Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 0037303-06.2011.8.26.0053 – mandado de segurança.
Interessado: P. S/A.

Senhor Juiz.

Em atenção ao R. determinação de Vossa Excelência no mandado de segurança (Processo 0037303-06.2011.8.26.0053) presto as seguintes informações.

Questão preliminar

No Agravo de Instrumento 0274676-52.2011.8.26.0000, da 8ª Câmara de Direito Público, fomos instados por Sua Excelência o senhor desembargador Rubens Rihl a prestar informações acerca do mesmo pedido de P. S/A.

As circunstâncias que guardaram a denegação do registro – ora atacada pela via mandamental – foram extensivamente desenvolvidas na dita informação, razão pela qual tomo a liberdade de reportar-me à referida manifestação.

Defesa do ato impugnado

Dentre as várias exigências formuladas por este Cartório na ocasião da apresentação do título, a agravante parece ter se insurgido apenas contra uma: a necessidade de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais como previsto no art. 4º, § único, da Lei 4.591, de 1964:

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Parece incorrer em certo equívoco concluir-se singelamente que a exigência legal tenha sido tacitamente revogada pelo Código Civil de 2002. Aduz a agravante que o diploma civil de 1916 “não trazia disposição semelhante à do art. 1.345 do Código atual” (fls.), daí concluindo que, prevendo-o agora expressamente a sub-rogação do adquirente nas obrigações condominiais, as regras da Lei de Condomínio estariam tacitamente revogadas – como se a natureza jurídica dessas obrigações (propter rem)  tivessem sido qualificadas como tal somente a partir do advento do novo código civil.

Nunca se divergiu, em majoritária doutrina, que a natureza jurídica de tais obrigações era e sempre foi real. A regra insculpida no art. 1.345 do atual código representa simplesmente a enunciação, agora expressa, de regra jurídica que era perfeitamente assimilada e assente na doutrina e jurisprudência sob a égide do Código de 1916.

Diz o autor da Lei de Incorporações e Condomínios:

“O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de sequela.

Com efeito, estabelece o art. 4º, § único, da Lei do Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adquirida.

O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não poderia responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade.

Tal propósito não pode, entretanto, ser levado ao extremo de exonerar o alienante. Assim é que se o adquirente for chamado a liquidar o débito, fica sub-rogado no direito respectivo, cabendo o ressarcimento por via da ação in rem verso (Código Civil, art. 988) (PEREIRA. Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 10ª ed., 1999, p. 189).

Idêntico entendimento professava ARNOLDO WALD:

“Os autores costumam lembrar a analogia entre o condomínio de apartamentos e as sociedades, olvidando que estas têm como base um contrato feito intuito personae, ou seja, com pessoa certa e determinada, enquanto o condomínio inclui entre os seus membros aqueles que, em determinado momento, forem proprietários das unidades constitutivas do prédio. Assim, existe uma situação jurídica do condômino não inerente à sua pessoa mas vinculada àquele que for proprietário do apartamento. A obrigação do condômino é pois um débito ligado à situação jurídica de proprietário da unidade do imóvel, sendo assim uma obrigação propter rem, uma obrigação oriunda da relação do devedor com a coisa. “. (in Curso de Direito Civil Brasileiro — Direito das Coisas. São Paulo: RT., 9ª Edição, 1993, p. 139).

Ao lado da “ambulatoriedade” de tais obrigações reais, entendo que remanesce hígida a exigência legal de se provar a quitação de débitos condominiais para a alienação de unidades autônomas integrantes de condomínios edilícios.

Para obstar o acesso do título de interesse da agravante, baseei-me em precedentes do mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: Ap. Civ. 990.10.278.563-7, j. de 5/10/2010, DJE de 26/11/2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares e Ap. Civ. 990.10.030.993-5, j. 30/6/2010, DJE de 18/10/2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares. Desta última decisão peço vênia para destacar:

Conforme já decidido por ocasião do julgamento da Apelação Cível nº 158-6/2, da Comarca da Capital, por este Conselho Superior da Magistratura, “o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Por isso, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).

Quanto ao artigo 1.345 do Código Civil, ressalvados os respeitáveis entendimentos em contrário, não revogou referida regra e teve por escopo, tão somente, explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

No mesmo diapasão, o julgado na Apelação Cível nº 1.034-6/4, da Comarca da Capital, verbis:

“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, ‘dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível nº158-6/2, Capital, Rel. E. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara:

“Registro de Imóveis – Unidade condominial – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença – Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido”.

Mesmo nos casos de adjudicação – portanto títulos de extração judicial – a jurisprudência não discrepa. Além da Ap. Civ. 769-6/0, Piracicaba, j. 14.12.2007, rel. Gilberto Passos de Freitas, cite-se a Ap. Civ. 1.034-6/4, da qual se extrai o seguinte:

Deveras, o artigo 1.345 do Código Civil deixou patente o cabimento da exigência ao explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais, com ênfase à responsabilidade de quem adquire o imóvel, o que vale, por óbvio, dada a ausência de qualquer ressalva, inclusive na hipótese de aquisição por arrematação judicial: ‘O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.

Oportuno, no concernente ao caso focalizado, o comentário de Francisco Eduardo Loureiro, em glosa ao dispositivo legal por último referido: ‘O artigo usa a expressão genérica adquirente, não restringindo às aquisições por negócio jurídico, de modo que também alcança as vendas judiciais, atingindo o arrematante e o adjudicatário’ (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, Barueri, 2007, p. 1.214).

Desse entendimento não discrepa a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: ‘O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. Recurso especial não conhecido’ (REsp nº 506.183/RJ, 4ª T., Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 25/02/2004, apud ob. cit., p. 1.215).

Logo, considerando que, como visto, o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, no que diz respeito à unidade autônoma, subordina a ‘alienação ou transferência’ à ‘prova de quitação’ das obrigações condominiais, mostra-se correta a exigência do registrador. (Ap. Civ. 1.034-6/4, São Paulo, j. 17.3.2009, DJE de 4.6.2009, rel. des. Ruy Camilo).

Por fim, além da abonação dos critérios adotados por este Registro, representada pelos V. acórdãos citados, o próprio STJ, pelo voto da ministra NANCY ANDRIGHI, deixou patente que o disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 não se acha revogado. O V. acórdão é de 2004 – REsp 469.915 – RJ (2002⁄0116443-7), rel. min. NANCY ANDRIGHI, j. de 28.9.2004, DOU de 1/2/2005, p. 538.

Fato superveniente – atual posição do CSMSP.

No transcurso do processo de dúvida noticiado em minhas informações anteriores, o Colendo Conselho Superior de Magistratura inovou o entendimento tradicional da matéria, inaugurando nova orientação. E o fez justamente no processo de dúvida suscitado pela impetrante.

A dúvida foi julgada prejudicada e o registro não se consumou. Todavia, os argumentos são respeitáveis e por dever de fidelidade devo dar notícia do fato. A posição anterior deste cartório estava em perfeita consonância com a jurisprudência remansosa do V. Conselho, conforme se pode verificar pela citação da jurisprudência que se fez nas informações anteriores.

De fato, o Conselho Superior da Magistratura entende que o art. 4º da Lei 4.591, de 1964, foi revogado pelo novo Código Civil. Confira-se:

Todavia, com o recente julgamento da Apelação Cível n.º 0019751-81.2011.8.26.0100, ocorrido no dia 12 de abril de 2012, o Conselho Superior da Magistratura, ao acompanhar o voto que proferi, sinalizou – embora negado provimento ao recurso por votação unânime, com confirmação da sentença que deu a dúvida por prejudicada -, a revisão da compreensão que vigorava.

Conforme lá assinalado, a regra do parágrafo único do artigo 4.º da Lei n.º 4.591/1964, com a entrada em vigor do novo Código Civil e, mormente, do seu artigo 1.345, foi revogada.

Essas são as informações que tenho a honra de prestar a Vossa Excelência.

São Paulo, 7 de novembro de 2012.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.