Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0052638-84.2012.8.26.0100 – pedido de providências.
Interessado: Condomínio Edifício São Manuel.

Penhora – continuidade. Imóvel alienado a terceiro. Não figurando o executado no Registro como titular de direito penhorável, o acesso da certidão de penhora é obstaculizado por infringência ao princípio da continuidade registral (art. 195 e 237 da LRP).

• Processo 0052638-84.2012.8.26.0100 – dúvida julgada procedente. SP., 17.2.2013, Dr. Marcelo Martins Berthe.

Senhor Juiz.

Em atenção ao R. despacho de fls. 34 dos autos, tenho a honra de prestar a Vossa Excelência os esclarecimentos seguintes.

Questões preliminares

O título representado por certidão judicial (fls. 7 dos autos) foi recepcionado neste Registro em 16.11.2011, protocolado sob o número de ordem 252.233 e, examinado e conferido, foi posto em devolução pelos fundamentos indicados na nota devolutiva que se acha acostada às fls. 6 dos autos.

O tema central da nota devolutiva deste Registro é a alienação do bem pelo executado a obstaculizar o acesso do título. Figurando terceiro na tábua registral – que não integrou a lide – o título haveria de ser devolvido por infringência ao princípio da continuidade registral, haurido do art. 195 e 237 da Lei 6.015/1973.

O interessado postulou a declaração judicial de ineficácia da alienação o que foi denegado pelo R. Juízo competente na consideração de que seria necessário o reconhecimento de fraude de execução (fls. 16).  Reiterado, o pedido foi novamente negado em sede jurisdicional.

O pedido é reprisado em sede administrativa.

Razões da denegação da averbação

As razões são singelas e bem sintetizadas na nota devolutiva de fls. 6 dos autos. Estamos diante de denegação de averbação de penhora em virtude de alienação do bem que se acha hoje na titularidade de terceiro que não é parte no processo e que, portanto, não integrou a lide.

A irresignação do interessado se fundamenta em conclusões expressas na petição de fls. 22 a 24 dos autos. Dela é possível destacar o seguinte:

a)      A determinação judicial deve ser cumprida

Aduz o interessado que a “ordem judicial de averbação de penhora deve ser cumprida (…) sem qualquer contestação, posto que fruto de determinação judicial, não podendo o oficial do registro apresentar defesa de terceiro”.

Em primeiro lugar, destaque-se que as ordens judiciais não se forram à qualificação registral tão só por sua origem. Brevitatis causa:

Título judicial – qualificação registral. Certidão de penhora – registro – inviabilidade. Continuidade.

Registro de Imóveis. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Certidão de penhora. Inviabilidade do registro, por força do princípio da continuidade. Necessidade de prévio acesso ao fólio do compromisso de venda e compra celebrado pelo executado, que, para tanto, deve ser exibido em sua via original. Dúvida procedente. Recurso improvido. → Ap. Civ. 767-6/1, São Paulo, j. 29.11.2007, DJ 29.1.2008. rel. des. Gilberto Passos de Freitas.

Longeva a orientação do Eg. Conselho Superior da Magistratura no sentido de que os títulos judiciais submetem-se ao exame percuciente do Oficial Registrador. Peço vênia para destacar extrato do voto proferido pelo atual Corregedor Geral da Justiça na relatoria da → Ap. Civ. 0000050-88.2011.8.26.0568, São João da Boa Vista, j. 12.4.2012, DJ de 2.7.2012, rel. des. José Renato Nalini:

De início, relembre-se que, conforme tranquilo entendimento deste Conselho Superior da Magistratura, os títulos judiciais também se submetem à qualificação registral, sem que isso represente incursão no mérito da decisão judicial:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental” (→ Ap. Cível nº 31.881-0/1).

Assim, fica afastada a alegação do apelante de que o Oficial do Registro de Imóveis não pode deixar de aceitar título de origem judicial.

b)      Prova de quitação de débitos condominiais

Causou estranheza ao interessado (fls. 24) o fato deste Registro não ter exigido declaração de inexistência de débitos condominiais para o registro da alienação, “como sói acontecer e é prática em diversos outros cartórios desta Capital”.

Ocorre que a prova somente é exigível quando não haja declaração de inexistência de débitos condominiais firmada pelo vendedor, sob sua responsabilidade nos exatos termos do § 2º do art. 2º da Lei 7.433, de 1985:

“para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”.

Peço vênia a Vossa excelência para juntar cópia do título onde se destaca a declaração dos vendedores de que até a data da escritura não pesavam sobre o imóvel quaisquer despesas de condomínio em atraso (doc. n. 1).

Não custa lembrar, por outro lado, que grassou funda controvérsia acerca da revogação tácita do dispositivo da Lei 4.591, de 1964 pelo novo código civil. No âmbito da Primeira Vara de Registros Públicos, desde o ano de 2009, consolidou-se o entendimento de que o dispositivo da Lei de Condomínios havia sido tacitamente revogado pelo novo diploma civil:

EMENTA NÃO OFICIAL. Acha-se revogada a regra do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64. A lei explicita que o adquirente responde pelos débitos anteriores, logo perde sentido a prova da quitação de débito existente no momento da alienação. → Processo 1ª VRPSP 100.09.165632-6, São Paulo, j. 21.8.2009, DJ de 4.9.2009, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão.

Seja como for, o tema parece ter sido pacificado no âmbito do V. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que entende, sem dissensão,  que a prova de quitação de débitos condominiais não é mais exigível por falta de suporte legal:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade condominial – Desqualificação para registro – Comprovação de quitação dos débitos condominiais – Exigência não mais justificável diante da revogação tácita do parágrafo único do artigo 4.º da Lei n.º 4.591/1964 pelo artigo 1.345 do Código Civil de 2002 – Concordância tácita – Dúvida Prejudicada – Recurso não provido. → AC 0019751-81.2011.8.26.0100, São Paulo, j. 12.4.2012, DJE 14.6.2012, rel. des. José Renato Nalini.

Princípio da continuidade – exigência de caráter legal

O núcleo da dissensão se acha, como já apontado, na infringência ao princípio da continuidade do registro. O imóvel foi alienado a terceiro adquirente sem que a penhora, decretada em 27.2.2008 (sic – fls. 5) tivesse chegado ao Registro. A situação jurídica que se desenhou com a alienação de 2011 (R. 16/35.875) é de tal molde que está a impedir o acesso do título, nos termos dos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

O ingresso do título, nessas condições peculiares, teria o condão de estender os efeitos da penhora a terceiro que não foi parte no processo e que irá sofrer, presumivelmente, as consequências da excussão com a avistável perda do direito de propriedade sobre o imóvel.

A sentença faz coisa julgada entre as partes, “não beneficiando, nem prejudicando terceiros”, consoante a redação do art. 472 do CPC. A fiar-se na informação dos próprios interessados, a penhora original foi decretada em 27.2.2008, muito tempo antes da alienação guerreada. A inação do exequente poderia ocasionar certas consequências jurídicas, já que, nos termos do §4º do art. 659 do CPC, a ele caberia providenciar a inscrição da penhora no Registro de Imóveis competente, “para presunção absoluta de conhecimento por terceiros”. Não inscrita a penhora, dá-se a inversão do ônus da prova, cabendo ao exequente pleitear o reconhecimento de fraude contra credores. É o sentido da Súmula 375 do STJ:

“o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente”.

Essa é a situação que se percebe dos documentos acostados aos autos.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do procedimento registral, apresentando meus respeitosos cumprimentos.

São Paulo, 1º de novembro de 2012.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.