Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1085702-48.2024.8.26.0100. Dúvida julgada parcialmente procedente em 31/07/2024, DJe de 1/8/2024, dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/upt.  Apelação não provida: http://kollsys.org/vl1

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CND do INSS/RF. INDISPONIBILIDADE DE BENS. Para o registro do título apresentado é necessário apresentar a CND do INSS/RF nos termos do art. 47 da Lei 8.212/1991. Além disso, com a decretação de indisponibilidade de bens e direitos da alienante e devedora fiduciária paralisa-se a sua faculdade de disposição voluntária, sujeitando-se à sorte da ação de onde dimanou a ordem.

Procedimento preliminares

Foi-nos apresentada a escritura pública de alienação fiduciária lavrada a 14/3/2024 nas notas do Oficial de RCPN e Tabelião de Notas de SP (livro X, fls. Y). O título foi sucessivamente apresentado e protocolado e, nesta oportunidade, se acha prenotado sob número XXX.XX9, em data de 09/05/2024.

O título acha-se regularmente prenotado e os efeitos da prenotação cessarão com a solução final deste processo de dúvida.

Motivos impedientes do acesso

Os motivos persistentes a impedir o acesso e registro do título são os seguintes:

1. Apresentar CND expedida conjuntamente pela RFB e pela PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administrados, em nome de X S/A (artigo 47, inciso I, “b” e 48 da Lei n. 8.212/910 e Portaria MF n. 358 de 05/09/2014 c/c Agravo de Instrumento TRF3 – Processo n. 5031693-86.2023.4.03.0000). Obs. Nesta oportunidade não foi possível a emissão da CND do INSS no site da Receita Federal.
2. Constatou-se a indisponibilidade de bens de X S/A, conforme busca CNIB (XXXX.XXXX.XXXX-IA-XXX), originária do processo, datada de X, emitida pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça – TJPA – Tribunal de Justiça do Estado do Pará – PA – Breves – PA – 2ª. Vara Cumulativa da Comarca de Breves. Enquanto não cancelada, a indisponibilidade produz todos os seus efeitos legais, tornando-se inviável o registro da alienação fiduciária.

Foi indicado, ainda, constar na mesma CNIB indisponibilidade decretada em desfavor do FUNDO DE INVESTIMENTO Y (Protocolo, originária do processo n. X, datada de 25/08/2022. Registrado o título, será imediatamente averbada a indisponibilidade na matrícula. Sendo assim, enquanto não cancelada a indisponibilidade, esta produz todos os seus efeitos legais, retirando da propriedade imobiliária a sua disponibilidade.

Fundamento legal e normativo para a denegação do registro

A Lei 8.212/1991 é clara. Consoante o artigo 47 dispõe:

É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:

I – da empresa:

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

A dispensa da CND acarreta a nulidade do ato praticado, nos termos do art. 48 da mesma lei: “A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

Além disso, o Oficial Registrador que descumprir o comando legal, além de sujeitar-se à imposição de multa (§ 3º do art. 38 da Lei 8.212/1991), pode tornar-se devedor solidário pelas omissões de que forem responsáveis (inc. VI do art. 134 do CTN).

A propósito do tema, vale a pena reproduzir, in totum, o excelente relatório de recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, de lavra da magistrada Dra.  Renata Pinto Lima Zanetta[1]:

“Não é novo o debate sobre a exigibilidade de certidões de regularidade fiscal para o Registro de Imóveis, notadamente diante da ordem de controle rigoroso do recolhimento dos impostos que vigora para os Oficiais por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigo 134, VI, do CTN e artigo 30, XI, da Lei 8.935/1994), bem como pelo disposto pelo item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço: Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Em caso semelhante, recentemente julgado, a questão ora posta em debate foi bem analisada, com profundidade, na r. sentença proferida nos autos do processo 1164458-08.2023.8.26.0100, da lavra da MMª Juíza Titular desta 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad[2], com os seguintes fundamentos:

‘Este juízo, seguindo entendimento do Conselho Superior da Magistratura, do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Conselho Nacional de Justiça, julgava improcedente a dúvida em casos de exigência de certidão conjunta negativa expedida pela Receita Federal nos seguintes termos:

A questão em debate já foi apreciada inúmeras vezes tanto pelo E. Conselho Superior da Magistratura quanto pela E. Corregedoria Geral de Justiça, sendo que tais órgãos superiores firmaram entendimento acerca da dispensa das certidões negativas de dívidas tributárias e previdenciárias federais no que toca ao ‘munus’ do registro imobiliário. Destaca-se o julgamento proferido pelo E. CSM em análise recursal de procedimento que tramitou perante este juízo (autos n. 1124381- 98.2016.8.26.0100), com relatoria do eminente Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, de cujo teor se extrai:

Item 3 (Certidão negativa de tributos federais e da dívida ativa da União): Essa exigência é a única a ser afastada. Este Conselho Superior da Magistratura já se posicionou, por diversas vezes, no sentido de que são dispensáveis as certidões de dívidas ativas tributárias e previdenciárias federais.

