Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 0042518-16.2011.8.26.0100 – hipoteca – cancelamento – perempção

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Processo 0042518-16.2011.8.26.0100

Interessado: MLNL e MC. (Adv. Dr. José Maria de Araújo Valente e dra. Márcia Regina Büll).

Hipoteca – cancelamento. Perempção.

  • Processo 0042518-16.2011.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – MARIA LIBANIA NUNES LEONEL e outro – VISTOS. A decisão é clara no sentido de que se dirige ao 5º Oficial de Registro de Imóveis, sendo desnecessária qualquer alteração. De todo modo, informe o 5º Registro de Imóveis em 5 dias. Após, cls. Int. CP-364 – ADV: MARCIA REGINA BULL (OAB 51798/SP), JOSE MARIA DE ARAUJO VALENTE (OAB 37349/SP) (D.J.E. de 13.12.2011)

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, em atenção ao R. despacho proferido às fls. 72 dos autos, presta as seguintes informações.

Situação jurídica

Os interessados pretendem o cancelamento da hipoteca inscrita sob o número 16.679, de 14 de junho de 1973, constituída em favor de Hindi Cia. Brasileira de Habitações. À margem da referida inscrição, consta a emissão de cédula hipotecária em data de 30 de março de 1973, em favor de Tietê S/A Crédito Imobiliário.

A partir desse ponto, o crédito parece ter sido cedido a terceiros. A teor dos documentos acostados aos autos, o pagamento das prestações foram sendo feitas ao longo do tempo ao Comind S/A de Crédito Imobiliário (fls. 29 a 35), que teria, inclusive, emitido o instrumento de quitação (p. 37). Esses elementos não figuram no registro.

Não há cessão de crédito averbada, nem caução em favor do BNH ou de sua sucessora Caixa Econômica Federal, como era corriqueiro em situações que tais.

Nestas circunstâncias, parece ter ocorrido a perempção da hipoteca inscrita.

Quadro legal e doutrinário

Reza o artigo 1.485 do Código Civil:

Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

Já a Lei 6.015, de 1973, em seu artigo 238 reza:

Art. 238 – O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro.

A hipótese que parece se desenhar neste procedimento é a de cancelamento da inscrição pela perempção da hipoteca, hipótese em que se torna possível seu deferimento em sede administrativa, já que o decurso do lapso temporal não reclama prova. Trata-se de prazo fatal, insuscetível de interrupção ou suspensão.

A questão é assente na doutrina pátria e remonta a preceitos que antecederam ao próprio código civil de 1916, princípio já tradicional em nosso direito. Cfr. por todos Lafayette R. Pereira:

As inscrições da hipotecas especiais ou especializadas vigoram por trinta anos, mas podem ser renovadas enquanto as ditas hipotecas não se extinguem.

Ao cabo daquele prazo, as inscrições, não tendo sido renovadas, se consideram peremptas e perdem, por consequência, a virtude de dar valor à hipoteca contra terceiros”. (Pereira. Lafayette Rodrigues. Direito das cousas. Vol. II, Rio de Janeiro: Garnier, 1877, p. 269, § 249).

A doutrina não discrepa. Citem-se: Veiga. Dídimo Agapito da. Direito hypothecario. Rio de Janeiro: Laemmert, 1899, p. 366, § 256. Fraga, Affonso. Direitos reaes de garantia – penhor, anticherese e hypotheca, São Paulo: Saraiva, 1933, p. 825, § 106;  Gomes. Orlando. Direitos Reais. São Paulo: Forense, 3ª ed. T. 2º, p. 509, n. 342; Carvalho. Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 3ª ed., 1982, p. 237.

