Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO CORREGEDOR – 1^A VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA CAPITAL DE SÃO PAULO. 

Ref. Suscitação de dúvida
Suscitante: 5^o Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Condomínio Conjunto Cinerama
Prenotação: Protocolo 148.591, de 5.4.2000.
Processo 000.00.555540-0 – condomínio – aquisição imobiliária

Condomínio edilício – aquisição imobiliária.

Andamento:

• Processo 000.00.555.540-0. Decisão de 1.6.2000. Dúvida julgada procedente.
• Ap. Civ. 77306-0/5, j. 7/6/2001, DOE de 1/8/2001, Cartório: 5 Registro de Imóveis de São Paulo, Relator: Luís de Macedo. Negado provimento ao recurso.

Sérgio Jacomino, 5^o Oficial de Registro de Imóveis da comarca da capital de São Paulo, tendo recebido para registro a inclusa carta de adjudicação, expedida pela 2^a Vara Cível da Comarca de São Paulo, prenotada sob número 148.591, em 14 de abril p.p., vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência para o fim de suscitar dúvida pelos motivos e fundamentos seguintes:
Em 5 de abril p.p., o suscitado apresentou para registro a inclusa carta de adjudicação expedida pelo D. Juízo de Direito da 2^a Vara Cível da Capital, nos autos de procedimento sumaríssimo que moveu contra Tito Mello Zarvos e o Espólio de Haydeé Mello Zarvos, pela qual o imóvel da matrícula 67.339, consistente do conjunto 1514 do Edifício Conjunto Cinerama, foi adjudicado ao Condomínio Conjunto Cinerama, ora suscitada.

Regularmente examinado, o título foi devolvido com a nota de devolução que em suma declarava que o condomínio não poderia adquirir bens imóveis por carecer de personalidade jurídica, excetuada a conhecida hipótese do art. 63, § 3^o da Lei 4591/64, inaplicável ao caso concreto.

Contra tal exigência se insurgiu o interessado, requerendo expressamente a suscitação de dúvida, o que ora faço, nos precisos termos do art. 198 da Lei 6015/73.

A matéria ainda guarda algo do tormentoso debate que cindiu a doutrina brasileira na primeira metade deste século, desde o advento do Decreto 5481, de 25.6.1928 até a lei em vigor. O próprio autor da Lei 4591/64 dedica um parágrafo em sua conhecida obra especificamente para demonstrar que somente em uma única e exclusiva hipótese – a legal, do art. 63. § 3^o da Lei 4591/64, já referida – admite-se a adjudicação ao condomínio nos casos em que a comissão de representantes pode levar a leilão público a unidade de um adquirente remisso. Afora esta exclusiva hipótese legal, verdadeira exceção à regra da vedação de aquisição pelo condomínio, não se cogita de aquisição de bens imóveis por quem a tanto não está legitimado pela carência da substancial personalidade jurídica.

Vitoriosa a tese da despersonalização do condomínio, a regra consubstanciou o sistema da Lei 4591/64, conforme confirma o seu mais autorizado intérprete: “no entendimento da lei, não cabe ao hermeneuta entendê-la recusando os seus princípios. Se, pois, a Lei n. 4591 não dá personalidade jurídica ao condomínio, não caberá por certo ao intérprete, a fim de aplicá-la, considerar necessário forçar uma subjetividade condominial que a lei não reconhece”. (Cfr. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro : Forense, 1999, p. 88 passim).

Na verdade, há muito se acha superada a diatribe instalada na doutrina acerca da personificação do condomínio em edifício. As distinções são nítidas: o condomínio pode representar uma comunidade de interesses, tem sua cor, não a substância – colorem habet, substantia vero nullam, na feliz expressão de Serpa Lopes. Ademais, a personificação do condomínio em edifício levaria facilmente a paradoxos: o condomínio, dotado de personalidade jurídica, poderia atuar como qualquer outra sociedade, desenvolvendo atividades estranhas às finalidades que inspiraram a sua concepção. Transformar-se-ia em uma empresa, desnaturando-se, completamente, a figura instituída com fins tão específicos. Em síntese, a questão da capacidade ou incapacidade depende exclusivamente da lei.

Por outro lado, o simples aceno à existência de uma peculiar realidade jurídica do condomínio – qualificando-o para agir ativa e passivamente em juízo ou fora dele – não tem força suficiente para infirmar a tese de que se trata de regra exceptiva, como, aliás, correlatamente ocorre com a massa falida, espólio, sociedades de fato e demais hipóteses previstas no artigo 12 do CPC. A ninguém ocorreria sustentar que qualquer deles pudesse ostentar os atributos de personificação ou que pudesse ordinariamente adquirir bens imóveis. Como assinalou, com a costumeira precisão, o magistrado Ricardo Henry Marques Dip, “técnicas legislativas podem superar determinados entraves conceituais, tal o de capacidade e, no campo do que aqui se examina, é exemplo já anotado o do art. 12 do CPC., conferindo capacidade processual à massa falida, ao espólio, às sociedades de fato e ao condomínio especial. Trata-se de preceito exceptivo, em que o legislador reconhece necessidades de ou conveniências na adoção de soluções que, a rigor, só mesmo em vista de norma excepcional ingressam e poderiam ingressar no mundo jurídico. Por isso mesmo, cuidam-se de outorgas restritas. (citado na Ap. Civ. 5035-0, Rel. Marcos Nogueira Garcez, São Paulo, DOJ. de 30.1.1986).

Por outro lado, a jurisprudência se mantém firme na senda: o condomínio (em edifício) não é pessoa jurídica e não pode adquirir, em seu nome, domínio. A capacidade de estar em juízo não lhe confere personalidade jurídica. Hipótese em que foi indeferido o registro. (ementa de lavra de Narciso Orlandi Neto, in Registro de Imóveis – dúvidas – decisões do Conselho Superior da Magistratura de SP., 1981-1982, ementa 146. São Paulo : Saraiva, 1984, p. 148).

O elenco de decisões administrativas que dão arrimo à tese da irregistrabilidade é robusto, não discrepando da doutrina. Assim, a Apelação Cível 5.035-0, da Capital de São Paulo, já citada, e especialmente a Apelação Cível 7120-0/9, da comarca de Campinas, que expõe, com clareza didática, que o condomínio em edifício não possui personalidade jurídica, não podendo, destarte, adquirir bens imóveis. Merece destaque a indicação doutrinária exposta pelo magistrado Ricardo Henry Marques Dip: “não faltando, embora, à compropriedade horizontal certa natureza associativa, essa característica não a converte em pessoa jurídica (cfr. Guilhermo A. Borda, ´Manual de Derechos Reales´, Buenos Aires, 1976, págs. 333-334), porque o condomínio em edifício carece de affectio societatis (Pontes de Miranda, o.c., par. 1311, n. 5; Caio Mário da Silva Pereira, o.c. n. 37. O que existe é um vínculo jurídico real entre os consortes (Domenico Barbero, ´Sistema del Derecho Privado´, Buenos Aires, 1967, tomo II, p. 450; Maximiliano, citado por Caio Mário da Silva Pereira, o.c., n. 37)”. E continua o ilustrado magistrado: “a simples comunhão de interesses dos condôminos parece indicar uma tendência associativa, que se há de entender derivada, em última análise, da própria natureza humana, mas dessa comunhão não decorre, sic et simpliciter, a personalização jurídica do condomínio. Se se admitir que da afirmação de uma singela comunhão de interesses deva inferir-se personificação jurídica, já não haverá sociedade de fato alguma que, pela razão simples de existir, não esteja de pronto juridicizada”,   (parecer na Ap. Civ. 7120-0/9, Campinas, Rel. Sylvio do Amaral).

A firme orientação jurisprudencial se mantém incólume ao longo dos anos. Na Ap. Civ. 15.106-0/9, de Caraguatatuba, DOJ. 30.7.1992, o relator, Des. Dínio de Santis Garcia, fere o ponto discutido neste procedimento:

“nenhum motivo, ademais, se vislumbra para que a regra típica de direito processual, a do artigo 12-IX, Código de Processo Civil, se traslade para o direito civil e o direito registral. De resto, o registrador deve nortear-se pelo submetimento ao princípio da legalidade, sendo-lhe, pois, estranha a estimativa da presença ou da ausência de prejuízo com a efetivação de determinado registro. E, exatamente porque, para ser sujeito de direito, se exige, como condição necessária, a personalidade jurídica atual, não é de admitir aquisições dominiais em nome de condomínios em edifício, ressalvada a hipótese legal exceptiva”.

Em precedente que guarda semelhanças com o presente caso – especialmente no que concerne à origem judicial do título apresentado – o C. Conselho Superior da Magistratura, firme na sua orientação, impediu o acesso de carta de arrematação entre outros motivos pelo fato de que o condomínio não pode adquirir bens imóveis, por faltar-lhe justamente a personalidade jurídica. (Ap. Civ. 32.737-0/2, São Paulo, DOJ 18.12.1996, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).

Tamanha chega a ser a convicção acerca da impossibilidade do condomínio adquirir bens imóveis que o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, apreciando o recurso na Apelação Cível 17.878-0/5, Praia Grande, Rel. Des. José Alberto Weiss de Andrade, além de negar o acesso de título cumprindo anterior compromisso de compra e venda, acoimou esse último registro de nulidade de pleno direito, determinando a instauração de procedimento correcional para apuração da irregularidade na prática do ato, bem assim para seu regular cancelamento, nos termos do art. 214 da Lei 6015/73.

Ainda recentemente, o V. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo manifestou-se acerca da inviabilidade de registro de títulos nessas circunstâncias – Ap. Civ. 56.324-0/3, Santa Isabel, DOJ. De 9.12.1999.

Os interessados pretenderam a reconsideração da negativa de registro oferecendo ao debate a jurisprudência elencada no pedido de suscitação de dúvida. O longevo elenco de jurisprudência – excelente, por sinal – confirma em parte o que já vimos sustentando. Senão, vejamos. A apelação cível 79.382, do Tribunal de Justiça do antigo Estado da Guanabara (RT 453/216) parte precisamente da hipótese exceptiva do artigo 63, § 3^o da Lei 4591/64, embora o voto do Eminente desembargador Olavo Tostes, aproveitado in totum no relatório do V. acórdão sob comento, possa conduzir à conclusão de que haveria como que uma personificação do condomínio: “há, pois, no condomínio em planos horizontais um tertium genus mais próximo da personificação que do outro extremo”. E continua: “mas, não há dúvida de que até vir uma lei expressa, reconhecendo a personalidade jurídica dos condôminos em planos horizontais, persistirá a dúvida. Nem por isso é possível subtrair ao condomínio a capacidade para aqueles atos e direitos que a lei expressamente lhe reconhece”. Ora, os atos e direitos a que se referem o relator são exatamente aqueles consagrados no referido art. 63, § 3^o da Lei 4591/64.

Já na Apelação Cível 78.776, igualmente do antigo Estado da Guanabara (RT 467/202), de maneira mais clara o Tribunal de Justiça admitiu o registro de título pelo qual o condomínio adquiria bem imóvel – agora tergiversando a delicada questão da irregistrablidade em casos que-tais, argumentava com a possibilidade de aquisição justamente com base no permissivo legal já extensamente citado. É do texto do V. acórdão que a aquisição se dá independentemente de ostentar (ou não), o condomínio, personalidade jurídica, o que é correto afirmar-se, lógica e legalmente. O raciocínio se articulou no sentido de demonstrar que a personificação do condomínio não apresenta relevância para deslinde da matéria, já que a própria lei admite expressamente o registro, malgrado a carência de personalidade jurídica do condomínio. De fato, a personalidade jurídica não é pré-requisito indispensável para aquisição pelo condomínio no caso preciso do citado art. 63, § 3^o da Lei 4591/64. Mas, salvo melhor juízo, a razão que se aninha na previsão exceptiva não pode irradiar-se e colher, indistintamente, todas as hipóteses não previstas na Lei. Não se dá a uma disposição legal de caráter exceptivo uma interpretação dilargada.

A apelação cível 208.923, da Capital de São Paulo (RT 476/153) aplica-se, à perfeição, aos casos de representação em juízo de consórcios. A mesma questão de legitimidade processual é ventilada na apelação cível 256.443, de São Paulo (RT 540/117) e na apelação cível 608-1, de Santos (RT 542/53), não guardando, ambas, relação direta com os temas aqui debatidos.

Já a RF/46, trata de doutrina do Prof. Caio Mário da Silva Pereira, como vimos estrênuo defensor da despersonalização do condomínio. Encontra-se nesse excelente texto a revista do debate da doutrina civilista moderna e afirmação de que o sistema da Lei 4591/64 acena para novas categorias do moderno direito privado. Mais uma vez o renomado professor retoma o tema da faculdade concedida pela própria Lei 4591/64. Insurge-se o doutrinador contra o entendimento que obliterava o acesso ao registro, em olímpica ignorância da própria lei. Superando o falso dilema entre personalização do condomínio, remata: “também o condomínio, posto não seja dotado de personalidade jurídica, recebeu da lei o poder especial de adquirir, por adjudicação, unidade leiloada na forma do art. 63 e seu § 3^o”.  E adverte: “ao intérprete, compete entender a disposição tal como redigida, sem criar à sua compreensão condições estranhas ao que se contém no preceito”.  (RF 245/246).

Mas é bem verdade que, tirante as respeitáveis decisões colacionadas pelo ilustre representante do interessado, há jurisprudência igualmente apreciável em sentido contrário: JTJ 137/590; JTJ 196/354, RT 565/90, entre outras.

Finalmente, cabe uma pequena nota para registrar que a origem do título judicial não o alivia da qualificação registral. São inúmeros os precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que confirmam tal entendimento e vale reproduzir aqui, brevitatis causa, a Apelação Cível 50.013-0/0 de São Paulo, DOJ. 2.2.1999, em que foi relator o Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição:    “em se tratando de título judicial, sua qualificação se opera sem qualquer restrição, verificando o registrador sua conformidade com os postulados e princípios registrários (Apelações Cíveis nºs. 15.028-0/7, da Comarca de Praia Grande; 20.745-0/6, da Comarca de Itu; 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia)”.

Por esses motivos o acesso do título foi denegado. Devolvo a qualificação da carta de adjudicação a Vossa Excelência, declarando que notifiquei o interessado para impugnar esta dúvida, querendo, no prazo legal.

São Paulo, nove de maio de 2000.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador