Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Pedido de providências (dúvida inversa). Recusa de averbação de penhora sobre direitos aquisitivos ou de anotação premonitória decorrente de execução de despesas condominiais. Exigência de envio pelo sistema Constrijud reconsiderada pelo Oficial diante de impossibilidade técnica certificada nos autos. Sujeição dos títulos judiciais à qualificação registral ordinária. Violação ao princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973). Devedor executado que não figura como proprietário tabular nem como titular de direito real inscrito na matrícula. Ineficácia real de compromissos particulares não registrados e ausência de comprovação do trato sucessivo entre a pessoa jurídica contratante e o espólio executado. Irrelevância da natureza propter rem do débito condominial e inexistência de ordem judicial expressa e consciente determinando a superação do óbice tabular. Óbice mantido. Pedido de providências procedente.

1VRPSP 1017598-33.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 11/11/2026, DJe 12/11/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/xvq

Preliminar

Prenotação

O título objeto deste procedimento foi encaminhado a esta Serventia pelo ONR, protocolado sob n. AC********* e prenotado sob o nº 433.716, em 15/09/2026. Após qualificação, foi devolvido com exigências em 25/09/2026.

A prorrogação dos efeitos da prenotação, decorrente da suscitação de dúvida ou do pedido de providências, pressupõe a reapresentação do título à Serventia durante a vigência do protocolo. Tratando-se de título eletrônico recepcionado pelo ONR, a reapresentação se faz pela reabertura do respectivo pedido naquela plataforma, providência que não foi adotada pelo interessado até 14/10/2026, data em que cessaram os efeitos da prenotação nº 433.716 (art. 205 da LRP). A juntada do título aos autos deste procedimento não equivale à sua reapresentação à Serventia.

Recebido o título nesta Serventia por meio deste procedimento, procedeu-se à nova prenotação, sob o nº 435.586, em 26/10/2026, cujos efeitos ficam prorrogados até a solução definitiva deste feito, conforme anotado à margem do protocolo.

Seja como for, esclarecemos que, no intervalo entre as prenotações nº 433.716 e nº 435.586, não foi apresentado título contraditório referente às matrículas nº ***.*** e nº ***.***, de modo que não houve prejuízo à prioridade do interessado.

Reconsideração parcial da nota devolutiva

A nota devolutiva exigiu o encaminhamento do título pelo Sistema de Constrição Judicial – Constrijud (arts. 320-X, 320-Z e 320-AA do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, incluídos pelo Provimento CNJ nº 224/2026). A exigência tem base normativa: o art. 320-X inclui no âmbito do sistema tanto a penhora quanto a averbação premonitória, de modo que a natureza do ato pretendido – averbação da penhora de direitos, como recebido o feito por Vossa Excelência, ou anotação premonitória, como determinado pelo Juízo da execução – não a afasta.

Todavia, o título já foi apresentado duas vezes fora do sistema (prenotações nº 428.465 e nº 433.716), e o Juízo da execução consignou a impossibilidade de encaminhamento da penhora de direitos pelo sistema eletrônico (fls. 36/37). A implantação do Constrijud, ademais, se dá de forma gradual, iniciando-se pelas ordens de penhora, arresto e sequestro (art. 2º do Provimento CNJ nº 224/2026). Nessas circunstâncias, e a fim de evitar prejuízo às partes, aplica-se o parágrafo único do art. 320-AA, razão pela qual se reconsidera a exigência de encaminhamento pelo Constrijud, tudo para preservação dos interesses dos envolvidos.

O afastamento do óbice relativo ao meio de encaminhamento não dispensa, contudo, a qualificação do título quanto aos demais requisitos. Mantêm-se, assim, as exigências relativas à observância da continuidade registral e à apresentação dos instrumentos particulares sob prenotações autônomas, pelos fundamentos a seguir expostos.

Motivo impediente do acesso

Inobservância do trato sucessivo

Foi apresentada decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença nº *******-**.2017.8.26.0100, em trâmite perante a 31ª Vara Cível do Foro Central Cível, na qual se esclareceu que a penhora recaiu sobre direitos, e não sobre os imóveis, e se determinou a averbação premonitória.

O título já havia sido apresentado sob a prenotação nº 428.465 e devolvido em 28/05/2026, com exigência fundada no mesmo princípio da continuidade (fls. 58/59). A decisão de 16/06/2026 (fls. 36/37) sobreveio a essa devolução e determinou a expedição de novo termo, agora de penhora de direitos, para fins de anotação premonitória, consignando que, “por não se tratar de registro da penhora, propriamente dito, não há que se falar em violação ao princípio da continuidade registral”.

A decisão indicou o Agravo de Instrumento nº 2351977-84.2024.8.26.0000, julgado em 6/2/2025, de relatoria do Desembargador Edson Luiz de Queiroz. Diferentemente do que se pode ler da ementa, o Relator assentou expressamente que, “em obediência ao princípio da continuidade registral, não cabe a averbação da penhora na matrícula imobiliária, pois, no caso, não há prévio registro do compromisso de compra e venda junto ao Registro de Imóveis. Entretanto, é cabível a anotação premonitória, visando preservar direitos e obrigações de terceiros”.[1]

O precedente invocado, portanto, não afasta o princípio da continuidade: reconhece expressamente que ele impede a averbação da penhora sem o prévio registro do compromisso. A ementa, transcrita na decisão do Juízo da execução e na inicial, não reproduz essa passagem do voto, que admite apenas a anotação premonitória.

Será sobre este ponto específico que se instaura a controvérsia posta nestes autos.

Salvo melhor Juízo de Vossa Excelência, entendemos que não estamos diante da situação prototípica de reiteração de ordem judicial, razão pela qual o título judicial foi qualificado ordinariamente. Em sede de qualificação, entendemos – em que pese a jurisprudência indicada – pela impossibilidade do registro.

Com efeito, a decisão de 16/06/2026 dirigiu-se à parte exequente, a quem incumbiu providenciar o encaminhamento do termo ao Registro de Imóveis (art. 844 do CPC), e não ao Registrador, como ordem de averbação independentemente de qualificação.

Diante da nova devolução, o próprio Juízo da execução, em decisão de 30/09/2026 (fls. 38), indeferiu o pedido de expedição de ordem pelo sistema Constrijud “com ordem expressa para cumprimento pelo CRI independentemente de registro, sob pena de multa diária”, uma vez que “a medida extrapola a competência deste juízo”, e consignou que, “em havendo controvérsia sobre a averbação e anotação do ato, incumbe à parte a suscitação de eventual dúvida invertida perante o juízo de registros públicos”. A questão foi, assim, expressamente remetida à esfera administrativa, o que confirma a submissão do título à qualificação ordinária.

Sobre a qualificação do título judicial há farta jurisprudência firmada no sentido de que a extração do título do processo judicial não o livra da submissão do controle de legalidade ínsito à atividade registral. Trata-se de um poder-dever do registrador, consoante já reconheceu o STF (HC 85.911-9-MG, j. 25/10/2005, DJ 2/12/2005, Min. Marco Aurélio: http://kollsys.org/8bg).

É assente na doutrina que a devolução do título judicial constitui impulso ordinário da praxe registral, reservando-se o cumprimento incondicional à hipótese de reiteração da ordem pelo juízo competente, após a devolução. Por todos, Scarance Fernandes:

“Pode o juiz, uma vez operada a devolução do título, entender que não há razão para a recusa do seu registro, caso em que poderá no exercício de seu poder jurisdicional reiterar a primeira determinação, ratificando-a em nova ordem.

Em caso de reiteração, não resta ao registrador outro caminho a não ser cumprir a determinação judicial. (…)”.[2]

De acordo com o quanto indicado nos campos próprios do termo de penhora expedido nos autos do Cumprimento de Sentença nº *******-**.2017.8.26.0100, figuram como exequente o [CONDOMÍNIO EXEQUENTE] e como executado [EXECUTADO] (Espólio).

