Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1059168-72.2021.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis. Pedido julgado improcedente. Acesso: http://kollsys.org/qo5. Recurso: http://kollsys.org/r7p

PENHORA – REGISTRO. TÍTULOS CONTRADITÓRIOS. PRENOTAÇÃO – PRIORIDADE. CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE. MATRÍCULA – BLOQUEIO.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao respeitável despacho proferido às fls. 128 destes autos vem, respeitosamente, prestar as seguintes informações.  

O pedido foi prenotado para garantia dos interesses da parte interessada sob número 352.919, em 16/06/2021. A prenotação manter-se-á hígida até solução deste processo administrativo. 

Matrícula – pequeno histórico  

Há uma sucessão de títulos prenotados cujas inscrições permanecem em vigor. São eles: 

a)  Protocolo 343.938 (16/10/2020). Pedido de providências (Processo 1094638-04.2020.8.26.0100) pendente de recurso manejado pela própria interessada; 

b)  Protocolo 348.453 (21/2/2021) – indisponibilidade de bens decretada no Portal da CNIB – Processo 10579102420178260114 oriunda do 9º Ofício Cível de Campinas. 

c)  Protocolo 352.919 relativo a este pedido (Processo 1059168-72.2021.8.26.0100). 

Há uma ordem de prioridade  e os títulos prenotados sucessivamente impedem o exame dos subsequentes, de acordo com a regra da prioridade prevista nos artigos 182 e 186 da LRP. 

Vamos agora analisar a situação jurídica da Matrícula 21.921 deste Registro: o imóvel é de propriedade de APMB (R.7/21.921) com usufruto instituído em favor de MMB (usufrutuária – R. 8/21.921), com a imposição de cláusula de impenhorabilidade (Av. 9/21.921).  

Além disso, acham-se averbados na referida matrícula: 

Av. 10 – indisponibilidade de bens (Processo 1011090-18.2019.8.26.0100, ordem oriunda da 36ª Vara Cível da Capital) 

Av. 11 – bloqueio da matrícula (Processo 1088933-59.2019.8.26.0100), ordem oriunda da 5ª Vara Cível da Capital. 

Protocolo 343.938 (processo 1094638-04.2020.8.26.0100) – arresto 

O Protocolo 343.938 se originou de pedido de providências postulado pela mesma interessada – T – Processo 1094638-04.2020.8.26.0100, que teve curso na Primeira Vara de Registros Públicos e cuja sentença denegou o pleito. A interessada recorreu da r. sentença que se acha pendente de apreciação¹.  

A r. decisão prolatada no referido processo acabou por denegar o acesso do título em síntese pelos seguintes motivos. Em relação à prioridade de títulos contraditórios: 

“Disso decorre que a prenotação da requerente, de nº 340.490, somente poderá ter ingresso na matrícula após o vencimento da prenotação 340.441 ou se, após o registro desta, não existir contradição que impeça o registro do arresto. Permitir a averbação do título prenotado sob nº 340.490 seria violar a prioridade de registro prevista em lei”. 

Anote-se, de passagem, que a prenotação referente ao título protocolado sob número 340.441 (penhora) acha-se atualmente extinta pelo decurso do prazo sem cumprimento das exigências então formuladas (art. 205 da LRP)². 

Já em relação ao bloqueio da matrícula (Av. 11/21.921) a MM. Juíza destacou: 

“Também aqui o comando legal é expresso no sentido de impossibilidade de prática de qualquer ato enquanto perdurar o bloqueio. Este juízo não ignora que, especialmente para fins de publicidade (quando não há constituição de direitos), pode haver flexibilização da regra, permitindo o ingresso de títulos para fins de dar conhecimento a terceiros de eventuais vícios existentes sobre o bem”. 

“Ocorre que, no presente caso, o bloqueio foi determinado pelo juízo da 5ª Vara Cível Central (Av. 11/21.921, fls. 40/41 destes autos). Assim, não cabe a este juízo corregedor afastar o bloqueio para permitir ingresso de título diverso, cabendo ao juízo que determinou o entreve decidir quanto a possibilidade de sua flexibilização, até porque é aquele órgão jurisdicional que detém conhecimento sobre as razões do bloqueio e se eventual ingresso de título diverso seria contrário aos objetivos da constrição”. 

Por fim, já em relação à cláusula convencional de impenhorabilidade, esta foi o teor da r. decisão:  

“Quanto a impenhorabilidade, a existência da cláusula impede que o bem seja penhorado por dívida do proprietário. Assim, a princípio, o arresto não pode ter ingresso na matrícula, pois expressamente contrário a gravame ali regularmente registrado, o que faz presumir sua eficácia e validade, não podendo o registrador nem este juízo corregedor permitir o ingresso do título, pois tal ato violaria o direito do proprietário inscrito no registro imobiliário”. 

“Se, como argumenta a requerente, a cláusula foi imposta em fraude a credores, caberá ao juízo competente (que determinou o arresto, no caso) expressamente consignar em decisão que o arresto deverá ser realizado independentemente da impenhorabilidade, declarando-a ineficaz, o que permitirá ao registrador realizar a averbação pleiteada”. 

Estes eram os óbices opostos ao título prenotado sob número 343.938. Dita prenotação acha-se em vigor em virtude de recurso interposto pela requerente, pendente de apreciação pela Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. 

O que há de novo? 

Ainda que se possa conceder – como bem demonstrado pela interessada³ – que a indisponibilidade não teria o condão de obstar a constrição judicial, já que a medida cautelar atingiria apenas uma das faculdades inerentes ao domínio (a disponibilidade voluntária), ainda assim remanescem outros óbices. 

Nesse passo, as mesmas razões anteriormente opostas à pretensão da interessada, veiculadas no processo 1094638-04.2020.8.26.0100, podem ser praticamente renovadas nesta nova instância. À parte os títulos prenotados com prioridade, há, especialmente, dois óbices que me parecem ostentar força suficiente para obstar o ingresso do título. São eles: 

a)  O bloqueio da Matrícula (av. 11/21.921) e 

b)  A cláusula restritiva de impenhorabilidade não cancelada (Av. 9/21.921). 

Sem que haja expressa determinação judicial para o levantamento do bloqueio e para declarar a cláusula restritiva de domínio ineficaz em relação à exequente, não é possível, nos estritos limites administrativos de cognição registral, afastar tais óbices. 

Diz o autor que emendou a inicial para convolar a ação em declaratória de nulidade de ato jurídico, buscando nulificar a alienação do bem imóvel. Segundo o autor, a ação foi julgada procedente. O MM. Juiz julgou a alienação em fraude à execução, determinando a expedição de mandado de cancelamento dos registros de alienação, o que há de atingir de modo revérbero a reserva do usufruto e a cláusula restritiva de domínio. Todavia, a r. decisão não transitou em julgado, já que a executada interpôs recurso de apelação ao Tribunal. 

Por fim, o autor acena com o § 4º do art. 214 da LRP, que reza: 

§ 4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. 

Retornamos ao mesmo ponto: ou se procede ao registro da constrição com base em ordem judicial, ou se pleiteia a prenotação do título com a expressa rogação de que a prenotação se mantenha hígida até que o bloqueio seja levantado, nos termos do§ 4º do art. 214 da LRP. 

Tal pedido deve ser veiculado expressamente. Em nenhum momento – nem anteriormente, nem mesmo neste processo – a interessada acenou com essa faculdade insistindo, sempre, no cumprimento da “ordem judicial emanada pelo Ilustre Juízo da 41ª Vara Cível da Comarca de São Paulo quanto ao registro da penhora junto ao 5º Cartório de Registro de Imóveis” (fls. 11 da inicial). O seu pedido cinge-se à prática do ato de penhora, como se acha no petitum (fls. 12/3, item D, do pedido). 

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, renovando os nossos cumprimentos. 

São Paulo, 2 de julho de 2021. 

SÉRGIO JACOMINO 

Registrador 

Notas

¹  A informação prestada por este Registro bem como a r. decisão podem ser consultados aqui: http://kollsys.org/ptu.  

²  A dita prenotação teve por objeto penhora oriunda do Processo 1047585-27.2020.8.26.0100 (Protocolo 340.441, de 1/7/2020).  

³ STJ. RESP 1.493.067/RJ, j. 21/3/2017, Dje 24/3/2017, rel. Ministra Nancy Andrighi. Acesso: http://kollsys.org/qit.