Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Informação e prestação de serviços

Processo 0047716.68.2010.826.0100 – arrematação – continuidade – incorporação

Protocolo 238.009 – dúvida – Interessado: Banco do Brasil S/A.
Processo 0047716.68.2010.826.0100.

Carta de Arrematação – modo derivado de aquisição. Registro anterior. Incorporação societária. ITBI – não incidência.

Para o registro de Carta de Arrematação, extraída de ação executiva, é imprescindível a regularização da situação jurídica do imóvel, com a prévia averbação das mutações sofridas pela executada, baseada em documentação idônea. Deverá ser atestada pelo Fisco Municipal a hipótese de não incidência do ITBI na incorporação societária (art. 29 do Decreto Municipal 51.627, de 13.7.2010).

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao pedido formulado pelo Banco do Brasil S/A, por seu procurador, Dr. José Padilha de Siqueira Neto, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, pelos fundamentos seguintes.

Foi apresentada a Carta de Arrematação anexa, extraída do Processo 583.00.1997.514814-6, que teve curso pela 4ª Vara Cível da Capital, em que o Banco do Brasil S/A arrematou imóvel de propriedade de Continental Sociedade Anônima de Crédito Imobiliário (Transcrição 88.186, de 22 de novembro de 1972, certidão anexa).

Questões preliminares – certidão da JUCESP

A execução foi movida contra Urbanizadora Continental S/A. Comércio, Empreendimentos e Participações. Este Registro exigiu a apresentação dos documentos comprobatórios das mutações jurídicas que a sociedade experimentou em virtude de incorporação, tudo em obediência ao princípio da continuidade.

Contudo, os documentos apresentados são confusos e redundantes, com duplicação de páginas e sem a ordenação lógica e sistemática exigida por regulamento. Os documentos parecem constituírem-se em certidão de inteiro teor da Junta Comercial do Estado de São Paulo.

Embora fosse possível requerer certidão para fins específicos, prevista na Instrução Normativa 93, de 5 de dezembro de 2002, baixada pelo DRNC – Departamento Nacional do Registro Nacional do Comércio, os interessados apresentaram documentos que se não acham agrupados, numerados e certificados, compondo um todo informe. Não se acham cumpridas, salvo melhor juízo, as prescrições e regras previstas na referida Instrução Normativa (art. 4º, § 1º), o que pode gerar certa insegurança na sua utilização no Registro Público.

Contudo, conceda-se que, joeirando os dados, é possível chegar à conclusão de que a executada, em algum momento do trato sucessivo foi, de fato, a sucessora da empresa que figura no Registro como proprietária.

Títulos distintos – prenotação individualizada

Nas notas devolutivas expedidas por este Registro sempre se destacou a necessidade de se prenotar separadamente os títulos que compõem o elenco de documentos apresentados a registro.

Nos termos do art. 12 c.c. arts. 182 e 183 da Lei 6.015, de 1973, cada título deve merecer uma prenotação própria. São títulos autônomos, material e  formalmente individualizados, que têm por objeto atos e fatos jurídicos completamente distintos – embora se reconheça a dependência do acesso do segundo título (arrematação) ao ingresso do primeiro (incorporação), nos termos do art. 195 e especialmente do art. 237 da  vigente Lei dos Registros Públicos:

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Contudo, aos interessados lhes pareceu que a iniciativa de promover a averbação da incorporação societária seria responsabilidade exclusiva do titular inscrito e que figura na ação como réu e executado.

A cisão, fusão, incorporação de sociedades ingressa no registro por ato de averbação, nos termos do art. 234 da Lei das Sociedades Anônimas, aplicada no caso concreto. Assim tem entendido o C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo:

DÚVIDA – AVERBAÇÃO – COMPETÊNCIA RECURSAL. SUCESSÃO – FUSÃO, CISÃO, INCORPORAÇÃO. O recurso em dissensão que envolve matéria averbatória é administrativo e seu processamento e julgamento é da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. (Processo CGJSP – DATA: 24/8/2009; DOE: 24/8/2009. Processo CG 1.142-6/7, Ribeirão Preto). No mesmo sentido: Processo 583.00.2006.165828-3, 1ª VRPSP.

As mutações experimentadas pela empresa ocorreram antes do advento do novo Código Civil, de modo que a questão formal – exigência de escritura pública – s.m.j., estaria, neste caso concreto, afastada.

A Lei 6.015, de 1973, expressamente prevê, em seu artigo 246, que serão averbadas na matrícula as ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. O seu parágrafo único dispõe que as averbações, a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167, “serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente”. Por fim, o n. 5, II, do art. 167 prevê a averbação “de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas”.

Patenteia-se que o exequente não só tem legitimidade e interesse para instar a averbação de incorporação societária, como deve postular a averbação como pressuposto lógico e inarredável de acesso do título judicial de arrematação.

Ao contrário do que pareceu ao ilustre representante do executado, o título judicial de arrematação não ostenta o caráter de modo originário de aquisição imobiliária. (Cfr., a propósito, a Ap. Civ. 20.745-0/6, Itu, p. 22.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga).

Do conjunto normativo, se pode concluir: (a) a arrematação se acha na dependência da averbação prévia da incorporação societária; (b) a incorporação societária é objeto de averbação; (c) as averbações serão feitas a requerimento dos interessados; (d) o exequente tem legitimidade para instar a averbação (princípio de rogação) e (e) os títulos devem merecer prenotação individualizada.

Recolhimento de imposto(ITBI) ou declaração de não incidência

Resta outra questão a ser resolvida: trata-se de na necessidade (ou não) de recolhimento do ITBI pela incorporação societária.

O art. 156 da Constituição Federal prevê que compete aos Municípios instituir impostos sobre “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”.

Já seu § 2º  dispõe que o imposto previsto no inciso II não incide nas hipóteses de cisão, fusão e incorporação, “salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos”. Verbis:

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (g.n.).

Por outro lado, o art. 3º do Decreto Municipal 51.627, de 13.7.2010, reza que não é devido o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos – ITBI, nos casos de transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica (inc. V).

Porém, o mesmo diploma regulamentar dispõe em seu art. 29:

Art. 29 Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

Considerando-se que a atividade precípua da incorporanda é a “comercialização de lotes, terrenos e imóveis em geral” (cfr. ata da AGE de 29.11.1995, passim), dentre outras atividades afins, imprescindível se nos afigura que o Fisco Municipal reconheça a não-incidência do imposto neste caso concreto, como aliás se prescreve no Regulamento citado.

Estas são, em essência, as razões pelas quais o registro não se fez.

Devolvo a Vossa Excelência o caso, apresentando nossas cordiais saudações.

São Paulo, 28 de setembro de 2010.

Sérgio Jacomino

Oficial Registrador

→ Vide Processo 0049498-13.2010.8.26.0100.

  • Processo 0049498-13.2010.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Banco do Brasil S/A – 5º Oficial de Registro de Imóveis – V I S T O S. Fls. 22: com razão o Oficial. Desentranhem-se fls. 02/19 juntando-se ao processo nº 0047716-68.2010.8.26-011 (CP. 488) e, após, abra-se vista ao Ministério Público naqueles autos (CP. 488). No mais, dê-se baixa na distribuição deste feito, que fica extinto. Após, ao arquivo com as cautelas devidas. Int. São Paulo, 28 de janeiro de 2011. Gustavo Henrique Bretãs Marzagão Juiz de Direito – CP. 512 – ADV: RAQUEL PERES DE CARVALHO (OAB 185687/SP)

Written by Iacominvs

23 de novembro de 2010 às 1:49 PM