Protocolo: 350.644 – Processo 1063834-19.2021.8.26.0100
Interessada: LPV

Vaga de garagem – herdeiros estranhos ao condomínio – § 1º do artigo nº 1.331 do Código Civil.

Julgamento: http://kollsys.org/qhz

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessado, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentado para registro o formal de partilha expedido em 5/4/2021 pelo Juízo de Direito da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central Cível desta Capital, extraído dos autos de inventário e partilha do Espólio de MVPV – Processo nº 1104513-95.2020.8.26.0100. O título tem por objeto o imóvel da matrícula n. 8.449.

O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo X contra a qual a interessada se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Razões da recusa

O título foi devolvido com as seguintes exigências:

“Nos termos do artigo 1.331, § 1.º, do Código Civil, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, exceto quando autorizado expressamente na convenção de condomínio.

Pela instituição, especificação e convenção de condomínio do Edifício São Martinho, as vagas de garagem somente podem ser transmitidas a proprietários de apartamentos do condomínio.

Conforme buscas efetuadas nesta Serventia, verifica-se que os adquirentes da vaga matriculada sob n. 8.449 não possuem apartamento no condomínio.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

1) Apresentar, no original ou em cópia autenticada, certidão emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo comprovando a alteração do número predial, de 138 e 142 para 146 da praça Franklin Roosevelt, referente ao imóvel objeto da matrícula n. 8.449 (artigo 225, § 2.º; c/c artigo 167, inciso II, item 4, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73).

2) Apresentar a declaração do ITCMD n. 68035900, juntamente com as guias e respectivos comprovantes de pagamento (artigo 289 da Lei n. 6.015/73; artigos 1.º, inciso I; 10, inciso I; e 48 do Decreto n. 46.655/2002, que regulamentou a Lei Estadual n. 10.705/2000; e artigo 12, inciso II, da Portaria CAT 89 de 26/10/2020).

3) Apresentar cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, para necessária averbação (artigo 244 da Lei n. 6.015/73; c/c item 83, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo; e decisão proferida nos autos n. 0055741-36.2011.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).

4) Apresentar cópia autenticada da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente pelo primeiro domicílio do casal, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 1, da Lei n. 6.015/73).

Obs.: Em se tratando de título encaminhado eletronicamente (e-protocolo), cumpre salientar que todos os documentos a serem apresentados juntamente com este devem ser eletrônicos, atendendo aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), gerados nos padrões XML ou PDF/A, sob a forma de documento digital nativo confeccionado e assinado digitalmente pelo responsável do órgão expedidor, ou conter o código para a conferência do documento digital original, conforme item 366, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.”

Vaga de garagem – herdeiros estranhos ao condomínio

Há no Código Civil uma regra que vem insculpida no § 1º do art. 1.331:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

A norma cinge-se a limitar o poder de disponibilidade dos proprietários que não poderão alienar ou onerar o bem a “pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Neste caso concreto, não se trata de uma alienação voluntária do bem a pessoa estranha ao condomínio. Parece razoável que, nos casos de sucessão mortis causa ou mesmo nos de execução judicial[1], o registro dos títulos se defere, criando-se, porém, uma limitação ao poder de dispor: o bem somente poderá ser alienado a pessoas que não sejam estranhas ao condomínio – salvo disposição expressa na convenção de condomínio.

Assim, registrada que seja a partilha a alienação deverá obedecer ao disposto no aludido dispositivo legal e ao que dispõe a própria Convenção de Condomínio do EDIFÍCIO SÃO MARTINHO, arquivada nesta Serventia:

“Fica certo que as garagens já descritas no item IV letras “a” e “b” supras constituem compropriedade alienáveis e acessórias de suas correspondentes unidades autônomas, podendo a área ideal das mesmas, ser objeto de alienação, porém, exclusivamente, entre condôminos”. (grifo nosso)

Em suma, ainda que se admita o registro nesta peculiar circunstância de sucessão mortis causa, é preciso que fique bastante claro para os interessados que somente poderão alienar a dita vaga de garagem a condôminos.

Demais exigências

Com relação as demais exigências, verifica-se que não foi apresentada a certidão emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo comprovando a alteração do número predial, de 138 e 142 para 146 da praça Franklin Roosevelt, referente ao imóvel objeto da partilha.

A parte interessada solicitou que fossem compulsados os documentos arquivados por ocasião da venda nas matrículas n. 8.456 e 8.458, utilizando-os como prova emprestada para cumprimento de tal exigência. No entanto, analisadas as matrículas 8456 e 8458, observou-se que não há averbação de alteração do número predial de 138 e 142 para 146 da Praça Franklin Roosevelt.

Além disso, diferentemente do que ocorre no formal de partilha apresentado, nos títulos referentes ao último registro de tais imóveis, consta que ambos possuem os números 138 e 142 da Praça Franklin Roosevelt.

Dessa forma, necessária a apresentação da certidão comprovando a referida alteração de numeração predial em atendimento ao princípio da especialidade objetiva (artigo 225, § 2º c.c. artigo 167, inciso II, item 4, c.c. artigo 246, § 1º, todos da Lei n. 6.015/73).

• com relação a exigência n. 2 da nota de devolução, houve seu cumprimento mediante a apresentação de declaração do ITCMD n. 68035900 comprovando a isenção do imposto.

• com relação as exigências 3 e 4 da nota de devolução, houve seu cumprimento parcial, uma vez que foi apresentada somente a escritura de pacto antenupcial de MLVCV e RCVN, porém, não foi apresentada a certidão do registro do pacto antenupcial do casal.

Assim, será necessário apresentar a certidão do registro do pacto antenupcial do casal para que seja feita a devida averbação, conforme disposto no artigo 167, inciso II, item 1 c.c. inc. V do art. 178 e art. 244 da Lei 6.015/1973.

O título foi encaminhado eletronicamente (e-protocolo). Assim, todos os documentos a serem apresentados juntamente com este devem ser eletrônicos, atendendo aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), gerados nos padrões XML ou PDF/A, sob a forma de documento digital nativo confeccionado e assinado digitalmente pelo responsável do órgão expedidor, ou conter o código para a conferência do documento digital original, conforme item 366, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.”

Todavia, os documentos anexos ao título não cumprem os requisitos acima indicados, permanecendo então, a exigência anterior.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 14 de junho de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Patricia Lemes da Silva Costa Pereira, Escrevente Autorizada.

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[1] No caso de execução judicial já se admitiu o registro de arrematação sob o argumento de que uma vez “reconhecida a possibilidade de penhora da garagem de forma autônoma, deve-se entender que sua alienação forçada levaria a existência de aquisição da propriedade por terceiro estranho ao condomínio, sem que o registro pudesse ser impedido”. V. Processo 1003300-17.2018.8.26.0100, j. 20/3/2018, Dje 4/4/2018, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/lll. No mesmo sentido: Processo 1046713-46.2019.8.26.0100, j. 24/6/2019, Dje 27/6/2019, da mesma magistrada. Acesso: http://kollsys.org/nj8.