Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Informação e prestação de serviços

Processo 0063243-55.2013.8.26.0100 – vaga de garagem – alienação

Processo 0063243-55.2013.8.26.0100 – vaga de garagem – alienação

Vaga de garagem – alienação – complemento de informação. (Informação preliminar aqui).

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção à R. determinação de Vossa Excelência (fls. 77) e à requisição de informações da ilustre representante do Ministério Público (fls. 74 et seq.) vem prestar as seguintes informações.

As questões postas pela Dra. Mariângela de Sousa Balduíno são: (1) a unidade 121 do Edifício possui matrícula própria? (2) há titular de domínio da referida unidade? (3) quantos boxes de garagem se situam nas lajes “A” a “K”, “P” e “Q”? e finalmente, (4) todas essas vagas são “acessórias” do apartamento? Responde-se:

  1. A unidade 121 do Edifício não possui matrícula própria, remanescendo na origem desde as alterações na especificação do condomínio;
  2. Os titulares de domínio serão os proprietários originários.
  3. No total são 385 boxes, 18 lojas e 72 unidades autônomas (apartamentos).

O nó górdio (4)

À última questão, lançada pela Sra. Promotora de Justiça, não se responde facilmente.

Teoricamente, todos os boxes do edifício serão unidades autônomas, nos termos do art. 1.331 do CC, algumas com matrículas autônomas abertas, outras ainda pendentes de tal providência administrativa – como é o caso, exatamente, da unidade 121.

Com o pedido de escusas por incorrer eventualmente em erro, parece-me, salvo melhor juízo, que, na prática, a unidade autônoma apartamento 121, ela própria, tem sido considerada bem acessório das vagas. Explico-me. Na descrição de todos os boxes consta a atribuição de área útil, área comum, área total (“vendável”), com a nota de que lhe corresponde “a participação de 0,0009537 na área ideal do mesmo apartamento” (v. descrição da M. 62.289, p. 52).

Pois, como haveremos de interpretar esta circunstância? Qual a natureza do direito, ou liame jurídico, que o box mantém com a unidade autônoma?

A situação é deveras complexa. Será, de fato, o apartamento 121 verdadeiramente uma unidade autônoma?

Segundo a definição que se acha na norma técnica da ABNT (NBR 12.721, item 3.6) unidade autônoma é a “[a] parte da edificação [b] vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, [c] constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por [d] designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação”.

A unidade 121 é [a] parte da edificação, pois é localizada no 12º andar do Edifício Saint Patrick; [b] é vinculada a uma fração ideal no terreno e coisas comuns da ordem de 3,82327%; [c] é constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcelas de uso comum; [d] mantém designação especial numérica que a torna autônoma em relação às demais.

Rigorosamente falando, o apartamento 121 é uma unidade autônoma.

Contudo, tal unidade autônoma não é titulada pelos comproprietários dos boxes. Além disso, consagrou-se, na inscrição, que este apartamento seria inalienável – situação idêntica ao apartamento 101, que sofrera a mesma restrição e hoje, desafetado dessa situação peculiar acha-se matriculado sob número 90.536. Aliás, colhe-se da Convenção de Condomínio do Ed. Saint Patrick (cláusula 5ª § 3º) a seguinte passagem:

A unidade autônoma 101-C localizada no 12º andar, será de propriedade comum em partes iguais dos condôminos titulares de BOXES, e a sua renda será destinada a ocorrer [sic] as despesas com a garagem SAINT PATRICK. (v. p. 45 dos autos – grifo nosso).

Posteriormente, o condomínio sofreu uma mutação passando a ser afetado, à mesma destinação do apartamento 101, o de número 121. Lê-se da modificação da especificação o seguinte:

As unidades autônomas designadas por Box terão uma participação no apartamento 121 situado no 12º andar e não a de número 101 do 11º andar como ficou constando, unidade esta que passa de ora em diante a ser considerada [a unidade 101] como unidade autônoma alienável (v. p. 29 dos autos).

Entende-se, pois, a inalienabilidade que figurou no registro, por inferência lógica que se fez à atual alienabilidade da unidade 101.

Aparentemente, o que ocorreu na prática, passadas décadas desde a instituição do condomínio (cuja construção se iniciou na década de 50) foi a alienação dos boxes acompanhado do “bem acessório” – unidade autônoma.

A situação é de fato heterodoxa. O correto, tratando-se de unidade autônoma, seria a alienação dos boxes e também de fração ideal da unidade autônoma 121, como, aliás, previsto na convenção do condomínio. Mas isto não tem sido feito.

Conclusão – como resolver?

A situação é deveras complexa. Mas deve-se observar que aparentemente não há grandes controvérsias nem ocorrem dissensos entre os condôminos, que se acomodaram à situação heterodoxa relatada. Fosse de outro modo e a retificação do registro já se teria feito. Modificar essa praxe antiga nesta altura poderá trazer mais problemas à comunidade condominial do que resolver um problema residual relativamente à alienação das vagas de garagem.

Contudo, os erros são evidentes. Foram consumados em época anterior à nossa gestão – tempos em que a qualificação registral não era tão rigorosa como nos dias que correm. As possíveis saídas para solver os problemas aqui identificados e relatados passam, eventualmente, por uma retificação da especificação, da convenção de condomínio e dos registros. Porém, o procedimento de dúvida, em que o tema da registrabilidade do título se discute de modo estrito, não comporta sua mutação em procedimento de retificação de registro:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Desistência, em sede recursal, do pleito de registro do título a fim de se realizar apenas a retificação do registro – Desaparecimento do dissenso entre o Oficial e a Apelante – Impossibilidade de se aproveitar o procedimento de dúvida para se efetivar a retificação de registro – Necessidade de procedimento autônomo perante o Oficial de Registro de Imóveis ou a Corregedoria Permanente – Recurso prejudicado. Ap. Civ. 9000003-58.2012.8.26.0201, Garça, j. 23.5.2013, Dje 10.7.2013, rel. des. José Renato Nalini).

Analisando criteriosamente as razões apresentadas pelos interessados (fls.  54-57) é possível superar os óbices levantados por este considerando-se o seguinte:

a) – Com tantos boxes existentes (385) poderíamos considerar o Condomínio Saint Patrick um edifício-garagem, sendo possível, nesse caso, a alienação das vagas independentemente de qualquer outra formalidade.

b) – Outra saída possível seria considerar a alienação das vagas de garagem (boxes) emparelhadas com a alienação de frações ideais do apartamento 121 – o que não ocorre propriamente, frise-se, mas subentende-se. Nesta hipótese, os proprietários dos boxes seriam os mesmos proprietários da unidade autônoma – e esta seria mais uma saída para o caso.

São hipóteses sobre as quais Vossa Excelência, com maior poder decisório, pode se debruçar, decidindo o caso concreto.

Estas são informações que presto com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 3 de dezembro de 2013.

Sérgio Jacomino,

Registrador

Written by Iacominvs

24 de dezembro de 2013 às 2:12 PM