Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.
Dra. Tânia Mara Ahualli,
MM. Juíza da 1ª vara de Registros Públicos de São Paulo
São Paulo.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA

Protocolo 272.728 – HOS

Ementa. Alienação – certidões e declarações previstas na Lei 7.433/1985 e Decreto 93.240/1986. CND ou declarações previstas nos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91 e artigo 257 do Decreto n. 3.048/99. 

• A parte expressamente desistiu da suscitação de dúvida.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, vem suscitar dúvida, a requerimento da interessada, pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimento preliminares

Atendendo ao requerimento de 9.1.2014, firmado pela interessada, prenotamos a escritura pública de compra e venda de 21.8.2013 (livro 2.529, fls. 269/270), retificada pela de 19.11.2013 (livro 2.543, fls. 279/280), ambas do 2º Tabelionato de Notas da Capital de São Paulo.

O título havia sido prenotado anteriormente sob número 269.804 e devolvido com a nota devolutiva que se vê anexa e que ora se reitera.

Motivos impedientes do registro

O motivo central pelo qual a escritura não foi registrada foi enunciado na nota devolutiva, vazada nos seguintes termos:

Para cumprimento da exigência exarada na nota de devolução anterior (…), foi apresentada escritura de rerratificação datada aos 21/08/2013. Todavia, foi omissa quanto às declarações previstas na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86 em nome da vendedora CLSA. Portanto, constar:

a) Acerca da existência ou não de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel objeto da matrícula n. 3.062 (artigo 1.º, inciso IV, § 3.º, do Decreto n. 93.240/86, que regulamentou a Lei n. 7.433/85).

b) Conforme o Decreto n. 93.240/86, que regulamentou a Lei n. 7.433/85, em seu artigo 1.º, III, na transferência de domínio é necessário a apresentação das certidões fiscais e de feitos ajuizados. Todavia, o § 2º do mesmo artigo e a decisão publicada aos 17/01/1986, no Diário Oficial do Estado de São Paulo, com caráter normativo, proferida pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, possibilitam, respectivamente, a dispensa das certidões fiscais e de feitos ajuizados pelo adquirente, sendo que, nestes casos, tais circunstâncias deverão constar do título, para atendimento à determinação legal.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

1) Cumprir o que determina os artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91 (INSS) e artigo 257 do Decreto n. 3.048/99, ou seja, sendo o vendedor trabalhador autônomo, empregador, empresário individual ou produtor rural, deve apresentar as Certidões Negativas de Débitos para com o INSS e Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União, conforme disposto na citada Lei. Não estando enquadrado nas categorias citadas, deve declarar, sob as penas da Lei, que não é empregador, trabalhador autônomo, empresário individual ou produtor rural, não tendo vínculo com a Previdência Social naquelas condições. Essa declaração deve constar no título ou em documento em apartado, com firma reconhecida da assinatura da declarante CLSA.

2) Apresentar cópia autenticada do RG de CLSA, para necessária averbação (artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a – Lei n. 6.015/73 – Lei de Registros Públicos).

Sucessão de erros

Para que se possa compreender perfeitamente as razões que fundamentaram a denegação de registro é preciso enunciar os antecedentes da rerratificação do título notarial.

O imóvel da Matrícula 3.962, deste Registro, relativa ao apartamento 801 do prédio Lacy, foi arrematado por EJM, no estado civil de solteiro, consoante consta da Carta respectiva e R.4 feito na matrícula referida.

Ocorre que na escritura de compra e venda ingressada, EJM alienava o imóvel no estado civil de casado com DOSCM.

Tendo em vista a mudança do estado civil, para cumprimento do art. 167, II, 5 c.c. art. 246, § 1º da LRP, foi solicitada a certidão de casamento para fundamentar a prática de ato de averbação devido.

Foi somente nessa oportunidade que se constatou que o alienante de fato era casado – porém em segundas núpcias. À época da aquisição (17.4.2007) era casado com CLSA; na alienação figurava casado com DOSCM.

