Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Informação e prestação de serviços

Processo 0025530-46.2013.8.26.0100 – Arrematação – modo originário de aquisição – cancelamento de penhora

Processo 0025530-46.2013.8.26.0100 – Pedido de Providências

Interessado: LLEIL.

  • Processo 00255530-46.2013.8.26.0100 – sentença
  • Processo 00255530-46.2013.8.26.0100 – Recurso à CGJSP – DJ 31.7.2013, p. 666.
  • Cancelamento de ônus e constrições judiciais estranhos ao processo onde ocorrida a alienação judicial – Cancelamento de arrolamento de bens procedido por iniciativa da autoridade fiscal (artigo 64 da Lei n.º 9.532/1997) – Arrematação judicial – Insuficiente – Ordem expressa do Juízo da execução ou dos órgãos que determinaram as inscrições – Necessidade – Desqualificação registral acertada – Pedido prejudicado – Resignação parcial – Recurso não conhecido. (Processo CG 133.552/2013, São Paulo, dec.

    6/12/2013, DJe 17/12/2013, dec.

    José Renato Nalini).

Arrematação – modo originário de aquisição.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção à R. determinação de Vossa Excelência exarada às fls. 38 dos autos vem prestar as seguintes informações.

LLEIL apresentou a este Registro Imobiliário pedido de cancelamento de averbações de penhoras e de arrolamentos ficais inscritos em virtude de arrematação do bem imóvel já devidamente registrada.

Todos os atos referem-se à Matrícula 7.682 (fls. 15 e ss.).

Fundamentou o seu pedido na circunstância de que “a arrematação em hasta pública constitui modo originário de aquisição da propriedade”. Em virtude dessa circunstância, todos os ônus e gravames anteriores serão extintos, “sendo inadmissível as exigências” (sic) deste Registro Imobiliário.

Além de arrostar a devolução deste Registro, postula a Vossa Excelência que se descerre nova matriz predial, firme no entendimento de tratar-se a arrematação uma típica aquisição originária (item “a”, fls. 8).

Sustentamos a necessidade de ordem expressa dos órgãos competentes para o levantamento dos ônus e constrições judiciais – e o fazemos com base nos fundamentos seguintes.

Arrematação – modo originário de aquisição da propriedade

O tema essencial que se acha no bojo da denegação das averbações não é a circunstância de representar (ou não) as arrematações judiciais um modo originário de aquisição. A controvérsia em debate é a possibilidade de o Oficial do Registro proceder diretamente, sponte própria, independentemente de determinação judicial, o cancelamento direto dos ônus inscritos.

Contudo, para não fugir ao debate, em respeitosa oposição à tese contrária – especialmente tendo em vista que Vossa Excelência haverá de reapreciar o tema posto em debate e dar ao caso a solução conforme a jurisprudência hoje dominante em nosso Colendo Conselho Superior da Magistratura – é possível contra argumentar com o seguinte.

A alienação judicial forçada é instituto de direito público – negócio jurídico bilateral de direito público, dirá Pontes de Miranda (MIRANDA, Pontes de. Comentários ao CPC. T. X, Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 360).

Embora típico instituto de direito público (processual), tal fato não leva, necessariamente, à conclusão de que tal expropriação forçada do patrimônio do executado devesse ser considerada tout court uma forma originária de aquisição imobiliária – como ocorre no caso das desapropriações, usucapiões, etc.

Nesse negócio bilateral (ainda baseado em PONTES DE MIRADA) o titulus aquirendi será o auto de arrematação (art. 693 do CPC) do qual se extrairá o título formal (carta de arrematação) que será oportunamente apresentado ao registro, representando, este, o modus de aquisição da propriedade imobiliária. Temos aqui, claramente definido, a quadro da constitutividade do direito com a existência prototípica do titulus e modus na aquisição de propriedade imobiliária.

A aquisição dita originária haveria de pressupor que a constituição do direito ocorresse extra tabula. A publicidade registral, nesse caso, acarretaria uma mera eficácia declarativa, rompendo-se o elo que informa a cadeia de titulares e de direitos que informam todo o trato sucessivo registral.

