Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 583.00.2008.168160-7 – Protocolo 209.688

Interessado: C. A. P.

Representação – Penhora. Averbação. Princípio de continuidade.

Não se admite o acesso de penhora incidente sobre imóvel não registrado em nome do executado. Infringência ao princípio de continuidade.Ao Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Corregedor-Permanente dos Registros Prediais de São Paulo, Capital.

•  Parecer de Dr. José Antônio de Paula Santos Neto.

Protocolo 209.688, suscitação de dúvida.
Representação – pedido de averbação denegado. Princípio de continuidade..

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais e atendendo expresso requerimento de C. A. P. vem perante Vossa Excelência representar o pleito do interessado em virtude de indeferimento de averbação de penhora pelos motivos e fundamentos a seguir expostos.

Tramitação do título

Em 5 de março de 2008 foi apresentado para averbação a certidão extraída do Processo 583.00.2005.211184-0/1, de despejo por falta de pagamento, que tem curso perante a 26ª Vara Cível da Capital de São Paulo.
A referida certidão foi prenotada sob número de ordem 209.688 no Livro Protocolo e posta em devolução pelos seguintes motivos:

Conforme Av. 1 da matrícula n. 84.023, deste Registro, consta que o imóvel compõe o patrimônio do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, que institui o PAR – Programa de Arrendamento Residencial; bem como seus frutos e rendimentos, são mantidos sob a propriedade fiduciária da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições: a) não integram o ativo da CEF; b) não respondem, direta ou indiretamente, por qualquer obrigação da CEF; c) não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; d) não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; e) não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; f) não podem ser constituído qualquer ônus real sobre os imóveis que compõem o edifício.

Entretanto, pelo título apresentado, foram penhorados os direitos do executado A. A. Q., referentes ao imóvel objeto da matrícula n.º 84.023 deste Registro, que consta como proprietária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Portanto, conforme o acima exposto, o registro do título ora apresentado não poderá ser objeto de registro, tendo em vista as restrições acima mencionadas (artigo 2.º, parágrafo 3.º da Lei n.º 10.188, de 12/02/2001); bem como, o imóvel não é de propriedade do executado, e não há nenhum registro na matrícula de direitos em nome de A. A. Q. – princípio da continuidade registrária (artigo 195 da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos).

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

1) Constar no título a qualificação completa do exeqüente C. A. P., bem como, do executado A. A. Q.(artigo 176, inciso III, n.º 2, “a”, da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos);

2) Constar no título a descrição do imóvel objeto da matrícula n.º 84.023 deste Registro – artigo 225 da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos”.

Não se conformando com as exigências, em 24 de março de 2008 o interessado C. A. P., requereu expressamente a suscitação de dúvida, o que não nos parece a via adequada (art. 659, § 4º do CPC), já que se trata de pretensão resistida a prática de ato de averbação e o procedimento de dúvida está reservado aos casos de denegação de registro em senso estrito.

Todavia, em respeito aos interesses envolvidos, mantive a prenotação e represento o caso a Vossa Excelência, em sede de requalificação, para que aprecie as razões de denegação e decida o que de Direito.

Averbação ou registro?

A questão preliminar versa sobre a via procedimental para satisfazer os interesses recursais dos interessados. Grassa enorme controvérsia na doutrina acerca do ato a ser praticado no Registro de Imóveis no caso de penhora – registro ou averbação?

A partir do advento da Lei 11.382, de 2006, o art. 659, § 4º do CPC passou a vigorar com a seguinte redação:

A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação do executado (art. 652, § 4º), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial”. (grifo nosso).

Decidindo a controvérsia, o C. Conselho Superior da Magistratura firmou orientação para os casos que-tais na Ap. Civ. 765-6/2, São Paulo, da relatoria do Des. GILBERTO PASSOS DE FREITAS:

Penhora – certidão – averbação – possibilidade. Lei n. 11.382/2006″

Ementa: Registro de Imóveis. Processo de dúvida. Certidão de penhora de bem imóvel. Título sujeito a registro nos termos da Lei n. 6.015/1973 (art. 167, I, n. 5) que, com a entrada em vigor da Lei n. 11.382/2006, modificadora do Código de Processo Civil (art. 659, § 4º), passou a comportar averbação. Dissenso que deixou de se referir a registro em sentido estrito. Competência da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Recurso não conhecido”.

Ainda recentemente a Eg. Corregedoria-Geral da Justiça firmou o mesmo entendimento no âmbito de suas atribuições na Ap. Civ. 849-6/6, São José dos Campos, com decisão do Des. Ruy Pereira Camilo:

Penhora – averbação – dúvida – competência recursal

Ementa não-oficial: Nos termos do parágrafo 4º. do art. 659 do CPC a penhora ingressa no Registro Predial por meio de ato de averbação. O procedimento de dúvida está reservado às hipóteses em que a dissensão envolve ato de registro em sentido estrito. Competência para julgamento do recurso é da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Do corpo da referida decisão se extrai:

Com efeito, a este [Conselho Superior da Magistratura] compete o julgamento dos processos de dúvida dos serventuários dos registros públicos, na forma do art. 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual nº 3/69 e do art. 186, I, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, por sua vez, à luz das normas dos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, está reservado às hipóteses em que a dissensão envolve ato de registro em sentido estrito. Na espécie, o pleito do recorrente, consistente na reforma da decisão que indeferiu acesso ao registro imobiliário de certidão de penhora, não envolve dissenso sobre registro em sentido estrito. Ao contrário, o ato de escrituração em tela, indeferido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, diz respeito a averbação, nos termos do artigo 659,§ 4º, do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei 11.382/2006, que entrou em vigor a partir de 21.01.2007.

Na medida em que o título em tela só foi reapresentado e novamente prenotado (…) quando já estava em vigor a lei 11.382/2006, o eventual ingresso no fólio real da certidão apresentada pelo interessado apenas seria admissível mediante ato de averbação e não mais por registro. Dessa forma, não estando incluída matéria averbatória na competência do Colendo Conselho Superior da Magistratura, como expressamente reiterado em inúmeras decisões (cf. Ap. Cíveis números 8.720-0; 7.208-0; 6.947-0, 6.757-0; 6.826-0; 6.886-0; 19.465-0/5;19.900-0/1; 24.858-0/0; 26.853-0/2; 27.773-0/4; e 39.587-0/8, entre muitas outras), inviável o julgamento do recurso por esse órgão superior administrativo. Ressalve-se, porém, que se deve ter como viável o conhecimento da apelação interposta como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e julgamento é de atribuição da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. Assim, inclusive, tem ficado assentado em casos semelhantes.

Parece fora de dúvida que o ato perseguido se aperfeiçoa por meio de averbação. Nesse caso, não se trata de procedimento de dúvida, mas mero procedimento administrativo que tem curso perante a Corregedoria-Permanente dos Registros Prediais.

Razões da denegação de averbação

Mantenho os fundamentos da denegação da averbação perseguida.

De fato, o executado, A. A. Q., não figura no Registro como titular de direitos reais ou pessoais com eficácia real. Não há notícia tabular de registro de direitos reais ou arrendamento residencial em nome do executado, nos termos da Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001.

Por malferir o estabelecido no art. 237 da Lei 6.015/73 a averbação não se poderá concretizar. Diz o referido preceito: “ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.

De fato, para a consumação da averbação do título – certidão da penhora – é de rigor que seja apresentado o título anterior, pelo qual o executado tenha adquirido direitos que sejam passíveis de suportar a constrição judicial.

Fica afastada, por impertinência ao tema tratado neste procedimento, a dúvida acerca da desnecessidade de registro do contrato de arrendamento residencial, nos termos da referida Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001. No caso de desnecessidade de tal registro, a penhora não terá ingresso no registro.

A jurisprudência não discrepa. Brevitatis causa: Ap. Civ. 23.623-0/1, DOE de 29/03/95, Bariri, relator Des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA:

Não existindo registro anterior que admita o encadeamento do título objeto desta, inegável que justa a recusa. Inviável a recepção de título que não esteja vinculado a registro precedente, salvo se se tratasse de aquisição originária, que permitisse inaugurar nova corrente filiatória.

Pouco importa, de outro lado, que se trate de título judicial. Este, como qualquer outro, não escapa à qualificação registrária, atribuição que está cometida ao oficial-registrador, a quem incumbe zelar cumprimento dos princípios que regem o direito registral, entre os quais destaca-se, como um dos pilares do sistema, o da continuidade. Nesse sentido está a segura orientação do Colendo Conselho Superior da Magistratura que, a propósito, já no V. Aresto prolatado na Apelação Cível 3.030-0, da Comarca da Capital, publicado no DOJ de 17/12/83, deixou assentado que “a origem judicial do título não o alivia de satisfazer os requisitos de ingresso no registro de Imóveis…”. No mesmo passo está, v.g., o V. Acórdão proferido na Apelação Cível 3.275-0, da Comarca da Capital, publicado no DOJ de 15/8/84″.
Essas são as razões que impedem o acesso to título.

Devolvo a qualificação do título a Vossa Excelência para que decida o que de direito.

SP., 30 de abril de 2008.
SÉRGIO JACOMINO
Oficial

Marco Antonio Violin
Substituto