Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

CONDOMÍNIO EDILÍCIO – RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – ALTERAÇÃO DE ESPECIFICAÇÃO E INSTITUIÇÃO – QUADRO DE ÁREAS (NBR 12.721) – EXIGÊNCIA DE UNANIMIDADE – ITEM 82, CAP. XX DAS NSCGJSP (PROVIMENTO CG 64/2024) – PODERES DO SÍNDICO – ADMINISTRAÇÃO VERSUS DISPOSIÇÃO – ARTIGOS 1.348 E 661, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL – ESPECIALIDADE OBJETIVA.

1. A alteração da especificação do condomínio, envolvendo a reconfiguração de áreas comuns e privativas (metragens e quadros de áreas), constitui negócio jurídico de disposição sobre o objeto da propriedade, extrapolando a mera administração ordinária.
2. Os poderes do síndico são restritos à representação e gestão (Art. 1.348, CC), sendo indispensável a outorga de poderes especiais e expressos (Art. 661, § 1º, CC) ou o consentimento individual de todos os titulares para atos que atinjam a substância do direito real.
3. Inaplicabilidade do quórum de 2/3 previsto na Lei nº 14.405/2022, cuja flexibilização limita-se estritamente à mudança de destinação, não alcançando a alteração estrutural do ato de especificação.
4. Exigibilidade de anuência da totalidade dos condôminos proprietários, conforme dicção do Item 82, Cap. XX, das NSCGJSP e entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura (CSM/SP).
5. Observância rigorosa do Princípio da Especialidade Objetiva e do Art. 53 da Lei nº 4.591/1964, mediante a apresentação integral dos quadros normativos da NBR 12.721.

Processo 1000231-93.2026.8.26.0100, São Paulo, j. 27/2/2026, DJ 27/2/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível: http://kollsys.org/wzl

Preliminares

Trata-se de requerimento em que se postula a averbação na Matrícula X (matrícula mãe), com remissão nas demais matrículas que compõem o condomínio EMP, da alteração do registro da instituição e especificação do condomínio, para arquivamento de novo quadro elaborado em conformidade com a NBR 12.721 e para constar do registro a indicação das áreas cobertas e descobertas do condomínio.

Preliminar – Pedido de providências – cabimento

O interessado requereu a instauração de procedimento administrativo de providências, ao qual, após seu acolhimento e consoante o Comunicado CG 164/2022^[1], dá-se o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais este Oficial entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

Legitimidade para postulação

O pedido foi formulado pelo condomínio, por sua procuradora FCHD, conforme instrumento de mandato datado de 15 de setembro de 2025, outorgado pelo síndico do condomínio.

Verifica-se, portanto, que a requerente ostenta legitimidade para formular o pleito, na qualidade de interessada diretamente atingida pela exigência registral, nos termos do inciso VI do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

Situação jurídica

O imóvel corresponde ao prédio localizado na rua EEES, nº X, e respectivo terreno, o qual foi submetido ao regime de condomínio edilício (R. 11 – 20/4/1977), tendo sido denominado EMP, cuja descrição já foi objeto de alteração (Av. 16 – 28/10/2019) bem como indicadas as áreas de propriedade exclusiva e comuns do condomínio.

Devoluções do cartório

As exigências desta Serventia foram vazadas, em síntese, nos seguintes termos:

1. Apresentar o quadro de áreas atualizado do Condomínio Edifício Mansão Pancetti, elaborado em conformidade com a NBR ABNT n. 12.721, em atendimento aos artigos 53 e 54 da Lei n. 4.591/1964, devidamente acompanhado da Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) assinada e com firma reconhecida.
2. Apresentar ata de assembleia geral e lista de presença com a verificação de quórum absoluto, acompanhada da lista de presença contendo em seu bojo a aprovação expressa e unânime de todos os condôminos proprietários, com firmas reconhecidas nesta Capital.
3. Corrigir o número da matrícula referente ao apartamento n. 101, que constou incorretamente como n. 16.313, sendo o correto n. 16.513.
4. Corrigir divergência nas áreas dos apartamentos 1001 e 1002. Verifica-se no título divergências nas áreas dos apartamentos 1001 e 1002, conforme o quadro de áreas apresentado para atualização. Solicita-se a correção das metragens ou a devida justificativa técnica, de modo a garantir a correspondência entre o título e o quadro de áreas.

Razão impediente do acesso

Ausência de aprovação da alteração da especificação em assembleia, com comprovação inequívoca do comparecimento e concordância da totalidade dos condôminos.

Foi-nos apresentado requerimento subscrito pela procuradora do condomínio, visando à retificação do registro da especificação condominial, instruído com duas Atas de Assembleias Gerais realizadas pelos condôminos proprietários do edifício, bem como com quadros técnicos discriminativos das áreas integrantes do condomínio.

Todavia, compulsando-se detidamente a documentação acostada, não se identifica terem sido atendidos os requisitos formais exigidos para o ingresso no título no fólio real.

Da ata da assembleia realizada em 30/11/2023 infere-se que a reunião teve por objeto, precipuamente, a apreciação de questões internas de gestão condominial, culminando na eleição do novo síndico para o biênio subsequente, sem qualquer referência à retificação da especificação ou à alteração das frações e áreas.

Já na assembleia de 15/7/2025, da qual consta o comparecimento da unanimidade dos condôminos, verifica-se ter sido aprovada e ratificada a contratação do Escritório X, com a finalidade de complementar informações da matrícula do imóvel, além de terem sido debatidos os procedimentos administrativos e técnicos a serem adotados para tal complementação. Não há, contudo, menção expressa e inequívoca à nova especificação condominial, nem aprovação formal do trabalho técnico de discriminação de áreas, quadros e memoriais.

Assim, ainda que haja deliberação assemblear unânime quanto à contratação de profissional técnico, inexiste, nas atas, qualquer manifestação inequívoca e expressa acerca do conteúdo específico da retificação pretendida. Tal omissão, s.m.j., não pode ser suprida por declaração isolada do síndico, cujos poderes se restringem à administração e representação do condomínio, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, não se confundindo com a competência deliberativa reservada à assembleia.

Com efeito, não há comprovação da aprovação unânime dos titulares de domínio quanto aos cálculos elaborados pelo profissional responsável pela confecção dos quadros, tampouco da anuência expressa relativamente às alterações registrais pretendidas. E, tratando-se de modificação de especificação condominial, a exigência de aquiescência total decorre do próprio regime jurídico da propriedade condominial.

As atribuições do síndico são rigorosamente vinculadas à representação, conservação e gestão administrativa do condomínio (art. 1.348 do CC), não equivalendo aos poderes expressos e especiais para disposição do objeto do direito real (§ 1º do art. 661 do CC).

Por outro lado, os arts. 7º da Lei nº 4.591/1964 e 1.332 do Código Civil estabelecem a forma de instituição do condomínio edilício, bem como os elementos essenciais que devem integrar o instrumento respectivo, destacando-se, in casu, a obrigatoriedade de discriminação individualizada (especialidade objetiva) de cada unidade e de suas frações ideais. Por sua vez, o item 82 das NSCGJSP prescreve que a alteração da especificação somente se viabiliza mediante anuência da totalidade dos condôminos.

Portanto, diante da inexistência de prova suficiente de deliberação e aprovação, pela totalidade dos titulares de direito sobre as unidades integrantes do condomínio acerca das alterações pretendidas, não se encontram atendidos os requisitos legais e normativos indispensáveis ao ingresso da retificação no fólio real.

Reconhecimento de firma dos presentes em assembleia.

Os instrumentos particulares devem ter as firmas dos seus subscritores reconhecidas por tabeliães – expressão aqui empregada no sentido de se fixar, por presunção, a autoria da firma aposta no instrumento privado (inc. II do art. 221 da LRP). AFRÂNIO DE CARVALHO não deixou de notar a importância da notarização:

“Quando o título é passado por instrumento particular, não basta, para comprovação da identidade das partes, a referência do seu preâmbulo aos números da carteira de identidade e do cadastro fiscal, tornando-se necessário e reconhecimento das respectivas firmas. Só assim o documento se torna autêntico, ministrando a certeza legal de emanar das pessoas a quem é atribuído. Se o registrador suspeitar de fraude nesse reconhecimento, ou no título, poderá exigir a comprovação da identidade das partes perante o registro[2].

Se a autenticidade é a certeza de autoria do instrumento, necessário que se busque na Lei a sua exigibilidade. O art. 411 do CPC, que reza:

Art. 411. Considera-se autêntico o documento quando:

I – o tabelião reconhecer a firma do signatário;

II – a autoria estiver identificada por qualquer outro meio legal de certificação, inclusive eletrônico, nos termos da lei;

III – não houver impugnação da parte contra quem foi produzido o documento.

É importante destacar que a alteração da especificação não implica, ao contrário do que sustenta a representante, mero apontamento das áreas já existentes no condomínio, mas sim uma nova especificação e, portanto, não há que se falar, s.m.j., na dispensa do reconhecimento das firmas na lista de presença, na forma determinada pelo artigo 353-A do CNN/CN/CNJ-Extra. Note-se que o dispositivo distingue atos de mera administração (relativos à convenção condominial) e atos institucionais, como os relativos à criação do direito real. Neste caso, não se aplica o dispositivo.

Vê-se, por exemplo, que os apartamentos n. 101 a 902 terão as áreas comum edificada, total edificada, e comum não edificada alteradas.

Apresentação de novo quadro de áreas atualizado do Condomínio

Tal exigência possui lastro nos arts. 7º e 53 da Lei nº 4.591/1964 e no art. 1.332 do Código Civil, sendo os critérios para sua elaboração determinados pela ABNT, por meio da NBR 12.721.

Trata-se de documento necessário para demonstrar o rigor técnico do levantamento realizado por profissional habilitado, meio hábil a corroborar a descrição contida no instrumento particular de retificação da especificação, impondo-se sua apresentação completa.

O interessado argumenta que o quórum de 2/3 (previsto no Art. 1.351 do CC, com redação da Lei 14.405/22) deveria bastar para a retificação das áreas comuns por analogia. Todavia, a Lei 14.405/22 reduziu o quórum exclusivamente para a mudança de destinação (uso). Ela não autorizou a alteração do quadro de áreas ou da fração ideal por maioria qualificada.

O Item 82 do Cap. XX das NSCGJSP (atualizado pelo Provimento CG 64/2024) é taxativo: a alteração da especificação exige a deliberação da totalidade dos condôminos.

Destaca-se, ainda, que não há correspondência absoluta entre os quadros apresentados (Quadros I e II) e o instrumento particular, notadamente quanto à quantidade de unidades autônomas — uma vez que as vagas de garagem foram suprimidas. Tampouco quanto aos coeficientes de proporcionalidade atribuídos aos apartamentos.

E caso se verifique alteração na fração ideal correspondente ao terreno, a modificação da especificação e assunção ou acréscimo de frações ideais pelos titulares, na forma pretendida, ensejará a lavratura de escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil.

O fato é que a ausência dos quadros impede a aferição, com precisão, dos critérios utilizados para a realização do cálculo (informações preliminares), o resumo das áreas para os atos de registro e escrituração (Quadro IV-B) e as informações gerais inerentes ao levantamento efetuado (Quadro V), no qual deverão ser declaradas eventuais divergências entre as áreas constantes nos quadros e aquelas previstas no projeto.

Além disso, para a correta apuração do valor dos emolumentos — especialmente quanto ao Subitem 2.1 da Tabela II, referente à averbação com valor declarado, acrescentado pela Lei nº 13.290, de 22 de dezembro de 2008 — é necessária a apresentação do cálculo realizado pelo responsável técnico, com a indicação do valor atualizado das unidades imobiliárias (Quadros III e IV-A).

Portanto, entende-se, s.m.j. de Vossa Excelência, ser indispensável a apresentação de todos os quadros elencados na norma da ABNT, os quais deverão conter integralmente as informações previstas na NBR 12.721.

Conclusões

Entendemos que não se encontram atendidos os requisitos legais e normativos indispensáveis ao ingresso da retificação pretendida no fólio real.

Com efeito, as atas de 30/11/2023 e 15/07/2025 não registraram a deliberação expressa, específica e inequívoca acerca da aprovação dos novos quadros técnicos de áreas, nem da nova descrição da especificação do condomínio edilício.

Além disso, inexiste prova de anuência unânime dos titulares das unidades quanto aos cálculos e às modificações pretendidas, o que é imprescindível para alteração da especificação condominial, nos termos do art. 7º da Lei nº 4.591/1964, art. 1.332 do Código Civil e item 82 das NSCGJSP. A omissão assemblear não pode ser suprida por declaração isolada do síndico, cujos poderes restringem-se a atos de administração e representação, não substituindo a manifestação de vontade dos proprietários.

Some-se a isso que a lista de presença da assembleia não contém reconhecimento de firmas, indispensável, s.m.j., para presunção relativa de autoria e segurança jurídica.

Por fim, mostra-se necessária a apresentação integral e atualizada do quadro de áreas segundo os critérios da ABNT NBR 12.721, incluindo todos os quadros normativos (I a V e eventuais anexos), especialmente porque:

(i) não há correspondência plena entre os quadros apresentados e o instrumento particular, inclusive quanto ao número de unidades autônomas e aos coeficientes atribuídos;

(ii) a correta qualificação registral exige verificação dos critérios técnicos de cálculo, das divergências frente ao projeto e do valor atualizado das unidades para fins de emolumentos;

(iii) eventual alteração da fração ideal do terreno pode atrair a forma pública prevista no art. 108 do Código Civil.

Seja como for, entendemos que Vossa Excelência saberá como julgar o caso da melhor maneira.

Aproveitamos para renovar nossos votos da mais elevada estima e consideração.

São Paulo, 08 de janeiro de 2026.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial Registrador.

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Notas

[1]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[2] CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 3ª ed., 1982, p. 292.