Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Em 2024, o Ministério Público do Estado de São Paulo instou-nos a prestar informações sobre averbação, em cada matrícula individualizada, de unidades de Habitação de Mercado Popular – HMP, “tal como determina o §1º do art. 2º, do Decreto Municipal nº 59.885/20”, com fundamento no art. 129, VI, da Constituição Federal e art. 26, I, “b” e seu § 3º, da Lei Federal 8.625, de 12/2/1993.

A resposta foi devidamente encaminhado ao ilustre representante do Parquet. Eis a nossa manifestação, encaminhada a 17/7/2024.

Princípio de rogação

Acerca da averbação de sujeição às regras do HMP – Habitação de Mercado Popular em cada unidade oriunda da Matrícula X, ela não se consumou em virtude de não ter sido expressamente requerida pelo proprietário ou agente incorporador, nos termos da PDE e regulamentos vigentes à época da incorporação e instituição.

Impera no sistema de Registro de Imóveis brasileiro o princípio de rogação ou de instância, que significa que a “ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. É o que no Direito Alemão se costuma chamar de princípio de instância, expressão adequada também no Direito Brasileiro, por traduzir bem a necessidade de postulação do registro. Sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade, o registrador não pratica os atos do seu ofício”.[1]

O disposto no inc. I do § 1º do art. 2º do Decreto 59.885, de 4/1/2020 (citado no ofício de V. Ex^a.), reza:

I – Para a emissão do Alvará de Aprovação, ou Aprovação e Execução para produção de unidades HIS e HMP, o proprietário ou possuidor deverá apresentar, na autuação do processo administrativo, declaração devidamente assinada pela qual se responsabiliza pela correta destinação das unidades habitacionais construídas às famílias com renda declarada em conformidade com as disposições deste Decreto e, ainda, declarando ciência da obrigação de averbação na Matrícula de Registro de Imóveis de todas as unidades HIS ou HMP que forem comercializadas para as referidas famílias, quando da individualização das Matrículas das unidades;

II – A responsabilidade pela correta observância às porcentagens de HIS e HMP quando da destinação das unidades é exclusivamente do proprietário ou possuidor declarante;

Além disso, o Anexo II do referido decreto traz a minuta do requerimento dirigido à administração, a ser firmado pelo proprietário ou possuidor, em que estes se declaram cientes “da obrigação de averbação na Matrícula de Registro de Imóveis de todas as unidades previstas em projeto para HIS-1, HIS-2, ou HMP, quando ocorrer a individualização das Matrículas das unidades”.

Estas disposições legais e regulamentares advieram após a incorporação do empreendimento. Ou seja: o impulso para a prática do ato deveria vir do próprio interessado (proprietário ou incorporador) ou da autoridade competente, jamais ex officio pelo registrador. As hipóteses de sanção pelo descumprimento da obrigação não alcançam os registradores, consoante o § 2º do art. 47 da Lei 16.050/2014, na redação dada pela recente Lei 17.975 de 8 de Julho de 2023.

Isto não significa que os registradores não possam colaborar efetivamente para a plena eficácia das disposições legais do PDE, conforme veremos a seguir.

Publicidade-notícia

Nos termos do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), com a redação que vigia à altura do registro da incorporação (2019), a publicidade-notícia do enquadramento do empreendimento no programa HMP deu-se no ato de registro da instituição e destacada em averbação lançada em 28 de fevereiro de 2023. O lançamento da publicidade-notícia na matrícula-mãe deveu-se ao disposto no § 4º do art. 32 da Lei 4.591/1964, que reza que o Oficial do Registro dará cópia (por certidão – art. 18 da LRP) dos documentos relativos ao empreendimento – inclusive de atos administrativos como o alvará de aprovação e execução de edificação nova que precedeu o certificado de conclusão, onde se acham previstas as vicissitudes do empreendimento.

Por fim, mesmo após a instituição do condomínio, com o registro feito em 28/2/2023 (portanto anterior ao advento da reforma do PDE pela Lei 17.975, de 8/7/2023), não houve o requerimento expresso do instituidor para o lançamento da averbação de que trata o ofício de V. Ex^a., i.e., nas unidades autônomas oriundas da especificação e instituição do condomínio. Até porque todas as unidades do empreendimento se acham vinculadas à categoria de uso HMP e, neste caso, a averbação na matrícula-mãe faz todo o sentido, pois é o empreendimento, como um todo, que se acha submetido àquele regime.

Jurisprudência

A jurisprudência administrativa-registral ainda não se estabilizou pelo pronunciamento da Eg. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo – o que se espera, para segurança de todo o sistema. O que temos, no âmbito da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, são duas decisões, em síntese:

a) Processo 1001015-41.2024.8.26.0100 – registro deferido

O Oficial do Registro de Imóveis denegara o acesso do título por ter verificado que a renda familiar informada no instrumento particular ultrapassava o limite estabelecido no inciso II, §2º, do art. 46, da Lei nº 16.050/2014, alterada pela Lei nº 17.975/2023. O registro foi deferido, condicionando, Sua Excelência, à comunicação posterior à municipalidade. Verbis:

“Como se vê, a Lei atribui à Prefeitura a responsabilidade pela fiscalização das transações de alienação realizadas nos termos da Lei, podendo instaurar feitos pertinentes às tarefas de fiscalização; decidir acerca das penalizações previstas (que demandará contraditório e ampla defesa dos interessados); e, principalmente, determinar quais sanções serão aplicadas concretamente, isto é, cobrança de valores (na forma da alínea “b”, § 2º do artigo 47 da Lei), anulação judicial da comercialização (incisos I e II do art. 107 desta Lei).

Portanto, diante da autorização aberta pela Lei, a Prefeitura poderá mover ação visando a anulação da comercialização de unidade em descompasso com os ditames legais. Tal anulação demandará ação própria, de natureza jurisdicional, com contraditório e ampla defesa, o que não é possível seja feito na esfera administrativa”.[2]

A MM. Juíza julgou improcedente a dúvida afastando o óbice e “determinando ao Oficial que comunique sobre a comercialização de imóvel caracterizado como HIS 2 produzido mediante adesão ao regime jurídico em questão à Prefeitura do Município de São Paulo” (idem). O registro foi, pois, deferido.

b) Processo 1061807-58.2024.8.26.0100 – registro indeferido

Já no processo supra, após sopesar os elementos postos em discussão, a magistrada, ao decidir a questão, concluiu:

“Em suma, no sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. No caso, o título apresentado a registro informa, de modo expresso, que o comprador da HIS 2 tem renda mensal per capita em valor muito superior ao limite máximo da faixa de renda permitida pela lei, encerrando contrariedade ao disposto no inciso II, § 2º, do art. 46 da Lei Municipal n. 16.050/2014, alterado pela Lei Municipal n. 17.975/2023. Destarte, o óbice registral deve ser mantido.[3]

A última decisão acha-se ainda aguardando o trânsito em julgado.

Convênio PMSP e ARISP

Os registradores imobiliários da Capital acham-se atentos e sensibilizados no sentido de colaborar com a administração pública para que as políticas de habitação popular sejam efetivas. Certos de que a verificação de enquadramento dos adquirentes nas faixas de renda familiar deva se dar pelos alienantes e, especialmente pelos “titularizadores” (rectius: responsáveis pela lavratura dos contratos de compra e venda – notários, agentes do crédito imobiliário, advogados especializados etc.), impedindo a celebração da compra e venda e a consequente posse do imóvel afetado ao programa. Ainda assim, os registradores podem contribuir de modo efetivo com as autoridades.

Nesse sentido, envidamos todos os esforços necessários para concretização do convênio previsto, inclusive, no § 3º do art. 47 do PDE: “Fica o Poder Público: I – autorizado a celebrar com o Serviço Registrário Imobiliário acordo para fins de receber notificações sobre a comercialização de imóveis caracterizados como HIS 1, HIS 2 e HMP produzidos mediante adesão ao regime jurídico previsto neste artigo”. No mesmo sentido o disposto no art. 9º do Decreto Municipal 63.130, de 19/01/2024. Atente-se para o fato de que os cartórios cingir-se-ão a comunicar a comercialização dos imóveis, não obstaculizar o registro da alienação.

Além disso, o recente Provimento da Corregedoria Nacional de Justiça n. 174/2024, efetivando as disposições da Resolução 547, de 22/02/2024, do Conselho Nacional de Justiça, darão calço às políticas relacionados com a proteção dos interesses urbanísticos do município, municiando-o com dados e informações em tempo real.

Em suma, aguardamos a celebração do dito convênio para que os dados sejam rapidamente encaminhados à municipalidade, por seus órgãos competentes, o que se fará por meios inteiramente eletrônicos, desonerando todos os agentes envolvidos no intercâmbio de dados e informações.

Conclusão

Por fim, após o advento da reforma do PDE e da vigência dos regulamentos e atos administrativos sucessivos, temos noticiado o enquadramento nas matrículas das unidades, a requerimento dos interessados.

Colocamo-nos à disposição dessa I. Promotoria Pública para prestar os esclarecimentos que ainda julgar oportunos ou necessários.

Apresentamos a Vossa Excelência nossas cordiais saudações.

São Paulo, 17 de  julho de 2024.

SÉRGIO JACOMINO,

Oficial

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Notas

[1] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 326 et seq.

[2] Processo 1001015-41.2024.8.26.0100, j. 8/2/2024, Dje 14/2/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/ttp.

[3] Processo 1061807-58.2024.8.26.0100, j. 28/6/2024, Dje 2/7/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/ukd.