Mas será justamente o respeito ao trato sucessivo, que não se rompe, como veremos, a razão pela qual não se admitem nem a penhora de imóveis de terceiros que não integrem a lide, nem a arrematação que lhe possa ser sucessiva.

Desde logo, com o máximo respeito à orientação diversa, declaro que me filio à doutrina que considera a toda e qualquer alienação judicial forçada (inclusa a arrematação) um modo derivado de aquisição imobiliária.

Alguns elementos que podem ser pinçados do corpo legal confirmam a natureza jurídica da arrematação.

O art. 686 do CPC, por exemplo, alude ao preenchimento de vários requisitos formais para a efetiva publicidade da hasta. Dentre eles, figura a necessária “menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados” (inc. V).

A falta do preenchimento desse requisito formal representa, como se sabe, uma das hipóteses de nulidade do certame (art. 694, III, do CPC). Fulminados que fossem, pela arrematação, todos os ônus e gravames que incidissem sobre o imóvel (acerca dos quais supostamente o Juízo teria conhecimento pela necessária apresentação da certidão do Registro – art. 659, § 5º, do CPC) e não se cogitaria de sua resiliência após a hasta pública. Mas apurados que sejam tais ônus, em momento posterior, tal fato legitima o arrematante a pleitear a anulação da arrematação.

Enfim, fosse originária a aquisição e sendo a arrematação irretratável (art. 694 do CPC), eventuais direitos representados por ônus reais sub-rogariam-se no preço.

A questão merece atenta observação. Ocorrendo a arrematação e não havendo ressalvas no edital de praça, “não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial” (RESP 865.462-RJ, j. 28.2.2012, DJ de 8.3.2012, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva). A contrario, ocorrendo a indicação editalícia dos débitos condominiais, o adquirente em hasta pública sub-roga-se nas ditas obrigações.

Neste contexto, tais ônus – termo cujo campo semântico é reconhecidamente plurívoco – abarcam tanto os direitos reais de garantia (hipoteca, penhor, anticrese) como direitos de gozo e fruição (usufruto, uso, servidão), além de certos direitos com eficácia real – como afinal própria penhora inscrita, cujo registro gera a presunção “absoluta” de conhecimento por parte de terceiros (art. 659, § 4º do CPC). Tais ônus certamente resistem e sobrevivem à expropriação judicial (ASSIS. Araken de. Manual da Execução. 13ª ed. São Paulo: RT, 2010, p. 880-1, n. 307.1.3). Como reconhece o autor citado, a simples existência de penhoras averbadas, cujos credores exequentes não tenham sido intimados (art. 698 do CPC), torna a arrematação ineficaz em relação às constrições com direito prelatício.

Nesse sentido, a jurisprudência do STJ. Destaco, dentre outros, o caso interessante do julgado no RESp 1.122.533-PR, da relatoria do min. Sidnei Beneti, cuja ementa é a seguinte:

EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PENHORA ANTERIOR, REALIZADA EM OUTRO PROCESSO E REGISTRADA ANTERIORMENTE À PENHORA DE QUE SE ORIGINOU A ARREMATAÇÃO. CANCELAMENTO DA PENHORA ANTERIOR, INDEFERIMENTO, DADA A INEFICÁCIA RELATIVAMENTE AO CREDOR-PENHORANTE, QUE NÃO INTIMADO PARA A HASTA PÚBLICA EM QUE OCORREU A ARREMATAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1 – A averbação da penhora registrada com anterioridade não se cancela no caso de arrematação cuja hasta pública tenha se realizado sem intimação do anterior credor-penhorante;

2 – Ineficácia da arrematação relativamente ao credor-penhorante com penhora anteriormente inscrita não intimado para a hasta pública em que adquirida a propriedade pelo arrematante.

3 – Possibilidade de opção, pelo credor-penhorante não intimado, pela preferência no recebimento do crédito, em concurso de preferências, ou pelo novo praceamento do bem em hasta pública que providencie, conquanto transcrito o bem em nome do arrematante, dada a ineficácia da aquisição relativamente ao aludido credor-penhorante, com penhora anterior averbada no Registro de Imóveis.

4 – Recurso Especial, que visou ao cancelamento da averbação da penhora, improvido. (RESP 1.122.533-PR, j. 12.5.2012, DJ. 11.6.2012, rel. min. Sidnei Beneti).

Descabe ao estado – diz Araken de Assis – expungir dos bens do executado certos ônus – como a servidão de passagem – este é o exemplo de ônus que nos dá. Conclui, sem pestanejar, que “a alienação coativa implica aquisição derivativa e, cabendo a propriedade a terceiro, ‘este não perdeu seu direito’” – remata, forte em Liebman.  Não deixa, finalmente, de advertir que o terceiro (verus dominus) tem, em face do arrematante, ação reivindicatória (art. 1.228 do CC). (Op. cit. p. 817-8, n. 275.1).

Como se vê, o princípio da continuidade do Registro é fator cuja importância se coloca em relevo.

As disposições legais parecem confirmar a natureza de aquisição derivada. Vimos que certos ônus reais (direitos reais de garantia, uso, gozo e fruição) não se resolvem com a arrematação. Essa é a voz corrente da doutrina. Cásio Scarpinella Bueno, depois de destacar que os credores de direitos reais de garantia, uma vez intimados, sub-rogam-se no produto da venda judicial, diz:

Diferentemente, como a arrematação não é modalidade originária da aquisição da propriedade, eventuais gravames reais que incidam sobre o bem (servidão, usufruto, uso, habitação, por exemplo) não se resolvem, com a aquisição judicial. (Marcato. Antonio Carlos, org. Código de Processo Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 2.185).

Por outro lado, o Código Civil de 2002 prevê expressamente no seu art. 447 a evicção – mesmo nos casos de aquisição em hasta pública:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Não se evicta em aquisições originárias.

Por fim, e não menos importante, o próprio CPC prevê, no art. 703, a prova de quitação do ITBI (inc. III) e a observância, por comando implícito, do trato sucessivo: a exigência de “descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros”, reforçando a tese aqui sustentada da aquisição derivada do domínio.

Peço vênia para citar o escólio de Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart no volume Execução (Curso. 2ª ed. São Paulo: RT, v. 3, 2008):

É certo que a alienação judicial está longe de poder ser vista como compra e venda. É preciso perceber que esta forma de alienação não é instituto de direito privado, mas sim figura de direito processual, decorrendo da atividade jurisdicional do Estado. Note-se que, ao se supor o seu caráter contratual, torna-se impossível explicar algumas das causas de nulidade da arrematação – descritas no art. 694, § 1º, do CPC -, como, por exemplo, a realização da arrematação por preço vil.

A alienação judicial, embora pertencente ao direito público, também não se confunde com alguma forma particular de desapropriação. A desapropriação constitui forma ‘originária’ de aquisição da propriedade, enquanto que a arrematação judicial é ‘forma derivada de aquisição de propriedade’, tanto que o bem é transmitido com os seus eventuais defeitos e ônus (por exemplo, art. 619 do CPC).

Trata-se, enfim, de figura distinta, não equiparada a qualquer outra. Tem natureza processual e constitui forma derivada de aquisição de propriedade. Por meio da expropriação, o Estado aliena bens do devedor (ou de terceiro responsável), ou ao menos limita o exercício de alguns poderes sobre tais bens (no caso do usufruto), no intuito de satisfazer o crédito exigido na execução. Constitui-se em procedimento complexo, formado ao menos por dois atos (o do Estado e do adquirente), prevalecendo o ato jurisdicional, por ser a causa eficiente da alienação.

O regime jurídico deste instituto não pode ser buscado nem no direito privado nem na disciplina da desapropriação, construindo-se a partir das regras processuais, dos princípios que regem a execução e dos direitos fundamentais processuais.” (Execução. 2ª ed. São Paulo: RT., 2008, p. 319, n. 5.2).

No mesmo sentido a doutrina de Cásio Scarpinella Bueno, já citado, que sustenta não haver dúvida de que a arrematação é forma de aquisição derivada da propriedade pelo arrematante (Op. cit., p. 2.181).

É possível concluir, como o fazem Arruda Alvim, Araken de Assis e Eduardo Arruda Alvim que no caso de arrematação, os direitos reais “subsistem nos termos originais, cabendo ao arrematante respeitá-los, ou, então, pleitear o desfazimento da arrematação” (Comentários ao CPC. Rio de Janeiro: GZ, 2012, p. 1.402).

Os acórdãos do STJ

Os interessados acenam com a jurisprudência do STJ.

De fato, a expressão “aquisição originária”, no contexto das reiteradas decisões do STJ, tem um sentido muito estrito e singular. Analisadas as decisões referidas pelos interessados, e outras tantas que se colhem do Superior, vê-se que o eixo da discussão repousa, claramente, no art. 130, § único do CTN, que reza:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Somente em relação aos créditos tributários – única e exclusivamente – caberia falar em aquisição “originária” com fulminação de todos os ônus e responsabilidades tributários quando ocorra pagamento. Nesse caso, os créditos tributários sub-rogam-se no preço.

Esse é o sentido geral das decisões do Superior Tribunal de Justiça citadas pelos interessados.

Não se pode deduzir que, nesses casos, tenha ocorrido tout court uma aquisição originária. Significa, tão somente, que os direitos de créditos da Fazenda, que ostentam um caráter ambulatório – tratam-se, afinal, de típicas obrigações propter rem – não seguem a coisa arrematada.

Ad argumentandum, a arrematação é um dos meios utilizados no processo executivo para satisfação coativa do exequente – ao lado da adjudicação (art. 685-A do CPC) e da alienação por iniciativa particular (art. 685-C), por exemplo. Por identidade de razão, poderíamos sustentar que em todos esses casos de alienação judicial o efeito de rompimento do trato sucessivo ocorreria.

Mas não é isso o que ocorre. De fato, como o eixo das discussões não é o título material da chamada alienação forçada judicial (que atrairia a natureza originária de aquisição), mas o art. 130 do Código Tributário Nacional – que limita esse efeito exclusivamente ao âmbito das arrematações – os demais meios expropriatórios não experimentam esse mesmo efeito.

E é fácil compreender o porquê. Voltemos à jurisprudência do STJ e examinemos atentamente o aresto citado pelos próprios interessados (RESp 1.179.056-MG). O min. Humberto Martins deixou consignado que não se pode pretender na adjudicação, por raciocínio analógico estabelecido com a arrematação, o efeito de rompimento do trato sucessivo. O argumento desenvolvido no julgado mostra que no fundo o que ocorre, mesmo no caso da arrematação, é um negócio jurídico bilateral de direito público e processual (como referia PONTES DE MIRANDA, op. cit. p. 360):

O Tribunal a quo asseverou que, quando a transmissão do Bem se dá em hasta pública, o arrematante o adquire em modalidade originária; assim, por analogia, o adjudicatário também não será responsável por qualquer dívida anterior sobre o imóvel adjudicado, o que afasta a responsabilidade por tributos incidentes até esse momento (…).

No meu sentir, a analogia não pode ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão impugnado, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço, não pode ser comparada ao arremate por terceiro. As situações são distintas: na arrematação, o arrematante paga pelo Bem levado a leilão, depositando efetivamente o preço, se eximido do pagamento dos tributos que recaem sobre o Bem. Por sua vez, na adjudicação o beneficiário desta não deposita qualquer valor para ficar com o Bem, devendo, portanto fazer o pagamento dos tributos.

(…)

O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorrer, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De molde que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando do leilão, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade.

Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o bem. (RESp 1.179.056-MG, j.7.10.2010, DJ de 21.10.2010, rel. min. Humberto Martins).

Há no v. acórdão citação de jurisprudência e eu me dispenso de elencá-las aqui.

Cancelamento ex officio de averbações ou de registros

O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos – “ainda que de outra forma se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”. Essa é a redação do art. 252 da Lei 6.015, de 1973. A expressão registro referir-se-á a todo e qualquer ato de inscrição, abarcando, naturalmente, as averbações e anotações. Em reforço da tese, bastaria pensar que as hipóteses de cancelamento abrangem, no texto da lei, a “qualquer dos atos do registro” (art. 249 da LRP), nos modos estereotipados no art. 250 da mesma Lei.

Portanto, somente nos casos de cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, ou a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado ou a rogo do interessado, “instruído com documento hábil”, será deferido o cancelamento direto das averbações (arg. do art. 250 da LRP).

Para o cancelamento dos atos de registro lato senso perseguido pelos interessados, seria necessário, pois, um mandado judicial (no caso da penhora inscrita) ou de requerimento da autoridade administrativa (no caso do arrolamento de bens). Não é deferido ao registrador agir sponte propria e proceder, sem base em “documento hábil” ao cancelamento do ato de registro, nada obstando que os interessados pleiteiem o cancelamento em Juízo, nos exatos termos do art. 253 da mesma Lei de Registros Públicos:

Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.

A questão não é nova e já mereceu a apreciação da Eg. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. No processo → CG 2.413/1999, ficou assentado que não é possível o cancelamento direto de penhoras anteriormente registradas em face de superveniente alienação judicial:

Tal pretensão, no entanto, não pode ser atendida nesta via administrativa, como bem apreciado pela r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, pois a penhora se constitui em ato processual determinado no exercício regular da jurisdição, e cujo levantamento, substituição ou insubsistência, com o consequente reflexo no registro imobiliário, somente poderia ser determinado pelo próprio juiz do processo judicial no qual determinada cada constrição (Processo → CG 2.413/1999, Jacareí, parecer de 10.1.2000 de lavra de Luís Paulo Aliende Ribeiro).

Mais tarde o tema voltaria à baila e novamente a Eg. CGJSP reiteraria que “não há que se falar, no caso, no cancelamento administrativo das constrições judiciais, impondo-se decisão a respeito, nos processos judiciais de onde emanaram, pelos juízes dos feitos correspondentes”. (Processo → CG 312/2006, parecer aprovado em 18.7.2006 pelo des. Gilberto Passos de Freitas.

Cancelamento indireto das averbações

Posto que o cancelamento direto de constrições judiciais e administrativas somente se faz à vista de autorização da autoridade que deu ocasião ao ato e que não cabe ao registrador – nem ao juiz, na esfera administrativa – proceder ao cancelamento nesses casos, pergunta-se: com o registro da arrematação, tal fato não acarretaria o cancelamento indireto das penhoras feitas anteriormente?

A questão igualmente não é nova e foi agitada na Apelação Cível → 13.838-0/4. Pela clareza da expressão do problema e de sua solução, peço vênia para citar o voto do relator, des. Dínio De Santis Garcia:

Quanto ao modo, são duas as espécies de cancelamento das inscrições imobiliárias: uma, direta, dependente de assento negativo; outra, indireta, consistente na ressonância de inscrições subsequentes sobre as anteriores (cfr. AFRÂNIO DE CARVALHO, “Registros de Imóveis”, 1977, pág. 158).

Assim, o registro de arrematação não reclama o cancelamento direto e autônomo de registro das constrições precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrição mais nova. Isso se dá porque a arrematação tem força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais (cfr. Artigo 251 – II, Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973; AFRÂNIO DE CARVALHO, op. cit., pág. 83), e de extinção do direito é que deriva a admissão de cancelamento do registro que lhe corresponda (RIFA SOLER, La anotaction preventiva de embargo, 1983, págs. 510 ss.). O vínculo da penhora traslada-se para o preço da aquisição, sobre o qual concorrem os credores (LOPES DA COSTA, com apoio em DÍDIMODA VEIGA e CARVALHO SANTOS, Direito Processual Civil Brasileiro, 1947, IV, pág. 169).

Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, é despicienda, em regra, a elaboração de assento negativo, salvo quanto à hipoteca, em vista da necessidade de qualificar-se pelo registrador a ocorrência que não é automática – da causa extintiva segundo prescreve o artigo 251 – II, Lei n.º 6.015, citada. (Ap. Civ. → 13.838-0/4, Araçatuba, j. 24.2.1992, DJ de 10.4.1992, rel. des. Dínio de Santis Garcia).

No mesmo sentido o decidido na Ap. Civ. → 15.296-0/4, Itapecerica da Serra, j. 3.8.1992, DJ de 15.9.1992, rel. des. Dínio de Santis Garcia, Processo → CG 2.658/2001, parecer aprovado em 28.6.2002 (DJ de 5.7.2002) pelo des. Luiz Tâmbara, Processo → CG 399/2007, parecer aprovado em 26.6.2007 pelo des. Gilberto Passos de Freitas.

No timbre dessas decisões, a Eg. Corregedoria Geral da Justiça chegou a responder a consulta formulada por Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo acerca da possibilidade de cancelamento de constrições judiciais e administrativas “uma vez realizado o registro de carta de arrematação ou de adjudicação dos bens constritos expedida em execução judicial, tendo como suporte o próprio registro da transmissão forçada, independentemente de ordem judicial emanada do juízo que determinou o ato constritivo”. (Processo CG → 11.394/2006). Tratava-se de pedido de cancelamento direto de averbações.

O parecer, firmado pelos juízes Vicente de Abreu Amadei e Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Sr. Corregedor-Geral, concluiu pela imprescindibilidade de ordem judicial expressa para o cancelamento de constrições anteriores, mesmo nos casos de arrematação sucessiva, admitindo-se, como pressuposto, que aqueles gravames se afetariam negativamente pela inscrição da carta respectiva.

Como o pleito dos interessados neste procedimento administrativo visa exatamente o mesmo que foi deduzido pelo Registrador perante a CGJSP, peço vênia, uma vez mais, para citar longamente o dito parecer:

Como se pode perceber, no tocante ao registro da arrematação ou adjudicação o que se verifica é a sua ‘ressonância’ sobre o registro das constrições anteriores (penhoras, arrestos ou sequestros), para a retirada da eficácia destas em relação ao credor que arremata ou adjudica o imóvel, configurador do aludido ‘cancelamento indireto’. Não há, nesses termos, ‘cancelamento direto’ das constrições anteriores, dependente de assento negativo, razão pela qual inviável se mostra falar em automático cancelamento do registro daquelas com base tão-só no registro da arrematação ou adjudicação, a partir de requerimento do interessado.

É certo, porém, que tal cancelamento direto das penhoras antecedentes, embora despiciendo, como visto, pode, efetivamente, ser obtido pelo interessado, a fim de evitar dificuldade na leitura e no entendimento, por parte de leigos, da informação gerada pela matrícula, como mencionado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente. Mas para tanto, dever-se-á obter ordem judicial, expedida pelo juízo da execução que determinou a penhora.

Anote-se que a ordem judicial em questão se mostra imprescindível para o cancelamento direto das penhoras, já que estas foram determinadas pelo juiz da execução, no exercício regular da jurisdição, não cabendo sequer ao Juiz Corregedor Permanente ou a esta Corregedoria Geral de Justiça, no exercício de atividade meramente administrativa, deliberar a respeito. (Processo → CG 11.394/2006, São Paulo, parecer aprovado em 26.6.2006, DJ de 20.7.2006, pelo des. Gilberto Passos de Freitas).

No mesmo sentido: Processo →CG 2010/13105, Bauru, parecer aprovado em 30.3.2010, DJ de 14.4.2010, pelo Corregedor Geral, des. Antonio Carlos Munhoz Soares.

Conclusões

Não se desconhece que o Colendo Conselho Superior da Magistratura vem entendendo que a aquisição realizada em hastas públicas rompe a cadeia de titularidades e fratura o trato sucessivo, ostentando um caráter de modo originário.

Tenho assimilado respeitosamente o entendimento na prática diária desta Serventia, com a ressalva de minha convicção pessoal.

Reitero que o problema, neste processo, não reside na natureza jurídica da aquisição; o tema posto em debate é a possibilidade de cancelamento direto de atos de averbação que noticiam constrições judiciais e administrativas.

Nesta perspectiva, falece competência ao registrador e ao juiz, em sede administrativa, imperar o cancelamento de averbações e registros, demandando, como sempre, a estrita observância das regras estampadas no art.  250 da Lei 6.015/1976.

Como vimos no curso desta manifestação, as penhoras podem representar uma notícia importante para os eventuais sub-adquirentes de imóveis em hasta pública, na consideração de que estas alienações judiciais podem ser consideradas ineficazes em relação a outros processos de execução, como decido no precedente do Superior Tribunal de Justiça citado.

Por essa justa razão, o cancelamento deve ser buscado no juízo e autoridades competentes.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com meus respeitosos cumprimentos.

São Paulo, maio de 2013.

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.