Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Escritura pública de venda e compra. Pretensão de registro de alienação voluntária. Existência de ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula em nome da alienante ao tempo da prenotação. Aplicação do princípio tempus regit actum. Compromisso particular anterior não registrado, com efeitos meramente obrigacionais e inoponível erga omnes. Registro em Títulos e Documentos que não supre o registro imobiliário. Inaplicabilidade da Súmula 84 do STJ em sede de qualificação registral administrativa. Hipoteca e penhora que, embora não impeçam isoladamente a alienação, reforçam a necessidade de saneamento da matrícula. Óbice mantido. Dúvida procedente.

Processo nº 1008953-19.2026.8.26.0100 – 1ª Vara de Registros Públicos da Capital. J. 15/6/2026, DJe 16/6/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Dúvida julgada procedente. Disponível: http://kollsys.org/xel

Preliminares

Foi-nos apresentada escritura de venda e compra lavrada aos 18 de setembro de 2025, pelo 27.º Tabelião de Notas desta Capital, no Livro *.***, fls. ***, pela qual [CONFEDERAÇÃO VENDEDORA], vendeu a parte ideal de 32,77% do imóvel objeto da Matrícula ***.*** à [FEDERAÇÃO COMPRADORA].

O título foi prenotado anteriormente sob nº 419.838. Reapresentado o título, este ganhou o número de ordem 426.163.

Legitimidade para suscitação

O requerente [APRESENTANTE], apresentante do título, figura na escritura pública apresentada para registro – e no requerimento que instruiu – como presidente da outorgante compradora, e, portanto, em consonância com o inciso IV do art. 198 da Lei 6.015/1973, o requerente ostenta legitimidade para rogar a suscitação de dúvida.

Situação jurídica

O imóvel objeto da Matrícula n. ***.*** deste Registro, consistente na 1.ª Sobreloja ou 1.º pavimento do [EDIFÍCIO], situado na rua V., nºs 2**, 2** e 2**, 7.º Subdistrito – Consolação, encontra-se registrado em nome da [CONFEDERAÇÃO VENDEDORA] (R. 1/***.***). Há registros de hipoteca (R. 2), penhora (Av. 11) e ordens de indisponibilidade averbadas sob os n. 9, 10, 11 (penhora), 12, 13 e 14.

Exigências do cartório

As exigências foram veiculadas em nota devolutiva deste Registro, vazada nos seguintes termos:

“1. Cancelar indisponibilidade – protocolo n. 202603.****.********-IA-***.

Detalhes: Indisponibilidade disponibilizada em 24 de março de 2026, na Central de Indisponibilidade de Bens, referente ao Processo n. 00019130620248160147, com data e hora de 24/03/2026 às 16:19:55. Ordem emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná – Superior Tribunal de Justiça – Rio Branco do Sul – Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública. Averbação realizada sob n. 14, em 31 de março de 2026.

2. Cancelar indisponibilidade – protocolo n. 202602.****.********-IA-***.

Detalhes: Indisponibilidade disponibilizada em 27 de fevereiro de 2026, na Central de Indisponibilidade de Bens, referente ao Processo n. 11147114420254013400, com data e hora de 27/02/2026 às 17:40:19. Ordem emitida pelo Distrito Federal – Tribunal Regional Federal – 18.ª Seção Judiciária do Distrito Federal. Averbação realizada sob n. 12, em 05 de março de 2026.

3. Cancelar indisponibilidade – protocolo n. 202510.****.********-IA-***.

Detalhes: Indisponibilidade disponibilizada em 18 de outubro de 2025, na Central de Indisponibilidade de Bens, referente ao Processo n. 00312238120238160021, com data e hora de 18/10/2025 às 10:49:17. Ordem emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná – Superior Tribunal de Justiça – Cascavel – 4.ª Vara Cível. Averbação realizada sob n. 10, em 23 de outubro de 2025.

4. Cancelar indisponibilidade – protocolo n. 202508.****.********-IA-***.

Detalhes: Indisponibilidade disponibilizada em 19 de agosto de 2025, na Central de Indisponibilidade de Bens, referente ao Processo n. 54296980720218090011, com data e hora de 19/08/2025 às 10:50:31. Ordem emitida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás – Superior Tribunal de Justiça – Goiânia – Central de Processamento Eletrônico. Averbação realizada sob n. 09, em 28 de agosto de 2025.”

Razões impedientes do acesso

Indisponibilidade de bens – escritura de venda e compra

Do exame da escritura pública lavrada em 18 de setembro de 2025, verifica-se que a [CONFEDERAÇÃO VENDEDORA] vendeu a fração ideal correspondente a 32,77% do imóvel à [FEDERAÇÃO COMPRADORA], com fundamento em instrumento particular firmado em 23 de fevereiro de 2011, não levado a registro.

Note-se: à época da lavratura do instrumento notarial, o sr. Tabelião fez constar que, mediante consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), verificou-se a existência de gravame, “sendo que a parte do negócio jurídico foi expressamente comunicada da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, [en]quanto vigente a restrição, e que assume os riscos, isentando este Tabelião de qualquer responsabilidade”.

