Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0034552-02.2011.8.26.0100

Interessado: Condomínio Edifício Mirante do Vale (Adv. Dr. Márcio Rodrigues de Carvalho Barros)

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao R. despacho proferido às fls. 69 dos autos, vem prestar as seguintes informações.

Procedimentos preliminares

Ao receber o processo em epígrafe, promovemos a prenotação do título que ganhou o número de ordem 249.834, Livro 1 – Protocolo, tudo para garantia dos interessados. Ficará a inscrição primigênia sobrestada até solução final deste procedimento, nos termos do art. 203 da Lei de Registros Públicos.

Prejudicialidade da dúvida

Antes de enfrentarmos os temas postos em debate neste procedimento é necessário observar que os interessados não apresentaram o título no original, de modo a propiciar, a este Registrador, em primeiro plano, e a Vossa Excelência, em grau de recurso, elementos para exame conclusivo e exauriente do título.

De fato, todos os documentos apresentados a registro o foram em cópias reprográficas, o que leva, inexoravelmente, à situação de prejudicialidade da dúvida.

Peço vênia a Vossa Excelência para citar extenso trecho do voto proferido por Sua Excelência o desembargador Corregedor-Geral de Justiça, Maurício Vidigal, em apelação cível recentemente julgada (Ap. Civ. 990.10.415.115-5, Moji Mirim, j. 19.4.2011, DJE de 6.7.2011):

Trata-se de dúvida inversamente suscitada, não conhecida na origem porque não instruída de título original devidamente prenotado.

Não há razão jurídico-legal para reforma do decisum.

Ainda que autenticadas, cópias não são hábeis à efetivação do registro. O exame de legalidade inerente à qualificação pressupõe exibição do título em si.

Sobre o tema é remansoso o entendimento da Corregedoria Geral da Justiça (Processos CG2009/24761, 2008/108173, 2008/100534, 2008/87737) e do Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 17-6/0, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 7.11.03; Apelação nº 7.120-0/9, Rel. Des. Sylvio do Amaral, j. 1º.6.87).

E não cabe a substituição ou complementação probatória no curso do procedimento, pois implicaria indevida prorrogação do prazo da prenotação, em detrimento de eventuais posteriores apresentantes de títulos representativos de direitos contraditórios:

“A cópia do título é mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro. Era indispensável a apresentação, desde logo, do título apto a ingressar no registro, sem possibilidade de sanar a falta no curso do procedimento, porque acarretaria ilegal prorrogação do prazo da prenotação e permitiria dilações e complementações em detrimento de direitos posicionais que acaso pudessem existir em contraposição ao da suscitada, conforme reiteradas decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura neste sentido (Apelações Cíveis números 15.351-0/6, 30.736-0/6, 31.007-0/4, 59.191-0/7).” (Apelação Cível nº 697-6/1, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 17.5.07).

Mas não gostaríamos de deixar de referir, em tese, as razões de denegação de registro veiculadas por este Registrador.

Motivos impedientes do registro

As razões que estão a impedir o acesso do título no Registro acham-se elencadas às fls. 20 dos autos e reproduzidas na peça inaugural (p. 3).

Ao enfrentar os óbices opostos por este Registro, o interessado pondera o seguinte:

a) Especialização subjetiva. Em relação à exigência de especialização subjetiva dos disponentes (executados), este Registro já teria tido oportunidade de fazê-lo por ocasião do registro de aquisição – “isto porque, consoante se infere da matrícula 35.644, em 30.03.1993 a Serventia realizou o registro (R. 6) da escritura de aquisição do imóvel pelos réus”. (p. 4)

b) CND municipal. A exigência de apresentação da CND municipal seria dispensada com base em exegese extensiva do disposto no art. 2º do art. 1º do Decreto 93.240, de 1986.

c) Erros pretéritos. Por fim, o interessado acena com precedentes análogos cujos registros foram deferidos e consumados por esta Serventia, o que legitimaria o deferimento do registro neste caso concreto.

Postas assim as teses em debate, permita-me Vossa Excelência manifestar o nosso entendimento.

Um erro pretérito não legitima a consumação de outro

Inicio por invocar regra que se consolidou ao longo das décadas no Conselho Superior da Magistratura que reza que um erro não deve justificar a prática de outro.

A jurisprudência, nesse sentido, é longeva. Basta citar as seguintes decisões,  brevitatis causa: “não há direito adquirido ao erro e os erros pretéritos não justificam a sua repetição. Nesse sentido a Apelação Cível 13.820-0/6, de Campinas”. (Ap. Civ. 118-6/0, São Sebastião, j. 25.11.2003, DJE de 17.12.2003, rel. des. Luiz Tâmbara).

Outras tantas podem ser invocadas: Ap. Civ. 271.597, São Paulo, j. 25.7.78, Rel. Des. Andrade Junqueira; Ap. Civ. 234.714, j. 5.7.1974, São Paulo, rel. des. Márcio Martins Ferreira Ap. Civ. 1.991-0, j. 13.6.1983, DOE de 12.7.1983, São Paulo, rel. des. Bruno Affonso de André; Ap. Civ. 16.196-0/5, Praia Grande, j. 22.6.1993, rel. des. José Alberto Weiss de Andrade etc.

Vossa Excelência já enfrentou o mesmo tema em processo de dúvida julgado no ano passado: “anote-se, por fim, que não há direito adquirido ao erro. Assim, eventual ingresso de títulos em situações análogas à presente não tem o condão de autorizar o registro dos títulos dos interessados” (Processo 100.09.323470-7, j. 9.8.2010, DJE de 24.8.2010).

Nem calharia discutir aqui os casos aventados pelo interessado que lhe poderiam servir de arrimo para justificar a consumação do ato de registro perseguido, já que não se conhecem os detalhes dos eventuais casos concretos e nem as circunstâncias que levaram este Registro à prática de tais atos.

Especialidade subjetiva dos disponentes

Este registro obstou o acesso do título em virtude dos executados não terem sido qualificados no título, o que seria de rigor em face do disposto no art. 176, § 1º, III, 2 da Lei 6.015, de 1973.

De fato, é requisito para a prática do ato de registro a indicação, no título, do “nome, domicílio e nacionalidade do transmitente”, bem como, tratando-se de pessoa física, “o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação”.

Esses elementos são requisitos do título e, via de consequência, do registro, tanto assim que os interessados pleitearam e conseguiram aditar a Carta de Sentença para aperfeiçoar a qualificação dos titulares de domínio e executados (p. 21/22 dos autos).

Remanesce, entretanto, a questão da indicação do CPF dos executados que os interessados não lograram conseguir.

É preciso consignar que as exigências do Cartório Imobiliário se concretizam à época do registro, vigorando, no caso, a parêmia tempus regit actum. Essa tem sido a orientação predominante do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, conforme Ap. Civ. 0493.133.85.2010.8.26.0000, j 19.4.2011, DJE de 6.7.2011, Campos do Jordão, rel. des. Maurício Vidigal; Ap. Civ. 990.10.172.750-1, j. 3.8.2010, DJE de 22.11.2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares; Ap. Civ. 990.10.027.028-1, j.  30.3.2010, DJE de 25.5.2010, Araraquara, rel. des. Munhoz Soares; Ap. Civ. 1.145-6/0, j. , 16.11.2009, DOE de 16.11.2009, Miracatu, rel. des. Luiz Tâmbara; Ap. Civ. 785-6/3, DOE de 14.12.2007, Catanduva, rel. des. Gilberto Passos de Freitas; Ap. Civ. 26.903-0/1, DJE de  5.10.1995, Atibaia, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga, dentre dezenas de outros julgados.

Em se tratando de registro que verse sobre transação imobiliária, a indicação do CPF dos executados é de rigor para que o Oficial possa emitir eletronicamente a DOI (declaração sobre operações imobiliárias) e transmiti-la à Receita Federal, nos termos do item 131, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, do art. 8º, da Lei 10.426/2002, e do art. 2º, § 3º, II, da Instrução Normativa 1.112/10 da Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Reza o item 141 das NSCGJSP:

131. O oficial comunicará à Secretaria da Receita Federal mediante preenchimento da Declaração sobre Operação Imobiliária – DOI  (modelo próprio) o título levado a registro, observando, no que couber, as disposições contidas  no item 25 e subitens do Capítulo XIV, quando:

a) tiver sido celebrado por instrumento particular;

b) tiver sido celebrado por instrumento particular com força de escritura pública;

c) tiver sido emitido por autoridade judicial, em decorrência  de arrematação em hasta pública ou adjudicações, quando o adquirente  não for herdeiro ou legatário.

A disposição normativa encontra conforto no art. 8º da Lei 10.426/2002:

Art. 8º Os serventuários da Justiça deverão informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Notas ou de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos sob sua responsabilidade, mediante a apresentação de Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), em meio magnético, nos termos estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal.