Carvalho Santos assim comenta o dispositivo do código civil de 1916 (reproduzido no art. 1.485 do novo Código Civil):

Em rigor, a hipoteca deveria conservar seu valor enquanto subsistisse íntegra e válida a dívida que garante. Mas, assim não é. Pode acontecer que a dívida se prolongue além dos trinta anos, devido a causas suspensivas ou interruptivas da prescrição, e, apesar disso, a hipoteca não subsistirá nem mais um dia. Completados os trinta anos de sua inscrição, desaparece a hipoteca, de pleno direito, passando a dívida a ficar sem garantia. (Carvalho Santos. J. M. Código civil brasileiro interpretado. Vol. X, 14ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1989, p. 366, n. 4).

Desaparecida de pleno direito, pois, a hipoteca, como se procederá ao cancelamento da sua inscrição?

Jurisprudência do CSM e CGJ de São Paulo

A jurisprudência do conselho Superior da Magistratura enfrentou o tema há muito tempo. Assim, reproduzindo a doutrina de Carvalho Santos, na Ap. Civ. 205.893, Ituverava, j. 17.3.1972, em que foi relator José Carlos Ferreira de Oliveira, firmou-se o entendimento de que “o prazo da hipoteca não pode ser maior de trinta anos, findo o qual desaparece a garantia, a não ser que seja renovada mediante novo título e nova inscrição. Ainda que a dívida se prolongue além de trinta anos, em razão de causas suspensivas ou interruptivas da prescrição”.

Contudo, a decisão que se tornaria paradigmática seria esta: Ap. Civ. 256.993, São Paulo, j. 13.1.1977, rel. des. Acácio Rebouças. Dela se pode extrair a seguinte passagem:

Não se deve confundir a extinção da hipoteca, de que trata o art. 849 do CC, com a perempção, do art. 817, restrita às convencionais.

A extinção, que só começa a ter efeitos contra terceiros depois de averbada no Registro de Imóveis (art. 850), exige prova, quando não seja requerida por ambas as partes (art. 851).

A perempção, ao contrário, opera ipso facto, pelo simples decurso do lapso temporal que, por ser evidente, não reclama prova; e, sendo o prazo fatal, insuscetível de interrupção ou suspensão, como doutrina Barros Monteiro (Direito das Coisas, p. 367), a hipoteca cessa de pleno direito, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento. Como adverte Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado, 20/47), se a permanência do direito real de garantia depende de renovação da inscrição (e assim, dispõe a segunda parte do art. 817), ‘a extinção opera-se automaticamente, uma vez que os terceiros – todo o público – conhecem a cessação do direito real de garantia’.

Consoante o preceito citado, após o decurso do prazo de perempção, ‘só poderá subsistir, o contrato de hipoteca, reconstituindo-se por nova inscrição’. O interesse do credor resguarda-se por essa forma; e, quando a lei impõe determinada forma, outra não vale (CC, art. 82).

Ou o credor renovou a inscrição, ou não. A anterior pereceu, e não pode permanecer aberta. Nada há que decidir no caso, nem se oferece questão de nenhuma indagação maior.

Circunscrita a dúvida à necessidade de ordem judicial para a averbação da perempção, a solução é negativa.

Dão provimento, pois, para declarar a desnecessidade de manifestação judicial nas averbações de perempção, como no caso.

A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo igualmente apreciou caso em que se pleiteou o cancelamento administrativo da inscrição hipotecária. O deferimento do pedido em sede administrativa se deu no Processo CG 346/2002, Bauru, com parecer de Marcelo Fortes Barbosa Filho de 31.1.2002, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, des. Luiz Tâmbara, em 6.2.2002.

Posteriormente, no Processo CG : 904/2003 , parecer de 25.9.2003, de Itapetininga, de lavra do magistrado Cláudio Luiz Bueno de Godoy, ficou assentado:

Desde o Código Civil de 1.916 (art. 817), estabelecia-se que o registro da hipoteca, depois de trinta anos, perimia, se não fosse renovado. Tal a regra que se repete no Código Civil de 2.003 (art. 1.485), só que agora reduzindo-se aquele interregno para vinte anos [trinta anos, a partir do advento da Lei 10.931, de 2004], dentro dos quais deve ser requerida a prorrogação da inscrição.

Não em diferente sentido se colocava, também, o artigo 238 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Bem se vê, pois, que não se trata de prescrição da garantia, propriamente, porque prescrita a obrigação de que se ostenta acessória. Cuida-se, antes, de limitação temporal da eficácia do registro que constitui o direito real de hipoteca e que não pode permitir se tenha um gravame indefinido ou perpétuo.

E tal interregno, como já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, é insuscetível de interrupção ou de suspensão (Apelação n. 256.993, in RDI 3/121). Ou seja, tem-se objetiva e simplesmente o transcurso de lapso de tempo dentro do qual não se requer a prorrogação da inscrição do direito real.

Por isso mesmo, esta Corregedoria Geral já fixou o entendimento de que o ato de Averbação perseguido, em decorrência da perempção, não exige ordem judicial (Processo CG n. 346/2002, in RDI 52/334).

Datada a inscrição da hipoteca em questão de 1.967 (fls. 8), sem prorrogação requerida, só resta dar-se guarida à pretensão veiculada.

Mais recentemente a mesma Eg. Corregedoria-Geral enfrentaria o tema. Trata-se do Processo CG 7/2004, parecer de 2.2.2004, Catanduva, com parecer do Dr. José Antônio de Paula Santos Neto:

Como revela a certidão de fls. 07/08, trata-se de hipoteca convencional, pactuada por escritura pública lavrada em 14 de novembro de 1968 e inscrita no fólio real em 19 de novembro do mesmo ano, sob o número 657.

Mais de trinta e quatro anos já haviam decorrido, pois, ao ser formulado o pedido inicial. Ou seja, lapso de tempo superior ao prazo máximo de três decênios estabelecido no artigo 817 do Código Civil de 1916, presentemente reduzido para vinte anos pelo artigo 1.485 do novel diploma civil substantivo.

Insofismavelmente perempta a hipoteca enfocada e nada obsta que tal seja reconhecido desde logo, no âmbito administrativo, como quer o recorrente.

(…)

Todavia, pelo que já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura, mesmo intimação desse jaez se afigura despicienda ao se cogitar de perempção, visto que esta “opera ipso facto, pelo simples decurso do lapso temporal que, por ser evidente, não reclama prova; e, sendo prazo fatal, insuscetível de interrupção ou suspensão, como doutrina BARROS MONTEIRO (Direito das Coisas, pág. 37), a hipoteca cessa de pleno direito, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento” (Apelação Cível nº 256.993 – S. Paulo, apte.: Espólio de Abel Ferreira dos Santos, rel.: Des. Acácio Rebouças, j. 13/01/77, pub. D.J. 02/02/77, fls. 07).

Sem discrepância, Narciso Orlandi Neto assevera que a perempção pode ser reconhecida, “ex officio”, pelo próprio registrador (Retificação do Registro de Imóveis, Del Rey, 1997, pág. 270).

E, no mesmo diapasão, o então Corregedor Geral da Justiça, Des. Luiz Tâmbara, em decisão proferida aos 06 de fevereiro de 2002, aprovando parecer do MM. Juiz Auxiliar Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, ordenou, de ofício, a averbação da perempção de hipoteca.

Diante do exposto, cumpre dar provimento ao recurso, para, apreciada a questão de fundo, ser determinado que se averbe a perempção da hipoteca ora discutida.

Vara de Registros Públicos de SP

Vossa excelência já apreciou caso análogo. Trata-se do processo 100.09.337862-8, j. 19.2.2010, DJE de 9.3.2010, de cuja R. sentença se extrai o seguinte:

O cancelamento pretendido, pelas razões levantadas pela interessada e pelo Ministério Público, comporta acolhimento.

