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1118801-72.2025.8.26.0100. Formal de Partilha – Adjudicação – Continuidade
EMENTA: DÚVIDA REGISTRAL – FORMAL DE PARTILHA –– sucessão de atos processuais que ora apontam para adjudicação aos cessionários, ora para partilha aos herdeiros, sem definição clara dos beneficiários finais – ausência de segurança jurídica quanto à titularidade dos direitos translativos.
Processo 1118801-72.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 21/1/2026, DJ 22/1/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada improcedente e transitada em julgado. Disponivel em: http://kollsys.org/ww6
Preliminares
Foi apresentado a registro o formal de partilha expedido no processo nº X, ação arrolamento sumário dos bens deixados por CAR, expedido pelo Tabelionato de Notas desta Capital, tendo por objeto, o imóvel matriculado sob o nº X deste 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.
O título foi prenotado sob o nº 999.999, em 23 de outubro de 2025 (anteriormente prenotado sob o nº 999.999).
Legitimidade para suscitação
O interessado BBF, representado por seu advogado DJB, ostenta legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inciso VI do art. 198 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), por ser parte diretamente interessada no ingresso do título e constar como requerente na ação judicial.
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PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – AVERBAÇÃO DE PENHORA E PREMONITÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – EXECUTADA NÃO FIGURA COMO TITULAR DE DIREITOS NA MATRÍCULA – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA – HERDEIRA EM CONDOMÍNIO – PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS – TÍTULO NÃO INSCRITÍVEL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA – INVIABILIDADE – PRECEDENTES DA CGJSP e CSMSP.
- A penhora sobre direitos hereditários não pode ser registrada porquanto o executado não figura como titular de direitos na matrícula do imóvel, impondo-se a observância do princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da LRP).
- A transmissão mortis causa (art. 1.784 CC) não dispensa o registro do formal de partilha para efeitos de disponibilidade e eficácia perante terceiros, sendo a executada apenas coproprietária em condomínio.
- A chamada penhora no rosto dos autos tem natureza de constrição sobre direitos e ações, não recaindo diretamente sobre imóveis, razão pela qual não é suscetível de inscrição no fólio real.
- Inviável, igualmente, a averbação premonitória (art. 828 CPC), pois a jurisprudência administrativa da CGJSP veda sua consumação quando o executado não possui direitos inscritos na matrícula.
Processo 1110905-75.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 12/11/2025, DJe 13/11/2025, Dr. Rodrigo Jae Hwa An. Acesso: http://kollsys.org/wow.
Preliminar – Dúvida – cabimento
O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, o ato perseguido se perfaz no Registro Imobiliário como averbação (art. 844 do CPC). A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.[1]
Entretanto, consoante o Comunicado CG 164/2022[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a provocação, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.
É o que se fará a seguir como simples pedido de providências. O título (processo e peças) foi protocolado sob n. X.
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CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO ANTERIOR. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. ARTS. 195 e 237 DA LEI Nº 6.015/73. A carta de adjudicação não foi acolhida no Registro por afronta à continuidade, nos termos do art. 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.
Dúvida julgada procedente. Processo 1170967-18.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 28/11/2024, DJe 4/12/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/vb5. Recurso improvido: Ap. Civ. 1170967-18.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 21/3/2025, DJe 28/3/2025, relator Des. Relator: Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/vqg
Aspectos preliminares
Instaurou-se pedido de providências acerca da pretensão resistida a ato de registro stricto sensu tendo como requerente o indicado no preâmbulo.
Prenotado sob número X, o protocolo do título foi classificado como pedido de suscitação de dúvida inversa, por representar pretensão resistida a prática de ato de registro em sentido estrito, restando a prenotação em vigor até solução deste processo.
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Processo 1167000-96.2023.8.26.0100, j. 2/2/2024, DJe 6/2/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Acesso: http://kollsys.org/ttk
Ementa. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTINUIDADE. QUALIFICAÇÃO PESSOAL – CÔNJUGE – CPF – ESPECIALIDADE SUBJETIVA. Não pode o titular inscrito alienar mais do que possui. Sendo mero promissário-cessionário de direitos decorrentes da promessa registrada, não pode transmitir mais do que possuía em virtude e força de seu título – nemo plus juris transferre potest quam ipse habet – afronta aos artigos 195 e 237 da LRP.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentado para registro o “instrumento particular de contrato de venda e compra parcelado” firmado a 20 de março de 2010 por meio do qual MJA, representada por seu procurador, se “compromete a vender” a RVJ, casado, o imóvel da Matrícula X deste Registro.
O título foi protocolado e, após seu regular exame, o registro foi postergado para saneamento dos defeitos apontados na nota devolutiva respectiva.
Não se conformando com as exigências, o interessado reingressou o título com alentada exposição de motivos que embalam seu pedido de suscitação de dúvida.
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Processo 1078725-74.2023.8.26.0100 Requerente: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO X. Dúvida julgada procedente em 3/8/2023, DJ 7/8/2023, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/t1o
Motivo impediente do acesso
O motivo essencial que impediu a imediata averbação da penhora veio indicado na nota devolutiva veiculada no Protocolo, de 6/6. Vazada nos seguintes termos:
“Foi apresentada certidão objetivando a averbação da penhora sobre o imóvel matriculado sob n. X, pertencente ao executado RLC. Todavia, verifica-se, por meio da referida matrícula, que figuram como proprietários do imóvel MCF e sua mulher DMLC. Diante disso, neste momento a averbação da penhora deixa de ser procedida, por ferir o princípio da continuidade registrária, visto que o executado RLC não figura como proprietário do imóvel objeto da penhora (artigos 195 e 237 da Lei 6.015/73)”.
De fato, de acordo com o indicado nos campos próprios da penhora online, figuram como exequente o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO X e como executado RLC. Não há qualquer determinação do R. Juízo da execução de extensão da responsabilidade da obrigação para colher terceiros que não os titulares inscritos.
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Arrematação – modo derivado de aquisição. Réu falecido antes da propositura da ação – saisine – princípio da continuidade.
Processo 1050250-45.2022.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Acesse: http://kollsys.org/rqj. Recurso de apelação: j. 15/12/2022, DJe 13/03/2023, Rel. Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Acesso: http://kollsys.org/sde.
Nota: os nomes das partes e a identidade do imóvel suprimidos por obediência à LGPD.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida em 3/2/2022, pelo 21º Tabelião de Notas desta Capital, extraída do processo digital de Execução de Título Extrajudicial – Condomínio em Edifício nº X da 29ª Vara Cível do Foro Central Cível da Comarca de São Paulo. O título tem por objeto o imóvel da matrícula nº Y, arrematado pelo interessado.
O título foi devolvido para atendimento de exigências contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.
O título acha-se prenotado sob nº XXXX, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
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Processo 1050448-82.2022.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/rp8
Carta de Sentença. Arrematação – modo derivado de aquisição. Princípio da continuidade.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro a Carta de Sentença expedida em 14/3/2022 pelo 17º Tabelião de Notas desta Capital, extraída do processo nº 0033903-56.2019.8.26.0100 da Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais, apenso ao processo nº 1122965-66.2014-8.26.0100 da ação de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, ambos da 9º Vara Cível, Foro Central Cível da Comarca da Capital.
A ação foi movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO em face de WOO. O título tem por objeto o imóvel da Matrícula nº X, arrematado pelo interessado.
O título foi devolvido pelos motivos abaixo indicados.
Eis que, persistindo os óbices, o interessado requereu, em 29/4/2022, expressamente, a suscitação de dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973.
O título acha-se prenotado, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
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Protocolo 344.652 – Processo 1053503-75.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/qjo
Carta de Arrematação. Modo derivado de aquisição. Princípio da continuidade. Título judicial – qualificação – desobediência.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua procuradora, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida aos 19/12/2019, pelo 21º Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, processo nº 0106404-28.2007.8.26.0100 da 39ª. Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo, que tem por objeto a matrícula nº X deste Registro. Os direitos sobre o imóvel foram arrematados pelo interessado.
O título foi devolvido para atendimento de exigências, contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.
O título acha-se prenotado sob nº Y, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
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Processo 1001092-55.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente em 25/2/2021.
Arrematação – modo derivado de aquisição – polo passivo. Continuidade. Qualificação pessoal – cônjuge. Especialidade subjetiva.
Protocolo 344.652
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua procuradora, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
Procedimentos preliminares
Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida aos 19/12/2019, pelo Xº Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, processo nº 0106404-28.2007.8.26.0100 da 39ª. Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo, que tem por objeto a matrícula nº X deste Registro. Os direitos sobre o imóvel foram arrematados pelo interessado.
O título foi devolvido para atendimento de exigências, contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.
O título acha-se prenotado sob nº 344.652, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.
Razões da recusa
O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva deste Registro:
Reitero a nota devolutiva anterior (Prenotação n. 336.428, datada de 16/01/2020), conforme abaixo:
Na matrícula n. 63.753, figura como proprietária do imóvel Viver Incorporadora e Construtora S/A, CNPJ 67.571.414/0001-41.
Foi apresentada carta de arrematação extraída dos autos n. 0106404-28.2007.8.26.0100 da Ação de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, objetivando os direitos de compromissários compradores sobre o imóvel supra, cuja ação foi movida pelo Condomínio Edifício Saint Gothard em face de MTRG e WRG, ou seja, pessoas diversas em relação à proprietária do bem.
Dessa forma, tendo em vista que a arrematação não é forma originária de aquisição, será necessário, em primeiro plano, apresentar para exame e posterior registro, prenotando separadamente, o título aquisitivo que conferiu aos requeridos MTRG e WRG, os direitos sobre o imóvel supra, em obediência ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; c/c decisão proferida nos autos n. 1066316-81.2014.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos; c/c Apelação Cível n. 20.745-0/6 do Egrégio Conselho Superior da Magistratura) […].
Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:
O título é omisso quanto à qualificação completa do cônjuge do arrematante, ou seja, nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF, endereço, regime de bens e data do matrimônio. Sanar omissão, devendo constar no título, por aditamento, ou requerimento do interessado, com firma reconhecida nesta Capital, devidamente acompanhado de documentos comprobatórios em cópia autenticada, conforme artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a da Lei 6.015/73.
* Vale ressaltar que se casado sob regime diverso do legal, será necessário:
a) Apresentar cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial para necessária averbação (artigo 244 da Lei 6.015/73; c/c item 85, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço das Serventias Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e decisão proferida nos autos n. 0055741-36.2011.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).
b) Apresentar cópia autenticada da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente pelo primeiro domicílio do casal, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 1, da Lei 6.015/73).
c) Se o regime for o da separação obrigatória, apresentar cópia autenticada da certidão de casamento atualizada, para necessária averbação (artigo 245 da Lei n. 6.015/73).
Princípio da continuidade
A questão posta em debate se limita a superar o rompimento do trato sucessivo com infringência aos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.
A ação da qual se originou o título controvertido foi proposta contra titulares de direitos não inscritos – v.g. promitentes compradores. Os direitos objetos de arrematação foram exatamente aqueles que os réus ostentavam. Isto é o que se vê de maneira clara nas peças do título judicial (p. 1455/1462, 1509/1510 dos autos).
Ocorre que os direitos arrematados, neste caso concreto, não são direitos reais. O direito real de aquisição (e os que a ele se filiam – como o compromisso de compra e venda) nasce com o competente registro (art. 1.225, VII c.c. art. 1.417 do Código Civil). O art. 1.227 do Código Civil é claro: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. E para disponibilidade, o registro é igualmente fundamental.
O acesso do título apresentado foi denegado em virtude da necessidade de apresentação de título anterior pelo qual os réus figurassem como titulares dos direitos, cumprindo, assim, a regra dos art. 195 e 237 da Lei nº 6.015, de 1973.
A apresentação do título anterior – e seu registro – é pressuposto necessário para o acesso do título judicial em questão e ele não foi apresentado à qualificação neste procedimento – salvo a alusão que se fez no requerimento de dúvida (inexistência do título em via original).
Considerando, ainda, que prevalece o entendimento de que a arrematação é forma derivada de aquisição, sem exceção para dívidas de natureza condominial, obstou-se o seu registro por ofensa ao princípio da continuidade. A jurisprudência não discrepa.
Nesse sentido, é pacífica a atual jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido. (apelação cível nº 1001015-36.2019.8.26.0223, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, J. 19/9/2019, Dj. 7/10/2019, http://kollsys.org/nzc).
Do corpo do mesmo V. acórdão se extrai:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO (TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017).
REGISTRO DE IMÓVEIS – ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – CARTA DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PREVIAMENTE EXPEDIDA EM FAVOR DA EXECUTADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO, QUE NÃO BASTA PARA PERMITIR EXCEÇÃO À CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1009832-65.2014.8.26.0223; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2016; Data de Registro: 06/10/2016).”
São diversos os precedentes do Eg. Conselho Superior da Magistratura, nesse sentido: Apelação nº 1077741-71.2015.8.26.0100, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 20/5/2016, Dj. 16/6/2016 – http://kollsys.org/j9c; Apelação n° 0018338-33.2011.8.26.0100, Des. Rel. José Renato Nalini, j. 29/3/2012, Dj. 14/6/2012 – http://kollsys.org/ecw; processo nº 1056908-90.2019.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 22/7/2019, Dj. 24/7/2019 – http://kollsys.org/nmw; processo nº 1085457-76.2020.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 15/10/2020, Dj. 19/10/2020 – http://kollsys.org/pjr.
Por fim, as demais exigências não foram cumpridas.
Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
SÉRGIO JACOMINO, Oficial.
Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta
1063967-32.2019.8.26.0100. inventário – ordem – representação
Protocolo – 328.174 – Processo 1063967-32.2019.8.26.0100
Interessado – Espólio de LDF, representado por seu inventariante FL
SUCESSÕES. FORMAL DE PARTILHA – ADITAMENTO. REPRESENTAÇÃO – ESTIRPE. ESPÓLIO – AQUISIÇÃO – CAPACIDADE JURÍDICA. TÍTULO JUDICIAL – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. 1VRPSP – PROCESSO: 1063967-32.2019.8.26.0100, São Paulo, j. 28/8/2019, DJe 2/9/2019, Dra. Tânia Mara Ahualli.
SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, por seu procurador, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.
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