Novamente o título foi devolvido para que se esclarecesse a situação patrimonial decorrente da dissolução do primeiro matrimônio. A exigência era de rigor, já que a hipótese poderia levar à necessidade de se comprovar a partilha dos bens do primeiro casamento cujo divórcio ocorreu em 5.4.2010, em data posterior à aquisição do bem no regime da comunhão parcial de bens (17.4.2007).

O novo casamento, por implicar impedimento por causa suspensiva (art. 1.523, III do CC) levava à presunção da partilha dos bens porque, como se sabe, conjugando-se o art. 1.523, III, do CC com o art. 1.641, I, do mesmo Código, sem que ocorresse a prévia partilha, consumado novo enlace, o regime de bens a ser adotado seria o da separação de bens, o que não ocorreu neste caso (cf. certidão de casamento de 15.12.2012).

Todas estas questões foram devidamente destacadas nas sucessivas devoluções (protocolos 269.804 e 269.804).

Na verdade, a questão mereceria que se promovesse a retificação do título aquisitivo, para regularizar a situação jurídico-patrimonial dos adquirentes à época da hasta pública.

Essa sucessão de equívocos certamente seria evitada se o tabelionato de notas tivesse feito uma análise rigorosa dos documentos apresentados e que são exigíveis para celebrar a escritura de compra e venda (cf. item 15, “l”, Cap. XIV das NSCGJSP).

Como resolver?

A solução jurídica para o caso deu-nos o tabelião ao lavrar escritura de retificação e ratificação datada de 19 de novembro de 2013. Após declarar que à época da aquisição EJM era casado com CLSA e que o imóvel, adquirido na constância de seu casamento, comunicava-se com o seu ex-cônjuge, rerratificou a escritura inicial para que CLSA, agora no estado civil de divorciada, pudesse alienar, juntamente com o ex-cônjuge, o imóvel da matrícula 3.062.

Aqui entra a nota devolutiva. Em razão do papel que a alienante CLSA desempenha no ato, dela se exige:

a)      Apresentação de certidões negativas de ações reais, pessoais, criminais ou trabalhistas ou declarações previstas na Lei 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86 em seu nome acerca da existência (ou não) de tais ações relativamente ao imóvel objeto da matrícula n. 3.062 (artigo 1.º, inciso IV, § 3º, do Decreto 93.240/86, que regulamentou a Lei n. 7.433/85). Confirmando a exigência, confiram-se: AC 0015227-89.2012.8.26.0590, São Vicente, j. 18.4.2013, Dje 26.6.2013, rel. des. José Renato Nalini. AC 0002218-51.2011.8.26.0281, Itatiba, j. 13.10.2011, DJe 18.1.2012, rel. des. Maurício Vidigal.

b)      Cumprir o que determina os artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91 e artigo 257 do Decreto 3.048/99: sendo o vendedor trabalhador autônomo, empregador, empresário individual ou produtor rural, deve apresentar as Certidões Negativas de Débitos para com o INSS e Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União, conforme disposto na citada Lei. Não estando enquadrado nas categorias citadas, deve declarar, sob as penas da Lei, que não é empregador, trabalhador autônomo, empresário individual ou produtor rural, não tendo vínculo com a Previdência Social naquelas condições. Essa declaração deve constar no título ou em documento em apartado.

c)      Apresentar cópia autenticada do RG de CLSA, para necessária averbação (artigo 176, § 1º, inciso III, item 2, alínea a da Lei n. 6.015/73. Note-se, de passagem, que a exigência da cópia do RG é para que se proceda à averbação para fins de especialidade subjetiva (a exemplo do que será feito com a averbação do casamento e divórcio do casal no primeiro cansamento).

As declarações poderão ser feitas por instrumento à parte.

Estas são as razões singelas que impedem por ora o acesso do título ao registro.

São Paulo, fevereiro de 2013.

SÉRGIO JACOMINO, Registrador.