Colhe-se dos arts. 1485, do Código Civil, e 238, da Lei nº 6015/73, que o prazo de validade da hipoteca convencional é de 30 anos, após o que ela se extingue de pleno direito, caso não se celebre novo contrato, com nova inscrição no registro imobiliário.

Francisco Eduardo Loureiro observa que o termo inicial do prazo conta-se da data do contrato; não do registro da garantia real (Código Civil Comentado, Ed.Manole, pág. 1412).

No caso em exame, a hipoteca foi convencionada em 1979, conforme matrícula atualizada do imóvel (fls.63).

Verifica-se, assim, que o prazo trintenário já se esgotou. E, como não houve constituição de nova hipoteca, com novo registro, conforme demonstra a matrícula atualizada juntada pelo registrador (fls. 63), a anterior foi atingida pela perempção, isto é, extinguiu-se de pleno direito desde que alcançado o prazo, anotando-se que o cancelamento junto ao registro terá, agora, efeito meramente regularizatório, a ser requerido diretamente pela interessada. (Processo 100.09.337862-8, j. 19.2.2010, DJE de 9.3.2010, juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão).

Ação de execução hipotecária

A questão que eventualmente remanesceria é a eventualidade de ação executiva em andamento que se teria originado do direito real de garantia inscrito. Não seria lógico que se admitisse o cancelamento da inscrição hipotecária, tornando o bem livre e desembaraçado de ônus e gravames, possibilitando a livre disposição e a aquisição por todo e qualquer terceiro interessado, pendente ação executiva que poderia levar o bem à praça.

A solução seria a exigência de obtenção de certidões dos distribuidores cíveis ou considerar-se que a obrigatoriedade do registro (art. 167, I, 21 c.c. art. 169 c.c. art. 240 da Lei 6.015/1973 c.c. art. 659, § 4º do CPC) afastaria a automática preempção da hipoteca baseada no art. 1.485 do atual Código Civil. Esse é justamente o caso dos inúmeros precedentes  representado pelos Processos 000.04.012761-3, 000.04.012762-1, 000.04.012763-0, 000.04.012764-8, 000.04.012765-6, 000.04.012766-4, todos oriundos do 13º Registro de Imóveis da Capital. A credora hipotecária aforara ação de cobrança em face do devedor, tendo promovido a averbação da citação, cujos efeitos irradiam-se erga omnes. Cite-se a R. sentença:

Contrariamente do que consta proclamado nos ensinamentos doutrinários trazidos pelo suscitado, o prazo de 30 anos previsto na Lei de Registros Públicos, admite suspensão ou interrupção, justamente quando em curso discussão ou cobrança da dívida garantida. A averbação da citação, portanto, tem o condão de suspender o prazo trintenal, para a preservação do direito de quem o foi pleitear em juízo, a recuperação do valor financiado e garantido pela hipoteca. (Sentença de lavra do magistrado Venício Antônio de Paula Salles, Processo 000.04.012765-6, j. 6.5.2004)

Posteriormente, em grau de recurso, a tese foi reafirmada pela Eg. Corregedoria-Geral da Justiça nos Processo CG 189/2005, com parecer da magistrada Fátima Vilas Boas Cruz datado de 28.4.2005:

Sustenta o recorrente que o ajuizamento da ação de execução e a citação do devedor hipotecário não impedem o exame da ocorrência da perempção na via administrativa, por serem independentes as instâncias judicial e administrativa.

Nesse ponto não tem ele melhor sorte.

Vencida e não paga a dívida, ao credor cabe promover a execução do imóvel hipotecado para, mediante a venda judicial ou a adjudicação da coisa, receber o valor correspondente ao seu crédito. No presente caso, ao receber a petição inicial da ação de execução, determinando a citação do devedor e o registro dessa citação no Registro Imobiliário, o Juízo da ação de execução procedeu a exame de valor em que se omitiu quanto à declaração da perempção e admitiu a existência de título apto para fundamentar a execução da garantia.

Havendo ação judicial, não é permitido ao administrador imiscuir-se na relação litigiosa para declarar a ocorrência da perempção.

Entendimento diverso ensejaria a supremacia da via administrativa em relação à jurisdicional, o que de forma alguma é possível.

A decisão foi confirmada em sede de embargos julgados pelo des. José Mário Antonio Cardinale:

Ademais, como consta na decisão embargada, a hipoteca, constituída por meio de contrato celebrado em 06 de outubro de 1972, foi inscrita no registro imobiliário em 05 de janeiro de 1973 e o credor hipotecário moveu ação de execução em que foi a devedora citada em 18 de novembro de 1977, sendo a citação registrada na matrícula do imóvel em 26 de novembro de 2002, em cumprimento de mandado expedido em 03 de outubro de 2002.

No presente caso, portanto, antes do decurso do prazo de perempção foi movida ação de execução em que promovida a citação do devedor hipotecário, não existindo notícia de que, por qualquer modo, tenha havido a extinção de divida garantida pela hipoteca.

Não se trata de negar vigência ao artigo 1485 do Código Civil e ao artigo 238 da Lei de Registros Públicos. Movida pelo credor hipotecário antes do decurso do prazo de perempção, ação judicial destinada à satisfação do direito de que se diz titular, não é possível, neste procedimento administrativo de que o referido credor não participa, reconhecer a ocorrência da perempção que atingirá, em tese, caso acolhida a pretensão da embargante, direito subjetivo que em ação própria poderá eventualmente ser reconhecido como exercido antes de sua extinção pela decadência. Daí não ter relevância o fato de ter sido a citação registrada na matrícula apenas em 2002.

Diante disso, a solução que resta para a embargante é buscar a declaração da ocorrência da perempção por meio de ação jurisdicional contenciosa, como foi ressalvado na decisão embargada.

Seja como for, os interessados juntaram certidões às fls. 47 e seguintes que comprovariam a inexistência de ações de excussão hipotecária. (Processo CG 189/2005, embargos j. em 12.7.2005 pelo des. José Mário Antonio Cardinali).

Anote-se que tampouco há qualquer notícia nos registros de citações em ações reais, conforme se depreende da certidão segue anexa.

Conclusões

Não antevemos qualquer óbice ao deferimento da pretensão dos interessados.

Ademar Fioranelli sustenta o cancelamento administrativo de ofício nos seguintes termos:

Diz a Lei Registrária (art. 238) que o registro da hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 anos, findo o qual será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. Incorrida essa hipótese, poderá ocorrer o cancelamento de ofício pelo Cartório, independentemente do requerimento do interessado ou de decisão judicial.

O prazo de cancelamento começa a ser contado da data da inscrição no Registro de Imóveis e não da data da constituição da hipoteca. (Fioranelli. Ademar. Direito registral imobiliário. Porto Alegre: Irib/safE, 2001, p. 362 e seguintes).

Aliás, a Primeira Vara de Registros Públicos editou o Provimento 1/1988, de 25.2.1988, que em seu item XXXII já previa o cancelamento ex officio da hipoteca perempta diretamente nos cartórios:

XXXII. Além das hipóteses previstas no item 122, cap. XX, das “NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA”, poderá averbar-se, por instância ou EX-OFFICIO, o cancelamento de registro de hipoteca perempta.

Estas são as informações que me permito oferecer a Vossa Excelência, com os nossos respeitosos cumprimentos.

São Paulo, 3 de novembro de 2011.

Sérgio Jacomino.

Oficial do Registro.

Written by Iacominvs

4 de novembro de 2011 às 3:32 PM

Uma resposta

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  1. Excelente parecer. Muito obrigada. Ana Paula Gavioli Bittencourt, registradora imobiliária do Estado do Acre.

    Ana Paula

    10 de abril de 2013 at 8:21 PM


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