Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Protocolo: 350.845 – Processo 1065105-63.2021.8.26.0100, j. 28/7/2021, DJe 2/8/2021. Dúvida julgada parcialmente procedente. Acesso: http://kollsys.org/ql3

INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. PARTILHA. CADASTRO MUNICIPAL. ESPECIALIDADE OBJETIVA – DESCRIÇÃO LACUNOSA. Especialidade objetiva – cisão do título. Os elementos constantes do registro anterior e do título não permitem a matriculação do bem imóvel por serem incongruentes entre si e o Cadastro Municipal.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento firmado por VV suscito a presente dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos.

A prenotação ficará hígida até final decisão, nos termos do art. 203 da mesma LRP.

Objeto da partilha e cindibilidade do título

Foi-nos apresentada a escritura pública de inventário e partilha de bens do espólio de HV, lavrada no Xº Tabelionato de Notas da Capital de São Paulo (doc. 1). Após o regular exame do título, este foi posto em devolução para que a interessada regularizasse o dossiê documental (doc. 2).

Dois foram os imóveis desta circunscrição que foram arrolados e partilhados:

1. Lote de terreno 2 da Rua Morro Grande, esquina com a Travessa Projetada (item 3.1.2 da escritura) e
2. Lote de terreno 7 da Rua Projetada (item 3.1.3 da escritura).

Ambos têm origem numa mesma transcrição: TR. 19.803, feita em data de 21 de setembro de 1955 (doc. 3).

O imóvel indicado no item 2, supra, já havia sido matriculado e alienado anteriormente, consoante se verifica da Matrícula 13.191, aberta em 11 de outubro de 1977. Tomando conhecimento desse fato, a interessada, por requerimento dirigido a esta Serventia a 15/4/2021, solicitou a cindibilidade do título para que pudesse ser considerado, única e exclusivamente, o imóvel indicado no item 1, supra (doc. 4).

Determinação do bem imóvel

A exigência cinge-se, basicamente, na insegurança na determinação do bem objeto da partilha.

O imóvel, registrado no ano de 1955 (Transcrição 19.803, do 15º Registro de Imóveis), tem no registro uma descrição lacunosa e imprecisa, o que nos impede de identificar, com a necessária segurança e certeza, a figura geodésica e as medidas.

No mapa acima, extraído de documentos oficiais da Municipalidade de São Paulo, verificamos onde se acha localizado o imóvel.

Vide abaixo o quadro. As medidas indicadas na origem [1] não coincidem inteiramente com a planta cadastral do Município [2]. A figura geodésica igualmente não coincide com  o croquis apresentado pela interessada.

	Medida de frente	Fundos	Lado direito	Lado esquerdo
[1]	15,40m.	18,60m2.	11m	10,10m
[2]	17m30m.	Omisso	11m.	omisso

Além disso, a área de terreno não coincide entre os documentos apesentados. Na planta cadastral constam 190m². (cadastro 017.027.0044-5 e certidão da PMSP – doc. 5) e na origem 173m².

Por fim, segundo declarado na escritura (“Do Cadastro”) os imóveis [1] e [2], supra referidos, acham-se, ambos, cadastrados sob um mesmo número – 017.027.0044-5. Sabermos que isso não é correto, pois o imóvel anteriormente alienado e matriculado sob número 13.191 tem sua inscrição cadastral sob o número 017.027.0046-1 (área de 86m², doc. ).

Não é possível que estejam englobados sob o mesmo número.

Croquis e memorial descritivo

Por fim, o memorial descritivo e croquis apresentados (doc. 7) com o fim de sanar as dúvidas desta Serventia demonstram claramente a necessidade de que se proceda, previamente, a retificação do registro para que o acesso do título se dê sem intercorrências que podem comprometer a segurança dos registros.

Os registros longevos podem ser tolerados quando não haja dúvidas acerca da precisa determinação do bem imóvel. O E. Conselho Superior da Magistratura sufraga o entendimento de que a matriculação de registros antigos e lacunosos somente é possível quando não haja riscos à segurança do Registro.

“Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis – Teoria e Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro”.

^{CSM – Ap. Civ. 0015003-54.2011.8.26.0278, Itaquaquecetuba, j. 2/9/2014, DJ 21/10/2014, rel. Elliot Akel. Acesso:  http://kollsys.org/h8e.}

Conclusões

De fato, a origem revela a aquisição de dois imóveis que foram partilhados por ato notarial. Um dos imóveis, por apuração deste Registro, já havia sido alienado anteriormente, o que obrigou os interessados a pleitearem a cisão do título.

Além disso, a descrição dos imóveis não é suficientemente segura, nem quadra com os elementos de suporte acessório (como os registros cadastrais do Município e planta apresentada pelo próprio interessado – doc. 7), a sugerir que a figura geodésica e as medidas são outras.

A via adequada para aperfeiçoar o título de propriedade e permitir o acesso da partilha ao Registro é a retificação prévia.

Estes são os motivos impedientes da consumação do registro.

São Paulo, 21 de junho de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial do Registro.