Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0052443-36.2011.8.26.0100 – Protocolo 250.906 – suscitação de dúvida
Interessado: IG

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado por IG, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, vem suscitar dúvida pelos motivos abaixo indicados.

Procedimentos preliminares

Foi-nos apresentado para registro o instrumento lavrado nas notas do 3º Tabelião da Capital de São Paulo (livro 2.737, p. 281/283) consistente de escritura de compra e venda de unidade autônoma  – apartamento 23 do Edifício Lívia Maria, objeto da Matrícula 54.145, deste Registro. Aos 15 de agosto do corrente ano, as mesmas partes lavraram escritura de “aditamento retificativo” com vistas a superar o óbice abaixo referido (livro 2.760, p. 345-6, nas mesmas Notas).

Os títulos foram prenotados sob número 250.906, em 3 de outubro, ficando a inscrição primigênia sobrestada até solução final deste procedimento, nos termos do art. 203 da Lei de Registros Públicos.

As escrituras não alcançaram o registro em razão de óbice levantado por este Registro cuja enunciação figurou em Nota Técnica Devolutiva anexada ao presente expediente. Em suma, o acesso do título foi denegado em virtude de registro de cédula de crédito comercial lavrado sob n. 2 na Matrícula 54.145, o que torna o bem inalienável sem a  concordância do credor hipotecário, consoante reiterada jurisprudência.

Não se resignando com a denegação de registro, a interessada insta a suscitação de dúvida, o que ora se faz, com o devido respeito e acatamento.

Razões impedientes do Registro

A razão fundamental que está a impedir o acesso dos títulos é o fato de que se acha registrada sob n. 1, na Matrícula 54.145, hipoteca cedular em favor do Banco do Brasil S/A., instituída por meio de cédula de crédito comercial emitida em 9.9.1988, com vencimento prorrogado (Av.3/54.145).

As hipotecas inscritas no regime jurídico das cédulas de crédito sujeitam-se a regras próprias que lhes conformam juridicamente de forma bastante singular. A legislação de regência, no caso concreto é a Lei 6.840, de 3 de novembro de 1980. No seu artigo 5º lê-se:

“Art. 5º Aplicam-se à Cédula de Crédito Comercial e à Nota de Crédito Comercial as normas do Decreto-lei 413, de 9 de janeiro 1969, inclusive quanto aos modelos anexos àquele diploma, respeitadas, em cada caso, a respectiva denominação e as disposições desta Lei”.

Já o art. 57 do referido Decreto-lei 413, de 9 de janeiro 1969 estabelece que:

Art. 57. Os bens vinculados à cédula de crédito industrial não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou de terceiro prestante da garantia real, cumprindo a qualquer deles denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência, ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão.

À primeira vista, não seria possível realizar-se penhora sobre imóvel gravado com hipoteca cedular em face da disposição contida no referido artigo 57. Todavia, as exceções conhecidas do crédito tributário e dos créditos oriundos de obrigações condominiais (obrigações propter rem) escapam à vedação legal, razão pela qual tanto a penhora quanto a sucessiva arrematação (R. 8/54.145) foram feitas, remanescendo, contudo, o gravame ainda não cancelado.

A propósito da admissibilidade da penhora nos casos de execução por débitos condominiais reportamo-nos ao extenso e substancioso voto proferido pelo desembargador José Mário Antonio Cardinali, então corregedor-geral de Justiça, na Ap. Civ. 223-6/0, j. 30.9.2005 que a admitiu com base em precedentes jurisprudenciais e abalizada doutrina.

Naquele V. acórdão, o relator inova a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura e sustenta que a natureza jurídica das obrigações condominiais – obrigações proter rem – não se vinculam propriamente à pessoa do emitente mas se acham “intrinsicamente ligado ao imóvel, tanto que, transferido este, acompanha-o, passando a onerar o novo titular”. E segue pontificando:

Nesse aspecto, há um vínculo de natureza real, que adere ao bem, independentemente de quem seja seu proprietário. É o que dimana da já estudada feição propter rem. Daí se falar, sob tal prisma, em dívida própria da coisa, distinta, pois, das ‘dívidas do emitente ou do terceiro prestante da garantia real’, apontadas na norma em tela como impeditivas da penhora.

Pondere-se, à luz da boa Hermenêutica, que se no dispositivo legal não se visasse delinear tal particularização, bastaria estabelecer que os bens atrelados à cédula não serão penhorados ‘por outras dívidas’. Concluir-se-ia que, ante a ausência de especificação, a menção se dirigiria a quaisquer dívidas, inclusive as propter rem. Porém, seguiu-se detalhamento, explicitando-se no texto de que se trata de ‘dívidas do emitente ou do terceiro prestante da garantia real’. Ou seja, peculiares a essas pessoas. Se assim não fosse, estar-se-ia a dar guarida à idéia de que a lei contém palavras inúteis, o que sabidamente não se admite na seara da boa técnica interpretativa.

Verba cum effectu, sunt accipienda. (Ap. Civ. 223-6/0, São Paulo, j. 30.9.2005, rel. des. José Mário Antonio Cardinali).

À guisa de conclusão, diz que “se a lei especifica que a penhora não valerá quando se executar dívida ‘do emitente’, há espaço para se vislumbrar que a vedação não incide quando se tratar de dívida própria ‘da coisa’, como o é a condominial” (loc. cit.).

Esta pequena digressão é feita para defender o acesso dos títulos que se extraíram da execução condominial e acessaram a tábua registral.

Uma vez registrada a arrematação sucessiva à execução por débitos condominiais (R. 8) resta-nos enfrentar a questão do registro residual da hipoteca cedular (R. 2/54.145) em confronto com a nova alienação.

Conforme assinalado na Nota Técnica Devolutiva deste Registro, o registro, enquanto não cancelado, produz “todos os efeitos legais”. Esta é a redação do art. 252 da Lei 6.015, de 1973. Neste passo, é preciso conjugar o disposto no referido art. 252 com a regra insculpida no art. 51 do já referido Decreto-lei 413, de 9 de janeiro 1969 que, como se viu, aplica-se às cédulas de crédito comercial. Diz o preceito:

 Art 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.

Uma vez registrada a arrematação e não cancelada a hipoteca cedular, o condomínio não pode alienar sem a concordância do credor hipotecário originário – ou sem o prévio cancelamento do gravame.

O tema não é inédito e já mereceu a apreciação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo na Ap. Civ. 544-6/4, em que foi relator o des. Gilberto Passos de Freitas. Naquele caso concreto, por identidade de razão (créditos privilegiados) admitiu-se a penhora e a sucessiva arrematação em hasta pública de imóvel gravado com hipoteca cedular. Ocorre que, uma vez arrematado o imóvel, o arrematante, agora titular de domínio, compromissou o bem a terceiro, porém o acesso do título foi denegado em virtude do gravame anterior que pendia sem solução. Eis a ementa do V.acórdão:

Registro de Imóveis – Procedimento de Dúvida – Imóvel gravado com hipoteca cedular devidamente averbada – Penhora e praceamento realizados em ação de execução fiscal, seguidos de arrematação do bem – Arrematante que celebra, mediante instrumento particular, promessa de compra e venda – Compromissários compradores que pretendem o registro deste título – Inadmissibilidade, por ser inalienável o bem onerado, ante a falta de expressa anuência do credor hipotecário – Inteligência do artigo 51 do DL 413/69 – Promessa de venda e compra irrevogável e irretratável que confere, se registrada e quitada, direito real de aquisição possibilitando posterior adjudicação compulsória – Pertinência da recusa formulada pelo registrador – Recurso improvido, alterado o dispositivo da sentença para constar que a dúvida não foi acolhida em parte, mas sim integralmente. (Ap. Civ. 544-6/4, Santa Isabel, j. 17.8.2006, rel. des. Gilberto Passos de Freitas).

As leis especiais que tratam da matéria não foram revogadas pelo novo Código Civil, de modo que os preceitos aqui citados permanecem em vigor. Trata-se de garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores concretizada por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002:

Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (artigo 3º da Lei nº 6.313/75), cédula de crédito comercial (artigo 5º da Lei nº 6.840/80) e cédula de crédito industrial (artigo 51 do Decreto-lei nº 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil de 2002, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916.

Segue o relator:

No tocante às razões implícitas do dec.-lei 413/69 argüidas pela apelante, o simples fato de estar ele em vigor as afasta, considerando-se, ainda, que este E. Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou que a vedação à alienação de imóvel gravado com seu fundamento não ofende ao direito das coisas e aos princípios constitucionais (Ap. Cív. nº 781-0). Este E. Conselho Superior também já decidiu anteriormente que o bem gravado com cédula hipotecária depende, necessariamente, da expressa e prévia concordância do credor para sua alienação (Ap. Cív. nºs. 031281-0/3, 028794-0/7,1213-0, 012689-0/6).

Em igual diapasão, o v. acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível nº 70.721.0/8-00, que teve como apelante Maria Lucia D’Angelo e como apelado o Primeiro Oficial do Registro de Imóveis de Sorocaba.

(…)

Finalmente, não merece guarida a alegação dos recorrentes que a hipoteca teria sido extinta, em razão da arrematação do bem gravado nos autos da execução fiscal.

Dispõe o artigo 1.501 do Código Civil em vigor:

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

Certo é que se aplicam subsidiariamente à hipoteca cedular, ‘ex vi’ do art. 26 do Decreto-lei n° 413, de 09 de janeiro de 1969, os princípios da legislação ordinária sobre hipoteca, relevando salientar que sua extinção, qualquer que seja sua causa, só produz, em relação a terceiros, efeitos depois de averbada na tábua registral, conforme os artigos 1.500 do Código Civil e 252 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a seguir transcritos:

Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

Artigo 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Neste sentido, o julgado do E. Conselho Superior da Magistratura prolatado na Apelação Cível nº 60.281.0/0-00, da Comarca de Presidente Prudente:

Registro de Imóveis – Pretensão de cancelamento do registro de hipoteca cedular em decorrência dos subsequentes registros de penhora e arrematação determinadas em reclamação trabalhista – Inadmissibilidade, em face da indisponibilidade relativa incidente sobre bem vinculado por hipoteca de cédula de crédito comercial (Lei nº 6.840/80) – Recurso provido.

Há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador. (loc. cit.)

À guisa de conclusão, o registro da alienação instrumentalizada pelas escrituras anexas não se deferirá sem a concordância expressa do crédito hipotecário – salvo entendimento superior da Vossa Excelência.

São Paulo, 4 de outubro de 2011

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.