Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Informação VRP n.º 4021/2008
Ação de Usucapião Proc.: 583.00.1995.735681-0
Usucapiente: H. A. et allii.Senhor Juiz.

Tenho a honra de cumprimentá-lo e, em atenção a remessa dos autos a este Oficial, em cumprimento ao despacho de fls. 312 e em complementação às informações já prestadas por este Registro, prestar os esclarecimentos abaixo, colocando-me à disposição de Vossa Excelência para comparecer perante V. Exa., em data e hora marcadas, a fim de tratar dos temas relacionados ao feito.

Preliminarmente, informo a Vossa Excelência que no memorial de Especificação do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO IUCATAN, originalmente arquivado nesta Serventia, a garagem coletiva foi locada no térreo e sub-solo do Edifício, na parte dos fundos, contendo vagas numeradas de 1 a 58.

Da área construída total de 13.316,50 metros quadrados, 2.253,60 metros quadrados foram destinados à área da garage, representando a quota ideal da garage coletiva 16,9240%.

Não houve definição de quais seriam as áreas construídas e frações ideais correspondentes a cada uma das 58 vagas de garagem, tampouco foram elas especificadas como unidades autônomas.

Se dividirmos 16,9240% por 58, chegaremos, grosso modo, à uma fração ideal de 0,2918% de terreno para cada 1/58 avos, fração correspondente a uma vaga coletiva do prédio.

Em 8 de setembro de 1975, atendendo ao requerimento datado de 13 de agosto do mesmo ano, foi procedida à averbação da alteração da especificação de condomínio nas transcrições 5.210, 10.183, 10.184 e 10.185.

Pela dita averbação, o espaço de garagem foi alterado para o aumento do número de vagas de garagem que era de 58 (cinquenta e oito) vagas, passando a comportar 71 (setenta e uma) vagas de garagem, conforme cópia da certidão do documento arquivado às fls. 189 a 198 dos presentes autos.

No requerimento, retro citado, observa-se que foram atribuídas áreas individualizadas distintas às 71 vagas numeradas, as quais foram, também, atribuídas as correspondentes frações ideais no terreno em três tipos distintos de tamanhos de vagas: grandes, media e pequenas.

Sendo que a cada uma das 66 vagas do tipo grande foi atribuída a área útil de 15,60 m2, uma área comum de 31,1468 m2 e uma fração ideal no terreno de 0,2412%, à única vaga do tipo médio foi atribuída a área útil de 15,45 m2, uma área comum de 30,91 m2 e uma fração ideal no terreno de 0,2392%, a cada uma das 4 vagas do tipo pequeno foi atribuída a área útil de 12,34 m2, uma área comum de 24,755 m2 e uma fração ideal no terreno de 0,1914%.

Desde a inicial e em todos os títulos representativos da cadeia filiatória ofertada nos autos, verificam-se compromisso de compra e venda e promessas de cessões referentes à fração ideal do terreno total de 1,3346%, sendo a fração de 1,0212% correspondente à unidade autônoma apartamento n. 501 e a gração de 0,3134% à unidade autônoma vaga na garagem coletiva n. 59, antiga n. 18.

A fração ideal de terreno correspondente à vaga usucapienda de 0,3134%, constante nos títulos originários, bem como nos registros originários destes títulos nesta serventia, não guarda correspondência com o tamanho da fração ideal de terreno relativamente a qualquer tipo de vaga (pequena, média ou grande) constante na especificação do Condomínio Edifício Iucatan, aqui registrada.

Tampouco, há indicação de haver relação desta fração ideal de terreno original da vaga, de 0,3134%, com a fração de terreno de cada uma das 58 vagas tal como se achava antes da alteração da especificação (em que se deu o aumento no número de vagas de 58 para 71), pois, dividida a fração ideal de terreno do todo da garagem (16,9240% por 58) chegamos a uma fração ideal de 0,2918% de terreno para cada 1/58 avos.

A experiência tem demonstrado a existência de vários condomínios antigos desta 5.ª Circunscrição em que se observaram compromissos e cessões de frações ideais de terrenos que corresponderiam a unidades autônomas que, quando apresentados tais títulos a registro, discrepavam no tocante às respectivas frações ideais de terreno no cotejo com as frações ideais especificadas nos condomínios registrados.

De maneira que, em nosso caso concreto, tudo indica que isso possa ter acontecido, pois não há correspondência entre a fração ideal de terreno atribuída à vaga nos contratos originários com a fração ideal da unidade que veio a ser especificada na instituição original do condomínio.

Registrado o condomínio e atribuída uma vaga ao titular do apartamento n.º 501 do Edifício Iucatan, seja ela de n.º 18 antes da alteração da especificação, ou de n.º 59 depois da alteração, em nenhuma das duas situações observa-se a necessária correspondência entre o tamanho da fração ideal de terreno contratada e especificada.

Se o pedido de usucapião tratou de basear-se nos contratos originários e esses davam conta da contratação de uma fração ideal de terreno correspondente à vaga de garagem da ordem de 0,3134% do terreno e após a alteração da especificação às vagas tipo grande correspondem à fração ideal no terreno de 0,2412%, plausível a atribuição de uma vaga tipo grande aos usucapientes.

Ainda, em audiência, ao menos duas das testemunhas ouvidas, com testemunhos registados às fls. 145 e 147 dos autos, nos dão conta de que a vaga a que se confirma o uso é a de número 18 (atual 59), sendo que a vaga de número 59, conforme a especificação do Condomínio Edifício Iucatan é a do tipo grande, com a fração ideal de 0,2414% do terreno.

Destarte, tendo em vista que não há matrícula descerrada para a vaga de garagem n. 59, e que, conforme certidão de fls. 302/307, esta unidade encontra-se registrada em nome dos instituidores e que a única Matrícula, de n. 75.568, (certidão de fls. 308/309) existente para a vaga de garagem n. 18 foi aberta em cumprimento ao r. Mandado de fls. 159 destes autos, Vossa Excelência fará a melhor justiça decidindo o que de direito.

Sendo o que cabia informar, renovam-se à Vossa Excelência os protestos de profundo respeito e elevada consideração.

MARCO ANTONIO VIOLIN,
Oficial Substituto.

Visto:

SÉRGIO JACOMINO
Registrador
Ao Excelentíssimo Senhor Doutor
SANG DUK KIM
Juiz de Direito da 1ª. Vara de Registros Públicos da Capital
São Paulo – SP