Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

EMENTA: Averbação de construção – Imóvel situado no bairro do Pacaembu. Restrição urbanística convencional inscrita em 1959 – Obrigações propter rem. Incompatibilidade entre o projeto aprovado e os parâmetros convencionados. Necessidade de prévio cancelamento judicial do ônus (arts. 250 e 252 da LRP).

Processo: 1117523-36.2025.8.26.010, São Paulo, j. 25/11/2025, DJ 26/11/2025, Dra. Marcela Machado Martiniano. Disponível em http://kollsys.org/wqd. Trânsito em julgado a 19/12/2025.

Preliminares

Trata-se de requerimento postulando a averbação na Matrícula **.***, deste registro, da construção vinculada ao Certificado de Conclusão Total nº *****-25-SP-CCE, ao Alvará de Execução de Edificação Nova nº *****-**-SP-ALV e ao Alvará de Aprovação de Edificação Nova nº *****-**-SP-ALV, que compreende também a demolição da edificação existente (nota 9 do Alvará de Aprovação).

Foi apresentada a CND de obra nº **.***.****/**-***, conforme documentos da Prefeitura do Município de São Paulo.

O imóvel tem origem no loteamento Pacaembu (inscrição nº 8, de 27/6/2025, neste Registro), ao qual foi imposta restrição urbanística convencional (Av. 1 da matrícula), conforme Transcrição nº **.***, deste Registro. Diante da exigência e da devolução do título, acolhendo a irresignação do interessado, processamos o pleito como pedido de providências.

Preliminar – Dúvida – cabimento

O interessado requereu a suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP. Todavia, os atos perseguidos se perfazem no Registro Imobiliário como atos de averbação. A dúvida registral somente é admitida no caso de dissenso entre o interessado e o registrador acerca de atos de registro stricto sensu.^[1]

Consoante o Comunicado CG 164/2022^[2], tal fato não impede que o registrador possa acolher a provocação, dar-lhe o tratamento processual, indicando os fundamentos e razões pelas quais entende que os óbices devam prevalecer e a pretensão do interessado denegada.

É o que se fará a seguir como simples pedido de providências.

Legitimidade para suscitação

O pedido foi formulado pela proprietária do imóvel, CVEPL. (R. 6/**.***), devidamente representada por sua procuradora, JMM, conforme instrumento de mandato datado de 20 de agosto de 2025.

Verifica-se, portanto, que a requerente ostenta legitimidade para formular o pleito, na qualidade de interessada diretamente atingida pela exigência registral, nos termos do inciso VI do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

Situação jurídica

O imóvel corresponde ao prédio e respectivo terreno, lote ** da quadra nº **, situado na Rua [segue a determinação do imóvel], encontra-se registrado em nome de CVEPL. (R.06). Consta a imposição de restrições urbanísticas convencionais. A proprietária foi notificada pela Prefeitura do Município de São Paulo, por meio da Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade – CEPEUC, integrante da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – SMUL, para fins de parcelamento, edificação ou utilização compulsória.

Devoluções do cartório

Nesta prenotação, o título foi devolvido: (1) em 1º/10/2025 — “Cancelar restrição urbanística convencional. Detalhes: Consta na Av. 01 restrição urbanística convencional. Para o registro, é necessário o prévio cancelamento.”; e (2) em 8/10/2025, após novo ingresso — “Reiterar necessidade de cancelar restrição urbanística convencional. Detalhes: Apesar dos argumentos da manifestação de 3/10/2025, o registro da restrição permanece em vigor e produz todos os efeitos (art. 252 da LRP). Para a averbação pretendida, é necessário o cancelamento formal (art. 250 da LRP).”

Razão impediente do acesso

Restrição convencional cujo registro não cancelado é eficaz.

Conforme Transcrição nº **.***, de agosto de 1959 (escritura de 4 de agosto de 1959, notas do **º Tabelião desta Capital), compradores e vendedor (loteador) convencionaram que as acessões sobre o lote deveriam possuir características específicas, a fim de atender e resguardar as características do loteamento (Av. 01 da Matrícula nº **.***).

O tema é sensível.

Por longo período, a orientação da E. Corregedoria Geral da Justiça foi no sentido de que as restrições convencionadas, obrigações de natureza propter rem, vinculam futuros adquirentes, pois, quando aprovadas pelo Poder Público no plano de loteamento, adquirem caráter público e expandem seus efeitos erga omnes.

Sabe-se, contudo, que, conforme decisão proferida na Apelação Cível nº 0038476-21.2011.8.26.0100[3], o eminente Relator José Renato Nalini alterou o entendimento para considerar superadas as convenções incompatíveis com norma posterior, conforme princípio da função social da propriedade, nos seguintes termos (trecho):

“O Ministro Luiz Fux conferiu a melhor orientação à espécie, ao relatar o Recurso Especial 289.093– SP, julgado em 2.9.2003. Uma das ementas seria suficiente a solucionar a questão: Impossibilidade de normas convencionais se sobreporem a limitações de ordem pública. Precedentes.

