Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 254.306

Interessado: JHS.

Procedimentos preliminares

José Hugo Schlosser requereu a suscitação de dúvida por não se conformar com a exigência feita por este Registro consistente na obrigatoriedade de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais para consumação do registro da Carta de Arrematação anexa. A exigência fundamentou-se no art. 4º, parágrafo único, da Lei 4.591, de 1964, que reza:

A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

O título, com o pedido de suscitação de dúvida, foi prenotado sob o número 254.306, cuja prenotação se manterá hígida até o julgamento definitivo, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Arrematação – modo derivado de aquisição

O único óbice não superado pelo arrematante é justamente a exigência de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais para o registro do título judicial.

Como já assinalado, a Lei 4.591, de 1964, exige a prova de quitação de débitos condominiais nas hipóteses de alienação de unidade autônoma integrante de condomínio edilício.

Em primeiro lugar, é preciso consignar que, consoante entendimento uniforme do C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, as arrematações judiciais calham na tipologia clássica do modus acquirendi: trata-se de típico título que se compagina com o modo derivado de aquisição imobiliária.

Destaco trecho da →Ap. Civ.  0052638-55.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 13.10.2011, DJE de 13.1.2012, rel. Maurício Vidigal:

Realmente, o objetivo expropriatório da execução, para satisfação do credor (Código de Processo Civil, arts. 646 e 647), não implica ruptura na cadeia de transmissão do direito. Em doutrina, Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart asseveram que a alienação judicial, ‘embora pertencente ao direito público, também não se confunde com alguma forma particular de desapropriação’, pois esta consiste em ‘forma originária de aquisição de propriedade, enquanto a arrematação judicial é forma derivada de aquisição de propriedade, tanto que o bem é transmitido com os seus eventuais defeitos e ônus (por exemplo, art. 619 do CPC).’ (Curso de Processo Civil, volume 3: execução, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, pág. 313).

No mesmo sentido as →Ap. Civ. 477166-88.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 15.9.2011, DJE de 5.12.2011, rel. Maurício Vidigal; →Ap. Civ. 0035805-59.2010.8.26.0100, São Paulo, j. 8.9.2011, DJE de 16.11.2011, rel. Maurício Vidigal; →Ap. Civ. 322-6/1, Mairiporã, j. 14.4.2005, DJE de 25.5.2005, rel. José Mário Antonio Cardinale; →Ap. Civ. 20.745-0/6, Itu, j. 11.5.1995, DOE de 22.6.1995, rel. Antônio Carlos Alves Braga.

Arrematações, adjudicações e alienações judiciais.

Posta esta premissa, resta verificar se nos casos de arrematação judicial a regra do art. 4º, § único, da Lei 4.591, de 1964, seria aplicável. O Conselho Superior da Magistratura firmou o entendimento de que tal comprovação é incontornável. Confira-se a →Ap. Civ. 1.034-6/4, j. 17.3.2009, DOE de 4.6.2009, rel. Ruy Camilo:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Carta de arrematação – Ausência de prova de quitação de débitos condominiais – Inteligência do art. 4º, § único, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.345 do Código Civil – Negado provimento ao recurso.

Neste V. aresto, o des. Ruy Camilo explicita a exigência para os títulos judiciais e fundamenta o entendimento de que a regra se aplica aos títulos de extração judicial:

No que tange à matéria de fundo, verifica-se que foi acertada a recusa e não merece reparo a r. decisão de primeiro grau.

Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, ‘dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº →56.318-0/6, Capital, Rel. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível nº →158-6/2, Capital, Rel. E. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº →769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara:

Registro de Imóveis – Unidade condominial – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença – Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido.

Deveras, o artigo 1.345 do Código Civil deixou patente o cabimento da exigência ao explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais, com ênfase à responsabilidade de quem adquire o imóvel, o que vale, por óbvio, dada a ausência de qualquer ressalva, inclusive na hipótese de aquisição por arrematação judicial: ‘O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.

Oportuno, no concernente ao caso focalizado, o comentário de Francisco Eduardo Loureiro, em glosa ao dispositivo legal por último referido: ‘O artigo usa a expressão genérica adquirente, não restringindo às aquisições por negócio jurídico, de modo que também alcança as vendas judiciais, atingindo o arrematante e o adjudicatário’ (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, Barueri, 2007, p. 1.214).

Desse entendimento não discrepa a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: ‘O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. Recurso especial não conhecido’ (REsp nº →506.183/RJ, 4ª T., Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 25/02/2004, apud ob. cit., p. 1.215).

Logo, considerando que, como visto, o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, no que diz respeito à unidade autônoma, subordina a ‘alienação ou transferência’ à ‘prova de quitação’ das obrigações condominiais, mostra-se correta a exigência do registrador.

Posto que a arrematação não represente um modo originário de aquisição; posto ainda que as alienações judiciais não se achem excluídas da regra geral do art. 4º, § único da Lei 4.591, de 1964, resta enfrentar a questão relacionada com a dispensa de apresentação de tais comprovantes por vontade do adquirente.

A Lei 7.433, de 1985 e a dispensa da comprovação.

O interessado, em declaração firmada em 10 de fevereiro de 2012 (doc. # 1), responsabiliza-se integralmente pelo pagamento dos débitos condominiais “que serão quitados oportunamente, isentando o 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo de qualquer responsabilidade sobre os débitos em epígrafe”.

A Lei 7.433, de 1985, no art. 2º, § 2º, prevê que para os fins do disposto no § único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 1964, “considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”.

No caso concreto não temos essa declaração do alienante. O R. Juízo executivo não livrou o arrematante dessa responsabilidade. A declaração unilateral do arrematante – de que se obriga, integralmente, ao pagamento dos débitos condominiais – não tem o condão de exonerá-lo do cumprimento da exigência legal.

O que parece estar em pauta é a proteção que a lei confere à comunidade condominial.

A norma, como vimos, exige a “prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4º, § único da Lei 4.591/1964) ou declaração substitutiva (art. 2º, § 2º da Lei 7.433/1985). Exige-a, no entanto, no momento da alienação e de forma não condicionada. Não se abre a possibilidade de definição do escopo e da delimitação temporal dessa obrigação. Esta regra legal não admite que o seu dispositivo seja modulado pelo interesse do arrematante, já que ostenta o caráter de norma cogente e visa a aspectos estatutários da organização condominial.

Por fim, diz o arrematante que o condomínio pleiteia o pagamento de débitos condominiais formados em período anterior à expedição da carta de arrematação – “desde a data da arrematação que é de 25.9.2009 e não da posse efetiva do imóvel”. Informa ainda que o litígio instaurado acha-se em curso na 12ª Vara Cível da Capital (Processo 583.00.2011.134025-5), conforme prova a certidão de objeto e pé anexada a este procedimento.

Por todos esses motivos, entendemos que o acesso do título deva ser mesmo denegado.

Essas são as razões que impedem o acesso do título. Submeto à superior consideração de Vossa Excelência as razões da dúvida, devolvendo o pedido de registro.

São Paulo, 26 de março de 2012.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador.