100.10.032890-2. Arrematação – Continuidade.
Processo 100.10.032890-2 – Arrematação – continuidade
Interessado: Condomínio Edifício Império.
Carta de Arrematação. Continuidade. Ocorrendo o falecimento do titular inscrito, o acesso de carta de arrematação somente será possível com o prévio registro do formal de partilha.
- Processo 100.10.032890-2 – sentença. Sentença de 21.12.2010 julgando procedente a dúvida. Trânsito em julgado em 3.2.2011.
Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à R. determinação de fls. 77 dos autos, presto a Vossa Excelência as seguintes informações.
Questões preliminares – ata do Condomínio autorizando a aquisição em hasta pública
Na ocasião em que o título foi apresentado a Registro (protocolo 233.606) foram juntados documentos que são essenciais para a consumação do registro – especialmente a ata de assembleia geral ordinária de 9.1.2010 autorizando, por unanimidade, a aquisição da unidade condominial objeto da arrematação pelo Condomínio Edifício Império.
Além disso, foram apresentados os seguintes documentos: (a) certidão sobre tributos imobiliários; (b) comprovante de inscrição e situação cadastral do exequente (usado para qualificação do arrematante); (c) certidão de dados cadastrais dos imóveis – IPTI; além de outros documentos comprobatórios de pagamento de ITBI, recuperáveis pela Serventia.
Destaque-se que o primeiro deles é simplesmente essencial para viabilizar o acesso da arrematação, caso o registro seja deferido por Vossa Excelência, nos precisos termos do decidido na Ap. Civ. 273-6/7, São Paulo, rel. des. José Mário Antonio Cardinale.
Óbice essencial: princípio da continuidade
O óbice essencial repousa na exigência contida nos arts. 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973:
Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro
Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.
O imóvel acha-se registrado em nome de Diva de Andrade, brasileira, solteira, maior, médica, domiciliada no endereço do imóvel arrematado. São dados minguados para a precisa qualificação da titular inscrita.
A ação foi intentada contra os herdeiros de Diva, consoante nos informa o interessado. Além disso, há notícia nos autos de abertura de inventário, nos termos de certidão do distribuidor (p. 3).
O Conselho Superior da Magistratura enfrentou caso análogo quando se decidiu que a penhora deveria ser realizada no rosto dos autos de inventário:
“No caso vertente, a constrição judicial se concretizou, porém, após o falecimento do cônjuge da executada, pois, conforme as certidões de fls.07, 11 e 17, estando em andamento inventário, como o noticiado pelo documento de fls. 8, junto ao r. Juízo de Direito da 1ª Vara de Família e Sucessões do Foro Regional III (Jabaquara) da Comarca da Capital, mostrando-se, evidentemente, inviável a discutida intimação do cônjuge e aplicável o disposto no artigo 674 do vigente diploma processual civil.
Para o fim de abarcar todo o imóvel matriculado sob o número 10.982, englobando, portanto, os direitos hereditários incidentes, a penhora no rosto dos autos do inventário ou, ao menos, a intimação do espólio do falecido cônjuge mostrar-se-iam formalidades indeclináveis, sob pena de ser concretizada violação ao princípio da continuidade, potencializada a violação aos direitos patrimoniais de terceiros, alheios à execução trabalhista em andamento. (Ap. Civ. 65-6/8, p. 31.10.2003, São Paulo, rel. des. Luiz Tâmbara).
Do mesmo teor a R. decisão da lavra do des. Venício Antonio de Paula Salles, na época juiz-titular da Primeira Vara de Registros Públicos, no Processo 000.04.108153-6, p. 10.2.2005, São Paulo (16º SRI).
Em regra, quem responde pelas dívidas do falecido é o espólio (art. 597 do CPC). Anote-se a modulação que a jurisprudência faz: “a penhora no rosto dos autos de inventário só tem lugar quando o executado é herdeiro, ou interessado, por obrigação própria, não quando é o inventariante ou herdeiro, executado por obrigação originária do falecido” (JTJ 169/226, Comentários de Theotonio Negrão, 42ª ed.2010, p. 803-4).
Seja como for, ocorrendo a abertura da sucessão o domínio e a posse da herança transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (artigo 1.784 do Código Civil). Por força da natureza da obrigação condominial (obrigação propter rem) os herdeiros sucedem igualmente o de cujus nessas obrigações, legitimando, assim, a penhora no rosto dos autos, como indicado nas respeitáveis decisões do V. Conselho Superior da Magistratura e da R. Vara de Registros Públicos, respectivamente.
Tangenciado a questão relacionada com a possível caracterização da herança como jacente, (art. 1.819 do Código Civil), pode-se concluir, em atenção ao princípio da continuidade: para a consumação do registro da carta de arrematação, reclama-se a apresentação do competente formal de partilha extraído dos autos de inventário já aberto no juízo competente e noticiado nos autos.
Devolvo a Vossa Excelência o caso, apresentando nossas cordiais saudações.
São Paulo, 28 de setembro de 2010.
Sérgio Jacomino
Oficial Registrador