Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS COM ÔNUS E RESTRIÇÕES – EXIGIBILIDADE DE CND/INSS-RF – INDISPONIBILIDADE DE BENS. Adjudicação compulsória julgada procedente, com sentença transitada em julgado. Persistem óbices para o registro: (i) apresentação de CND (art. 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/91); (ii) indisponibilidade de bens averbada nas matrículas, cuja manutenção decorre da ausência de determinação judicial expressa para seu cancelamento. Processo 1000589-92.2025.8.26.0100, j. 20/2/2025, DJe 24/2/2025, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/vko

Preliminares

Trata-se de adjudicação compulsória julgada procedente nos autos do Processo X, transitado em julgado na data de 17.9.2024, movida pelas interessadas em face de SPISL.

O título foi prenotado originalmente sob n. X (atual Y, em vigor). A prenotação permanecerá em vigor até a solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da lei n. 6.015 de 1973.

Legitimidade para rogar a suscitação

As interessadas são representadas nos autos por seu advogado, Dr., provando legitimidade para requerer a suscitação de dúvida, nos termos do inc. VI do art.  198 da LRP, o que ora fazemos pelos fundamentos seguintes.

Situação jurídica

Os imóveis objetos da adjudicação encontram-se matriculados, ambos de propriedade de SPISL. Há a inscrição dos seguintes ônus existentes nas referidas matrículas:

1)     Matrícula X

1. Hipotecas. Remissão das hipotecas de 1º, 2º, e 3º graus em favor do ITAÚ UNIBANCO S/A (origem: R. 3 e Av. 13 da Matrícula n. X).
2. Indisponibilidade de bens. Av. oriunda do Processo n. 003XXX. Emissor da Ordem: STJ – TJRJ – Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

2)     Matrícula Y

1. Hipotecas. Remissão das hipotecas de 1º, 2º, e 3º graus em favor do ITAÚ UNIBANCO S/A (origem: R. 3 e Av. 13 da Matrícula n. Y).
2. Indisponibilidade de bens. Av. oriunda do Processo n. 003XXX. Emissor da Ordem: STJ – TJRJ – Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

Devolução do cartório

A nota devolutiva deste registro, elaborada em 21/8/2024, trazia em sua face algumas exigências que, na reentrada do título verificou-se que foram cumpridas, quais sejam:

1. Foi apresentada a certidão de trânsito em julgado do Processo XXX ocorrido no dia 19/7/2024 (fls. 170).
2. Foram canceladas as indisponibilidades de bens, remanescendo, tão-somente, a averbada sob n. 5 nas Matrículas X e Y, decretada nos autos n. 0033XXX em trâmite perante a Vara Cível do Tribunal do Estado do Rio de Janeiro – protocolo da indisponibilidade n. As demais indisponibilidades foram devidamente canceladas no transcurso das sucessivas prenotações.
3. As guias do ITBI, devidamente recolhido, acompanhado docomprovante de pagamento, foram pagas por ocasião da lavratura das escrituras de compra e venda (fls. 16-23 do processo). Além do tabelião ter declarado, sob o manto da fé pública, que houve o recolhimento do imposto devido a seu tempo, por ocasião da apresentação das escrituras de compra e venda (às quais nos reportaremos abaixo) foram apresentadas as guias devidamente pagas.

Remanescem, unicamente, as seguintes exigências:

1. Apresentar Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em nome de SPISL (artigo 47, inciso I, b e 48 da Lei n. 8.212/91 e Portaria MF n. 443 de 17/10/2014).
2. Conforme análise das matrículas n. X e Y, consta a seguinte averbação de indisponibilidade de bens em nome da proprietária SPISL., CNPJ X: Av. 5, decretada nos autos n. 0033XXX, em trâmite perante a Vara Cível do Tribunal do Estado do Rio de Janeiro – protocolo da indisponibilidade n. X;

a) Da exigibilidade da CND

Foi solicitada a CND – Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, em nome da transmitente, tendo por objetivo comprovar que a alienante está quites com as contribuições sociais previstas na Lei 8.212, de 24 de julho de 1991.

Nos termos do art. 47, I, “b”, da Lei nº 8.212/1991, é exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I – da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo.

Ressalte-se que até a presente data, não foi declarada a inconstitucionalidade da letra “b”, inciso I, do art. 47, da lei acima referida, permanecendo o dispositivo em vigor. Conforme art. 1º da Portaria MF nº 358, a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional será efetuada mediante a apresentação de certidão expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União – DAU por elas administradas, ou seja, uma única certidão conjunta para todos os tributos federais.

A exigibilidade da CND, dispensada por decisões administrativas, vem de ser reiterada pelo advento de novos fatos e disposições normativas. Na tramitação do PLV da MP 1.085/2021, que redundou na Lei 14.382/2022, o Executivo vetou o dispositivo que dispensava a prova de regularidade fiscal como previsto na alínea “b” do inciso I do art. 47 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991. Dizem as razões de veto: 

“Estabelece, ainda, a revogação da a alínea ‘b’ do inciso I e o inciso II do caput do art. 47 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, os quais dispõem, respectivamente, que será exigida Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I – da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo; e [omissis].

Contudo, em que pese a boa intenção do legislador, a proposição legislativa contraria o interesse público ao dispensar a comprovação de regularidade fiscal para o exercício de determinadas atividades pelos contribuintes, o que reduz as garantias atribuídas ao crédito tributário, nos termos do art. 205 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional.

Ressalta-se que o controle da regularidade fiscal dos contribuintes, por um lado, exerce indiretamente cobrança sobre o devedor pela imposição de ressalva à realização de diversos negócios e, por outro lado, procura prevenir a realização de negócios ineficazes entre devedor e terceiro que comprometam o patrimônio sujeito à satisfação do crédito fazendário.

Desse modo, a proposição legislativa está em descompasso com a necessária proteção do terceiro de boa-fé, o que resultaria no desconhecimento pelo terceiro da existência de eventual débito do devedor da Fazenda Pública, sujeitando a prejuízo aqueles que, munidos de boa-fé, fossem induzidos a celebrar negócio presumivelmente fraudulento, a teor do disposto no art. 185 da Lei nº 5.172, de 1966 – Código Tributário Nacional”.[1]

Além disso, a RFB não tardaria e, a 17/10/2022, expediria a Instrução Normativa RFB n.2.110, reforçando o dever de fiscalização dos registradores no que toca à matéria:

“Art. 258. O titular de serviço notarial e de registro é pessoalmente responsável pela infração a obrigação acessória prevista na legislação previdenciária, em nome do qual será lavrado o documento de constituição do crédito tributário, por meio de sua matrícula CEI ou CAEPF atribuída ou não de ofício. (Lei nº 8.212, de 1991, art. 48, § 3º, e art. 68, § 5º; e Regulamento da Previdência Social, de 1999, art. 228, § 6º).

(…)

Art. 262. As infrações isoladas, por ocorrência, poderão integrar, para economia processual, um único Auto de Infração ou uma única Notificação de Lançamento.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, configura-se uma ocorrência:

(…)

III – cada certidão negativa de débitos não exigida, nos casos previstos em lei”

Por fim, no mandado de segurança coletivo, impetrado pela AnoregSP, a liminar concedida foi posteriormente cassada em sede de agravo, cuja ementa é do seguinte teor: até que “seja declarada expressamente a inconstitucionalidade das disposições do artigo 47 e 48 da Lei nº 8.212/91, não é facultado a qualquer pessoa deixar de cumpri-la por reputá-la inconstitucional e menos ainda aos delegatários do serviço público, na condição de representantes do Estado”.[2]

b) Indisponibilidade de bens

A empresa incorporadora teve os seus bens declarados indisponíveis e as averbações correspondentes foram lançadas nas matrículas do empreendimento, colhendo, especificamente, os imóveis das Matrículas X e Y.

A r. decisão que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória, movida pelas interessadas, silenciou a respeito dos gravames lançados nas respectivas matrículas. Rezam as NSCGJSP no item 413 do Cap. XX:

“As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ nº 39/2014 e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução” (g. n.).

Ainda é do mesmo teor o artigo 16 do Provimento CNJ 39/2014, tendo em vista a vacatio do Provimento CNJ 188, de 4/12/2024.[3]

De qualquer modo, a origem judicial do título não o livra do gravame, já que a adjudicação é mera substituição do proprietário, pelo estado, na prestação original de dar a escritura definitiva em cumprimento aos contratos preliminares. Diferentemente da alienação judicial decorrente de execução – em que há a formação do concurso de credores – no caso da adjudicação compulsória o gravame permanece íntegro, onerando os imóveis. O título da adjudicação deve ter o mesmo tratamento que as escrituras definitivas – que, aliás, podem ser lavradas, porém não serão registradas.

Peculiaridades do caso concreto

O caso guarda certas particularidades que podem esclarecer alguns pontos. São eles:

1. Foi movida ação de adjudicação compulsória contra a proprietária SPISL. Todavia, nos próprios autos do Processo X, as autoras juntaram as escrituras definitivas passadas a seu favor pela proprietária… Não havia propriamente uma prestação inadimplida pela incorporadora – o que legitimaria as adquirentes a moverem uma ação de obrigação de fazer (fls. 66 et seq.).
2. Mesmo no caso das hipotecas que gravavam os imóveis, embora o r. juízo determinasse o seu cancelamento na ação de adjudicação, o próprio credor já havia se manifestado nos autos que não se opunha ao seu cancelamento (fls. 93, item 4.2). Tanto é assim que os termos de quitação foram emitidos e apresentados a esta Serventia em duas ocasiões – na última delas, protocolados sob n. X e Y e, a requerimento do mesmo advogado, foram autuados como pedido de providências – Processos 1197307-96.2024.8.26.0100 e 1197335-64.2024.8.26.0100, ainda pendentes de decisão.

Salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não há propriamente adjudicação compulsória, bastando, tão somente, apresentar as escrituras públicas que já haviam sido lavradas, os termos de quitação devidamente formalizados, a CND do INSS/RF e o levantamento da indisponibilidade.

Entretanto, atendendo ao expresso requerimento do representante das interessadas, suscito a dúvida, devolvendo a Vossa Excelência a apreciação do pleito.

São Paulo, 3 de dezembro de 2024.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

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[1] Mensagem 329, de 27 de junho de 2022. Disponível: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/Msg/Vep/VEP-329-22.htm.

[2] MS 5019824-62.2023.4.03.6100. Vide AI 5031693-86.2023.4.03.0000, São Paulo, j. 29/2/2024, Dje 1/3/2024, Dr. Renato Becho. Disponível: http://kollsys.org/txx.

[3] Quanto entrar em vigor a chamada CNIB 2.0 (Provimento CNJ 188/2024) o art. 320-G do CNN-CN-CNJ-Extra disporá: “No caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial que determinou tais medidas deverá, expressamente, prever o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos, arcando o interessado com os emolumentos devidos”.