Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 238.009 – dúvida – Interessado: Banco do Brasil S/A.
Processo 0047716.68.2010.826.0100.

Carta de Arrematação – modo derivado de aquisição. Registro anterior. Incorporação societária. ITBI – não incidência.

Para o registro de Carta de Arrematação, extraída de ação executiva, é imprescindível a regularização da situação jurídica do imóvel, com a prévia averbação das mutações sofridas pela executada, baseada em documentação idônea. Deverá ser atestada pelo Fisco Municipal a hipótese de não incidência do ITBI na incorporação societária (art. 29 do Decreto Municipal 51.627, de 13.7.2010).

• Processo 0047716-68.2010.8.26.0100. Sentença de 28.3.2011.
• Ap. Civ. 0477166-88;2010.8.26.0100.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao pedido formulado pelo Banco do Brasil S/A, por seu procurador, Dr. José Padilha de Siqueira Neto, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, pelos fundamentos seguintes.

Foi apresentada a Carta de Arrematação anexa, extraída do Processo 583.00.1997.514814-6, que teve curso pela 4ª Vara Cível da Capital, em que o Banco do Brasil S/A arrematou imóvel de propriedade de Continental Sociedade Anônima de Crédito Imobiliário (Transcrição 88.186, de 22 de novembro de 1972, certidão anexa).

Questões preliminares – certidão da JUCESP

A execução foi movida contra Urbanizadora Continental S/A. Comércio, Empreendimentos e Participações. Este Registro exigiu a apresentação dos documentos comprobatórios das mutações jurídicas que a sociedade experimentou em virtude de incorporação, tudo em obediência ao princípio da continuidade.

Contudo, os documentos apresentados são confusos e redundantes, com duplicação de páginas e sem a ordenação lógica e sistemática exigida por regulamento. Os documentos parecem constituírem-se em certidão de inteiro teor da Junta Comercial do Estado de São Paulo.

Embora fosse possível requerer certidão para fins específicos, prevista na Instrução Normativa 93, de 5 de dezembro de 2002, baixada pelo DRNC – Departamento Nacional do Registro Nacional do Comércio, os interessados apresentaram documentos que se não acham agrupados, numerados e certificados, compondo um todo informe. Não se acham cumpridas, salvo melhor juízo, as prescrições e regras previstas na referida Instrução Normativa (art. 4º, § 1º), o que pode gerar certa insegurança na sua utilização no Registro Público.

Contudo, conceda-se que, joeirando os dados, é possível chegar à conclusão de que a executada, em algum momento do trato sucessivo foi, de fato, a sucessora da empresa que figura no Registro como proprietária.

Títulos distintos – prenotação individualizada

Nas notas devolutivas expedidas por este Registro sempre se destacou a necessidade de se prenotar separadamente os títulos que compõem o elenco de documentos apresentados a registro.

Nos termos do art. 12 c.c. arts. 182 e 183 da Lei 6.015, de 1973, cada título deve merecer uma prenotação própria. São títulos autônomos, material e  formalmente individualizados, que têm por objeto atos e fatos jurídicos completamente distintos – embora se reconheça a dependência do acesso do segundo título (arrematação) ao ingresso do primeiro (incorporação), nos termos do art. 195 e especialmente do art. 237 da  vigente Lei dos Registros Públicos:

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Contudo, aos interessados lhes pareceu que a iniciativa de promover a averbação da incorporação societária seria responsabilidade exclusiva do titular inscrito e que figura na ação como réu e executado.

A cisão, fusão, incorporação de sociedades ingressa no registro por ato de averbação, nos termos do art. 234 da Lei das Sociedades Anônimas, aplicada no caso concreto. Assim tem entendido o C. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo:

DÚVIDA – AVERBAÇÃO – COMPETÊNCIA RECURSAL. SUCESSÃO – FUSÃO, CISÃO, INCORPORAÇÃO. O recurso em dissensão que envolve matéria averbatória é administrativo e seu processamento e julgamento é da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. (Processo CGJSP – DATA: 24/8/2009; DOE: 24/8/2009. Processo CG 1.142-6/7, Ribeirão Preto). No mesmo sentido: Processo 583.00.2006.165828-3, 1ª VRPSP.

As mutações experimentadas pela empresa ocorreram antes do advento do novo Código Civil, de modo que a questão formal – exigência de escritura pública – s.m.j., estaria, neste caso concreto, afastada.

A Lei 6.015, de 1973, expressamente prevê, em seu artigo 246, que serão averbadas na matrícula as ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. O seu parágrafo único dispõe que as averbações, a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167, “serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente”. Por fim, o n. 5, II, do art. 167 prevê a averbação “de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas”.

Patenteia-se que o exequente não só tem legitimidade e interesse para instar a averbação de incorporação societária, como deve postular a averbação como pressuposto lógico e inarredável de acesso do título judicial de arrematação.

Ao contrário do que pareceu ao ilustre representante do executado, o título judicial de arrematação não ostenta o caráter de modo originário de aquisição imobiliária. (Cfr., a propósito, a Ap. Civ. 20.745-0/6, Itu, p. 22.6.1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga).

Do conjunto normativo, se pode concluir: (a) a arrematação se acha na dependência da averbação prévia da incorporação societária; (b) a incorporação societária é objeto de averbação; (c) as averbações serão feitas a requerimento dos interessados; (d) o exequente tem legitimidade para instar a averbação (princípio de rogação) e (e) os títulos devem merecer prenotação individualizada.

Recolhimento de imposto(ITBI) ou declaração de não incidência

Resta outra questão a ser resolvida: trata-se de na necessidade (ou não) de recolhimento do ITBI pela incorporação societária.

O art. 156 da Constituição Federal prevê que compete aos Municípios instituir impostos sobre “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”.

Já seu § 2º  dispõe que o imposto previsto no inciso II não incide nas hipóteses de cisão, fusão e incorporação, “salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos”. Verbis:

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (g.n.).

Por outro lado, o art. 3º do Decreto Municipal 51.627, de 13.7.2010, reza que não é devido o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos – ITBI, nos casos de transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica (inc. V).

Porém, o mesmo diploma regulamentar dispõe em seu art. 29:

Art. 29 Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam os notários, oficiais de Registro de Imóveis e seus prepostos obrigados a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do Imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção;

Considerando-se que a atividade precípua da incorporanda é a “comercialização de lotes, terrenos e imóveis em geral” (cfr. ata da AGE de 29.11.1995, passim), dentre outras atividades afins, imprescindível se nos afigura que o Fisco Municipal reconheça a não-incidência do imposto neste caso concreto, como aliás se prescreve no Regulamento citado.

Estas são, em essência, as razões pelas quais o registro não se fez.

Devolvo a Vossa Excelência o caso, apresentando nossas cordiais saudações.

São Paulo, 28 de setembro de 2010.

Sérgio Jacomino

Oficial Registrador

→ Vide Processo 0049498-13.2010.8.26.0100.

• Processo 0049498-13.2010.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Banco do Brasil S/A – 5º Oficial de Registro de Imóveis – V I S T O S. Fls. 22: com razão o Oficial. Desentranhem-se fls. 02/19 juntando-se ao processo nº 0047716-68.2010.8.26-011 (CP. 488) e, após, abra-se vista ao Ministério Público naqueles autos (CP. 488). No mais, dê-se baixa na distribuição deste feito, que fica extinto. Após, ao arquivo com as cautelas devidas. Int. São Paulo, 28 de janeiro de 2011. Gustavo Henrique Bretãs Marzagão Juiz de Direito – CP. 512 – ADV: RAQUEL PERES DE CARVALHO (OAB 185687/SP)