Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

À Exma. Sra.
Dra. TÂNIA MARA AHUALLI,
MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Protocolo 320.017 – Processo Digital nº: 1105478-44.2018.8.26.0100

Interessados – AFV e JPV

Adjudicação compulsória – continuidade. Título – cópia reprográfica. ITBI.

PROCESSO: 1105478-44.2018.8.26.0100, j. 23/11/2018, DJe 27/11/2018 Dra. Tânia Mara Ahualli

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelos interessados, por seu procurador, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foram apresentadas somente as peças extraídas dos autos do processo n.1002897-82.2017.8.26.0100 da Ação de Adjudicação Compulsória da 17ª. Vara Cível do Foro Central desta Capital, objetivando o imóvel matriculado sob n. 38.355.

O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo n. 318.822, contra a qual os interessados se insurgem, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado sob n. 320.017, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Do registro existente

Da matrícula n. 38.355 constam como proprietários do imóvel:

1) CCS;

2) MASO;

3) ESOliveira e outros

Conforme inscrição n. 6.705, feita aos 17/5/1956, no Livro 4 de Registros Diversos (mencionada na Av. 1 da Matrícula n. 38.355), os proprietários, comprometeram-se a vender o terreno onde foi construído o edifício Coimbra, a: Empill II Empreendimentos Imobiliários Ltda.;

Por sua vez, conforme Av. 170 à margem da inscrição supra, os direitos sobre o apartamento n. 47, foram cedidos a: ES ou ES;

Posteriormente, pelo R. 2, a mesma,cedeu os seus direitos sobre o imóvel a: OS;

Do R. 4, consta o registro da Carta Arrematação, tendo sido os direitos e obrigações sobre o imóvel, arrematados pelo Condomínio Edifício Coimbra;

Pelo R. 5, o condomínio, cedeu os transferiu todos os seus direitos e obrigações a: VOS;

Na sequência (R. 6), esta, por sua vez, cedeu e transferiu todos os seus direitos e obrigações a: BMS;

E por fim, pelo R. 7, esta, por sua vez, cedeu e transferiu todos os seus direitos e obrigações a: AFV casado com JDPV.

Razões de recusa – princípio da continuidade

O titulo vem sendo devolvido, nos termos da nota de devolução (anexa), tendo os interessados se insurgido apenas contra a exigência mencionada no item 1:

“Reitero nota devolutiva anterior (prenotação n. 318.822):

1) Foram apresentadas peças extraídas dos autos n.1002897-82.2017.8.26.0100 da Ação de Adjudicação Compulsória, movida por AFV e sua mulher JDPV, em face de: 1) Empil II –Empreendimentos Imobiliários Ltda.; 2) Condomínio Edifício Coimbra; e 3) BMS, objetivando a adjudicação do imóvel matriculado sob n. 38.355.

(…)

Desse modo, para que seja adjudicado o imóvel(100%) conforme consta no título, deverá figurar no polo passivo da ação, os proprietários: (nominata), devidamente qualificados,em obediência ao princípio da continuidade registraria (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; Apelação Cível n. 1010491-71.2014.8.26.0224 do Conselho Superior da Magistratura; Apelação Cível n. 1040210-48.2015.8.26.0100 do Conselho Superior da Magistratura; Processo n. 1055632-29.2016.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).”

Fundamentos legais

Diante do exposto, o título, tal como apresentado, fere a continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73), visto que a ação de adjudicação compulsória não foi proposta em face de quem tem o dever de outorgar a escritura definitiva, ou seja, os proprietários, conforme decisões já exaradas pelo E. Conselho Superior da Magistratura.

Nesse sentido, a apelação Cível 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 8/4/2016, Dj. 30/5/2016, com a ementa:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões -Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade- Recurso Provido.

Citando precedente do STJ:      

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 648.468, decidiu:

‘Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido’

Do corpo do voto do Relator, Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:

Não vejo mesmo razão para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obrigação decorrente da adjudicação compulsória é do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do domínio’.

Do voto-vista do Ministro Castro Filho, merece ênfase a passagem que segue:

Definida a ação de adjudicação compulsória como pessoal, que pertine ao compromissário comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do domínio do imóvel.

Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cessão de direito aquisitivos, exigível pela parte que integra o último elo da cadeia de cessões o registro da concretização da aquisição imobiliária contra aquele que possui o real domínio do bem, assim que ele reconhecer que o preço foi pago’.

No mesmo sentido: Apelação cível n. 0020761-10.2011.8.26.0344, Marília, j. 25/10/2012, DJ. 4/2/2013, rel. José Renato Nalini; Processo n. 1039472-89.2017.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos da Capital (j. 4/7/2017, Dj. 7/7/2017).

Outrossim, nesta apresentação, os interessados deixaram de apresentar a Carta de Adjudicação Compulsória extraída dos autos do processo, bem como, a guia do ITBI devidamente paga.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 4 de outubro de 2018.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Cassia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.