Por fim, o art. 2º, § 3º, II, “c” da Instrução Normativa 1.112/10 da Secretaria da Receita Federal do Brasil dispõe ser necessária a declaração (DOI), a cargo dos Oficiais de Registro de Imóveis, nos casos de títulos emitidos pela autoridade judicial.

Houve uma transação no transcurso do processo judicial e o imóvel foi oferecido em dação ao Condomínio Edifício Mirante do Vale em pagamento dos débitos condominiais (p. 43), afastando, destarte, possível discussão acerca de ser (ou não) um modo originário de aquisição.

Trata-se de perfeita transmissão imobiliária, modo derivado, em que houve mutação patrimonial que pode ensejar, inclusive, pagamento de impostos federais, razão pela qual a indicação do CPF dos transmitentes-executados é de rigor a fim de que se possa gerar a DOI-eletrônica.

Por fim, o fato de os executados serem argentinos e residentes no exterior não exime o interessado de diligenciar a apresentação do CPF das partes já que os estrangeiros estão igualmente obrigados a inscreverem-se no cadastro, consoante disposição contida no Decreto Federal 4.166, de 13 de março de 2002, que alterou o Regulamento do Imposto de Renda:

Art. 1^o  O § 1^o do art. 33 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, passa a vigorar com a seguinte alteração:

“§ 1^o  A obrigatoriedade de inscrição no CPF alcança as pessoas físicas residentes no exterior que possuam bens ou direitos no País, inclusive participações societárias, bem assim aplicações no mercado financeiro ou de capitais no Brasil, nos termos e nas condições estabelecidos pela Secretaria da Receita Federal.” (NR)

A exigência de indicação do CPF das partes já foi objeto de amplo debate e discussões no âmbito da jurisprudência registral. Confiram-se as seguintes decisões – todas do E. Conselho Superior da magistratura:

Execução. Adjudicação. Casamento – averbação. Especialidade subjetiva – RG – CPF.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de carta de adjudicação, extraída de ação de execução – Executado qualificado na averbação do compromisso de compra e venda do imóvel como solteiro, ao passo que na ação de execução figura como casado – Compromisso de compra e venda averbado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, por Oficial de Registro de Imóveis que atualmente não é competente para o registro da adjudicação – Necessidade de comprovação do casamento do executado e, ainda, de seus elementos de qualificação (RG eCPF), para permitir que a abertura de matrícula para o imóvel seja promovida sem violação da especialidade do registro imobiliário – Recurso não provido. (Ap. Civ. 1.225-6/6, Praia Grande, j. 30.3.2010 DJE de 15.6.2010, Relator des. Munhoz Soares).

Estrangeiro. Qualificação pessoal – CPF/MF – Certidão de Casamento – exigibilidade. Especialidade subjetiva.

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de mútuo, confissão de dívida e fiança, com garantia hipotecária – Especialidade subjetiva (art. 176, § 1º, III, 2, ‘a’, da Lei n. 6.015/1973) – Qualificação do mutuante e credor hipotecário – Necessidade de discriminação do número do CPF e apresentação de certidão de casamento – Licitude das exigências – Pessoa física residente no exterior que está obrigada a se inscrever no CPF/MF, por ser titular de direito sujeito a registro (Decreto federal nº 4.166/2002 e Instrução Normativa SRF nº 190/2002) – Condição de casado, ademais, a ensejar a apresentação de certidão de casamento registrada no Registro de Títulos e Documentos, por se tratar de documento de procedência estrangeira (art. 129, n. 6, da Lei n. 6.015/1973) – Recurso não provido. (Ap. Civ. 526-6/2, Guarujá, DJE de 13.7.2006,
Relator des. Gilberto Passos de Freitas).

CND municipal

Outra exigência, contra a qual se insurge o interessado, refere-se à necessidade de apresentação de certidão negativa de débitos de IPTU, conforme previsto no art. 29 do Decreto municipal 51.627, de 13.7.2010:

Art. 29 Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

II – por meio de certidão emitida pela Administração Tributária, a inexistência de débitos de IPTU referentes ao imóvel transacionado até a data da operação.

A regra é decalcada da Lei municipal 11.154, de 30.12.1991, art. 19, II, com a redação que lhe deu o art. 25 da Lei Municipal 14.256, de 29.12.2006.

Decreto 93.240/1986 – eventual inconstitucionalidade

Os interessados pleiteiam a aplicação do disposto no art. 1º, III, § 2º do Decreto 93.240, de 9.9.1986, que reza:

§ 2º As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.

Ocorre, aqui, aparente conflito de leis e regulamentos.

Qual deve prevalecer?

Responde-se: em boa regra exegética, ambos. Deve o intérprete extrair as conclusões necessárias de molde a compatibilizar os preceitos legais aparentemente antinômicos.  Ou questionar, na via própria, a prevalência de um ou outro dispositivo. Eventual incompetência do Município ou mesmo inconstitucionalidade de lei e de decretos regulamentadores municipais, em face da legislação federal – especialmente da Lei 7.433, de 1985 e do Decreto 93.240, de 1986 – são fatos que somente poderão ser questionados em sede jurisdicional, como aliás procedeu, o mesmo Condomínio, no MS 583.53.2.007.10384-8 noticiado às fls. 55 dos autos.

É pacífico, ao menos no âmbito da Eg. Corregedoria-Geral da Justiça e do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que não se declara a inconstitucionalidade de lei ou decreto em sede administrativa. Peço vênia para transcrever trecho do voto proferido na Ap. Civ. 1.206-6/0 , Marília, j. 30.3.2010, DJE de 20.5.2010, da relatoria do des. Munhoz Soares:

Deveras, em que pese a alentada argumentação exposta na r. sentença, é cediço que, em procedimento de dúvida, de feição eminentemente administrativa, não se admite a afirmação de inconstitucionalidade de lei.

Nesse rumo, verbi gratia, o decidido na Apelação Cível nº 600-6/0, da Comarca de Limeira, em que figurou como relator o E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é do seguinte teor:

“Registro de Imóveis. Dúvida suscitada. Irresignação parcial que não se admite. Arguição de inconstitucionalidade de lei que demanda apreciação na via jurisdicional. Recurso não conhecido. Dúvida dada por prejudicada”.

A questão é enfrentada no corpo do V. Acórdão:

“A alegada inconstitucionalidade da lei de emolumentos não pode ser reconhecida nesta via, dependendo de provocação na esfera jurisdicional.

“Definitivamente, em sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria Geral da Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar critérios expressos em lei ou dá-la por inconstitucional.

“Neste sentido, o v. acórdão proferido pelo E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos de Apelação Cível nº 97.021- 0/0, da Comarca de Jundiaí, verbis:

‘…pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle.

Com efeito, sedimentou-se a orientação, tanto no E. Conselho Superior da Magistratura (v.g. Aps. ns. 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0), quanto na Corregedoria Geral (v.g. Procs. ns. 274/93, 2038/94, 2374/97 e 1522/99), que a inconstitucionalidade não pode ser reconhecida na esfera administrativa pela ultratividade normativa da decisão, que faria o papel de um controle concentrado que só a ação direta, na jurisdição, enseja.

‘Em outras palavras, o efeito normativo que decorreria do reconhecimento, nesta seara, de inconstitucionalidade, feriria a restritiva forma de, por meio do controle concentrado e contraditório das leis, se obter semelhante ultratividade da deliberação.

‘Ou, na melhor das hipóteses, posto que aceita a prerrogativa de, na seara administrativa, se recusar a aplicação de lei tida por inconstitucional (cf. corrente que vem descrita por Alexandre de Moraes, in Direito Constitucional, 9ª ed., Atlas, 2001, p. 561), o princípio da legitimidade das leis imporia que se verificasse uma inconstitucionalidade manifesta, decerto inocorrente, “prima facie”, ante o que já se deduziu logo acima, …’.

“No mesmo sentido, o decidido nos vv. acórdãos proferidos pelo mesmo colegiado, nas apelações cíveis de nº 365-6/7, 394-6/9 e 85-6/9“. Bem se vê, pois, que não pode subsistir o fundamento adotado pela r. sentença apelada para manter a negativa de ingresso do título.

A questão da apresentação de tais certidões já mereceu a apreciação de Vossa Excelência no Processo 0018845-91.2011.8.26.0100 – dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (CP-143, DJE de 20.7.2011):

A exigência referente à certidão negativa de débitos de tributos Municipais também é procedente, nos termos do art. 29, I e II, do Decreto Municipal nº 51.627:

“Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar: a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção; II por meio de certidão emitida pela Administração Tributária, a inexistência de débitos de IPTU referentes ao imóvel transacionado até a data da operação”;

Em sendo assim, não se pode admitir que sua apresentação ocorra depois do registro do título, não sendo esta a via competente para discutir questões tributárias.

Ademais, se houve a sub-rogação do crédito tributário no preço da arrematação, o interessado tem ação própria para ver seu direito declarado e, com isso, obter a certidão negativa de débitos.

Estas são as informações que prestamos a Vossa excelência com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 1º de outubro de 2011

Sérgio Jacomino,
5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.