Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo 322.037 – Processo 1132584-78.2018.8.26.0100, j. 7/2/2019, DJe 12/2/2019, dra. Tânia Mara Ahualli. Dúvida julgada procedente.

Ap. Civ. 1132584-78.2018.8.26.0100, São Paulo, j. 27/8/2019, DJe 16/9/2019, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco

Incorporação imobiliária – administração – preço de custos – benfeitorias. ITBI.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelas interessadas, por seu procurador, vem suscitar dúvida pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura pública de compra e venda de fração ideal de terreno e quitação de benfeitorias (livro, fls. ), lavrada em 8/8/2018, pelo Tabelião de Notas desta Capital de São Paulo.

O título foi inicialmente devolvido (prenotação nº 319.217) e posteriormente pelo protocolo de exame e cálculo n. 59.198. As interessadas insurgiram-se contra a devolução ingressando com requerimento de suscitação de dúvida.

O título foi prenotado sob n. 320.037, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Motivos impedientes do acesso do título

O motivo a impedir o acesso do título a registro se deu em razão de que a base de cálculo do imposto municipal (ITBI) levou em consideração, apenas e tão-somente, o valor atribuído à fração ideal do terreno, desconsiderando a construção e seus bens acessórios.

As interessadas alegam que não há fato gerador para a incidência do ITBI sobre as benfeitorias em razão de que a compra e venda cingiu-se, exclusivamente, à fração ideal de terreno com sucessiva quitação de benfeitorias que foram realizadas por administração, a cargo de construtora contratada e pagas diretamente pelas adquirentes.

Declararam, ainda, que, em data de [omissis], foi celebrado instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno e de construção por administração em que figuram como partes a Construtora e AGG.

Posteriormente, em data de [omissis] , teria sido celebrado instrumento particular de cessão de direitos em que AGG e sua mulher RHWG cederiam e transfeririam a RAV e sua mulher MFV, os direitos e obrigações sobre a fração ideal, bem como sobre as benfeitorias no estado que se encontravam.

Com o falecimento de RAV, ocorrido em [omissis], os bens e direitos foram partilhados à viúva meeira MFV e a filha FFV.

Situação registrária

Verifica-se da matrícula nº [omissis] o seguinte: (i) em data de [omissis] averbou-se a conclusão da construção (av. 9); (ii) em data de [omissis] foi registrada a instituição e especificação do condomínio do Edifício V (R.10).

Os instrumentos particulares celebrados antes da construção não se encontram registrados. Se o registro da compra e venda da fração ideal do terreno tivesse ocorrido antes da construção, o ITBI incidiria apenas sobre o valor da fração ideal, mas este não é o caso.

Ademais, não restou comprovado, mediante documento municipal, o efetivo poder de gestão das adquirentes sobre a construção contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, como previsto nas normas municipais a que se aludirá mais abaixo.

O que se pretende é o efetivo registro da escritura de compra e venda lavrada após a conclusão da construção, o que fará com que, nesse caso, o ITBI incida não só sobre o valor da fração ideal de terreno, mas, também, em relação às benfeitorias.

Para o perfeito enquadramento do caso à legislação pertinente é possível fixar os seguintes pressupostos:

1. O acessório segue o principal (art. 92 do CC). A alienação da unidade autônoma em edifício instituído e já submetido ao regime do condomínio edilício pressupõe a existência simultânea da propriedade da fração ideal e da unidade autônoma. Não é possível dissociá-las uma vez especificado e instituído o condomínio e matriculada a unidade autônoma. 
2. O fato gerador do imposto é o registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis competente (RE 1.078.799, j. 26/10/2017, Dje 31/10/2017, min. Edson Fachin; STJ: REsp 771.781-SP, j. 12/6/2007, Dje 29/6/2007, min. Nancy Andrighi). CSMSP: Ap. Civ. 0009528-83.2014.8.26.0223, Guarujá, j. 15/12/2015, Dje 29/2/2016, rel. des. Xavier de Aquino. 1VRPSP: Processo 100.10.019319-5, j. 19/8/2010, Dje. 31/8/2010, Dr. Gustavo H. B. Marzagão.

Por essas razões, o título vem sendo devolvido, nos seguintes termos:

“…o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI deveria ter sido recolhido não só da fração ideal de terreno, mas, também, com relação às benfeitorias já incorporadas.

Sendo assim, juntar a guia de recolhimento da complementação do ITBI, devidamente preenchida e paga à Prefeitura do Município de São Paulo, inclusive com a respectiva multa e juros de mora, caso o referido imposto venha a ser recolhido fora do prazo legal (artigos 1.º, 2.º e 16 da Lei n. 11.154, de 30/12/1991, c/c artigo 289 da Lei n. 6.015/73).

Caso a parte interessada tenha dúvida quanto ao atendimento dessa exigência, deverá comparecer na praça de atendimento da Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico da PMSP, inclusive para, se for o caso, solicitar homologação expressa por parte do fiscal de tributos de que o imposto que foi recolhido acha-se exato, nada mais devendo ser pago.” (grifo nosso).

Dos fundamentos legais

A exigência tem como fundamento legal na disposição contida no art. 7º do Decreto Municipal 55.196, de 11 de junho de 2014:

Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

§ 1º Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas. (grifo nosso).

(…)

§ 4º Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico, que a incorporação foi efetivada por tais agentes.

O art. 29 do mesmo Decreto Municipal estabelece que para o registro relacionado à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, fica o Registrador obrigado a verificar:

I – a existência da prova do recolhimento do imposto

… 

III – a manifestação da Administração Tributária quanto à comprovação, pelo sujeito passivo, da situação prevista no § 4º do artigo 7º deste regulamento.

Note-se a coordenação entre os dispositivos legais: a comprovação de tratar-se de construção por administração deve ser feita perante a Administração Pública Municipal.  

Por fim, os registradores devem exercer rigorosa fiscalização do pagamento dos tributos devidos por força dos atos que pratiquem. A regra encontra conforto no art. 289 da Lei nº 6.015/1973:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do oficio.”

Esse dispositivo legal se coordena com o art. 30 da Lei nº 8.935/1994, inciso XI, e art. 134 do CTN.

Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi denegado o registro da venda e compra.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 28 de novembro de 2018.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta