo A. O título foi devolvido por infringência ao princípio da continuidade (o imóvel não se achava registrado em nome da executada).
- Protocolo B. O título foi novamente devolvido porque a simples anexação das certidões de óbito dos titulares de domínio não seria suficiente para suprir a exigência. Solicitou-se a veiculação da ordem de penhora por intermédio da plataforma eletrônica “Penhora online”.[1]
- Protocolo C. Reiteração da ordem judicial com o reconhecimento expresso da “transferência da propriedade sobre o imóvel matrícula 105.541 dos falecidos SL e de AMRLLpara a executada ERLL, ante o princípio da saisine, por ser a única herdeira dos antigos proprietários, registrando-se, por consequência, a penhora determinada na matrícula 105.541, no prazo de 15 dias para cumprimento”.
O R. Juízo ainda averbou: “No caso de manutenção da resistência ao cumprimento da presente ordem, foi determinada a comunicação dos fatos ao Ministério Público Federal para apuração de eventual conduta delitiva, bem como à E. Corregedoria do Tribunal de justiça do Estado de São Paulo para apuração administrativa que entender pertinente”.
Averbação consumada
Com a expressa e reiterada determinação de superação do óbice, pelos fundamentos declinados na r. decisão, o Registro prenotou o título sob número 99.999, procedendo-se ao R. 99.999, consignando-se que a Vara do Trabalho expressamente reconheceu a transferência da propriedade do imóvel para a executada ERLL, “ante o princípio da saisine, por ser a única herdeira dos antigos proprietários”. Subsequentemente, averbou-se a penhora perseguida (Av. 6).
A eficácia de ambos os atos retroagiu à data da prenotação, consoante regra do art. 1.246 do Código Civil e art. 186 da LRP. Portanto, cumpriu-se a r. ordem no interregno do prazo assinalado no respeitável mandado (15 dias).
Descumprimento de ordem judicial
Não houve descumprimento de ordem judicial, mas apenas e tão-somente o exercício de um poder-dever de o Oficial Registrador proceder ao exame jurídico de admissibilidade da ordem judicial em face do ordenamento jurídico. Não se configurou o quadro típico de desobediência a ordem judicial por quem implementa atos a partir de uma função pública delegada. Nos termos de importante precedente do STF, o Registrador não procede à qualificação registral na condição de mero particular, “não considerado o círculo simplesmente privado, mas por força de delegação do poder público, tal como previsto no artigo 236 da Constituição Federal”. Ou seja: não houve mais do que o estrito e devido cumprimento de um dever legal.[2]
A autonomia registral é expressamente reconhecida em lei. Investido para o exercício de uma função pública delegada, o Registrador é profissional do Direito (art. 3º da Lei 8.935/94) ao qual a lei conferiu independência no exercício regular de suas atribuições (art. 28 da Lei 8.935/94). A ele incumbe o direito e o dever de qualificação dos títulos apresentados para fins de registro, incluídos os títulos judiciais, submetidos a possível revisão administrativa (art. 198, da Lei 6.015/73 e art. 30, XIII, Lei 8.935).
Note-se, de passagem, que não se desenhou, in casu, a conduta delitiva prototípica sugerida por Sua Excelência na respeitável decisão: tipo objetivo de crime de desobediência, nos termos do artigo 330 do Código Penal. O Cap. II do Título XI da Parte Especial do CP se denomina “Dos crimes praticados por particular contra a Administração em geral”. Trata-se de crime em que o sujeito ativo é o extraneus, a que o Oficial (agente público) só pode concorrer como coautor ou partícipe, na definição do Código Penal (art. 327).[3]
Em suma: não há cometimento de desobediência a ordem judicial por dois motivos essenciais – “não pode o funcionário público, no exercício de suas atividades públicas delegadas, ser sujeito ativo deste crime. Além disso, faltaria o dolo na sua conduta do registrador, pois não age movido pela vontade de desobedecer a ordem judicial, mas de cumprir o seu dever de realizar qualificação.[4] O mesmo Professor Antônio Scarance Fernandes destaca que deve o registrador, quando se depara com um título judicial para registro, qualificá-lo por decorrência de sua função. No caso de ser negativa a qualificação, denegando o acesso, deve devolver o título com as razões fundamentadoras de sua conclusão. “Todavia, se o juiz do processo contencioso reiterar a sua determinação, cabe a ele atendê-la, no prazo que lhe assegura a Lei, fazendo as comunicações e anotações que entender necessárias”.[5]
Ocorreu a reiteração da ordem, oriunda de processo jurisdicional, não nos restando mais do que cumprir a determinação judicial, o que se fez imediatamente, como se comprovará.
Penhora de direitos sucessórios
Vossa Excelência determina que se prestem informações complementares. Peço vênia a Vossa Excelência para me estender no entendimento que embasa a qualificação registral de títulos que-tais.
O Ilustre representante do Parquet apanhou bem a questão posta na representação: a penhora de direitos hereditários é sempre possível com o fito de garantir a satisfação do débito afetando bens adquiridos pelo devedor. E Sua Excelência destaca muito bem: a penhora será realizada no rosto dos autos do processo de inventário ou arrolamento, recaindo a constrição sobre o quinhão da herança – e não sobre bem específico e determinado de propriedade do herdeiro presumido, tudo conforme o art. 860 do CPC. E cita precedente do E. STJ.[6]
Fazendo coro ao r. parecer do Ministério Público, com a devida vênia, e considerando-se que os magistrados da Especializada não se submetem ao poder correcional do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, permito-me trazer à balha precedentes do mesmo Superior Tribunal de Justiça, muito embora haja, como se sabe, farta jurisprudência administrativa do nosso Tribunal de Justiça que pode ser colacionada para justificar a recusa da prática do ato. Caso Vossa Excelência determine a colação, esta Serventia prontamente atenderá.
Universitas Juris e os limites subjetivos da coisa julgada
O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações (art. 789 do CPC). O remédio para o caso concreto é a penhora no rosto dos autos, que recai sobre direitos hereditários, desde que os valores penhorados sejam relacionados a seus bens ou do espólio. Entretanto, determinou-se a penhora direta, afetando bens singulares, com base no argumento de que o falecimento de AMRLL (28/1/1992, fls. 58) e de SL (24/8/2004, Av. 4 da Matrícula) o bem, ipso facto, transmitira-se à presumida herdeira.
Com o falecimento dos de cujus, há a formação sucessiva de uma universalidade de direito (universitas juris). Pelo direito de saisine, os bens e direitos da herança são devolvidos aos herdeiros e legatários eventuais (art. 1.784 do CC). Entretanto, a herança reputa-se indivisível quanto à posse e ao domínio, até que seja ultimada a partilha decorrente da sucessão dos titulares inscritos (art. 1.791 do CC).
No âmbito da execução trabalhista não se apurou quais seriam os eventuais herdeiros ou legatários. Nem se comprovou a formação do plexo processual de inventário ou arrolamento. A apresentação das certidões dos óbitos ocorridos, com a declaração aposta nos respectivos assentos, não gera a presunção legal de que os indicados sejam os únicos herdeiros dos de cujus. De fato, antes da abertura do inventário, não ocorre a habilitação, a identificação e o reconhecimento jurídico-formal dos herdeiros, legatários, meeiro e mesmo nomeação de inventariante (art. 617 e ss. do CPC). A imputação de responsabilidade a eventual terceiro ultrapassa os limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC). Não se sabe quem são os herdeiros legítimos e testamentários.
O STJ no AREsp 2.501.332/SP entendeu cabível e legítimo a penhora no rosto dos autos relativamente a imóveis de propriedade do espólio, nos termos do art. 789 do CPC. Todavia, não é cabível constrição sem vinculação do espólio, que não integrou a lide.[7]
A executada E. é a devedora trabalhista – e não os seus genitores falecidos, nem o espólio. A r. decisão da Vara do Trabalho, ao reconhecer a “transferência da propriedade” com base no droit de saisine, extravasa os limites subjetivos da coisa julgada e, mais que isso, pratica um ato de jurisdição voluntária que não lhe compete: o reconhecimento de titularidade dominial em processo de execução trabalhista, sem inventário, sem habilitação de herdeiros, sem contraditório dos demais eventuais sucessores. A decisão que “reconhece a transferência da propriedade” atinge o espólio e eventuais herdeiros ou legatários que não foram parte na ação trabalhista (AREsp 2.501.332-SP, cit.)
Penhora de bens singulares e o droit de saisine
Tendo em vista a natureza universal da herança, não é possível a penhora e eventual alienação judicial de um ou alguns bens individuados e determinados, integrantes do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro legitimamente imputado como devedor. A jurisprudência do STJ estabelece que, “antes da partilha, a constrição judicial pode recair sobre os direitos hereditários do devedor, enquanto fração ideal, mediante penhora no rosto dos autos do inventário, não sendo admissível a constrição sobre bens específicos pertencentes ao autor da herança”.[8]
Os direitos hereditários integram o patrimônio do herdeiro. São, por isso, disponíveis e penhoráveis. Ante a natureza universal da herança, a adjudicação dos direitos hereditários não pode ser de um ou alguns bens determinados do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro devedor – sujeito que é sucessor no inventário.[9]
Portanto, o instituto da saisine, fundamento da r. determinação, “embora assegure a imediata transmissão da herança, deve ser obtemperado, pois até a partilha os bens serão considerados indivisíveis” ante a natureza universal da herança. É ainda da jurisprudência do STJ: Eventual “adjudicação dos direitos hereditários não pode ser de um ou alguns bens determinados do acervo, senão da fração ideal que toca ao herdeiro devedor”.[10]
Nulidade de pleno direito do registro
O R. 5 é nulo de pleno direito, nos termos do art. 214 da LRP. As nulidades de pleno direito do registro invalidam-no, “independentemente de ação direta”. A titularidade do imóvel não se assentou sobre um título idôneo. Não há titulus adquirendi et disponendi. Feriram-se os princípios de legitimação (art. 252 da LRP art. 1.245 do CC) e da continuidade. A nulidade inquina o próprio ato de registro por afronta a artigos 195 e 237 da LRP – normas de ordem pública que consubstanciam os princípios de legitimação e da continuidade:
Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará o registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
Art. 252 O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
No Código Civil: Art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
A Vara do Trabalho não tem competência para declarar a transmissão da propriedade imobiliária. Essa “declaração” de transferência de domínio, com base no conceito da saisine, veiculada por decisão interlocutória em processo de execução trabalhista, invade competência que pertence exclusivamente ao juízo do inventário ou ao juízo cível competente para a abertura do inventário. Não custa lembrar que a competência da Justiça do Trabalho é delimitada pelo art. 114 da Constituição Federal: lides decorrentes da relação de trabalho. Declarar que houve transmissão hereditária de imóvel e determinar seu registro escapa completamente a essa competência.
Arrematação – modo derivado de aquisição
O ato praticado pela Vara do Trabalho substitui, indevidamente, e data máxima venia, o processo de inventário, que é o único instrumento legalmente previsto para apuração, habilitação e partilha dos bens do de cujus, como já se destacou. Ainda que se admitisse a averbação da penhora, de lege condendo, independentemente do ato da titulação extravagante do caso concreto, adverte-se que o problema acabará por se renovar no final do iter executivo. Sendo eventualmente levado a praça o imóvel da Matrícula 105.541, o arrematante (ou adjudicatário) enfrentará o mesmo problema apontado na origem, já que a alienação judicial, em suas várias modalidades, não representa um modo originário de aquisição. Citem-se, brevitatis causa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Modo derivado de aquisição da propriedade – Observância do princípio da continuidade – Indispensável recolhimento do ITBI – Entendimento do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido (TJSP; Apelação Cível 1020648-60.2019.8.26.0602; Relator: Ricardo Anafe, Corregedor Geral; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 28/4/2020 – http://kollsys.org/oou).
Mais recentemente, o mesmo Conselho Superior da Magistratura confirmou a longeva orientação:
“Com efeito, atualmente entende-se que a alienação forçada em processo judicial encerra transmissão derivada do direito de propriedade. A ausência de relação jurídica ou negocial direta entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicatário) não afasta a natureza derivada da aquisição da propriedade”. (TJSP; Apelação Cível 1043063-31.2024.8.26.0224, Guarulhos, J. 30/10/2025, dj 4/11/2025, Rel. Des. Francisco Loureiro. Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura – http://kollsys.org/wup)
O V. Aresto cita o escólio de Josué Modesto Passos que vale a pena reproduzir:
“(…) diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[11]
Não se desconhece a jurisprudência do STJ que qualifica a arrematação como modo originário de aquisição. Ela tem alcance estrito, não podendo ser generalizada para o plano do direito material e registral, como se verá logo abaixo em precedente do mesmo STJ. Como já tive ocasião de demonstrar perante a Respeitável 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, em caso análogo, a expressão aquisição originária, no contexto das reiteradas decisões do STJ, tem um sentido muito estrito e singular. O eixo da discussão repousa, claramente, no art. 130, § único, do CTN: nas execuções fiscais, os créditos tributários sub-rogam-se no preço da hasta, liberando o arrematante dos débitos fiscais anteriores. Fora desse contexto tributário estrito, em que a originalidade da aquisição se dá sub modo, a arrematação é indiscutivelmente um modo derivado de aquisição da propriedade imobiliária.
Vários elementos do próprio ordenamento confirmam essa natureza derivada. Primeiro, a evicção: o art. 447 do Código Civil é expresso ao dispor que “nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção”, acrescentando que “subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”. Por óbvio, não se evicta em aquisições originárias. Outrossim, o art. 156, II, da Constituição Federal incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis intervivos – e o próprio CPC, no § 2º do art. 901, exige a prova de quitação do tributo para a expedição da carta de arrematação, pressupondo, implicitamente, a existência de uma transmissão derivada sujeita a tributação (ITBI).[12] Além disso, há a persistência dos ônus reais: como observam Marinoni e Arenhart, “a arrematação judicial é forma derivada de aquisição de propriedade, tanto que o bem é transmitido com os seus eventuais defeitos e ônus”[13] – ônus reais como usufruto, servidão e uso não se resolvem com a hasta, cabendo ao arrematante respeitá-los ou pleitear o desfazimento do ato.[14] Por fim, a continuidade registral: o próprio CPC exige a “descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros” na carta de arrematação, reforçando o respeito ao trato sucessivo (§ 2º do art. 877 c/c § 2º do art. 901 do CPC).
A prova mais eloquente da natureza derivada está na recusa, pelo próprio STJ, de estender o efeito liberatório à adjudicação por raciocínio analógico: o Tribunal assentou que “o adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre o bem, se ocorrer, efetivamente, depósito do preço” – o que demonstra que o efeito não decorre da natureza do ato expropriatório, mas do mecanismo específico de sub-rogação do crédito tributário no preço, como ocorre nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN.[15] Não há, portanto, modo originário de aquisição tout court: há, tão somente, e nos limites da execução fiscal, sub-rogação do crédito tributário no preço da hasta.[16]
Para não fugir das referências indicadas pelo ilustre representante do Ministério Público, Dr. Renato de Cerqueira César Filho, destaco o decidido no AREsp: 2.864.667 do Eg. STJ em que se fez a distinção de dois planos jurídicos distintos – o processual e o material. No âmbito processual, a arrematação dos direitos hereditários, após a assinatura do auto, torna-se um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC. Entretanto, por outro lado, no âmbito do direito material e registral, a efetiva transferência da propriedade imobiliária não se opera com a mera expedição da carta de arrematação, mas sim com o seu registro no fólio real, que está subordinado a princípios de ordem pública, como o da continuidade registral, insculpido nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73. Vale o destaque:
“No âmbito processual, o Tribunal reconheceu que a arrematação dos direitos hereditários, após a assinatura do auto, tornou-se um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC. Essa conclusão visa a proteger a segurança jurídica do ato de expropriação judicial e a confiança do arrematante no sistema, tornando a discussão sobre sua validade, no bojo da execução, preclusa. Essa premissa, por si só, é coerente e fundamentada na legislação processual.
Por outro lado, no âmbito do direito material e registral, o acórdão consignou que a efetiva transferência da propriedade imobiliária não se opera com a mera expedição da carta de arrematação, mas sim com o seu registro no fólio real. Este, por sua vez, está subordinado a princípios de ordem pública, como o da continuidade registral, insculpido nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). A Corte paranaense, com base nas informações do próprio Registro de Imóveis, constatou que, formalmente, o imóvel ainda estava registrado em nome do falecido [omissis], e que, portanto, a transferência para o nome de [omissis] exigiria um ato intermediário que regularizasse a cadeia de titularidade, qual seja, a sobrepartilha. Não há, portanto, contradição lógica na decisão. O acórdão simplesmente reconheceu que, embora o título judicial (carta de arrematação) seja válido e irretratável, seu acesso ao registro imobiliário depende do cumprimento de requisitos próprios do sistema registral”.[17]
Do V. Aresto, conjugado com o quadro jurisprudencial e doutrinário acima exposto, considerando, ainda, que a exigência de observância do trato sucessivo é, por si só, incompatível com a aquisição originária, concluiu-se:
- A arrematação (modalidade de alienação judicial) não é modo originário de aquisição[18];
- Eventuais penhora e arrematação subordinam-se às regras de direito material representada pelos artigos 195 e 237 da LRP.
- O art. 903 do CPC, ao proteger o arrematante, não tem o condão de, isoladamente, derrogar as normas de ordem pública estabelecidas na Lei de Registros Públicos.
- Sem que se reate o trato sucessivo (continuidade) não se admite o acesso do título.
Conclusões
Não houve descumprimento de ordem judicial; tampouco crime de desobediência (art. 330 do CP). O que houve, simplesmente, foi o cumprimento de um dever legal de qualificação registral pelos fundamentos indicados.
Malgrado de se ter consumado o registro contra legem, a reiteração da ordem judicial não pode ser resistida no âmbito administrativo. A determinação foi cabalmente cumprida no interregno do prazo estabelecido.
Eventual nulidade de pleno direito (art. 214 da LRP) poderá ensejar medidas corretivas que escapam à qualificação registral.
Estas eram as informações que devem ser averbadas às informações já prestadas nos autos.
São Paulo,10 de abril de 2026.
SÉRGIO JACOMINO,
Oficial Registrador.
Notas
[1] O Sistema Penhora Online inaugurou-se com convênios celebrados com o TRTs da 2ª Região e da 15ª Região. O Provimento GP/CR nº 1/2011 do TRT 2ª Região reiterou que as ordens de averbação de penhora de bens imóveis sejam efetuadas por meio eletrônico e por meio do Sistema ARISP de Penhora Online. Disponível: http://kollsys.org/hr5.
[2] STF HC 85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, Rel. Ministro Marco Aurélio. Disponível: http://kollsys.org/8bg.
[3] DIP, Sílvia. Qualificação Registral de Títulos Judiciais e Crime de Desobediência. São Paulo: Círculo Registral, 2008. Acesso: https://circuloregistral.com.br/wp-content/uploads/2008/06/012-sc2a1lviadip-qualificacao-crime-de-desobediencia.pdf.
[4] FERNANDES, Antônio Scarance. O Cumprimento de Ordem Judicial pelo Registrador: Aspectos Penais e Processuais Penais. São Paulo: Quinta Editorial, 2008, p. 41. Disponível: https://arisp.files.wordpress.com/2007/12/scarance-fernandes-o-cumprimento-de-ordem-judicial-pelo-registrador.pdf.
[5] FERNANDES, Antônio Scarance. Op. Cit. p. 17.
[6] REsp 1.105.951-RJ, j. 4/10/2011, DJ 14/10/2011, Rel. Min. Sidnei Beneti. Disponível: http://kollsys.org/x5e.
[7] AREsp: 2.501.332-SP, j. 1/12/2025, DJ 4/12/2025, Rel. Min. João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5a.
[8] AREsp: 2.994.135-RS, j. 16/3/2026, DJ 19/3/2026, Rel. Ministro João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5d.
[9] REsp 1.330.165-RJ, j. 13/5/2014, DJ 2/6/2014, Rel. Ministra Nancy Andrighi. Disponível: http://kollsys.org/x5f.
[10] AgInt no RESP 1.810.230, j. 26/6/2023, DJ 28/6/2023, Rel. Ministro Raul Araújo. Disponível: http://kollsys.org/x5g.
[11] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.
[12] Na Capital de SP vide a legislação tributária: inc. V do art. 2º da Lei 11.154/1991 e decreto regulamentador.
[13] MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. Execução – Curso. 2ª ed. São Paulo: RT, v. 3, 2008, p. 319, n. 5.2.
[14] ALVIM, Arruda. ASSIS, Araken de. ALVIM, Eduardo Arruda. Comentários ao CPC. Rio de Janeiro: GZ, 2012, p. 1.402.
[15] REsp 1.179.056-MG, j. 7/10/2010, DJ 21/10/2010, Rel. Min. Humberto Martins. Disponível: http://kollsys.org/gtn.
[16] Informações prestadas nos autos do Processo 0025530-46.2013.8.26.0100 — Pedido de Providências. 5º Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, maio de 2013. Disponível em: https://quintoregistro.com/2013/05/10/processo-0025530-46-2013-8-26-0100-arrematacao-modo-originario-de-aquisicao-cancelamento-de-penhora/
[17] STJ – AREsp: 2.864.667-PR, j. 9/12/2025, DJ 15/12/2025, Rel. Ministro Moura Ribeiro. Disponível: http://kollsys.org/x5b.
[18] A propósito do modo derivado de aquisição, em outro aresto do mesmo STJ decidiu-se que é possível a penhora no rosto dos autos do inventário, “quando a constrição visa alcançar direito a ser atribuído a herdeiro que figure como executado; bem como quanto à assunção, pelo cessionário, dos riscos decorrentes da posição jurídica que lhe é transmitida, inclusive os ônus (penhoras) vinculados ao direito hereditário cedido”. REsp 2.243.449-RS, j. 9/2/2026, DJ 13/2/2026, Rel. Min. João Otávio de Noronha. Disponível: http://kollsys.org/x5c.
1097126-53.2025.8.26.0100. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. ITCMD – RECOLHIMENTO – FISCALIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO – DECADÊNCIA.
CARTA DE ADJUDICAÇÃO – INVENTÁRIO – PARTILHA DE BENS IMÓVEIS – EXIGÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RECOLHIMENTO DO ITCMD – IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO ADMINISTRATIVO DE PRESCRIÇÃO – ART. 289 DA LRP – PRECEDENTES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA. Carta de adjudicação extraída dos autos de inventário, referente a bens imóveis localizados na Capital (matrículas nº 9.717, 23.136 e 2.605) e direito aquisitivo (matrícula nº 102.514). Exigência de apresentação de guia de recolhimento ou isenção do ITCMD, conforme artigo 289 da Lei nº 6.015/73, diante de unidade não incluída nos cálculos homologados. Parte interessada sustenta prescrição tributária, mas não apresenta prova formal emitida pela autoridade fiscal ou decisão judicial declaratória. Competência do Oficial Registrador limitada à verificação de requisitos legais e formais, vedado declarar extinção de crédito tributário de ofício.
Processo 1097126-53.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 7/8/2025, DJ 11/8/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/w8x
Preliminares
Foi apresentada para registro a Carta de adjudicação expedida em 23 de julho de 2024, pelo Juízo da Vara da Família e Sucessões desta comarca, extraída dos autos n. X (inventário dos bens deixados por AAM), que tem por objeto os apartamentos n. (omissis), ocasião em que foi prenotada sob n. X.
Após regular exame, o título foi devolvido com as exigências formalizadas em nota devolutiva emitida em 4 de setembro de 2024. Não se conformando com as exigências formuladas por esta serventia, foi apresentado requerimento de suscitação de dúvida.
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DÚVIDA. ITBI – COMPRA E VENDA – FRAÇÃO IDEAL – INCORPORAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. Escritura de compra e venda de fração ideal de terreno e quitação de benfeitorias. Condomínio instituído. ITBI – Incidência sobre a totalidade da unidade autônoma, incluindo as benfeitorias, ou comprovação de submissão do empreendimento ao regime de incorporação por administração perante o fisco municipal. Atos normativos em vigor.
Processo 1193171-56.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 26/2/2025, DJe 28/2/2025. Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/vlq.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentada para registro a escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno e quitação de benfeitorias lavrada em 19 de novembro de 2019 pelo Tabelionato (Livro, fls.). O título foi prenotado em 2019 (Protocolo X) reingressando em 2024 (Protocolo Y) com o anexo pedido de suscitação de dúvida.
O pedido foi firmado por X LTDA, representada por JHS. Nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP, verifico que a empresa e seu representante ostentam legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, o que ora o fazemos pelos fundamentos seguintes.
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Processo: 1007174-63.2025.8.26.0100, j. 20/2/2025, DJe 20/2/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Pedido julgado improcedente. Disponível em: http://kollsys.org/vk9
EMOLUMENTOS – BASE DE CÁLCULO – VVR. Alegação de inconstitucionalidade de norma municipal para fins de base de cálculo (valor venal de referência) – Impossibilidade de declaração de inconstitucionalidade em sede administrativa – Necessidade de observância do art. 7º, III, da Lei Estadual n. 11.331/2002 – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura.
O interessado requereu a Vossa Excelência a revisão do cálculo de emolumentos devidos para prática de vários atos de registro e averbações em várias matrículas desta serventia predial. A reclamação fundamenta-se no art. 30 da Lei 11.331/2002:
Artigo 30 – Contra a cobrança, a maior ou a menor, de emolumentos e despesas devidas, poderá qualquer interessado reclamar, por petição, ao Juiz Corregedor Permanente.
São vários os atos serem praticados na Serventia em dezenas de matrículas. Entretanto, os interessados insurgiram-se exclusivamente contra o critério adotado para a cobrança dos emolumentos – valor de referência ou valor declarado pelas partes. Requer expressamente que:
Read the rest of this entry »“seja determinado o recolhimento das referidas custas devidas, considerando para efeitos de parâmetro e cálculo a utilização do valor da operação ou do IPTU, o que for maior, conforme determina a legislação afastando-se a adoção do valor de referência (valor venal de referência) instituído pelo Município de São Paulo”.
1197307-96.2024.8.26.0100. Título eletrônico – assinatura avançada
Processos 1197307-96.2024.8.26.0100 e 1197335-64.2024.8.26.0100. Dúvidas julgadas procedentes.
DOCUMENTO ELETRÔNICO IMPRESSO. Os documentos eletrônicos mantêm-se válidos e eficazes quando são mantidos e apresentados em meio digital. Título originalmente digital que tenha sido impresso e apresentado em papel a registro desfalca-o das presunções de autenticidade, integridade e autoria, atributos próprios dos documentos eletrônicos.
Razões de denegação das averbações
As razões de denegação do acesso do título acham-se indicadas e fundamentadas na nota devolutiva (ND) que, em síntese, é do seguinte teor:
Foi apresentado o Termo de Liberação de Garantia Hipotecária o qual deve ser reapresentado assinado digitalmente com certificado digital que atenda aos padrões e requisitos da ICP-BRASIL, visto que, nesta oportunidade, foi apresentado em formato físico, e, portanto, não é possível realizar a validação das assinaturas junto ao Instituto Nacional de Tecnologia da Informação no site: https://validar.iti.gov.br/.
Situação Jurídica do Imóvel
O imóvel que serviu de garantia hipotecária é o Apartamento X, localizado no Y pavimento do bloco A do Condomínio , situado nesta capital, matriculado sob número Z.
Nos termos da Av. 1/Z, noticia-se a existência de hipotecas de 1º, 2º e 3º graus, registradas na Matrícula, demandando o cancelamento de cada uma delas na matrícula correspondente.
Motivo impediente do acesso
A razão da negativa de acesso do instrumento cinge-se a um único óbice singelo: os documentos eletrônicos somente se mantêm válidos e eficazes quando são apresentados em meio digital. O título originalmente digital foi impresso e apresentado em papel a registro, o que o desfalca das presunções de autenticidade, integridade e autoria, atributos próprios dos documentos eletrônicos.
Em razão do óbice indicado, o acesso do título não se deferiu.
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Processo 1109616-44.2024.8.26.0100. Dúvida julgada prejudicada, j. 13/9/2024, Dje 16/9/2024, dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uxz.
CARTA DE ARREMATAÇÃO. DÚVIDA INVERSA. CÓPIAS SIMPLES. DOCUMENTOS ELETRÔNICOS. ASSINATURAS ELETRÔNICAS. ONR. REQUISITOS LEGAIS. Para a suscitação de dúvida inversa, é necessária a apresentação dos títulos originais. As cópias simples de Cartas de Arrematação não atendem aos requisitos legais para registro, por não garantirem autenticidade e segurança jurídica. CONTINUIDADE. É imperioso comprovar eventuais transformações societárias intercorrentes. ONR – títulos enviados pela plataforma eletrônica. Necessidade de comprovação de autoria, autenticidade, integridade e validade do título eletrônico.
Apresentação do título e prenotação
A interessada, atendendo a respeitável decisão de fls. 66/67 destes autos, apresentou os títulos pela plataforma eletrônica do ONR, protocolados sob os números X e Y em data de 2024, permanecendo as ditas prenotações em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Os documentos que foram apresentados e protocolados são meras cópias das Cartas de Arrematação expedidas pelo Juízo da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro, extraídas dos autos do processo n. X.
As cópias da Carta de arrematação que tem por objeto o Box X foi prenotada sob n. X e a Carta que tem por objeto o Box Y foi prenotada sob n. Y.
Situação registrária e óbices
Conforme se verifica das matrículas, figuram como proprietária SACSA, com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado da Guanabara, omisso o número do CNPJ na origem.
O título vem sendo apresentado e devolvido desde 2022 pelos motivos e fundamentos veiculados na nota devolutiva expedida aos 23/2/2022 (fls. 52 dos autos). Posteriormente, o título reingressou em data de 11/3/2022, contendo cópia do auto de arrematação e tendo por objeto o Box X (e não o Box Y), quando novamente foi posto em exigência veiculada na data de 16/3/2022 (anexo).
Novamente os títulos reingressaram em 18/7/2024, protocolados sob n. X e Y em forma de cópias simples. Todavia, ainda agora não vislumbramos como acatar o pedido das partes. Os óbices são indicados a seguir.
Questão preliminar I – (2 protocolos – 2 dúvidas)
Este processo único traz em seu bojo duas pretensões a registro distintas, com títulos protocolados sob os números X e Y. São cartas de arrematação que têm por objeto imóveis distintos. Ambos os imóveis foram arrematados pela empresa LE.
Os fundamentos que embasaram a recusa do acesso de ambos os títulos são rigorosamente os mesmos.
Vossa Excelência, presidindo este processo, dará a solução que julgar adequada, considerando-se que a r. decisão que proferir não necessita estar adstrita aos fundamentos declarados por este Oficial de Registro.
Questão preliminar II – títulos apresentados em cópias simples
Outra questão preliminar que se levanta é a seguinte: para a suscitação de dúvidas é necessário que os títulos sejam apresentados no original, não se admitindo a apresentação de cópias simples, ainda quando autenticadas por notários, mesmo nos casos de dúvidas inversamente suscitadas. A propósito, rezam as NSCGJSP no Capítulo XX:
39.1.1. Suscitada [a dúvida] por meio eletrônico, o Juízo dará ciência dos termos e da data da suscitação ao oficial de registro e aguardará a apresentação dos motivos da recusa do registro.
39.1.2. Se não houver prenotação vigente, o oficial de registro notificará o suscitante para apresentar o original do título no prazo de cinco dias, para protocolo, sob pena de arquivamento.
39.1.3. Ao receber o título, o registrador o prenotará, dará recibo ao apresentante e, no prazo de cinco dias, informará ao Juízo se lhe foi apresentada a via original do título dentro do prazo e as razões da recusa.
Neste caso, os títulos não foram apresentados no original. O CSMSP em mais de uma oportunidade já decidiu que as dúvidas, nestes casos, hão de ser julgadas prejudicadas:
“Como é sabido, é imprescindível a apresentação do título original ao Oficial de Registro de Imóveis, pois eventual procedência do recurso resultaria no pretendido registro, decidindo-se acerca da qualificação registral. No caso concreto, contudo, o formal de partilha expedido nos autos da ação de inventário foi encaminhado ao Oficial de Registro de Imóveis por meio eletrônico. Ou seja, recebeu o registrador cópia do formal de partilha digitalizado. Sendo assim, a dúvida encontra-se prejudicada porque não consta dos autos o original do título que se pretendia ver registrado”.[1]
No bojo do aresto supracitado há indicação de copiosa jurisprudência que conclui no mesmo sentido.
Superada as questões preliminares, vamos nos debruçar sobre os óbices levantamento ao ingresso do título.
Título formal – requisitos legais
Foram-nos apresentadas cópias simplesdas Cartas de Arrematação. Por esse motivo, entende-se não preenchidas as formalidades legais exigíveis para a consumação do ato de registro, nos termos dos seguintes dispositivos:
- Inc. IV do art. 221 da LRP.
- § 4º do art. 1º da LRP;
- §§ 1º e 2º do art. 17 da LRP;
- Letra “a”, inc. III, § 2º, do art. 1º da Lei do Processo Eletrônico (Lei 11.419/2006);
- Art. 38 da Lei 11.977/2009 e
- Inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei s14.063/2020.
As formas admitidas para os títulos encaminhados a registro são as indicadas nas leis supra referidas. O eixo fundamental que sustenta todas elas é a garantia da autenticidade, i.e., segurança de autoria, integridade, legitimidade e eficácia dos títulos apresentados a registro.
O sistema de registro imobiliário no Brasil é causalista, dependente de um título – causa remota da aquisição de direitos em nosso sistema. Portanto, o título causal – tanto do ponto de vista formal, quanto material – deve ser válido e eficaz em ordem a provocar e sustentar a inscrição com vistas à garantia dos direitos das partes. Assim, o instrumento – “motor da ação”, na feliz expressão de JOÃO MENDES DE ALMEIDA JR. – é o documento que porta efeitos jurídicos muito próprios[2]; trata-se de “forma especial, dotada de força orgânica para realizar ou tornar exequível um ato jurídico”[3].
O uso de documentos eletrônicos no âmbito do registro imobiliário ainda se acha pendente de regulamentação pela Eg. Corregedoria Nacional de Justiça (§§ 1º e 2º do art. 17 da LRP e art. 38 da Lei 11.977/2009). Falta a definição dos “padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais, de recepção e comprovação da autoria e da integridade de documentos em formato eletrônico” (inc. III do art. 7º da Lei 14.382/2022). Tal regulamentação específica ainda tarda, de modo que os operadores devem guiar-se pelas normas administrativas das corregedorias estaduais e pelas baixadas pela própria Corregedoria Nacional de Justiça.
Temos a expectativa de que, na senda do já regulamentado para o Registro Civil, é possível que a Eg. Corregedoria Nacional de Justiça institua uma Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis, nos termos do Provimento 157/2023, de 13/11/2023. Entre os serviços eletrônicos prevê-se a utilização de assinaturas eletrônicas.
[Nota do editor. Foi baixada pelo ONR a ITN n.2, de 2024 (http://kollsys.org/v2n) que foi recepcionada pela CN-CNJ com as seguintes observações: “ Suspensão cautelar dos parágrafos §1º e §2º do artigo 5º da INT n. 02/24. Alegada vulnerabilidade da plataforma GOV.BR. Determinada elaboração de parecer técnico pelo setor de tecnologia da informação da CN-CNJ” (http://kollsys.org/v6c)].
As NSCGJSP em seu articulado dispõem o seguinte:
366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”
366.1. É permitida a recepção para registro de imagens de documentos, preferencialmente no formato PDF, ou padrão mais atual a ser definido pela Central Registradores e autorizado pela Corregedoria Geral da Justiça, desde que o acesso ao original nato digital possa ser realizado para conferência através de sites confiáveis.
366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.
Já o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra) reza:
Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
§ 1º Considera-se um título nativamente digital:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas;
II – a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;
III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro
IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;
V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil.
VI – as cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.
§ 2º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto nº 10.278, de 18 de março de 2020.
Títulos oriundos do Judiciário
Os títulos oriundos do Poder Judiciário devem ser firmados com assinatura eletrônica qualificada pelo escrivão do feito (letra “a”, inc. III, § 2º do art. 1º da Lei 11.419/2006) ou trarão impresso o hash e o link para efeitos de autenticação no site do Tribunal, consoante o § 1º do art. 4º da Resolução CNJ 185, de 18/12/2013, in verbis:
“Art. 4º Os atos processuais terão registro, visualização, tramitação e controle exclusivamente em meio eletrônico e serão assinados digitalmente, contendo elementos que permitam identificar todos os usuários responsáveis pela sua prática. (redação dada pela Resolução n. 529, de 8.11.2023)
§ 1º A reprodução de documento dos autos digitais deverá conter elementos que permitam verificar a sua autenticidade em endereço eletrônico para esse fim, disponibilizado nos sítios do Conselho Nacional de Justiça e de cada um dos Tribunais usuários do Sistema Processo Judicial Eletrônico – Pje”.
Nenhuma destas hipóteses se aplica ao caso concreto. Os títulos são meras cópias reprográficas, não aptas a fundamentar e sancionar a prática do ato de registro.
Por fim, para não deixar escapar o fato de que há o reconhecimento de firma do magistrado, autenticando o título, reporto-me ao decidido na Ap. Civ. 0025431-76.2013.8.26.0100, onde o i. relator sumariza o caudal de decisões que denegam o acesso de títulos apresentados por meio de cópias reprográficas, mesmo quando notarizadas:
“A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a não apresentação da via original do título que se pretende registrar prejudica a dúvida, seja por conta do comando previsto no art. 203, II, da Lei nº 6.015/73, seja pela necessidade de se examinar a sua autenticidade:
Este Conselho, já por inúmeras vezes decidiu que o título deve ser apresentado em seu original e não por cópias, ainda que autenticadas (Ap. Civ. 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 1.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2). Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, I, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que, no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada. Por conseguinte, não há como apreciar o fundamento da recusa, face à questão prejudicial. (Ap. Cível nº 30.728-0/7, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
No mesmo sentido, as Apelações Cíveis nºs 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 1.820-0/2 [sic. O correto seria 13.820-0/2], 16.680-0/4 e 17.542-0/2[4].
Títulos digitalizados “com padrões técnicos”
Por fim, calha observar, de passagem, que em nada aproveita ao interessado argumentar que os títulos judiciais apresentados a Registro foram digitalizados com “padrões técnicos” (nos termos do art. 5º do Decreto 10.278/2020) e isto por várias razões:
- O particular não tem o poder de certificar a autenticidade de certos atos ou fatos jurídicos de origem judicial, posto não se achar investido da fé pública, “atributo da soberania política delegado” aos órgãos notariais e judiciários e de seus agentes;
- O art. 5º, citado no CNN-CN-CNJ-Extra, deve harmonizar-se e não contrariar frontalmente a lei de regência (Inc. IV, § 2º, do art. 5º da Lei 14.063/2020) e isto por dois principais motivos: (1) A Lei 14.063/2020 é posterior ao Decreto e às leis que ele regulamentou (Lei 13.874/2019 e Lei 12.682/2012). Admitamos, ad argumentandum, que leges posteriores ad priores pertinente, a nova lei, ao restringir e especializar a regra, harmoniza o conjunto e derroga parcialmente as anteriores e, via de consequência, o seu decreto regulamentador. (2) A Lei das Assinaturas Eletrônicas é lex speciali em relação ao conjunto normativo que o Decreto buscou regulamentar.
- O caput do referido art. 5º prova apenas a “autoria da digitalização”– i. e., ato material de formação do representante digital, não o título válido e eficaz em sentido próprio[5];
- Os padrões técnicos mínimos previstos nos anexos foram estabelecidos pelo órgão competente da administração pública (Resolução CONARQ 48, de 10 de novembro de 2021), “padrões técnicos” estes que não são observados em regra quase absoluta (nem mesmo neste exemplo), e tampouco foram regulamentados pela Eg. Corregedoria Nacional.[6]
Transformações societárias
Por fim, nas Matrículas X e Y figura como proprietária SACSSA, sendo omisso o CNPJ. Nas Cartas de Arrematação figuram como massas falidas pessoas jurídicas diversas, não constando, ao menos, os CNPJs das massas falidas, de modo a facilitar as pesquisas para reate do trato sucessivo.
No caso de eventuais mutações intercorrentes (alteração de denominação social, incorporação, fusão, cisão etc.) é necessário comprovar, mediante documentos idôneos, a serem expedidos pelos órgãos competentes, as mudanças eventualmente ocorridas para fins de averbação (art. 234 da Lei 6.404/1976). Admitir o ingresso do título ferir-se-á o princípio de continuidade, nos termos do art. 195 e 237 da LRP.
A jurisprudência não discrepa. Nesta mesma Serventia há precedente que confirma a necessidade de reatar o trato sucessivo por averbações relativas às transformações societárias:
“No caso, não coincidindo titular do domínio e a pessoa jurídica que figura no polo passivo da execução, seria contra legem o ingresso do título, por força do princípio da continuidade subjetiva, positivado nos arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/73.
É numerosa a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura sobre a aplicação do princípio da continuidade, mesmo às cartas de arrematação. Ressaltou-se em precedente que se trata de modo derivado de aquisição da propriedade (Apelação Cível nº 20.745-0/6, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.5.95).
Realmente, o objetivo expropriatório da execução, para satisfação do credor (Código de Processo Civil, arts. 646 e 647), não implica ruptura na cadeia de transmissão do direito. (…)
Assim, plenamente exigível a prévia averbação da incorporação (Lei nº 6.404/76, art. 234), incumbindo a diligência ao apelante-interessado”.[7]
Era o que nos competia informar a Vossa Excelência, o que sempre fazemos com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 7 de agosto de 2024.
SÉRGIO JACOMINO, Registrador.
Notas
[1] Ap. Civ. 1000122-65.2018.8.26.0648, Urupês, j. 12/9/2019, DJe 4/10/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível: http://kollsys.org/nkg.
[2] SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado, Vol. I, 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960, p. 26-7.
[3] ALMEIDA JR. João Mendes de. Direito Judiciário Brasileiro. 3ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1940, p. 194
[4] Ap. Civ. 0025431-76.2013.8.26.0100, São Paulo, j. 18/3/2014, Dje 5/5/2014, Rel. Des. Elliot Akel, disponível : http://kollsys.org/el3.
[5] A distinção é clássica. Carnelutti já advertia que “por formação do documento, não me refiro tanto ao ato material, mas sim ao ato jurídico de sua formação; ou, mais claramente, por formador ou autor do documento, não indico tanto aquele que materialmente o forma, mas sim aquele a quem a ordem jurídica atribui sua formação, ou seja, em relação a quem se verificam os efeitos da própria formação”. A ordem jurídica atribui ao notário ou escrivão judicial a formação do título que é admitido a registro. CANELUTTI, Francesco. La Prova Civile. Milano: Dott. A. Giuffrè, 1992, 144, n. 36.
[6] V. Exa. vem de decidir reconhecendo que os “padrões técnicos” não são observados. Processo 1060280-71.2024.8.26.0100, j. 10/6/2024, Dje 11/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta, disponível: http://kollsys.org/uh0. JACOMINO, Sérgio. Original e cópia – o inebriante efeito especular da digitalização. Velhas questões, novos desafios. São Paulo: Observatório do Registro, 19.2.2024, disponível em https://cartorios.org/2024/02/19/original-e-copia-o-inebriante-efeito-especular-da-digitalizacao-velhas-questoes-novos-desafios/.
[7] Ap. Civ. 0477166-88.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 15/9/2011, Dje 5/12/2011, Rel. Des. Maurício Vidigal, disponível: http://kollsys.org/e3p. Vide igualmente: Ap. Civ. 1000050-82.2020.8.26.0624, Tatuí, j. 1/9/2020, Dje 21/9/2020, Rel. Des. Ricardo Mair Anafe, disponível: http://kollsys.org/pfc; Ap. Civ. 1094800-67.2018.8.26.0100, São Paulo, j. 7/6/2019, Dje 27/6/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, disponível: http://kollsys.org/nj7.
1159629-47.2024.8.26.0100. Locação. Caução locatícia – cancelamento – legitimidade
Processo 1159629-47.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 8/11/2024, Dje 11/11/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/v70.
Locação. Caução locatícia – cancelamento – legitimidade. Necessidade de participação de todos os credores ou seus sucessores, devidamente representados, e prova de extinção da obrigação principal.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo a requerimento de 5.9.2024, subscrito por MAA (OAB/SP X), que se identifica como representante de MFM, solicita a instauração deste procedimento administrativo em razão do não atendimento das exigências formuladas por esta Serventia Extrajudicial, tudo nos termos do item 41.7, Cap. XIII, das NSCGJSP, dispositivo reiterado no Comunicado CG 164/2022.[1]
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO PELO ESPÓLIO – NECESSIDADE DE ALVARÁ. Deve ser apresentado alvará judicial para legitimar o representante do espólio a postular o registro de promessa de compra e venda de bem imóvel quitado e apresentado a registro.
- Processo 1066166-51.2024.8.26.0100, j. 17/6/2024, DJe 17/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uwr
- Ap. Civ. 1066166-51.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 5/9/2024, DJe 12/9/2024, rel. Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/uws
Procedimento preliminares
Foi apresentado para registro o instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre os espólios de JD e EPD (promissários vendedores) e NA (compradora) celebrado a 14/1/2024.
O título foi prenotado originariamente sob número X, quando foi examinado e devolvido com exigências que, sendo parcialmente cumpridas, o instrumento reingressou com o pedido de suscitação de dúvida. Prenotado sob número Y, a interessada insiste no acesso do título e, sendo obstado o seu ingresso, requer a suscitação de dúvida.
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Usucapião. Dúvida Registral. Intimação dos proprietários.
1. Reiteração de pedido de usucapião extrajudicial. Coisa julgada formal. Impossibilidade de reiteração no mesmo processo registral. Necessidade de ação judicial. Usucapião.
2. Necessidade “de concordância ou notificação de todos os titulares de direitos registrados. Caso falecidos e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada”.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção ao requerimento formulado pelo representante legal dos interessados que, inconformado com a decisão de 20/6/2024 (fls.) que rejeitou o pedido de reconhecimento de propriedade pela via da usucapião extrajudicial, nos termos do item 421.2 e seguintes das NSCGJSP, em decorrência do não preenchimento dos requisitos legais previstos nos §§ 2º-4º e 11-13 do Artigo 216-A, da Lei 6.015/73, e itens 418 e subitens das Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo – NSCGJSP e itens 407 e 409 do Provimento CNJ 149/2023 (CNN/CN/CNJ-Extra), vem suscitar dúvida, nos termos do § 7º do art. 216-A c.c. art. 198 da LRP.
Processo 1114836-23.2024.8.26.0100, j. 28/8/2024, DJe 30/8/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uub.
Questões preliminares – reiteração de dúvida
Trata-se de reiteração de dúvida já suscitada e julgada – inclusive em grau de recurso, com trânsito em julgado. Para uma abordagem preliminar, com a vênia de Vossa Excelência, suscitamos questões ancilares que poderão ser apreciadas pelo respeitável juízo, se assim entender cabível.
Formou-se ao longo do tempo no Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo orientação jurisprudencial consistente que vale a pena rememorar para que se iluminem as questões postas neste processo peculiar.
A Dúvida tem natureza administrativa (art. 204 da LRP). As decisões prolatadas não produzem eficácia externa, típica da coisa julgada material – salvo se o interessado optar pela via do processo contencioso, como posto na parte final do art. 204, já referido. Portanto, no processo de dúvida não há coisa julgada material. Entretanto, com o trânsito em julgado (art. 203 da LRP), dá-se a coisa julgada formal – na verdade efeito preclusivo endoprocessual, com o esgotamento da matéria registral.
Segundo Ricardo Dip et al., de fato, não há coisa julgada material no processo de dúvida, mas “pode cogitar-se, contudo, de formação de coisa julgada formal (que melhor se denomina preclusão administrativa”, vale dizer: “imutabilidade nos mesmos autos em que proferida”[1]. A reiteração da dúvida não é incondicionada no sistema registral pátrio, admite-se-a, “desde que se supere motivo anteriormente reconhecido[2] ou que se tenha alterado a jurisprudência a respeito das questões tratadas”[3]. Nery e Nery sustentam que a coisa julgada formal ocorre quando a sentença não mais está sujeita a recurso ordinário ou extraordinário, quando já se tenham “esgotados todos os meios recursais de que dispunham as partes e interessados naquele processo. Para a coisa julgada formal leva-se em conta, principalmente, a inimpugnabilidade da sentença, vale dizer, o momento em que se forma a coisa julgada”[4].
Tradicionalmente, o Colendo CSMSP sempre entendeu viável a reiteração de suscitação de dúvida, desde que “afastados os motivos e as irregularidades que justificaram as exigências albergadas em anterior decisão de dúvida, mantendo-se, ou não, o reconhecimento de procedência da recusa”.[5]
Suscitação de dúvida – obrigação do Oficial
Visto da perspectiva do interessado, nada impede que provoque nova suscitação de dúvida, já que a sua eventual pretensão encontra guarida no art. 12 da LRP:
“Art. 12 Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.
A suscitação de dúvida é obrigação legal imposta ao registrador que não pode se forrar ao comando legal, sob pena de responsabilidade disciplinar.[6] Por fim, a sentença de arquivamento sumário do pedido, nos casos de reiteração da dúvida, pode ser anulada por ferir o disposto no art. 199 da LRP.[7]
Parece bem assenteS, portanto, tais balizas para os casos ordinários. Entretanto, será assim para os processos registrais complexos – como a usucapião e adjudicação extrajudiciais?
Processo de usucapião e a coisa julgada formal
Homólogo ao rito processual ordinário[8], a usucapião extrajudicial tramita na serventia com a obrigatória ultrapassagem de todas as etapas intercorrentes do processo extrajudicial, culminando com o saneamento e decisão final acerca do registro ou da rejeição da pretensão (§ 8º do art. 216-A da LRP). Tem-se entendido que é o deferimento ou rejeição do pedido, devidamente fundamentado, que pode ser objeto de dúvida – salvo decisões intercorrentes admitidas por exceção.
Ocorre que no caso concreto não se inaugurou uma nova sazão do processo registral. A parte é a mesma, a prenotação idem, o Oficial do Registro e os órgãos judiciários são os mesmos; em suma, o processo registral é o mesmo. A decisão terminativa do Oficial nada mais fez do que encerrar o processo pela rejeição do pedido, com fundamento nas razões já explicitadas e apreciadas no curso do processo em seus vários graus de recursos.
Portanto, a reiteração do pedido de suscitação de dúvida já não cabe no curso deste mesmo processo, salvo melhor juízo de Vossa Excelência. Caberá, se for o caso, o ajuizamento da ação ordinária de usucapião (§ 9º do art. 216-A da LRP).
Reprise dos argumentos
O motivo impediente do deferimento do pedido e a recusa acha-se fartamente demonstrado. Em síntese, demonstramos não ser possível “dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente” (§ 2º do art. 216-A, da Lei n.6015/73).
Em complemento aos termos da dúvida já suscitada[9] e julgada, chamo à balha o decidido no v. acórdão relativamente ao punctus saliens da rejeição do pedido:
“Porém, quanto aos herdeiros MDCM, CC, JEC, HCC, CRC, MCCMA, ACM, PCMF, que juntos titularizam frações ideais correspondentes a mais de dez por cento dos imóveis usucapiendos e não firmaram qualquer tipo de contrato dispondo sobre o seu quinhão, devem necessariamente ser localizados e notificados acerca do procedimento. Os respectivos cônjuges ou companheiros também devem ser notificados, nos termos do item 418.4, Cap.XX, das NSCGJ”[10].
Por fim, pode-se concluir que “há necessidade de concordância ou notificação de todos os titulares de direitos registrados. Caso falecidos e na falta de anuência pela via adequada, então seus herdeiros deverão ser notificados. Para isso, deverão ser perfeitamente identificados e sua localização deve ser informada” (idem).
A rejeição do pedido deu-se em decorrência do não preenchimento dos requisitos legais previstos nos §§ 2º-4º e 11-13 do Artigo 216-A, da Lei 6.015/73, e itens 418 e subitens das Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo – NSCGJSP e itens 407 e 409 do Provimento CNJ 149/2023 (CNN/CN/CNJ-Extra).
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 18 de julho de 2024.
SÉRGIO JACOMINO
Oficial.
Notas
[1] DIP, Ricardo. RIBEIRO, Benedito Silvério. Algumas Linhas Sobre a Dúvida no Registro de Imóveis. In Revista de Direito Imobiliário, n. 23, jan./jun. 1989.
[2] É o caso tratado pelo CSMSP quando o interessado trouxera a juízo “outros elementos de embasamento para sua pretensão, tardiamente obtidos para impulsionamento anterior da via recursal, quando, noutra dúvida, suscitada a propósito do registro dos mesmos títulos, lhe foi adversa a R. decisão de primeiro grau”. Ap. Civ. 3.095-0, São Paulo, j. 27/12/1983, DOJ 11/01/1984, Rel. Des. Bruno Affonso de André. Disponível: http://kollsys.org/4r6
[3] DIP, Ricardo, op. cit. loc. cit.
[4] NERY JR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. CPC Comentado. 17ª ed., São Paulo: RT, 2019, p. 1.208, n. 17.
[5] A decisão proferida em sede de dúvida não faz coisa julgada (salvo formal – cf. art. 204 da LRP). A reiteração de dúvida se admite, se superados os óbices que ensejaram a recusa anterior ou que se altere a jurisprudência acerca da matéria posta novamente em debate: Ap. Civ. 10.380-0/1, Americana, j. 27/8/1990, Dje 29/10/1990, Rel. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, disponível: http://kollsys.org/eoj. Há inúmeros precedentes: Ap. Civ. 1018383-15.2014.8.26.0100, São Paulo, j. 2/12/2014, Dje 2/3/2015, Rel. des. Elliot Akel, disponível: http://kollsys.org/hl4. Ap. Civ. 1.559-0, São Caetano do Sul, j. 25/3/1983, DOJ 3/5/1983, Rel. Des. Bruno Affonso de André. Disponível: http://kollsys.org/31c. No mesmo sentido: Ap. Civ. 3.095-0, São Paulo, j. 27/12/1983, DOJ 11/1/1984, Rel. Des. Bruno Affonso de André, disponível em http://kollsys.org/4r6; Ap. Civ. 3.497-0, São Caetano do Sul, j. 18/7/1984, DOJ 15/8/1984, Rel. Des. Marcos Nogueira Garcez, disponível em http://kollsys.org/hdf. Ap. Civ. 6.536,
[6] O CSMSP já decidiu que “é obrigação legal do Serventuário suscitar a dúvida, nos termos do art. 198 dessa Lei, sempre que houver recusa sua para a prática de atos de registro”. Ap. Civ. 11.673-0/6, Agudos, j. 17/9/1990, DJ 31/10/1990, Rel. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, disponível em http://kollsys.org/5zk. Na 1VRPSP, Processo 100.09.135469-8, São Paulo, j. 30/11/2009, Dje 3/12/2009, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão. Disponível em: http://kollsys.org/cwc.
[7] O processo de dúvida “não comporta arquivamento puro e simples, sem julgamento, frente ao disposto no art. 199 da Lei de Registros Públicos”. (…) “Mesmo em se tratando de nova apresentação do título, sendo suscitada a dúvida, esta somente poderia findar-se por sentença, na forma da lei, inadmitido o seu arquivamento, puro e simples”. Ap. Civ. 6.507-0, São Carlos, j. 15/12/1986, DOJ 15/12/1986, Rel. Des. Sylvio do Amaral, disponível em http://kollsys.org/6es.
[8] As próprias NSCGJSP preveem no item 416.1: “O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC”. Vide: Processo: 1008143-25.2018.8.26.0100, j. 6/4/2018, Dje 17/4/2018, Dra. Tânia Mara Ahualli, disponível em http://kollsys.org/loh.
[9] https://www.kollemata.com.br/uploads/2023/07/09/1070697-20-2023-8-26-0100-suscitacao.pdf.
[10] Ap. Civ. 1070697-20.2023.8.26.0100, São Paulo, , j. 15/12/2023, Dje 15/3/2024, relator Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/u14.