Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 100.10.032890-2 – Arrematação – continuidade

Interessado: Condomínio Edifício Império.

Carta de Arrematação. Continuidade. Ocorrendo o falecimento do titular inscrito, o acesso de carta de arrematação somente será possível com o prévio registro do formal de partilha.

• Processo 100.10.032890-2 – sentença. Sentença de 21.12.2010 julgando procedente a dúvida. Trânsito em julgado em 3.2.2011.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à R. determinação de fls. 77 dos autos, presto a Vossa Excelência as seguintes informações.

Questões preliminares – ata do Condomínio autorizando a aquisição em hasta pública

Na ocasião em que o título foi apresentado a Registro (protocolo 233.606) foram juntados documentos que são essenciais para a consumação do registro – especialmente a ata de assembleia geral ordinária de 9.1.2010 autorizando, por unanimidade, a aquisição da unidade condominial objeto da arrematação pelo Condomínio Edifício Império.

Além disso, foram apresentados os seguintes documentos: (a) certidão sobre tributos imobiliários; (b) comprovante de inscrição e situação cadastral do exequente (usado para qualificação do arrematante); (c) certidão de dados cadastrais dos imóveis – IPTI; além de outros documentos comprobatórios de pagamento de ITBI, recuperáveis pela Serventia.

Destaque-se que o primeiro deles é simplesmente essencial para viabilizar o acesso da arrematação, caso o registro seja deferido por Vossa Excelência, nos precisos termos do decidido na Ap. Civ. 273-6/7, São Paulo, rel. des. José Mário Antonio Cardinale.

Óbice essencial: princípio da continuidade

O óbice essencial repousa na exigência contida nos arts. 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

O imóvel acha-se registrado em nome de Diva de Andrade, brasileira, solteira, maior, médica, domiciliada no endereço do imóvel arrematado. São dados minguados para a precisa qualificação da titular inscrita.

A ação foi intentada contra os herdeiros de Diva, consoante nos informa o interessado. Além disso, há notícia nos autos de abertura de inventário, nos termos de certidão do distribuidor (p. 3).

O Conselho Superior da Magistratura enfrentou caso análogo quando se decidiu que a penhora deveria ser realizada no rosto dos autos de inventário:

“No caso vertente, a constrição judicial se concretizou, porém, após o falecimento do cônjuge da executada, pois, conforme as certidões de fls.07, 11 e 17, estando em andamento inventário, como o noticiado pelo documento de fls. 8, junto ao r. Juízo de Direito da 1ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional III (Jabaquara) da Comarca da Capital, mostrando-se, evidentemente, inviável a discutida intimação do cônjuge e aplicável o disposto no artigo 674 do vigente diploma processual civil.

Para o fim de abarcar todo o imóvel matriculado sob o número 10.982, englobando, portanto, os direitos hereditários incidentes, a penhora no rosto dos autos do inventário ou, ao menos, a intimação do espólio do falecido cônjuge mostrar-se-iam formalidades indeclináveis, sob pena de ser concretizada violação ao princípio da continuidade, potencializada a violação aos direitos patrimoniais de terceiros, alheios à execução trabalhista em andamento. (Ap. Civ. 65-6/8, p. 31.10.2003, São Paulo, rel. des. Luiz Tâmbara).

Do mesmo teor a R. decisão da lavra do des. Venício Antonio de Paula Salles, na época juiz-titular da Primeira Vara de Registros Públicos, no Processo 000.04.108153-6, p. 10.2.2005, São Paulo (16º SRI).

Em regra, quem responde pelas dívidas do falecido é o espólio (art. 597 do CPC). Anote-se a modulação que a jurisprudência faz: “a penhora no rosto dos autos de inventário só tem lugar quando o executado é herdeiro, ou interessado, por obrigação própria, não quando é o inventariante ou herdeiro, executado por obrigação originária do falecido” (JTJ 169/226, Comentários de Theotonio Negrão, 42ª ed.2010, p. 803-4).

Seja como for, ocorrendo a abertura da sucessão o domínio e a posse da herança transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (artigo 1.784 do Código Civil). Por força da natureza da obrigação condominial (obrigação propter rem) os herdeiros sucedem igualmente o de cujus nessas obrigações, legitimando, assim, a penhora no rosto dos autos, como indicado nas respeitáveis decisões do V. Conselho Superior da Magistratura e da R. Vara de Registros Públicos, respectivamente.

Tangenciado a questão relacionada com a possível caracterização da herança como jacente, (art. 1.819 do Código Civil), pode-se concluir, em atenção ao princípio da continuidade: para a consumação do registro da carta de arrematação, reclama-se a apresentação do competente formal de partilha extraído dos autos de inventário já aberto no juízo competente e noticiado nos autos.

Devolvo a Vossa Excelência o caso, apresentando nossas cordiais saudações.

São Paulo, 28 de setembro de 2010.

Sérgio Jacomino

Oficial Registrador