No corpo do acórdão o Ministro invoca o magistério de Maria Sylvia Zanella Di Pietro, para quem ‘as restrições convencionais não prevalecem contra disposições legais, se com elas forem incompatíveis’. Há menção ao princípio da razoabilidade, pois imporia a alguns proprietários restrições ao direito individual de propriedade, mais severas do que as consideradas suficientes pelo legislador.

É exatamente a situação destes autos. Por isso é que o registrador, embora mencione as restrições convencionais no registro, não pode deixar de admitir ao registro os títulos apresentados, apenas com base nessas imposições particulares.

Impõe-se alteração da orientação até aqui preservada no âmbito do E. Conselho Superior da Magistratura, para deixar de considerar as restrições convencionais superadas por normatividade posterior, notadamente se fundadas num pacto fundante que consagra a função social da propriedade.”

Quanto à observância da restrição convencional, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo deste Município – LPUOS determina, em seu art. 59, que as restrições convencionais registradas nos Registros de Imóveis deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições da própria lei, nas zonas ali especificadas, abrangendo questões ligadas aos parâmetros construtivos:

Art. 59. Nas ZER-1, ZER-2, ZERa, ZCORa e ZPR, as restrições convencionais de loteamentos aprovadas pela Prefeitura, estabelecidas em instrumento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações, deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 18.081/2024)

Destaca-se, aqui, oportunamente, que o imóvel se encontra em ZCOR-1 — Zona Corredor 1, conforme consulta feita ao Mapa Digital da Cidade de São Paulo – Geosampa.

Todavia, em que pese a ciência do precedente e da legislação municipal, in casu, o título deve ser qualificado levando-se em consideração que recai sobre o imóvel obrigação de natureza propter rem e que, portanto, é necessário avaliar se há absoluta correspondência entre a edificação mencionada no título e aos parâmetros convencionados, não cabendo ao oficial julgar o mérito da eficácia do registro não cancelado ou decretar a sua ineficácia com base na função social da propriedade. Esta é a regra do art. 252 da LRP – o registro enquanto não cancelado produz todos os seus efeitos.

Fato é que o interessado pretende averbação de construção aprovada de uso não residencial, sem indicação de todas as características dos muros, sem informações sobre a área ocupada para W.C. de empregados e sem informações suficientes acerca da área de estacionamento de veículos; ou seja, s.m.j., não há observância das alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e” da Av. 1 da matrícula. Há alteração de uso (residencial para outra modalidade).

Ante a incompatibilidade entre o projeto aprovado e a restrição imposta ao imóvel, entende-se, s.m.j., que, para a averbação da construção com as características aprovadas é necessário o prévio cancelamento da restrição imposta ao lote, cuja notícia consta da Av. 1 do imóvel.

Ressalte-se, ainda, que o imóvel situa-se no bairro do Pacaembu, objeto de processo de tombamento urbanístico sob análise do CONDEPHAAT (Proc. nº 23972-85), cujo fundamento repousa, precisamente, na preservação das características paisagísticas e tipológicas do loteamento original. A restrição convencional, inscrita em 1959, guarda identidade com as diretrizes do referido processo, reforçando sua natureza de ônus real (propter rem) de função urbanística, cuja supressão não pode ocorrer sem decisão judicial ou manifestação expressa da autoridade competente.

Por fim, o cancelamento de averbação pela extinção de ônus com eficácia real deverá ser feito em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do inc. I do art. 250 da LRP. O simples requerimento do interessado não é suficiente em face da natureza especial do gravame – restrição urbanística convencional – em que os efeitos irradiam-se erga omnes.

Conclusões

Salvo melhor juízo de V. Exa., não cabe ao Oficial de Registro de Imóveis afastar, de ofício, a incidência e alcance das restrições urbanísticas (obrigações propter rem), e autorizar, assim, a averbação incompatível com restrição convencional regularmente inscrita, razão pela qual o ingresso do título deve ser obstado até que se proceda ao cancelamento da inscrição nos termos da lei.

O Oficial.

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Notas

[1] “Ao Colendo Conselho Superior da Magistratura compete o julgamento das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-Lei Complementar Estadual n. 3/1969 e do artigo 16, IV, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O procedimento de dúvida, previsto no artigo 198 e seguintes da Lei 6.015/1973, é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito”. Não se tratando de controvérsia relativa a ato de registro em sentido estrito, mas sim de ato de averbação, não cabe a instauração de processo de dúvida. Decisão monocrática 1002764-08.2023.8.26.0269, Itapetininga, dec. de 9/2/2024, Dje 9/2/2024, Des. Francisco Loureiro. Disponível: http://kollsys.org/tt6.

[2]  Comunicado CG 164/2022, São Paulo, DJe 24/3/2022, Des. Fernando Antônio Torres Garcia. Disponível: http://kollsys.org/rfk.

[3] CSMSP – 09/2012 – ID: 23094. Relator: José Renato Nalini. Data de Julgamento: 12/09/2012. Data DJ: 08/11/2012