Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 0063243-55.2013.8.26.0100 – vaga de garagem – alienação

Protocolo 268.657 – Processo 0063243-55.2013.8.26.0100 – vaga de garagem – alienação

Interessado: GLM

Condomínio – vaga de garagem – alienação – previsão na convenção. (vide complemento da informação aqui)

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973 e atendendo requerimento expresso do interessado vem suscitar dúvida, pelos motivos e fundamentos seguintes:

Procedimentos preliminares

1. GLM adquiriu o box 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício X objeto da matrícula 62.289, deste Registro, pela escritura pública lavrada nas notas do 1º Tabelião da Capital (livro 4.198, fls. 163).

1.2. Apresentada a registro, a dita escritura foi protocolada sob número 268.657, submetida a exame e encontrando o óbice que foi expresso na nota devolutiva que acompanha o título. O obstáculo resume-se ao disposto no § 1º do art. 1.331 do Código Civil, in fine, que reza:

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (g.n.)

1.3. Não se conformando com a exigência, o interessado requereu a suscitação de dúvida. A prenotação permanece hígida até solução do processo de dúvida, nos termos do art. 203 da LRP.

2. Obstáculo legal ao registro

2. O § 1º do art. 1.331 do CC foi modificado pela Lei 10.406, de 2012. Pela atual redação, as vagas de garagem (abrigos para veículos) somente poderão ser alienados a pessoas estranhas ao condomínio quando houver expressa previsão na convenção condominial.

2.1. A doutrina reconhece várias modalidades de regimes jurídicos para as vagas de garagem: (a) unidades autônomas, (b) coisas de uso comum, (c) acessórias da unidade, (d) única unidade autônoma (a garagem, como um todo, objeto de uma só matrícula), (e) vagas vinculadas aos apartamentos – cada qual com sua especificidade e procedimentos registrais próprios. A qual dessas modalidades se aplicaria o disposto no art. 1.331, § 1º do CC.? A pergunta não é ociosa, pois há quem sustente que as restrições legais incidiriam somente sobre as vagas de garagem indeterminadas ou determinadas “que se encontrem vinculadas a uma unidade autônoma principal”. [1] Além disso, como se verá abaixo, a alteração legislativa, fiado ao menos na mens legistatoris, foi colher todas as hipóteses possíveis [2].

2.2. O caput do art. 1.331 do CC., ao tratar da propriedade exclusiva dos condôminos, acaba por iluminar e vincular os parágrafos sucessivos. As vagas de garagem (abrigos para veículos), indicadas neste contexto, seriam, ao que tudo indica, as que são consideradas propriedade exclusiva dos condôminos – vagas de garagem destacadas como verdadeiras unidades autônomas, passíveis de serem matriculadas. Cochilo do legislador? Haveríamos, neste caso, de concordar com a tese de Eduardo Loureiro, expresso na obra citada. A interpretação literal levaria ao absurdo de considerar-se a unidade autônoma vaga de garagem bem relativamente inalienável (dependente da concordância dos demais condôminos para sua livre disposição a terceiros alheios à comunidade). [3] O mesmo Código Civil, no art. 1.339, § 2º, faculta ao condômino a alienação da parte acessória de sua unidade autônoma a outro condômino ou a terceiro:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

(…)

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral. (g.n.)

2.3. Esta hipótese é claramente distinta da anterior prevista no art. 1.331, § 1º do CC. O mesmo Francisco Eduardo Loureiro, comentando-a, dirá que somente os bens suscetíveis de especialização, individualização e matriculação poderão ser alienados:

Somente é compatível a alienação [a terceiros] se a parte acessória for objeto de matrícula própria, com atribuição de fração ideal de terreno, passível de se desvincular da unidade autônoma principal, caso em que ganha o direito de autonomia. Não se cogita, portanto, a alienação de vagas indeterminadas na garagem a terceiros estranhos ao condomínio ou de direito de estacionamento em subsolo comum, uma vez que não haveria como individualizar a propriedade do adquirente, em atenção ao princípio de especialidade. Em termos diversos, inviável a tradução do direito de utilização da garagem somente em fração ideal, se o terceiro não é proprietário de unidade autônoma do edifício[4].

Embora a matriculação do bem possa sugerir que estejamos diante da figura correntia da vaga de garagem unidade autônoma, a lei é clara: trata-se, aqui, de parte acessória da unidade, verdadeira pertença. O tema é espinhoso e é nítido o esforço do exegeta em fazer repousar o preceito legal no estrado seguro da doutrina tradicional. Limitando o escopo a uma determinada espécie de vaga (acessória com matrícula própria), desconsidera – o que a lei não faz – a outra hipótese (vaga acessória indeterminada).

2.4. A vaga de garagem, considerada como bem acessório, era modalidade aceita na doutrina e sua alienação sempre esteve restrita aos comproprietários do principal. Assim pontificava Pontes de Miranda: “direito real relativamente separado, portanto transferível a outro comuneiro, de modo que outro comuneiro (não o estranho!) pode adquiri-lo”[5]. Embora ineludivelmente acessória da unidade autônoma, outra figura típica era a vaga vinculada, que não pode ser alienada “a pessoa estranha ao condomínio, pois no regime da propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente”[6].

2.5. Voltemos ao caso concreto. O proprietário é o dono do Box 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick, regularmente matriculado sob número 62.289. Pretende agora aliená-lo a terceiro que não é titular de quaisquer direitos reais no edifício – rectius: direitos que tenham sido regularmente inscritos.

2.6. A convenção do condomínio do Edifício X prevê em seu artigo 12º que os boxes constituem unidades independentes e ligadas ao apartamento 121. O seu § 2º reza que “o estacionamento de veículos nos boxes é privativo dos seus proprietários e daqueles legítima e expressamente investidos nesse direito por meio de: (a) contrato de locação (verbal ou escrito); (b) empréstimo a qualquer título” (destaque na cópia). Não há qualquer disposição na convenção de condomínio versando sobre a alienação do box a terceiros.

2.7. Contudo, os incorporadores, após a instituição do condomínio, requereram a alteração e retificação da dita especificação para constar que “as unidades autônomas designadas por Box terão uma participação no apartamento n. 121” e que a unidade “passa de ora em diante a ser considerada como unidade autônoma alienável” (requerimento de 12.12.1962, parte destacada).

2.8. Por fim, com o propósito de tentar enquadrar a situação da dita vaga nas categorias reconhecidas pela doutrina, registre-se que o box 24 tem a “participação de 0,16789 na área construída do apartamento n. 121” e fração ideal no terreno de 2,07920% (descrição da Matrícula 62.289), o que faz presumir, apesar das declarações na instituição (“unidade autônoma alienável”), que se trate de uma vaga de garagem determinada como bem acessório do apartamento 121[7]. A possibilidade de se considerar uma singela vaga acessória, ainda que conte com a atribuição de fração ideal no terreno, não é figura desconhecida. Assim reconheceu o C. Conselho Superior da Magistratura → Ap. Civ. 7.538-0/6, Praia Grande, j. 21.12.1987, DJe 2.2.1988, rel. des. Sylvio do Amaral.

3. Conclusões

3. Tudo quanto até aqui se expôs permite-nos concluir:

  1. Seja considerada uma típica unidade autônoma (art. 1.331 do CC) ou uma vaga acessória determinada (art. 1.339 do CC) é necessário (a) “autorização expressa na convenção de condomínio” ou (b) constância no ato institucional, “ato constitutivo do condomínio” e não-oposição da respectiva assembleia geral, respectivamente.
  2. As novas regras do Código Civil aplicam-se desde o advento da Lei 12.607, de 2012, sobre os novos e antigos condomínios e isto “porque se trata de norma de ordem pública, não existindo direito adquirido a determinado regime jurídico”[8]. Além disso, em se tratando de direito registral, vige a regra tempus regit actum (→ AC 0015089-03.2012.8.26.0565, São Caetano do Sul, j. 23.8.2013, DJe 29.8.2013, rel. des. José Renato Nalini. → AC 0002934-52.2012.8.26.0634, Tremembé, j. 23.5.2013, DJe 10.7.2013, rel. des. José Renato Nalini).

Essas as razões da denegação do registro. Devolvo o exame de qualificação a Vossa Excelência com os meus cumprimentos.

São Paulo, setembro de 2013.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador


[1] LOUREIRO. Francisco Eduardo. Código Civil comentado. PELUSO, César, org. 7ª ed. São Paulo: Manole, 2013, p. 1.340.

[2] Não é de se presumir antinomias insuperáveis na lei. Mas cabe mencionar que a mens legislatoris, desde o início, buscou abranger todas as modalidades de vagas de garagem, não a restringindo a qualquer das espécies reconhecidas. Diz o autor do projeto, sen. Marcelo Crivella: “Ora, ante a escalada crescente de violência e a insegurança que grassa na população, não é recomendável criar mais um ponto de vulnerabilidade nos condomínios edilícios, sobretudo para as famílias, nos tipos residenciais”. (PLS 219, de 2003, Diário do Senado Federal, 31.5.2003, p. 13.888).

[3] Talvez por essa razão a figura nunca tenha sido assimilada pela doutrina tradicional (por todos: Pontes de Miranda, loc. op. cit) que sempre considerou a vaga um bem acessório da unidade autônoma.

[4] Op. cit. nota 1, p. 1.367.

[5] MIRANDA. Pontes de. Tratado. T. XII, Rio de Janeiro: Borsoi, 1955, p. 313, § 1.363, n. 3, 4 e 5. No mesmo sentido: SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado… Vol. IV. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, p. 289, n. 683.

[6] PEREIRA. Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 73, n. 31-A.

[7] Elvino Silva Filho reconheceria a figura nos empreendimentos realizados antes da vigência da Lei 4.591, de 1964: “A garagem deixou de ser incluída nas coisas comuns dos edifícios em propriedade horizontal e passou a ser atribuída, nas divisões e especificações de condomínio, apenas a alguns dos condôminos, aos quais, então, lhes era destinada uma fração ideal maior no terreno do edifício, e, consequentemente, uma maior participação percentual ou em metros quadrados nas áreas comuns do edifício do que as atribuídas aos demais condôminos. A garagem restrita a um determinado número de condôminos ou proprietários de unidades autônomas (apartamentos ou conjuntos comerciais) passou a ser considerada um acessório da unidade autônoma”. SILVA FILHO. Elvino. Questões de condomínio no Registro de Imóveis. São Paulo: Malheiros, 1999, p. 24.

[8] LOUREIRO. Francisco Eduardo, op. cit. nota 1, p. 1.340.

Written by Iacominvs

19 de setembro de 2013 às 8:44 AM