Inspirado em precedentes do Supremo Tribunal Federal que inadmitiram a imposição de sanções políticas pelos entes tributários para, por vias oblíquas, constranger o contribuinte a quitar débitos tributários, o Conselho Superior da Magistratura reconheceu inexistir justificativa para condicionar o registro de títulos nas serventias prediais à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e de outras imposições pecuniárias compulsórias (Apelações Cíveis n. 0018870-06.2011.8.26.0068, 0013479-23.2011.8.26.0019 e 9000002-22.2009.8.26.0441, todas sob a relatoria do Desembargador José Renato Nalini, destaques nossos)[3]. (omissis)

Note-se, ainda, o disposto no item 117.1, do Capítulo XX, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais:

117.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

Tal entendimento também é compartilhado pelo Conselho Nacional de Justiça:

RECURSO ADMINISTRATIVO EM PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. IMPUGNAÇÃO DE PROVIMENTO EDITADO POR CORREGEDORIA LOCAL DETERMINANDO AOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE SE ABSTENHAM DE EXIGIR CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDENCIÁRIO. NAS OPERAÇÕES  NOTARIAIS. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO DISPOSTO NOS ARTIGOS 47 E 48 DA LEI 8.2012/91.INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE.

1. Reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1º,inciso IV da Lei nº 7.711/88 (ADI 394), não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF).

2. Tendo sido extirpado do ordenamento jurídico norma mais abrangente, que impõe a comprovação da quitação de qualquer tipo de débito tributário, contribuição federal e outras imposições pecuniárias compulsórias, não há sentido em se fazer tal exigência com base em normas de menor abrangência, como a prevista no art. 47, I, ‘b’, da Lei 8.212/91.

3. Ato normativo impugnado que não configura qualquer ofensa a legislação pátria, mas apenas legítimo exercício da competência conferida ao Órgão Censor Estadual para regulamentar as atividades de serventias extrajudiciais vinculadas ao Tribunal de Justiça local. RECURSO IMPROVIDO” (CNJ – Pedido de Providências – Corregedoria – 0001230-82.2015.2.00.0000 – Rel. JOÃO OTÁVIO DENORONHA 28ª Sessão Virtual. Julgado em 11.10.2017).

Desta feita, a mitigação de algumas exigências normativas, na via administrativa, para permitir o ingresso de títulos no Registro de Imóveis, teve origem em precedentes do Supremo Tribunal Federal que entenderam que exigir do contribuinte apresentação de quitação do débito caracterizava sanção política, na medida em que tais normas obrigariam o contribuinte, por vias transversas, ao recolhimento do crédito tributário em aberto.

Sob este viés, admitia-se a não exigência de certidão negativa de débitos federais, muito embora não tenha havido, até o momento, reconhecimento judicial expresso da inconstitucionalidade, em controle concentrado, com a extirpação do ordenamento jurídico da alínea “b”, do inciso I, do artigo 47, da Lei n. 8.212/91, com a redação dada pela Lei n.9.032/95 (omissis)

Ocorre, porém, que em 27 de junho de 2022, sobreveio a sanção da Lei n. 14.382, ocasião em que foi vetado o artigo 20, inciso IV, da proposição legislativa que revogava expressamente a exigência imposta pelo artigo 47, inciso I, “b”, e do inciso II, da Lei n. 8.212/91, pelos seguintes motivos:

(…) Contudo, em que pese a boa intenção do legislador, a proposição legislativa contraria o interesse público ao dispensar a comprovação de regularidade fiscal para o exercício de determinadas atividades pelos contribuintes, o que reduz as garantias atribuídas ao crédito tributário, nos termos do art. 205 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional.

Ressalta-se que o controle da regularidade fiscal dos contribuintes, por um lado, exerce indiretamente cobrança sobre o devedor pela imposição de ressalva à realização de diversos negócios e, por outro lado, procura prevenir a realização de negócios ineficazes entre devedor e terceiro que comprometam o patrimônio sujeito à satisfação do crédito fazendário.

Desse modo, a proposição legislativa está em descompasso com a necessária proteção do terceiro de boa-fé, o que resultaria no desconhecimento pelo terceiro da existência de eventual débito do devedor da Fazenda Pública, sujeitando a prejuízo aqueles que, munidos de boa-fé, fossem induzidos a celebrar negócio presumivelmente fraudulento, a teor do disposto no art. 185 da Lei nº 5.172, de 1966 – Código Tributário Nacional.

E como este juízo vem reconhecendo, a situação da exigência de certidão conjunta negativa expedida pela Receita Federal (CND) se assemelha à exigência de certidão de homologação do ITCMD pelo Fisco, visto que não houve proclamação judicial expressa sobre eventual inconstitucionalidade do óbice, que, inclusive, encontra guarida em norma da Fazenda Pública[4].

Dentro desta conjuntura, adveio a alteração do entendimento antes adotado nesta esfera administrativa, forte na sua limitada competência, com observação de que eventual inconstitucionalidade deve ser objeto de processo específico, na via adequada, consoante precedente do C. Conselho Superior da Magistratura[5].

Vale dizer, até que seja declarada expressamente a inconstitucionalidade das disposições dos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91, não há faculdade para o registrador deixar de cumpri-las”.

Este sumário ilustra bem o status quaestionis da exigibilidade da certidão negativa de débitos tributários federais pelos Oficiais de Registro de Imóveis.

Ainda recentemente, a Justiça Federal, caçando liminar concedida, consagrou o entendimento de que os registradores, “na condição de delegatários do serviço público, devem exercer o cumprimento da norma legal, haja vista que, na forma prevista no artigo 236, caput da Constituição Federal, os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”. Eis a ementa:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES. CERTIDÃO DE REGULARIDADE FISCAL. EXIGÊNCIA.ARTIGOS 47 E 48 DA LEI Nº 8.212/91. RECURSO PROVIDO.

1. A certidão de quitação fiscal não deve ser confundida com a certidão de regularidade fiscal, pois institutos distintos. Enquanto a certidão de quitação impõe ao contribuinte que todos seus débitos estejam quitados para a sua emissão, a certidão de regularidade fiscal exige do contribuinte apenas a regularidade de seus débitos para que seja emitida.

2. A certidão de regularidade fiscal pode ser comprovada pela certidão negativa de débito, que equivale a certidão de quitação, ou pela certidão positiva com efeitos de negativa (na hipótese de o contribuinte ter débitos não pagos, mas que integralmente garantidos ou com a exigibilidade suspensa). Dentro dessa linha de entendimento, não é plausível supor que o inc. I do art. 47 da Lei nº 8.212/91, sob qualquer ângulo que seja analisado, seja idêntico àquela norma declarada inconstitucional pelo STF na ADIN 394.

3. Os Notários e Registradores (associados da impetrante) na condição de delegatários do serviço público, devem exercer o cumprimento da norma legal, haja vista que, na forma prevista no artigo 236, caput da Constituição Federal, ‘os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público’.

4. Se dentre as atribuições impostas aos notários e registradores está a representação do Estado, com a finalidade dar forma legal e conferir presunção de autenticidade (‘fé pública’) aos atos jurídicos extrajudiciais, não podem estes representantes descumprir normas jurídicas válidas sob o pretexto de que se ‘assemelham’ a outras normas declaradas inconstitucionais.

5. Até que seja declarada expressamente a inconstitucionalidade das disposições do artigo 47 e 48 da Lei nº 8.212/91, não é facultado a qualquer pessoa deixar de cumpri-la por reputá-la inconstitucional e menos ainda aos delegatários do serviço público, na condição de representantes do Estado. 6. Agravo de Instrumento provido[6].

Parece confirmar-se a longeva orientação jurisprudencial bandeirante que exigia a apresentação da CND para os casos de alienação ou oneração de bens imóveis.

Indisponibilidade de bens

Protocolo	Prenotação	Situação	Vencimento
X	27/3/2024	Título Devolvido. a) CND do INSS. b) Título – PDF “A”.	24/4/2024
Idem	Idem	Título reingressado no prazo de validade da prenotação. a) Cumprimento de parte da exigência b) intercorrência de decretação de indisponibilidade de bens em nome da outorgante. c) informação de indisponibilidade em nome da adquirente/credora fiduciária.	24/4/2024
Y	9/5/2024	Pedido de suscitação de dúvida	6/6/2024

No interstício entre a vigência da prenotação inicial (protocolo X, 27/3/2024) e a nova prenotação (Y, 9/5/2024), calhou a decretação de indisponibilidade de bens em face da empresa alienante e devedora fiduciária. Ainda na vigência da prenotação X foi notada a intercorrência do gravame, tendo os interessados sido notificados do fato, nos termos do art. 14 do Provimento CNJ 39 de 25/07/2014[7]. Tratou-se de mera notícia, já que o credor fiduciário igualmente foi alcançado pela constrição.  

Não se discute neste processo administrativo a constitutividade do gravame (se o ato produziria efeitos a partir de sua decretação no processo judicial ou não). O que importa, para os efeitos de direito material que decorrem da prenotação (art. 1.246 do CC), é o fato de que a eficácia da prenotação exauriu-se sem o atendimento das exigências feitas pelo Registro – ou com a insurgência dos interessados com o pedido expresso de suscitação de dúvida – pedido que ocorreria somente depois de inaugurada uma nova sazão registral com a prenotação subsequente (protocolo Y).

Portanto, não se pode argumentar que a indisponibilidade não alcançaria o título prenotado, já que os efeitos da prenotação precluíram e o direito de prioridade prescreveu sem que os interessados se insurgissem a tempo oportuno.

Na vigência da nova prenotação a indisponibilidade estava (e está) em plena eficácia e colheu o título que ora apresentamos à consideração desse r. Juízo.

Conclusões

Para o registro do título apresentado é necessário apresentar a CND do INSS/RF. Além disso, com a decretação de indisponibilidade de bens e direitos da alienante e devedora fiduciária paralisa-se a sua faculdade de disposição voluntária, sujeitando-se à sorte da ação de onde dimanou a ordem.

Devolvemos a Vossa Excelência o exame do pleito, com o devido respeito e consideração.

São Paulo, 20 de maio de 2024.

SÉRGIO JACOMINO, registrador.

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Notas

[1] Processo 1006754-92.2024.8.26.0100, j. 26/2/2024, Dje 28/2/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta.

[2] Processo  1164458-08.2023.8.26.0100, j. 19/12/2023, Dje 1/2/2024, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad.

[3] Nesse mesmo sentido, confiram-se: (a) para a CGJ: Processos de autos n. 62.779/2013 (j.30/07/2013) e 100.270/2012, (j.14/01/2013); (b) para o CSM: as Apelações Cíveis dos autos n. 0015705-56.2012.8.26.0248 (j.06.11.2013); 9000004-83.2011.8.26.0296 (j.26.09.2013); 0006907-12.2012.8.26.0344 (j.23.05.2013); 0013693-47.2012.8.26.0320 (j18.04.2013); 0019260-93.2011.8.26.0223 (j.18.04.2013); 0021311-24.2012.8.26.0100 (j.17.01.2013); 0013759-77.2012.8.26.0562 (j.17.01.2013); 0018870-06.2011.8.26.0068 (j.13.12.2012); 9000002-22.2009.8.26.0441 (j. 13.12.2012); 0003611-12.2012.8.26.0625 (j.13.12.2012) e 0013479-23.2011.8.26.0019 (j.13.12.2012).

[4] REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – FORMAL DE PARTILHA – ITCMD – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO DE HOMOLOGAÇÃO PELA FAZENDA ESTADUAL – PRECEDENTES DO C. CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO NÃO   PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1031973-44.2023.8.26.0100; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2023; Data de Registro: 04/10/2023). REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – FORMAL DE PARTILHA – ITCMD – NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO DE HOMOLOGAÇÃO PELA FAZENDA ESTADUAL – PRECEDENTES DO C. CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO NÃO   PROVIDA. (TJSP; Apelação Cível 1000230-21.2021.8.26.0412; Relator (a): Fernando Torres Garcia(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Palestina – Vara Única; Data do Julgamento: 16/02/2023; Data de Registro: 24/02/2023)

[5] “REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento – Negativa de registro – Artigo 18, III, “c”, e § 2°, da Lei n.º 6.766/1979 – Existência de ação penal em curso contra um dos sócios da loteadora por crime contra a administração – Fato que, por si só, obsta o registro – Impossibilidade de controle de constitucionalidade em sede administrativa – Dúvida procedente -Recurso não provido” (CSM Apelação n. 9000001-12.2015.8.26.0063 Des. Pereira Calças j. 15.03.2016).

[6] TRF 3 – AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5031693-86.2023.4.03.0000, São Paulo, j. 29/2/2024, Dje 1/3/2024, Rel. RENATO BECHO. Acesso: http://kollsys.org/txx.

[7] Art. 14. Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital.