Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0057515-04.2011.8.26.0100

Interessado: NADN.

Questões preliminares – princípio de rogação

A 8.2.2011 este Registro Imobiliário recepcionou pedido de abertura de matrícula com origem na Transcrição 5.164, deste Cartório. No requerimento aviado, os interessados pleitearam unicamente o descerramento de matrícula, nada requerendo acerca de retificação ou apuração de remanescente (cfr. cópia do requerimento formulado ao Cartório em 1.2.2011, protocolado sob n. 242.797, pedido que originou a nota devolutiva das fls. 16).

Não se confundem os procedimentos de abertura de matrícula e de retificação de registro com apuração do remanescente. A abertura de matrícula se realiza diretamente no Cartório da atual circunscrição imobiliária (art. 229 da lei de Registros Públicos). Já a retificação de registro se processa nos termos do art. 213 e seguintes da mesma lei.

Não tendo sido expressamente requerido a instauração de procedimento de retificação de registro com apuração de remanescente, a devolução de fls. 16 acha-se redigida de maneira correta. Como a abertura da matrícula deveria ser postulada diretamente na atual circunscrição imobiliária, este Registro silenciou sobre eventual defeito na descrição do imóvel.

Questão nova que agora surge com este procedimento relaciona-se com a informação, prestada com precisão pelo colega do 2º Registro de imóveis, de que não foi possível a apuração do remanescente da referida Transcrição 5.164 o que, via de consequência, terá impedido que se procedesse ao descerramento da matrícula como pretendido pelos interessados. 

Competência registral

Devo registrar preliminarmente, por lealdade ao debate, que a posição do meu colega. Dr. Jersé Rodrigues da Silva, está correta, tecnicamente falando. De fato, o art. 169, I, da Lei 6.015, de 1973 prescreve que as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, “ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição”.

Embora a lei seja muito clara a respeito, a questão merece alguma reflexão.

Com o advento da Lei 10.931, de 2004, as retificações de registro (e as apurações de remanescente – art. 213, II, § 7º da LRP) puderam ser realizadas diretamente nas Serventias.

Com isso surgiram questões de difícil equacionamento. Citem-se, como exemplo, apurações de remanescentes de imóveis situados na região do Grande ABCD, com origem em velhas transcrições da Capital. Como proceder às averbações se os registros, ao longo das décadas, foram sendo feitos nas respectivas circunscrições? Lá se acham os repositórios que reúnem informações muito mais precisas sobre a planta cadastral e sobre a atual situação jurídica dos imóveis.

É praticamente impossível realizar a apuração de remanescente na origem. A uma porque são registros vetustos, com imóveis mal descritos, encravados em quadras já matriculadas na circunscrição da situação dos imóveis. Os dados necessários para a confrontação rigorosa de elementos se acham todos, ou em sua grande maioria, na atual circunscrição imobiliária. A outra porque, para a apuração de remanescente, há que se proceder a uma investigação minuciosa no acervo da atual circunscrição imobiliária, já que, teoricamente, o imóvel poderia já ter sido anteriormente matriculado.

Esse aspecto é importante.

O meu colega deixou consignado em sua ilustrada manifestação que “se a retificação e a apuração do remanescente forem feitas no 2º RI, com a abertura de matrícula para o remanescente apurado, não haverá nenhuma relação de encadeamento com o registro anterior”.

Mas essa moeda tem o outro lado. Se não haveria relação de encadeamento com o registro anterior, tampouco há qualquer vestígio registral de imóveis que já foram matriculados na outra circunscrição. Não há averbação de abertura de matrícula quando esta ocorre na circunscrição sucessiva. Assim, a apuração do remanescente deverá se apoiar nas informações da origem, que são estáticas, mas principalmente na atual circunscrição, que acolhe dinamicamente os atuais registros.

Por fim gostaria de averbar uma pequena observação.

A regra do art. 169, I, da Lei 6.015, de 1973, não é absoluta. A mesma Lei de Registros Públicos, no art. 295, § único, cuidou de prever uma importante exceção: o esgotamento físico dos livros:

Art. 295 – O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores.

Parágrafo único – Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.

A averbação poderá ser feita quando não houver espaço nos anteriores livros de registro. O fato de que a lei não tenha obrigado o traslado de informações das antigas transcrições para novos livros – a serem abertos na vigência da lei – pode levar exatamente à situação de se proceder ao descerramento da matrícula na atual circunscrição imobiliária e o lançamento sucessivo das averbações.

A tendência é exatamente essa. O manuseio dos antigos livros de Registro tem levado ao deterioro do acervo, denunciado no Processo 000.04.120426-3, que tramitou na 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, onde os cartórios pleitearam (e obtiveram) autorização para encerrar os livros e proceder, em fichas avulsas, as averbações necessárias.

Conclusões

O interessado não pugnou a retificação de registro com apuração de remanescente, nos termos do art. 213, II, § 7º da LRP, mas singelamente a abertura de matrícula, razão pela qual a nota devolutiva de fls. 16 foi expedida e vazada naqueles termos.

Muito embora a averbação de retificação de registro possa ser feita aqui nesta Circunscrição – o que deverá ser apreciado eventualmente, se um requerimento vier a ser formulado nesse sentido – tudo recomenda possa ser feita diretamente na atual circunscrição imobiliária.

Era o que me competia informar a Vossa Excelência, o que fazemos com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 26 de março de 2012.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador.