1193171-56.2024.8.26.0100. ITBI – fração ideal – incorporação por administração
DÚVIDA. ITBI – COMPRA E VENDA – FRAÇÃO IDEAL – INCORPORAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. Escritura de compra e venda de fração ideal de terreno e quitação de benfeitorias. Condomínio instituído. ITBI – Incidência sobre a totalidade da unidade autônoma, incluindo as benfeitorias, ou comprovação de submissão do empreendimento ao regime de incorporação por administração perante o fisco municipal. Atos normativos em vigor.
Processo 1193171-56.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 26/2/2025, DJe 28/2/2025. Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/vlq.
Procedimentos preliminares
Foi-nos apresentada para registro a escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno e quitação de benfeitorias lavrada em 19 de novembro de 2019 pelo Tabelionato (Livro, fls.). O título foi prenotado em 2019 (Protocolo X) reingressando em 2024 (Protocolo Y) com o anexo pedido de suscitação de dúvida.
O pedido foi firmado por X LTDA, representada por JHS. Nos termos do inc. VI do art. 198 da LRP, verifico que a empresa e seu representante ostentam legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, o que ora o fazemos pelos fundamentos seguintes.
Situação Jurídica do Imóvel
O Apartamento localizado no Condomínio situado nesta circunscrição, a matriculado sob n. X em nome da construtora. Não há registro de contratos preliminares, tampouco de ônus ou gravames.
Motivos impedientes do registro
A nota devolutiva deste registro, elaborado em 2019, trazia em sua face o seguinte:
1) De conformidade com o Esclarecimento prestado pelo Sr. Diretor do Departamento de Tributação e Julgamento, feito com base nos artigos 73 a 78 da Lei n. 14.107, de 12 de dezembro de 2005, e de conformidade com o que consta nos autos do Processo Administrativo n. 2009-0.055.672-9 e, ainda, conforme artigo 7º, parágrafo 4º, do Decreto n. 51.624/2010, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI deveria ter sido recolhido não só da fração ideal de terreno, mas, também, com relação às benfeitorias já incorporadas.
Sendo assim, juntar a guia de recolhimento da complementação do ITBI, devidamente preenchida e paga à Prefeitura do Município de São Paulo, inclusive com a respectiva multa e juros de mora, caso o referido imposto venha a ser recolhido fora do prazo legal (artigos 12 e 16 da Lei n. 11.154/91, c/c artigo 289 da Lei n. 6.015/73).
2) Apresentar no original ou em cópia autenticada o comprovante de recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos e Direitos a Eles Relativos, referente à cessão (transação n. 53423118-7), visto ter sido apresentado em cópia simples (artigo 289 da Lei n. 6.015/73 c/c artigo 29, inciso I, do Decreto Municipal n. 55.196 de 11/06/2014 e Lei n. 11.154 de 30/12/1991, artigo 10, §§ Io e 2°).
Em linha geral, a exigência de 2019 mantém-se. Embora a ND tenha sido redigida há 5 anos, o quadro legal e regulamentar ainda se acha em vigor. Vamos detalhar a seguir.
Compra e venda de fração ideal – quitação de benfeitorias
A escritura alude a contrato preliminar celebrado entre a construtora e a adquirente em 4 de maio de 2015, “não levado ao registro imobiliário”, como consta da escritura pública. Pelo contrato privado, a construtora prometera vender a fração ideal de 12,1937% do terreno, correspondente a futura unidade autônoma.
Todavia, por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda de fração ideal (19/11/2019), o Edifício já se achava especificado e instituído (27/9/2019) de modo que o objeto da dita escritura deveria ser a unidade construída, não a mera fração ideal.
Muito se debateu acerca da possibilidade de o ITBI incidir unicamente sobre a alienação da fração ideal, tendo em vista tratar-se de empreendimento realizado com a contratação da construção diretamente pelos adquirentes da fração ideal ainda na fase da incorporação imobiliária. Tratar-se-ia da modalidade de incorporação pelo regime de administração, também chamado de “a preço de custo”.
Os argumentos apresentados pelos agentes de mercado ao fisco municipal foram enfrentados pela Solução de Consulta SF/DEJUG 10, de 17 de março de 2009, retificada pela Solução de Consulta SF/DEJUG 10, de 1º de abril de 2016.[1] A resposta orientou-se no sentido de “que a compra e venda da fração ideal do terreno, e consequente registro no Registro de Imóveis, é condição necessária ao contrato de mútuo para a construção da unidade habitacional”:
“O ITBI incide sobre a totalidade do bem transmitido, inclusive considerando o preço da unidade autônoma futura, exceto nos casos em que, após a venda e compra das frações ideais de terreno, se comprove o efetivo poder de gestão dos adquirentes sobre a construção, nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”.
O Decreto Municipal 58.331, de 20/7/2018, por seu turno, dispôs sobre a obrigatoriedade de apresentação, pelas pessoas físicas e jurídicas, de declaração sobre as transações que envolvam quaisquer das hipóteses de benefícios fiscais – isenção, imunidade, reconhecimento administrativo de não-incidência do tributo, bem como redução do tributo devido (§ 1º do art. 1º do Decreto 58.331/2018).
A Instrução Normativa da Secretaria Municipal de Finanças (IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018) dispôs que se considera benefício fiscal “o reconhecimento administrativo da não incidência do tributo”. A hipótese de “atribuição de unidades autônomas em condomínios” acha-se alistada no rol das hipóteses de exigência da declaração para que se dê o reconhecimento administrativo de não incidência do ITBI (inc. III e IV do art. 12 da IN SF/SUREM 13, de 24/8/2018).
De fato, a apuração da não incidência do imposto sobre as acessões físicas depende de prévio exame da Secretária Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico.
Para o perfeito enquadramento do caso à legislação municipal pertinente é possível fixar os seguintes pressupostos:
- O acessório segue o principal (art. 92 do CC).
- Efetivado, em primeiro plano, a venda e compra da fração ideal do terreno vinculado a futura unidade autônoma, concluída a obra, o imposto municipal (ITBI) deverá incidir em relação à unidade e suas benfeitorias.
- Não é possível dissociá-las (unidade e benfeitorias) uma vez que, especificado e instituído o condomínio, haverá a atribuição e matrícula da unidade autônoma. Já não é possível a contratação de compra e venda de fração ideal…
- Last, but not least, o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade (artigos 156, II, da Constituição Federal, 35, I e II, do Código Tributário Nacional, e 1º e 7º do Decreto Municipal n. 55.196/14).
Nos autos da Apelação Cível 1132584-78.2018.8.26.0100, cuja dúvida originou-se desta Serventia, o entendimento do C. CSMSP firmou-se nos seguintes termos:
“Desse modo, a não incidência do imposto sobre as benfeitorias e acessões artificiais depende de prévio exame pela Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, da comprovação da realização de benfeitorias ou construção pelos agentes da incorporação em regime de administração.
Em sede de qualificação registral não cabe ao Oficial de Registro Imobiliário o exame da compatibilidade das prescrições normativas tributárias frente ao sistema jurídico.
Observada a legalidade estrita, tão só deve verificar a validade da norma e sua incidência no caso concreto.
Nessa perspectiva, nos termos da normatização municipal aplicável, compete examinar a incidência do ITBI e exigir a comprovação de seu recolhimento com o valor venal do imóvel acrescido do valor das benfeitorias e construções nele incorporadas ou, então, manifestação da administração tributária reconhecendo a exclusão do valor daquelas da base de cálculo do imposto por se tratar de incorporação imobiliária pelo regime de administração”.[2]
A exigência tem como fundamento legal a disposição contida no art. 7º do Decreto Municipal 55.196, de 11 de junho de 2014:
“Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 1º Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas. (grifo nosso).
(…)
§ 4º Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi efetivada por tais agentes”.
O art. 29 do mesmo Decreto Municipal estabelece que para o registro relacionado à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, fica o Registrador obrigado a verificar:
“I – a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;
(…)
III – a manifestação da Administração Tributária quanto à comprovação, pelo sujeito passivo, da situação prevista no § 4º do artigo 7º deste regulamento” [vide supra].
Note-se a coordenação entre os dispositivos legais: prova do recolhimento do imposto ou manifestação, pela Administração Pública Municipal, acerca da não incidência do imposto por se tratar de construção contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”.
Por fim, os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973:
“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do oficio.”
Esse dispositivo legal se coordena com o art. 30 da Lei nº 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.
Precedente citado pelo interessado
O interessado argumenta que a regra contida no art. 289 da Lei de Registros Públicos “limita-se à fiscalização do tributo, ou seja, se o mesmo foi ou não recolhido, não cabendo discutir o quantum devido”.
É bem verdade que esta orientação tem amparo em várias decisões anteriores – às quais, aliás, me filio. Entretanto, aqui o caso é diferente, discute-se a incidência (ou não) do imposto devido ao tempo da alienação. Não se discute a verificação do quantum debeatur.
Enfim, na atividade administrativa do registrador, impera o princípio de legalidade estrita, ao qual os notários e registradores se vinculam de modo cogente.
Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do caso concreto, com minhas cordiais saudações.
São Paulo, 27 de novembro de 2024.
SÉRGIO JACOMINO
Oficial Registrador.
[1] Todos os atos normativos e regulamentares foram colecionados no acervo que pode ser acessado aqui: http://kollsys.org/r5u.
[2] Ap. Civ. 1132584-78.2018.8.26.0100, j. 27/8/2019, Dj. 16/9/2019, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Disponível: http://kollsys.org/o14.
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