Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1001092-55.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente em 25/2/2021.

Arrematação – modo derivado de aquisição – polo passivo. Continuidade. Qualificação pessoal – cônjuge. Especialidade subjetiva.

Protocolo 344.652

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua procuradora, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida aos 19/12/2019, pelo Xº Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, processo nº 0106404-28.2007.8.26.0100 da 39ª. Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo, que tem por objeto a matrícula nº X deste Registro. Os direitos sobre o imóvel foram arrematados pelo interessado.

O título foi devolvido para atendimento de exigências, contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº 344.652, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Razões da recusa

O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva deste Registro:

Reitero a nota devolutiva anterior (Prenotação n. 336.428, datada de 16/01/2020), conforme abaixo:

Na matrícula n. 63.753, figura como proprietária do imóvel Viver Incorporadora e Construtora S/A, CNPJ 67.571.414/0001-41.

Foi apresentada carta de arrematação extraída dos autos n. 0106404-28.2007.8.26.0100 da Ação de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, objetivando os direitos de compromissários compradores sobre o imóvel supra, cuja ação foi movida pelo Condomínio Edifício Saint Gothard em face de MTRG e WRG, ou seja, pessoas diversas em relação à proprietária do bem.

Dessa forma, tendo em vista que a arrematação não é forma originária de aquisição, será necessário, em primeiro plano, apresentar para exame e posterior registro, prenotando separadamente, o título aquisitivo que conferiu aos requeridos MTRG e WRG, os direitos sobre o imóvel supra, em obediência ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; c/c decisão proferida nos autos n. 1066316-81.2014.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos; c/c Apelação Cível n. 20.745-0/6 do Egrégio Conselho Superior da Magistratura) […].

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

O título é omisso quanto à qualificação completa do cônjuge do arrematante, ou seja, nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF, endereço, regime de bens e data do matrimônio. Sanar omissão, devendo constar no título, por aditamento, ou requerimento do interessado, com firma reconhecida nesta Capital, devidamente acompanhado de documentos comprobatórios em cópia autenticada, conforme artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a da Lei 6.015/73.

* Vale ressaltar que se casado sob regime diverso do legal, será necessário:

 a) Apresentar cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial para necessária averbação (artigo 244 da Lei 6.015/73; c/c item 85, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço das Serventias Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e decisão proferida nos autos n. 0055741-36.2011.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).

b) Apresentar cópia autenticada da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente pelo primeiro domicílio do casal, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 1, da Lei 6.015/73).

c) Se o regime for o da separação obrigatória, apresentar cópia autenticada da certidão de casamento atualizada, para necessária averbação (artigo 245 da Lei n. 6.015/73).

Princípio da continuidade

A questão posta em debate se limita a superar o rompimento do trato sucessivo com infringência aos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

A ação da qual se originou o título controvertido foi proposta contra titulares de direitos não inscritos – v.g. promitentes compradores. Os direitos objetos de arrematação foram exatamente aqueles que os réus ostentavam. Isto é o que se vê de maneira clara nas peças do título judicial (p. 1455/1462, 1509/1510 dos autos).

Ocorre que os direitos arrematados, neste caso concreto, não são direitos reais. O direito real de aquisição (e os que a ele se filiam – como o compromisso de compra e venda) nasce com o competente registro (art. 1.225, VII c.c. art. 1.417 do Código Civil). O art. 1.227 do Código Civil é claro: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. E para disponibilidade, o registro é igualmente fundamental.

O acesso do título apresentado foi denegado em virtude da necessidade de apresentação de título anterior pelo qual os réus figurassem como titulares dos direitos, cumprindo, assim, a regra dos art. 195 e 237 da Lei nº 6.015, de 1973.

A apresentação do título anterior – e seu registro – é pressuposto necessário para o acesso do título judicial em questão e ele não foi apresentado à qualificação neste procedimento – salvo a alusão que se fez no requerimento de dúvida (inexistência do título em via original).

Considerando, ainda, que prevalece o entendimento de que a arrematação é forma derivada de aquisição, sem exceção para dívidas de natureza condominial, obstou-se o seu registro por ofensa ao princípio da continuidade. A jurisprudência não discrepa.

Nesse sentido, é pacífica a atual jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido. (apelação cível nº 1001015-36.2019.8.26.0223, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, J. 19/9/2019, Dj. 7/10/2019, http://kollsys.org/nzc).

Do corpo do mesmo V. acórdão se extrai:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO (TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017).

REGISTRO DE IMÓVEIS – ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – CARTA DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PREVIAMENTE EXPEDIDA EM FAVOR DA EXECUTADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO, QUE NÃO BASTA PARA PERMITIR EXCEÇÃO À CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1009832-65.2014.8.26.0223; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2016; Data de Registro: 06/10/2016).”

São diversos os precedentes do Eg. Conselho Superior da Magistratura, nesse sentido: Apelação nº 1077741-71.2015.8.26.0100, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 20/5/2016, Dj. 16/6/2016 – http://kollsys.org/j9c; Apelação n° 0018338-33.2011.8.26.0100, Des. Rel. José Renato Nalini, j. 29/3/2012, Dj. 14/6/2012 – http://kollsys.org/ecw; processo nº 1056908-90.2019.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 22/7/2019, Dj. 24/7/2019 – http://kollsys.org/nmw; processo nº 1085457-76.2020.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 15/10/2020, Dj. 19/10/2020 – http://kollsys.org/pjr.

Por fim, as demais exigências não foram cumpridas.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 18 de dezembro de 2020.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta