Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Ref. Suscitação de dúvida.

Processo 0002127-14.2014.8.26.0100 – Protocolo 271.519.

Condomínio – vaga de garagem. Alienação a terceiros estranhos ao condomínio.

• Processo n 0002127-14.2014.8.26.0100  – dúvida – sentença de 17.2.2014. Dúvida julgada procedente.

À Exma. Sra.
Dra. Tânia Mara Ahualli,
MM. Juíza da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo
São Paulo.

Suscitação da dúvida – Protocolo 271.519 – Interessado: JTOS.

Condomínio – vaga de garagem. Alienação a terceiros estranhos ao condomínio.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973 e em atenção ao requerimento expresso anexo, vem suscitar dúvida, pelos motivos de fato e de direito abaixo indicados.

Aspectos preliminares

Foi-nos apresentada a escritura pública lavrada no 3º Tabelião de Notas da Capital em data de 6.8.2010 (Livro 2.664, p. 120-122), em que GBS adquiriu a vaga de garagem matriculada sob número 66.012 no Condomínio Edifício BP.

O título foi prenotado sob número 271.519 e posto sob exigência com nota devolutiva vazada nos termos abaixo indicados.

Posteriormente, ao mesmo título, prenotado sob n. 271.519, no interregno da prenotação, em sede de reapresentação do título, foi anexado requerimento firmado por Janet Teresinha Oliveira Sanches, apresentante (art. 217 da LRP) requerendo a suscitação de dúvida.

A prenotação 271.519 permanecerá em vigor até julgamento definitivo desta dúvida, nos termos do art. 203 da LRP.

Motivos impedientes do acesso do título

A nota devolutiva formulada pelo Registro de Imóveis, em síntese, foi vazada nos seguintes termos: deveria ser comprovado que o adquirente seria proprietário de alguma unidade autônoma no Edifício ou, ao menos, titular de qualquer direito no condomínio. O art. 1.331, § 1º do CC. dispõe que as vagas de garagem não podem ser alienadas a “pessoas estranhas ao condomínio” – salvo disposição autorizadora consagrada em convenção condominial.

A exigência se impõe aos títulos que são apresentados a registro após a vigência da dita regra legal – tempus regit actum – pouco importando a data em que as escrituras foram lavradas.

Tempus regit actum

No requerimento anteriormente apresentado, firmado pelo Dr. MOS (OAB x), o adquirente bateu-se pelo registro argumentando que a Lei 12.607/2012, que alterou o dispositivo do CC, foi sancionada em data posterior à data da lavratura da escritura, acenando com a intangibilidade da situação jurídica garantida pelo direito adquirido (art. 5º, XXXVI, da Carta de 1988).

A questão preliminar – e que esgota as razões do interessado nesta fase – centra-se na definição do direito intertemporal aplicável a um negócio jurídico que, por definição, pressupõe um ato jurídico complexo e interdependente de seus elementos.

De fato, a aquisição da propriedade imobiliária, no sistema brasileiro, dá-se com o concurso de dois elementos consubstanciais: titulus e modus. O título, em sentido material, é a causa mediata da aquisição do direito real – no caso concreto uma compra e venda; já o modus é representado pelo registro, causa imediata da aquisição. Será necessário, pois, o concurso desses dois elementos para que a aquisição imobiliária se possa aperfeiçoar e seja plenamente eficaz. Esta é a regra do art. 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Antes do registro competente não se pode dizer que tenha havido, propriamente, a alienação da unidade, como quer o interessado. O fato de não ter sido registrada a alienação traz inúmeras consequências jurídicas. Em primeiro lugar, o registro é obrigatório (art. 169 da LRP) e tem efeito constitutivo (art. 1.245 do CC). Em nosso sistema, de matriz romana e causalista (pela via dos glosadores), a criação, modificação, extinção ou transmissão de direitos reais sobre bens imóveis só se operam, por ato inter vivos, mediante título e inscrição no registro imobiliário competente (princípio da inscrição).

Afrânio de Carvalho destaca este aspecto ao indicar que nasce o direito real da conjugação de dois elementos: (a) título, isto é, o acordo de vontades que cria o jus ad rem, direito pessoal e (b) inscrição, que transforma o jus ad rem em jus in re, direito real. E segue:

A mutação jurídico-real desdobra-se, portanto, em dois estágios, um em que se celebra o contrato das partes tendentes a realizá-la e outro em que se realiza propriamente a mutação prevista por elas. Como o segundo se apoia no primeiro, sem que este se apresente regular, pela exibição de um título causal escoimado de vício ostensivo, não pode consumar-se o segundo, que consiste na inscrição desse título no livro próprio do registro, cujo fim é precisamente acolher os direitos reais caracterizados por sua legitimidade.

Assim, o direito de propriedade, que é o maior dos direitos reais e, além disso, o pressuposto dos demais, não nasce do título tendente à sua aquisição, mas da inscrição dele no Registro de Imóveis. A inscrição desempenha em relação aos imóveis o papel outrora desempenhado pela tradição, que aliás ainda perdura com referência aos móveis: é uma tradição solene”. (CARVALHO. Afrânio. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, pp. 163-4).

No mesmo sentido: Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 17ª ed. Rio de Janeiro: Forense, vol. I, p. 96; Limongi França. A Irretroatividade das Leis e o Direito Adquirido, 4ª ed. São Paulo: RT, p. 252-262.

Comentando a recente alteração legislativa da matéria, Francisco Eduardo Loureiro sublinha que a alteração do regime legal colhe tanto os novos quanto os antigos condomínios, pois, segundo ele, trata-se de norma de caráter público, cogente, “não existindo direito adquirido a determinado regime jurídico”. (LOUREIRO. Francisco Eduardo. Código Civil comentado. PELUSO, Cézar, coord. 7ª ed. São Paulo: Manole, 2013, p. 1.340).

A jurisprudência paulista não discrepa. Citem-se, brevitatis causa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Escritura de venda e compra lavrada no ano de 1986 – Apresentação a registro na vigência da Lei n° 8.212/91 – Necessidade de apresentação da certidão negativa de débitos junto à Receita Federal – Inexistência de direito adquirido, em ato complexo não consumado por inteiro – Aplicação da lei vigente ao tempo do registro – Registro inviável – Recurso improvido. (Ap. Civ. 35.714-0/0, Osasco, j. 30.12.1996, Dj. 24.2.1997, rel. des. Márcio Martins Bonilha).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública lavrada em 26 de agosto de 1959 – Nomes dos vendedores e dos titulares do domínio divergentes – Necessidade de retificação do instrumento – Princípio da especialidade subjetiva – Tempus regit actum – Recurso não provido. (Ap. Civ. 990.10.172.750-1, São Paulo, j. 3.8.2010, DJ 22.11.2010, rel. des. Munhoz Soares).

REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Negativa de registro de escritura pública de venda e compra de imóveis. Ausência de certidão negativa de débitos expedida pela Receita Federal em nome da empresa vendedora e das guias referentes ao recolhimento da multa pelo atraso no pagamento do ITBI. Impugnação parcial que inviabiliza o acolhimento do recurso. Aplicação do princípio tempus regit actum ao registro de imóveis. Recurso não provido. (Ap. Civ. 0493.133.85.2010.8.26.0000, Campos do Jordão, j. 19.4.2011, DJ de 6.7.2011, rel. des. Maurício Vidigal).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de Compra e Venda lavrada antes da averbação da indisponibilidade, mas apresentado a registro depois dela –  Impossibilidade de registro até que a indisponibilidade seja cancelada por quem a decretou – Tempus regit actum – Precedentes do CSM – Recurso não provido. (Ap. Civ. 0015089-03.2012.8.26.0565, São Caetano do Sul, j. 23.8.2013, DJ 17.10.2013, rel. des. José Renato Nalini).

Em conclusão, aplica-se, ao caso concreto, a lei vigente à época do Registro – Código Civil, art. 1.331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Tal dispositivo legal colhe tanto os antigos condomínios (como é o caso tratado neste processo) quanto os novos.

Alienação de vagas de garagem

Mas a questão do direito intertemporal não resolve totalmente o problema. A questão de fundo é a possibilidade de alienação da vaga de garagem a terceiro estranho à comunidade condominial sem a correspondente autorização colegiada (convenção condominial).

A verdade é que a recente Lei 12.607, de 2012, tornou ainda mais complexa – para não dizer confusa – a regulação de uma matéria que reconhecidamente encerra grandes dificuldades, como é o caso das vagas de garagem nos condomínios.

Reza o novel dispositivo legal:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O artigo 1.331, caput, conjugado com o seu parágrafo primeiro, delimitam o seu campo de incidência. Parece tratar-se, na hipótese legal, de unidades autônomas, propriedades exclusivas e independentes, especificadas, em numerus apertus, no dito § 1º: apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos e que-tais.

O Ed. BP compõe-se de 137 espaços de garagem individuais e indeterminados, indicados como unidades autônomas, compondo partes exclusivas do condomínio, sendo 57 no 1º subsolo e 77 no segundo (cláusula VII do memorial de incorporação).

Já a convenção de condomínio (escritura pública de 19.3.1973, lavrada no 9º Cartório de notas de São Paulo – livro 1.268, fls. 131) prevê, em sua cláusula quinta, o seguinte:

As coisas de uso próprio de cada proprietário, unidade autônoma, e inalienável [sic] independentemente do consentimento dos demais condôminos, são: as lojas, conjuntos para escritórios e as vagas de garagem (grifos nossos) [1].

Por fim, no instrumento particular de instituição, divisão e especificação de condomínio, de 3 de agosto de 1976, prevê-se na cláusula VI – das unidades autônomas – n. 1 – subsolos:

1.1. Unidade autônoma – garagem coletiva, encerrando área útil (omissis) composta de 2 subsolos, destinados a garagem para os condôminos, com a capacidade para 134 (centro e trinta e quatro) automóveis, em vagas individuais e indeterminadas, numeradas de 1 a 134, com uso de garagista, tendo cada vaga (omissis). A indicação nos subsolos, dos locais das vagas constantes da respectiva planta e a numeração acima mencionada são exclusivamente para efeitos de capacidade de lugares, podendo sofrer alteração, visando outra distribuição, desde que isso não signifique ou acarrete o aumento do número das mesmas vagas, sendo que as alienações serão feitas sem numeração específica”. (Grifos nossos).

Pelo conjunto documental, pode-se concluir:

a) As vagas de garagem são nominalmente designadas como unidades autônomas, com área útil e correspondência de fração ideal no terreno, definidas em especificação do condomínio;

b) Apesar de qualificadas como unidades autônomas lhes faltariam, como requisitos essenciais, a identificação e discriminação da unidade, sua designação especial, nos termos da norma técnica da ABNT (NBR 12.721, item 3.6) [2].

c) A especificação de condomínio prevê expressamente que a “garagem coletiva” (subtende-se vagas de garagem) são alienáveis, porém destinadas para condôminos (item 1.1. da instituição de condomínio)

d) Incidiria, pois, no caso concreto, a vedação do art. 1.331, § 1º do Código Civil.

Causa, de fato, perplexidade a alteração legislativa. Guiados, na exegese do dispositivo legal, ao menos pela via da mens legislatoris, é possível concluir – como se pode concluir do texto – que a lei criou uma hipótese de inalienabilidade relativa das vagas de garagens. Diz o autor do projeto, senador Marcelo Crivella:

“Ora, ante a escalada crescente de violência e a insegurança que grassa na população, não é recomendável criar mais um ponto de vulnerabilidade nos condomínios edilícios, sobretudo para as famílias, nos tipos residenciais” (PLS 219, de 2003, Diário do Senado Federal, 31.5.2003, p. 13.888).

Mas a regra não se limitou aos condomínios unifamiliares, mas colheu, em sua redação aberta, todo e qualquer condomínio edilício.

Unidade autônoma ou vaga vinculada?

Por outro lado, temos a posição assumida por Francisco Eduardo Loureiro, na obra citada. Segundo este autor, as limitações do referido § 1º do art. 1.331 alcançariam apenas e tão-somente “as vagas de garagem indeterminadas, ou mesmo vagas determinadas que se encontrem vinculadas a uma unidade autônoma principal, seja habitacional ou empresarial”. (op. cit. p. 1.340).

A lei civil, no dito art. 1.331, claramente dispôs sobre os “abrigos para veículos” que se constituem como unidades autônomas – elencados a latere de exemplos análogos trazidos pela própria lei: apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, etc. Não há limitação nem especialização de qualquer espécie, nem distinção de modalidades correntias de vagas de garagem – e nem mesmo tal aspecto mereceu qualquer consideração no projeto, pareceres e tramitação do projeto de lei referido.

Ainda que se admita que as vagas indeterminadas ou vinculadas possam ser cedidas, é preciso distinguir as hipóteses.

Vagas indeterminadas de garagem integrantes de uma só unidade autônoma – “garajão”.

Nesse caso, pode-se querer alienar uma fração ideal de uma unidade autônoma que abarca todo o espaço de estacionamento. Estamos diante de uma típica situação de condomínio civil regulando relações jurídicas entre comproprietários de uma mesma vaga de garagem. Portanto, não deixa de ser alienação de unidade autônoma, ainda que se refira a parte (fração ideal), subsumindo-se, a hipótese, à regra geral do citado art. 1.331, § 1º do CC.

Vagas determinadas vinculadas.

Como vagas acessórias, vinculadas à unidade autônoma, o regramento próprio se encontrará em outro dispositivo legal. Trata-se do art. 1.339 do CC. que, de fato, faculta a alienação de parte acessória a terceiros, “se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.

Ainda aqui nos deparamos com o paradoxo de se prever legalmente a alienação de parte comum do condomínio (acessória da unidade autônoma) cindindo-se a relação íntima que a parte acessória mantém com a principal (unidade autônoma).

A vaga de garagem, considerada como bem acessório, é modalidade aceita na doutrina e sua alienação sempre esteve restrita aos comproprietários do principal. Assim a conceitua PONTES DE MIRANDA: “direito real relativamente separado, portanto transferível a outro comuneiro, de modo que outro comuneiro (não o estranho!) pode adquiri-lo”. (MIRANDA. Pontes de. Tratado. T. XII, Rio de Janeiro: Borsoi, 1955, p. 313, § 1.363, n. 3, 4 e 5. No mesmo sentido: SERPA LOPES. Miguel Maria de. Tratado… Vol. IV. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, p. 289, n. 683).

Por fim, a vaga acessória da unidade autônoma, a ela vinculada, não pode ser alienada a pessoa estranha ao condomínio. “Como direito acessório” – esclarece Caio Mário da Silva Pereira – “adere à unidade, mas desta é destacável para efeito de sua cessão a outrem”. E segue o especialista:

Se a ela não estiver atribuída fração de terreno, somente pode o direito ser capitulado como elemento acessório típico. Como tal não pode ser alienada a pessoa estranha ao condomínio, pois no regime da propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente. Poderá, contudo, ser cedido o seu uso se a convenção não o proibir” (PEREIRA. Caio Mário da Silva. SOUZA. Sylvio Capanema de. CHALHUB. Melhim Namem, atualizadores. Condomínio e incorporações. 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 46, n. 31-A).

Na mesma obra, atualizada por Sylvio Capanema de Souza e Melhim Namem Chalhub, encontramos idêntica orientação: a alienação ou locação das vagas de garagem ficam vedadas a pessoas estranhas, salvo autorização expressa da convenção. Repercutindo os motivo do projeto de lei modificativo, concluem: “atendeu-se, assim, a justificada preocupação com a segurança dos condôminos e moradores”. (op. cit. p. 49, n. 31-C).

Unidade autônoma “indeterminada”

Por fim, temos a situação concreta representada por unidade autônoma indeterminada integrante de “garagem coletiva”.

Esta situação, salvo melhor juízo, não livra o adquirente de submeter-se à regra legal do art. 1.331, § 1º do CC. E isto porque, bem ou mal, trata-se de heterodoxa unidade autônoma (falta-lhe a indicação numérica e exata localização no edifício). De outra sorte, a situação não se pode albergar na faculdade concedida pelo art. 1.339, § 2º do CC, pelas mesmas razões.

Submeto à apreciação de Vossa Excelência o pedido e as razões de denegação do registro, devolvendo a qualificação registral do título anexo.

São Paulo, Dezembro de 2013.

Sérgio Jacomino,

Registrador.