Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Ao Excelentíssimo Senhor
Dr. Sérgio da Costa Leite,
MM. Juiz da 33ª Vara Cível de São Paulo.

Processo 0121320-67.2007.8.26.0100
Condomínio Edifício Mirante do Vale

Penhora – direitos de compromisso não inscrito. Penhora de unidades autônomas inscritas em nome de quem não figura na lide como executado. Princípio da continuidade – ruptura.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à r. determinação de fls.424-5 destes autos, respeitosamente manifesta-se acerca das notas devolutivas acostas às fls. 397-8.

A questão parece cingir-se exclusivamente ao fato de o executado (IAS) não ser titular de direitos inscritos, impedindo o acesso da penhora ao fólio real por ferir o princípio da continuidade. Os itens 1 e 2 da nota devolutiva (fls. 397) são facilmente superáveis – o primeiro porque é possível certificar a citação do executado com base nos fatos processuais (prova-o a certidão de fls. 114 verso e contestação de fls. 242 et seq.); o segundo porque a mudança de denominação pode ser feita a partir de documentos que comprovam a mutação sofrida na denominação do condomínio e que já se encontram arquivados neste Cartório. Nem mesmo a circunstância de que parte dos imóveis foi adquirido antes do casamento dos titulares de domínio pode ser um obstáculo absoluto ao acesso do título, como se verá mais abaixo.

Princípio de continuidade

Vamos, portanto, à questão central posta em discussão: pode-se averbar a penhora sobre direitos não inscritos?

Responde-se: não, por ferir o disposto no artigo 195 c.c. art. 237 da Lei 6.015, de 1973, cujo texto é o seguinte:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Pressuposto do ingresso do título é o registro das promessas de compra e venda cujas cópias se acham acostadas nos autos (fls. 415 e 416). A registrabilidade das promessas dificilmente se alcançará em virtude de graves imperfeições formais dos instrumentos privados noticiadas nas notas devolutivas do cartório (fls. 397).

A jurisprudência do nosso Conselho Superior da Magistratura, que julga os recursos de apelação tirados em processo de dúvida (e agora da própria Eg. Corregedoria Geral, em virtude da reforma do CPC), é remansosa no sentido de que os mandados (ou certidões) de penhora não merecem ingresso quando os executados não ostentam direitos inscritos ou quando não integrem a lide. O Conselho Superior da Magistratura ainda recentemente enfrentou casos análogos. Nas apelações cíveis 9000001-46.2013.8.26.0624 e 0074827-56.2012.8.26.0100 o tema foi tangenciado. Vejamos em detalhe:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Arrematação dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda – Inexistência de registro desse direito no Registro de Imóveis – Executado que não figura como titular de qualquer direito na matrícula – Arrematação de direitos à aquisição da propriedade que não se confunde com aquisição de domínio – Recurso não provido [1]_[2].

Neste v. aresto arrostaram-se as questões postas pelo interessado que argumentava com a natureza da arrematação (modo originário de aquisição). A promessa de compra e venda não se achava registrada; nem, tampouco, o executado figurava no álbum imobiliário como titular de direitos, já que o imóvel estava registrado em nome de terceiros. O Conselho acabou por concluir que, “enquanto não registrado, em nome do executado, o direito arrematado na execução, o recorrente não pode registrar a respectiva carta”.

Do mesmo teor o decidido na Ap. Civ. 0074827-56.2012.8.26.0100, cujo acórdão acha-se assim ementado:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Arrematação dos direitos à aquisição e não do domínio – Inexistência de registro desse direito no Registro de Imóveis – Recurso não provido.[3]

A Corregedoria-Geral de Justiça do nosso estado já enfrentou caso análogo:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de averbação de penhora incidente sobre direitos decorrentes de compromisso de compra e venda – Executados titulares de direitos meramente pessoais porque o compromisso de compra e venda não se encontra registrado na matrícula do imóvel – Princípio da continuidade – Impossibilidade de averbação da constrição sem que seja promovido o prévio registro do contrato de compromisso de compra e venda e sem que o Juízo da ação de execução declare, de forma expressa, que o atual proprietário do imóvel responde pelo débito – Recurso não provido[4].

A inscrição da penhora, que se busca neste processo, é um iter que se integra no processo executivo e que culmina com a arrematação. A penhora é ato executivo que afeta determinado bem à execução, destinando-o à finalidade expropriatória a fim de imprimir a marca da ineficácia no poder de disposição do executado.[5]

O Dr. Raphael Garcia Pinto, juiz de direito que atuou nos autos, indeferiu o pedido de dispensa da averbação, feito pelo exequente, na consideração de que esta seria necessária para a “presunção absoluta [de conhecimento] de terceiro” (fls. 372), parafraseando o disposto no art. 659, § 4º do CPC.  A determinação é essencialmente correta, mas esbarra no óbice levantado por este registro – inobservância do trato sucessivo. Fosse para consagração dos efeitos da publicidade de mera notícia (oponibilidade de direitos em face de terceiros), bastaria a averbação premonitória prevista no art. 615-A, § 3º, do CPC.

O caso concreto e a reiteração da ordem judicial

Contudo, neste caso concreto, vislumbra-se claramente que todos estes aspectos foram agitados, enfrentados e expressamente afastados pelo R. juízo da execução. A situação que exsurge do processo leva a relevar, especialmente, o fato de os titulares inscritos terem manifestado expressamente a sua aquiescência com a penhora (fls. 326) depois de citados e integrarem, por certo lapso de tempo, o polo passivo desta ação – circunstância muito bem posta em relevo por Vossa Excelência (fls. 424).

Contudo, é preciso frisar que esta situação complexa não se acha espelhada no mandado de inscrição de penhora apresentado a registro (fls. 399), que a nenhum desses fatos aludiu de forma expressa. O exame de qualificação registral se faz em face do título apresentado – certidão que se reputa uma síntese fidedigna do quanto decidido nos autos.

Já decidiu o Supremo Tribunal Federal que a qualificação registral (exame de legalidade) é um poder-dever do Oficial do Registro e alcança todos os títulos elencados no art. 221 da LRP – inclusive os de extração judicial [6].

A ocorrência de centenas de decisões do Eg. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo cristalizaram disposição normativa que hoje figura nas Normas de Serviço da Eg. Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo. Trata-se do item 119, Cap. XX, das ditas Normas:

119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Os inúmeros problemas relacionados com a devolução de títulos judiciais levaram a jurisprudência e a doutrina registrais a buscarem, na própria lei, fórmulas alternativas que pudessem conciliar os interesses relevantes representados pela atuação do registrador, na preservação dos direitos e prevenção de litígios, e do magistrado, na efetividade do processo.

Enfrentando problemas relacionados com óbices opostos pelo registrador, o C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo acenaria com a possibilidade de superação dos óbices, nos casos em que houvesse inequívoca reiteração da ordem judicial ^[7].

Em sede de doutrina, o des. Ricardo Dip, nas páginas da Revista de Direito Imobiliário, exploraria o tema com maior desenvoltura. Peço vênia a Vossa Excelência para citá-lo longamente pela inteira pertinência de suas (sempre) precisas considerações e por ser, este texto, a doutrina fundante de uma orientação que se mantém:

Ora, indica o art. 204 da Lei nº 6.015/1973 que a decisão da dúvida não impede o uso do processo contencioso. Durante algum tempo, foi comum o uso de restringir a acepção do termo processo contencioso, referindo-o a ações, reportadas, p.ex., ao mandado de segurança, às demarcatórias, rescisórias, reivindicatórias.

O Superior Tribunal de Justiça teve mais larga visão a esse respeito, afirmando possível, no objeto de conceito do processo contencioso referido no art. 204 da Lei de Registros Públicos, incluir-se a decisão interlocutória relativa ao ato concreto de uma inscrição predial. A partir da compreensão do versado termo processo contencioso a abranger tanto sentenças quanto decisões interlocutórias, problematiza-se muito a vitalidade do procedimento administrativo da dúvida. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admitiu, a meu ver com razão, a supremacia da hipoteticamente mais pálida das decisões jurisdicionais sobre a mais brilhante e admirável das decisões de caráter administrativo. Patente o acerto da solução jurisprudencial do STJ, porque não se pode admitir a inversão administrativista consistente em que a decisão jurisdicional se supedite à orientação administrativa.

Averbo que, de a normativa vigente não impor o esgotamento prévio da via administrativa para a viabilidade das decisões jurisdicionais, as interlocutórias vigoram-se para as soluções registrarias, com independência de procedimentos administrativos, persistentes embora —já por outra perspectiva— as dificuldades de convivência registral das incidentais cautelares. O tema, contudo, solver-se-ia de maneira menos áspera com a reclamada instituição das inscrições provisórias.

Consideremos uma ilustração mais ou menos gráfica: suponha-se que um juiz, em processo contencioso, determina a inscrição de uma penhora; o registrador julga que não cabe essa inscrição porque, p.ex., há vício de continuidade, especialidade etc., e o título regressa às mãos do apresentante, que tem alguns caminhos a escolher: (a) harmoniza-se com o entendimento do registrador; (b) requerer a suscitação do procedimento de dúvida; (c) ajuíza um procedimento judicial de averbação, por sustentar que o ato em pauta é de averbamento; (d) ou, por fim, retorna ao Juízo da causa e pleiteia que ali se aprecie e decida sobre a recusa da inscrição: a decisão que aí houver é decisão em processo contencioso. Uma vez que haja seu trânsito em julgado, é decisão jurisdicional prevalecente sobre os ditames da justiça administrativo-registral.

A título exemplificativo, na esteira cônsona do que acima se indicou, peço que se medite sobre alguns julgados do STJ que apreciaram e decidiram recursos incidentais referentes: (a) à inscrição predial do protesto contra alienação de bens (REsp 695.095 –3^a Turma –Ministra Nancy Andrighi; REsp 606.261 –3^a Turma –Ministro Carlos Alberto Menezes Direito; REsp 440.837 –4^a Turma –Ministro Barros Monteiro) ou em que, de maneira intercorrente, (b) o Juízo contencioso decidiu afastar dada recusa em inscrever uma penhora ou uma carta de arrematação ou de adjudicação (CC 31.866 –2ª Seção –Ministro Ruy Rosado de Aguiar; CC 30.820 –2ª Seção –Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; RMS 193 –4^a Turma –redator para o acórdão o Ministro Fontes de Alencar; CC 21.413 –2ª Seção –redator para o acórdão Ministro Barros Monteiro; CC 21.649 –2ª Seção –Ministro Eduardo Ribeiro; CC 40.924 –2ª Seção –Ministro Humberto Gomes de Barros).

Em síntese, a suscetibilidade dos títulos judiciais à qualificação registrária não importa em que possa uma decisão administrativa —assim, a proferida na dúvida registrária— sobrepor-se a uma decisão jurisdicional, contenciosa, seja final, seja interlocutória ^[8].

En passant…

Vossa Excelência observa que “algumas exigências são genéricas e totalmente dissociadas da realidade, já que, referindo-se a presente ação a cobrança de cotas condominiais, não há como ser apresentada declaração de quitação de débitos condominiais” (fls. 425).

Concordamos inteiramente com a observação. Contudo, averbo, tão somente, que a exigência não se opôs à certidão de averbação da penhora, mas ao registro das promessas (v. nota de fls. 397 e ss. especialmente à observação “no tocante aos instrumentos particulares de compromisso”).

Por fim, embora estribada em lei (art. 4º, § único da Lei 4.591/1964), a prova de quitação de débitos condominiais vem de ser dispensada pela Corregedoria-Geral a partir da decisão-paradigma do Colendo Conselho Superior da Magistratura, estribada em boa doutrina [9].

Conclusões

Considero, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não ser nada razoável que a comunidade condominial, representada nestes autos, depois de vencida a etapa executiva, de posse do título executivo judicial (fls. 253/259) e arrematando meros direitos pessoais de promissário comprador com título não inscrito se veja compelida a ingressar novamente em juízo para obter a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418, in fine, do CC.

Não há dúvida de que os direitos à obtenção da outorga da escritura definitiva ostentam o caráter de direitos pessoais. Certo ainda que o exercício desse direito não tem como pressuposto lógico o registro da promessa (STJ Súmula 239 – 28/6/2000). Mas reencaminhar as partes à via judicial para obtenção de um título de domínio parece ofender o princípio da razoabilidade – especialmente neste caso em que se patenteou a inteira concordância dos titulares de domínio com o desenlace deste processo executivo.

Entendo, pois, que em face da reiteração da ordem judicial, a averbação da penhora se fará. Além da doutrina supra citada, dá arrimo ao que aqui se sustenta o decidido no Processo CG 9.889/2014, cuja ementa é a seguinte:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação de penhora – Copropriedade do imóvel penhorado – Fase de cumprimento de sentença em ação de cobrança de despesas condominiais – Coproprietário que não é parte no processo mas foi intimado da penhora – Obrigação propter rem – Afronta ao princípio da continuidade não caracterizada – Matéria que só pode ser reexaminada na via judicial – Recurso provido [10].

Agradecendo as referências elogiosas no R. despacho, e à guisa de colaboração com esse R. Juízo, suposto que a determinação de averbação da penhora se reitere, superados expressamente os óbices levantados por este registro, permito-me apresentar minuta de mandado para averbação de penhora que poderá ser utilizado, se assim entender Vossa Excelência.

Por fim, caso ocorra a arrematação ou adjudicação dos bens, requeiro que todas as peças esclarecedoras dos fatos narrados nesta peça possam ser anexadas ao título judicial que eventualmente será expedido.

Sem outro particular, apresento a Vossa Excelência os protestos de respeito e consideração.

São Paulo, 25 de julho de 2014.

Sérgio Jacomino

Registrador 

Notas:

[1] Para acessar a íntegra das decisões aqui referidas: http://wp.me/pcDhK-CJ

[2] → Ap. Civ. 9000001-46.2013.8.26.0624, Tatuí, j. 10/12/2013, Dje 06/02/2014, rel. des. José Renato Nalini.

[3] → Ap. Civ. 0074827-56.2012.8.26.0100, São Paulo, j. 10/12/2013, Dje 06/02/2014, rel. des. José Renato Nalini.

[4] → Processo CG 2009/45624, Poá, dec. 21/09/2009, DJ 28/09/2009, des. Reis Kuntz.

[5] REIS. José Alberto dos. Processo de Execução, vol. 2, pág. 92). → Ap. Civ. 325-6/5, São Paulo, j. 12/05/2005, DJ 17/06/2005, rel. des. José Mário Antonio Cardinale.

[6] STF: → HC 85.911-9, Minas Gerais, j. 25/10/2005, DJ 02/12/2005, rel. min. Marco Aurélio. No Conselho Superior da Magistratura, brevitatis causa: →Ap. Civ. 0038265-20.2012.8.26.0562, Santos, j. 09/05/2013, Dje 26/06/2013, rel. des. José Renato Nalini. → Ap. Civ. 0000050-88.2011.8.26.0568, São João da Boa Vista, j. 12/04/2012, Dje 02/07/2012, rel. des. José Renato Nalini; → Ap. Civ. 4000681-72.2012.8.26.0068, Barueri, j. 03/06/2014, Dje 17/07/2014, rel. des. Elliot Akel, Ap. Civ. 87-0, São Bernardo do Campo, j. 29.12.1980, DOE de 22.1.1981, rel. Adriano Marrey→ Ap. Civ. 993-0, Iguape, j. 11.5.1982, DO de 1.6.1982, rel. Bruno Affonso de André.  → Ap. Civ. 22.417-0/4, Piracaia, j. 31.8.1995, DOE 31.5.1996, rel. Antônio Carlos Alves Braga; → Ap. Civ. 681-6/9, Jundiaí, j. 26.4.2007, DJE de 29.6.2007, rel. Gilberto Passos de Freitas. → Ap. Civ. 801-6/8, Suzano, j. 14/12/2007, DOE de 18.2.2008, rel. Gilberto Passos de Freitas.  → Ap. Civ. 0034631-29.2010.8.26.0451, Piracicaba, j. 27.10.2011, DJE de 13.1.2012, rel. Maurício Vidigal.

[7] No caso tratado no aresto, o registro foi denegado não somente porque a qualificação originária do Registrador era legítima; fosse assim e viesse o título aparelhado com a determinação de cunho jurisdicional no sentido de afastar o óbice, e o registro então se faria. → Ap. Civ. 321-6/7, São Pedro, j. 14.4.2005, DJ 25.5.2005, rel. des. José Mário Antonio Cardinale.

[8] DIP. Ricardo. Dúvidas sobre o futuro da dúvida. RDI 64, jan./jun. 2008, p. 254-5. Esta é igualmente a tese esposada pelo Prof. Dr. Antônio Fernandes Scarance. O cumprimento de ordem judicial pelo registrador – aspectos penais e processuais. In Doutrinas Essenciais de Direito Registral. DIP, Ricardo e outro, org. Vol. I, São Paulo: RT, p. 1.043, n. 61.

[9] → Ap. Civ. 0019751-81.2011.8.26.0100, São Paulo, j. 12/04/2012, Dje 14/06/2012, rel. des. José Renato Nalini. Em sentido contrário, declarando vigente o art. 4º, § 1º da Lei 4.591, de 1964: STJ → REsp 671941/RJ, j. 28.3.2006, DJ 33.5.2006, rel. min. Aldir Passarinho Junior.

[10] Processo CG 9.889/2014, São Paulo, dec. de 28/04/2014, Dje 14/05/2014, des. Elliot Akel.