As Matrículas ***.*** (conjunto 403) e ***.*** (conjunto 404) revelam a seguinte situação jurídica:

Proprietária: [PROPRIETÁRIA], CPF ***.***.***-**;

Direito real que recai sobre os imóveis: Av. 1 – remissão para notícia da inscrição nº **.***, feita em 01/10/1962, no Livro 4 – Registros Diversos, de que a proprietária se comprometeu a vender o imóvel ao [BANCO B]; que sobre o imóvel da garantia foi instituído e especificado o [EDIFÍCIO]; e que após a especificação do condomínio, o ônus (promessa) passou a recair sobre os conjuntos 403 e 404.

Como se vê, os imóveis acham-se matriculados em nome de terceiro, que se comprometeu a vendê-los ao [BANCO B].

A fim de comprovar a cadeia dominial, foram apresentadas cópias de dois instrumentos particulares de compromisso de venda e compra e de promessa de cessão parcial de direitos oriundos de compromisso de venda e compra de terreno, firmados em 17/08/1965 e não registrados (fls. 39/48), um para cada conjunto. Neles figura como promitente-cedente o [BANCO A] – e não o [BANCO B], que consta das matrículas – e como promissária-cessionária a sociedade [CESSIONÁRIA], com sede nesta Capital, [endereço omitido], representada por seu diretor-presidente, [EXECUTADO].

Os instrumentos não atribuem direitos a [EXECUTADO], pessoa física, cujo espólio figura como executado, mas a pessoa jurídica distinta, que apenas se fez representar por ele. Ainda que viessem a ser registrados, os direitos não alcançariam o executado: restaria demonstrar, além da sucessão entre o [BANCO A] e o [BANCO B], o título pelo qual os direitos da sociedade [CESSIONÁRIA] teriam passado a [EXECUTADO]. A afirmação da inicial de que “o Executado é titular dos direitos aquisitivos dos referidos imóveis por força de Instrumentos Particulares de Promessa de Cessão e Compra e Venda firmados em 1965” (fls. 1) não encontra respaldo nos documentos juntados pelo próprio requerente.

Os artigos 195 e 237 da LRP exigem a preservação da continuidade registral e, portanto, a anotação premonitória não pode ser averbada sem a observância do trato sucessivo.

A conclusão não se altera conforme se qualifique o ato pretendido como averbação da penhora de direitos – como recebido o feito por Vossa Excelência (fls. 61) – ou como averbação premonitória, nos termos da decisão do Juízo da execução.

Em 2/6/2026, a Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo assentou, em caso análogo oriundo desta mesma Serventia[3]:

“À averbação premonitória (art. 828, CPC) aplica-se o quanto exposto em relação à averbação da penhora. Para ambas, prevalece o princípio da continuidade.

Não se ignora que, enquanto a penhora representa ato de constrição estatal preparatório de futura expropriação executiva, oneração com efeitos jurídicos tangíveis e relevantes para o titular dominial, a averbação premonitória ostenta finalidade meramente publicitária ou enunciativa.

Defende-se, assim, interpretação que se pretende conciliatória do princípio da continuidade com os imperativos de publicidade e “centralidade do fólio real como repositório confiável de todas as informações essenciais à tutela de terceiros de boa-fé” (…).

A argumentação não prospera.”

E prossegue:

“Demais disso, não se trata de um singelo conflito principiológico (continuidade vs. publicidade), mas da existência de regra jurídica expressa e cogente determinando aos registradores estrita aderência à continuidade registral. Tem-se requisito normativo estabelecendo inafastável condição à admissão do título.

O comando legal é imperativo para os oficiais, cuja atuação, balizada pela legalidade estrita, não admite afrouxamento de fattispecie ou ponderação de valores orientada ao afastamento da norma, o que tampouco compete a esta jurisdição administrativa.”

No mesmo sentido, a Corregedoria-Geral da Justiça já havia assentado que “a averbação de certidão premonitória de execução contra herdeiro em imóvel registrado em nome do falecido depende do prévio registro do formal de partilha, em atenção ao princípio da continuidade” (RA nº 1118547-02.2025.8.26.0100, Corregedora-Geral Desª Silvia Rocha, j. 10/03/2026). A ratio é a mesma: os direitos atribuídos ao executado por título não inscrito não ingressam no fólio real sem o prévio registro desse título.

O artigo 828 do Código de Processo Civil permite ao exequente obter certidão da admissão da execução para averbação nos registros de bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. Sua aplicação, contudo, deve observar a situação jurídica constante do registro e a conexão entre os direitos inscritos e aqueles atribuídos ao executado.

Não se questiona, portanto, a existência de direitos exequíveis nem a penhora determinada no processo de execução. Ela é válida e eficaz entre as partes, mas não pode chegar ao Registro e irradiar seus efeitos para alcançar o verus dominus e terceiros. O impedimento refere-se ao ingresso da averbação nas matrículas sem o prévio registro dos títulos que vinculem e constranjam o executado com direitos inscritos no Registro.

Os precedentes invocados pelo requerente – REsp 2.015.453 e Agravo de Instrumento nº 2351977-84.2024.8.26.0000 – versam sobre a penhorabilidade dos direitos aquisitivos decorrentes de compromisso não registrado, questão processual afeta à jurisdição contenciosa e que não se discute neste procedimento. Efetivamente, nada impede que se penhorem direitos pessoais – como sói ocorrer com a penhora de direitos de promessa não registrada – com eventual arrematação desses direitos. No que toca ao ingresso no fólio real, o próprio acórdão do Agravo reconhece que a continuidade impede a averbação da penhora; e a admissão da anotação premonitória, feita em processo contencioso de que não participou este Registro e sem caráter vinculante, não se sobrepõe à orientação dos órgãos correcionais, a quem compete, na esfera administrativa, a interpretação e aplicação das regras cogentes da Lei de Registros Públicos.

Tampouco a natureza propter rem da dívida condominial altera essa conclusão. Ela pode repercutir na definição de quem responde pelo débito e de quais bens podem ser constritos, matéria própria do juízo da execução, mas não dispensa, no plano formal (registral), a continuidade entre os direitos inscritos e aquele a quem se atribuem os direitos penhorados.

A CGJSP já enfrentou o tema e decidiu que a “averbação premonitória é inviável quando os executados não possuem direitos inscritos na matrícula do imóvel”.[4] A decisão fundou-se em precedente do mesmo respeitável órgão:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso administrativo – Averbação premonitória – Titular de domínio que não figura no polo passivo da ação de execução – Ofensa ao princípio da continuidade – Recurso não provido.[5]

Este mesmo Juízo já se debruçou sobre o tema no Processo 1151923-13.2024.8.26.0100, mantendo o óbice à averbação premonitória pretendida por partes de ação judicial que “não figuram na matrícula como titulares do domínio ou como detentores de direito real sobre o imóvel”. Na ocasião, assentou-se que, “justamente pela falta de identificação das informações constantes do título apresentado com o conteúdo da matrícula é que a qualificação negativa foi acertada, tudo em respeito ao princípio da continuidade registrária”.[6]

Não se ignora que, no Processo 1081330-66.2018.8.26.0100 (http://kollsys.org/ma8), este Juízo admitiu a averbação premonitória em matrícula de imóvel cuja titular não figurava no polo passivo da execução. Tratava-se, porém, de hipótese reconhecidamente excepcional, em que a proprietária havia oferecido o próprio imóvel em caução do contrato de locação executado, assumindo o risco do inadimplemento. A situação é diversa da presente, em que não há vínculo algum entre os titulares de direitos inscritos e o executado.

Portanto, também por esta via o acesso é obliterado.

Dos instrumentos particulares de cessão de direitos

Foram apresentados, sob a mesma prenotação, títulos distintos: o termo de penhora e os dois instrumentos particulares.

A fim de comprovar a continuidade registrária, o interessado instruiu o título com cópias dos instrumentos particulares de promessa de cessão (fls. 39/48), nos quais, como visto, figura como promissária-cessionária a sociedade [CESSIONÁRIA].

Nota bene, os instrumentos foram apresentados a fim de cumprir exigência relativa à comprovação da continuidade registrária. Não houve, por parte do interessado, manifestação expressa para seu registro, o que indica, SMJ, que não pretende o registro dos instrumentos.

Todavia, para que possam suprir exigência feita para observância do trato sucessivo, os títulos devem ser registrados nas matrículas correspondentes. Entretanto, para que possam ser examinados de maneira sucessiva e singular, faz-se necessário que sejam apresentados separadamente, correspondendo a cada um número de prenotação autônomo (arts. 182 e 188 da LRP).

Registre-se que o registro pode ser promovido por qualquer interessado (art. 217 da LRP; item 104, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ), inclusive pelo próprio requerente – hipótese em que, como observou a Corregedoria-Geral da Justiça no precedente acima citado, “a superação do óbice está a pleno alcance do recorrente”. Para tanto, deverão ser apresentados, sob prenotações autônomas, os instrumentos originais, com firmas reconhecidas (art. 221, II, da LRP) – e não cópias extraídas de autos judiciais –, acompanhados da prova da sucessão entre o [BANCO A] e o [BANCO B] e do título que vincule os direitos da sociedade [CESSIONÁRIA] ao executado. O óbice é, portanto, superável pelos meios ordinários, não se tratando de recusa ao cumprimento de decisão judicial.

Títulos prenotados englobadamente

Acerca da apresentação de títulos autônomos em uma mesma prenotação, posicionou-se em julgado recente a CGJSP no Recurso Administrativo nº 1002249-54.2024.8.26.0360. Mococa. j. 21/09/2026. Relatora: Silvia Rocha (http://kollsys.org/xst):

“Para além do estéril formalismo, a prenotação individual presta-se a diversas e importantes finalidades. Constitui mecanismo essencial de efetivação do princípio da prioridade (art. 186, Lei nº 6.015/73). Permite a precisa identificação de cada título, sua natureza e data de ingresso, assim contribuindo para uma qualificação cronológica e particularizada (itens 35 e 37, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ). Viabiliza o controle e a fiscalização dos atos, proporcionando rastreabilidade e eventual impugnação de título específico sem comprometimento dos demais.

Com efeito, a adoção de um único protocolo para seis títulos distintos subverteria esse regime, criando insegurança quanto à identificação, à prioridade e à qualificação de cada operação.”

A mesma razão se aplica ao caso, em que se apresentaram, sob um único protocolo, três títulos distintos.

São essas as razões que fundamentam o óbice para que os instrumentos sejam apresentados separadamente.

Conclusão

Ante todo o exposto, entendemos que o óbice ao registro pretendido deve ser mantido por expressa violação ao princípio da continuidade, reconsiderada apenas a exigência de encaminhamento do título pelo sistema Constrijud ou Sistema ARISP.

Sendo o que nos cumpria informar, restituímos o feito à apreciação de Vossa Excelência.

Renovamos nossos protestos de elevada estima e consideração.

São Paulo, 6 de novembro de 2026.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador.

---

Notas

[1] Agravo de Instrumento 2351977-84.2024.8.26.0000, Fernandópolis, dec. de 6/2/2025, Dje 10/2/2025, Relator, Des. Edson Luiz de Queiroz, Voto nº 42345, 9ª Câmara de Direito Privado.

[2] FERNANDES, Antônio Scarance. O cumprimento de ordem judicial pelo registrador: aspectos penais e processuais penais. Revista Brasileira de Ciências Criminais n. 78, 2009, p. 93-135 [ISSN 1415-5400]. V. tb. in Op. cit. São Paulo: RT. Doutrinas Essenciais de Direito Registral, vol. 1, p. 1.043.

[3] CGJSP – Recurso Administrativo 1110905-75.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 2/6/2026, DJe 23/6/2026, Corregedora-Geral da Justiça Desª Silvia Rocha, parecer do Juiz Assessor Guilherme Silveira Teixeira. Disponível em: https://kollsys.org/xq6.

[4] Processo 1004471-23.2021.8.26.0223, Guarujá, dec. de 4/12/2024, DJe 11/12/2024. Corregedor Geral de Justiça, Des. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/vci.

[5] Processo 1000700-29.2017.8.26.0368, Monte Alto, dec. de 17/8/2020, DJe 20/8/2020, Corregedor Geral de Justiça, Des. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/pbb.

[6] Processo 1151923-13.2024.8.26.0100, São Paulo, j. 8/11/2024, DJe 14/11/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível em: http://kollsys.org/v76.