Situação jurídica consolidada

Um pequeno extrato da situação jurídica da Matrícula ***.*** pode nos revelar o itinerário das sucessivas pretensões de registro:

DATA	FATO	DOCUMENTO
23.02.2011	[CONFEDERAÇÃO] e [FEDERAÇÃO] firmam instrumento particular de compra e venda da fração ideal de 32,77% da Matrícula ***.*** (Conjunto 102), com pagamento em 120 parcelas de R$ 6.152,56	Escritura Pública, cláusula 2ª
2011-2025	Pagamento das parcelas e cumprimento do contrato – sem registro do instrumento particular.	–
28.08.2025	Av. 9 – indisponibilidade (TJ/GO – Goiânia) sobre a [CONFEDERAÇÃO]	Matrícula
18.09.2025	Lavratura da escritura pública de venda e compra (27º Tabelião, Livro *.***, fl. ***)	Título
23.10.2025	Av. 10 – indisponibilidade (TJ/PR – Cascavel) sobre a [CONFEDERAÇÃO]	Matrícula
31.10.2025	1ª prenotação (nº 419.838) – qualificada negativamente; prenotação caducada	Protocolo
05.03.2026	Av. 12 – indisponibilidade (TRF/DF) sobre a [CONFEDERAÇÃO]	Matrícula
27.03.2026	Av. 13 – indisponibilidade sobre o INSS (irrelevante para o caso)	Matrícula
26.03.2026	Reapresentação sob prenotação nº 426.163	Prenotação
31.03.2026	Av. 14 – indisponibilidade (TJ/PR – Rio Branco do Sul) sobre a [CONFEDERAÇÃO]	Matrícula
16.04.2026	Nota de devolução exigindo o cancelamento das indisponibilidades das Av. 9, 10, 12 e 14	Nota Devolutiva
22.04.2026	Requerimento de suscitação de dúvida por [APRESENTANTE] ([FEDERAÇÃO])	Requerimento

Tempus regit actum

A questão que se coloca é a seguinte: não tendo sido promovido, em tempo oportuno, o registro do instrumento particular apto a conferir publicidade ao negócio jurídico celebrado entre as partes, seria possível, em sede de qualificação da escritura pública de venda e compra, opô-lo às restrições posteriormente lançadas na matrícula?

A resposta é negativa. Brevitatis causa, cito a Ap. Civ. CSMSP 1001072-73.2025.8.26.0472, relatada pelo Des. Francisco Loureiro, e a ratio decidendi é a seguinte:

“A indisponibilidade, ainda que posterior à celebração do negócio dispositivo, à lavratura da escritura pública de venda e compra de bem imóvel, impede o ingresso do título no fólio real, se, ao tempo da prenotação, averbada na matrícula.

A qualificação registral submete-se ao princípio do tempus regit actum, cabendo ao Oficial observar as normas incidentes na data do exame do título, e não na da sua formação.

Precedentes do C. Conselho Superior da Magistratura desta E. Corte asseveram que a indisponibilidade obsta o registro de títulos de disposição, ainda que formalizados anteriormente à decretação e à averbação da restrição”. [1]

Em suma, para fins de qualificação registral, devem ser consideradas exclusivamente as circunstâncias jurídicas existentes quando do ingresso do título perante o Registro de Imóveis.

Com efeito, a jurisprudência consolidada do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo reconhece que a indisponibilidade inscrita prevalece até seu efetivo cancelamento, impedindo o ingresso de atos de disposição voluntária incompatíveis com a restrição publicizada.

Penhora extravagante

À parte os óbices representados pela indisponibilidade de bens oriunda de várias fontes, merece constância o teor da Av. 11/***.*** em que o r. Juízo da 4ª Vara Cível de Criciúma determinou a averbação da penhora e nos termos do ofício com teor mandamental foi determinado que o bem não poderia ser alienado ou transferido sem a prévia aquiescência do R. Juízo de Direito.

Trata-se de heterodoxa cláusula de indisponibilidade adjeta à penhora.

No fundo, tanto a referida penhora, como as ordens sucessivas de indisponibilidade averbadas na Matrícula ***.***, municiam os exequentes contra a aquisição e eventual alienação em fraude à execução a terceiros de boa-fé, já que as alienações e onerações serão tidas e havidas como ineficazes em relação aos exequentes. Esta é a razão que fundamenta a disposição do direito e a lavratura da escritura sub conditione.

Aliás, há hipoteca registrada e não cancelada na matrícula (R. 2), muito embora haja a declaração da vendedora na cláusula 1ª da escritura que o imóvel acha-se “inteiramente livre e desembaraçado… mesmo hipotecas”. A hipoteca, enquanto não cancelada, produz todos os seus efeitos e os eventuais adquirentes não poderão alegar o desconhecimento do direito real de garantia.

Conclusão

Desta forma, entendemos, salvo melhor juízo de V. Ex.ª, que até que se proceda ao prévio cancelamento das indisponibilidades averbadas na matrícula do imóvel, saneando a matrícula, o ingresso do título no fólio real deverá ser obstado.

Renovam-se a Vossa Excelência os protestos de elevada estima e distinta consideração.

São Paulo, 6 de maio de 2026.

Sérgio Jacomino, Oficial Registrador.

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Nota

[1] CSMSP – Ap. Civ. 1001072-73.2025.8.26.0472, Porto Ferreira, j. 24/11/2025, DJ 5/12/2025, Rel. Francisco Loureiro. Disponível em: http://kollsys.org/wuv. No r. aresto há indicação de precedentes.