Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Informação e prestação de serviços

Archive for the ‘2021 – Dúvidas & informações’ Category

1083298-63.2020.8.26.0100 – Inventário. Partilha – meação. União estável. Título judicial – qualificação registral – limites. Título – cindibilidade.

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Processo 1083298-63.2020.8.26.0100.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelo interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentado para registro o formal de partilha expedido em 21/5/2019 pelo 4º Tabelionato de Notas da Comarca de Ribeirão Preto, deste Estado, extraído dos autos de inventário e partilha do Espólio de LMN – Processo Z da 10ª Vara de Família e Sucessões de São Paulo. O título tem por objeto os imóveis das matrículas Imóvel “A”, Imóvel “B” e Imóvel “C”.

O formal foi devolvido acompanhado de nota devolutiva veiculada no protocolo X. A interessada insurge-se contra as exigências formuladas pelo Registro rogando a cindibilidade do título e, subsistindo as razões de denegação do registro, insta a suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº x, permanecendo em vigor a prenotação até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

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1100953-14.2021.8.26.0100 – Cisão – justificação – laudo de avaliação – ITBI

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Processo nº 1100953-14.2021.8.26.0100. Processo julgado improcedente:

http://kollsys.org/r0p
Classe – Assunto: Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Cisão. Justificação. Laudo de Avaliação. Homologação. ITBI.

 SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à r. determinação de Vossa Excelência, exarada às fls. 146 dos autos, presta as seguintes informações.

Apresentação do título e prenotação

A interessada, atendendo a r. decisão de fls. 146 destes autos, reapresentou os títulos que foram protocolados sob n.º X e Y, em data de 24/09/2021, permanecendo as ditas prenotações em vigor até a solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Situação registrária

Consoante o registro 4 feito em 20/10/2015 na Matrícula 52.126[1] a proprietária tabular é T[1].

Aos 21/11/1991, T veio a dissolver-se por meio de cisão parcial (pendente de averbação), criando outras 2 (duas) sociedades: (i) T1, e (ii) D. Com a mencionada cisão parcial, o imóvel matriculado sob n. 52.126, desta Serventia, foi vertido ao patrimônio da T1 [2].

Em 13/4/2012[8] a sociedade alterou sua denominação para T1.

Posteriormente, a 31/8/2012, T1 foi incorporada por P, extinguindo-se[10].   

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29 de novembro de 2021 at 12:36 PM

Processo 1104727-52.2021.8.26.0100 – publicidade registral. Averbação premonitória

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Processo  1104727-52.2021.8.26.0100. Representação julgada improcedente: http://kollsys.org/qzi

AVERBAÇÃO CAUTELAR. DECISÕES E EFEITOS SOBRE TÍTULO REGISTRADO. A averbação cautelar prevista no art. 167, II, 12 da LRP busca prevenir terceiros adquirentes de eventual ação anulatória que contaminaria a aquisição (Art. 167, II, n. 12 da LRP).

Situação jurídica da matrícula

O imóvel acha-se registrado em nome de uma Associação (requerente) que o adquiriu em 2/10/2019, consoante R. 2 feito em matrícula desta serventia. 

Em 24 de junho de 2021 recebemos ofício (com teor mandamental) oriundo de determinada Vara Cível da Capital de São Paulo em que se imperava a averbação da existência de ação anulatória em que são partes, dentre outros, TÍCIO, corréu na referida ação.

Num primeiro momento, o título foi devolvido em virtude de ferir, aparentemente, o princípio da continuidade, já que não se percebia, claramente, o nexo existente entre o autor da ação (chamemo-la de ASSOCIAÇÃO “A”) e a adquirente (ASSOCIAÇÃO “B”).

Reapreciação da matéria em sede de qualificação

Via de regra admitimos e apreciamos, no curso do processo registral, pedidos de reconsideração de matéria já decidida. Nesse sentido, a parte interessada foi instada, em nota devolutiva, a demonstrar o vínculo existente entre a determinação judicial e os correspondentes atos registrais, o que se evidenciou com o reexame detido da matéria e com base nos esclarecimentos prestados pela apresentante do título, Dra. SEMPRÔNIA, advogada.

A questão é a seguinte: TÍCIO figura como corréu na ação anulatória. O título que deu origem ao R. 2/MAT chamou-nos a atenção pelo fato de que o mesmo TÍCIO comparecera ao ato notarial que gerou a escritura pública de compra e venda como representante legal da “A” (alienante) e de “B” (adquirente). Não poderia, portanto, objetar a averbação com base no fato de que “B” seria um terceiro alheio totalmente ao negócio jurídico entabulado e registrado.

O mais importante, todavia, é que na ação anulatória discute-se, justamente, a legitimidade dos atos de disposição praticados por TÍCIO, já que, segundo se alega na dita ação, lhe faleceria legitimidade para representar “A”, fato confirmado por acórdão do TJSP em sede de agravo. Além disso, na dita ação anulatória que ensejou o mandado de averbação buscava-se a suspensão dos efeitos de todos os atos praticados por TÍCIO desde a data de sua nomeação como administrador provisório da entidade em 2018. A escritura e o registro são do ano de 2019.

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1011220-37.2021.8.26.0100. Hipoteca – Cancelamento – Perempção – prova de representação

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Processo nº 1011220-37.2021.8.26.0100. Pedido julgado procedente. Acesso: http://kollsys.org/qni
Classe – Assunto: Pedido de Providências – Registro de Imóveis

Hipoteca – Cancelamento – Perempção – prova de representação

Os interessados buscam o cancelamento da hipoteca registrada em data de 11/11/1981, sob nº 2, na matrícula nº X, constituída em favor de AD para garantia da dívida no valor de Cr$ 980.000,00, equivalentes a 790,71156 UPCs, pagável na forma do título. O interessado buscar igualmente o cancelamento da Av. 3 (cessão de crédito feita ao Unibanco Crédito Imobiliário S/A São Paulo) e Av. 4 (cédula hipotecária), ambas de 11/11/1981.

O título foi devolvido com exigências veiculadas no protocolo, contra as quais o interessado se insurge. O título acha-se atualmente prenotado sob nº X, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo, nos termos do art. 203 da Lei n. 6.015, de 1973.

Perempção

O título foi devolvido com base na regra que se pode extrair dos artigos 251 e 252 da LRP:

Art. 251 – O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;

II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);

III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias.

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25 de outubro de 2021 at 7:17 PM

1094038-46.2021.8.26.0100. Carta de sentença. Divórcio. ITCMD – Certidão de homologação.

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Carta de sentença. Divórcio. ITCMD – Certidão de homologação.

Processo 1094038-46.2021.8.26.0100, j. 6/10/2021, DJe 13/10/2021, dúvida julgada procedente pela Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/qwk

Foi apresentada para registro Carta de Sentença em forma eletrônica (e-protocolo) expedida em 5/5/2021 pelo X Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos da Ação de Divórcio Consensual – Dissolução nº X que teve curso pela 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional I – Santana, desta Capital. São partes JCRB e ASB. O título tem por objeto as matrículas X, Y, Z, todas deste Registro.

O referido título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo X, em 11/5/2021, contra a qual o interessado se insurge, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº X, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015/73.

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1093315-27.2021.8.26.0100 – ITBI – recolhimento – fiscalização

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Escritura de compra e venda – registro. ITBI – base de cálculo. Qualificação registral – tributos – fiscalização.

Processo 1093315-27.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. Acesso: http://kollsys.org/qwj. Recurso a que se deu provimento deferindo o registro: http://kollsys.org/rk8.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura de compra e venda (livro nº 3.947, fls. 247/250) lavrada em 27/5/2021, pelo Tabelião de Notas, que tem por objeto o imóvel matriculado sob nº X deste Registro.

O título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo em 5/7/2021. O título foi reapresentado e novamente devolvido em 15/7/2021 devido ao não cumprimento da exigência, contra a qual o interessado se insurge, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Fundamentos legais da denegação

A razão de denegação se resume à necessidade de retificação da guia de ITBI, devidamente recolhida, ou a homologação do recolhimento, pois, à data da lavratura da escritura, por consulta feita ao site da Prefeitura Municipal, para o imóvel cadastrado sob número (X), apurava-se um valor de referência de R$ 1.502.725,00, conforme se vê do documento anexo (doc. #2).

Pela Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, verifica-se que a data da transação foi o da lavratura da escritura, ou seja, de 27/5/2021 e, apesar disso, a base de cálculo do ITBI levou em consideração o valor venal de referência de apenas R$ 463.135,00, o que pode ter resultado recolhimento a menor do imposto devido.

Além disso, o valor venal do imóvel é de R$ 1.046.950 para o exercício de 2021 consoante certidão da própria municipalidade (doc. #1).

Nos termos do art. 157 do Decreto Municipal 59.579/2020, para fins de lançamento do imposto deve ser considerado “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (Art. 7° da Lei n° 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei n° 14.256, de 29/12/06).

Portanto, a base de cálculo deveria levar em consideração o maior valor – neste caso, o valor venal é muito superior ao próprio valor de referência e do negócio jurídico.

O interessado redarguiu alegando que “ao preencher a Declaração de Transações Imobiliárias – DTI, no site da Prefeitura do Município de São Paulo, a guia para o pagamento é automaticamente gerada, ou seja, não tem como o interessado constar outro valor venal de referência (de forma aleatória), já que tudo é automatizado”. Acrescentou, ainda, que “não pode o adquirente ter que recolher, após a formalização do ato notarial, quaisquer outros valores à título do imposto de transmissão, porque, caso assim fosse, se perderia totalmente a segurança jurídica”.

De fato, causa espécie o que nos relata. Entretanto, sopesamos as circunstâncias e buscamos confirmar o alegado. Assim, refizemos os passos para emissão da guia tal e como o fizeram os interessados, segundo declararam. Na simulação (doc. #2), o valor venal de referência apurado automaticamente, tendo como base a data da lavratura da escritura pública, importa em R$ R$ 1.502.725,00.

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1064226-56.2021.8.26.0100 – Duplicidade de registros. Bloqueio

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Protocolo: 352.271 – Processo 1064226-56.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente: http://kollsys.org/qn7
Interessada: AMBM

ASSUNTO: ARROLAMENTO. ADJUDICAÇÃO. TRANSCRIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. DUPLICIDADE ANTINÔMICA – BLOQUEIO DE REGISTRO

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro a escritura de arrolamento e adjudicação datada de 15/10/2019, no Livro n. 214, folhas 115/120, lavrada pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Jardim Silveira, Comarca de Barueri, deste Estado, do Espólio de RLMB que, entre outros bens, tem por objeto o apartamento n. 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, n. 964.

O título foi devolvido por nota veiculada pelo protocolo 334.175, em 11/11/2019. O título foi reapresentado (Protocolo 349.284) e novamente devolvido com relação a exigência formulada em data de 5/4/2021, contra a qual a interessada se insurge.

O título acha-se atualmente prenotado sob n. 352.271, permanecendo a inscrição primigênia em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Razões da recusa

O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva deste Registro:

Tendo em vista a duplicidade de registro verificada entre a transcrição n. 96.819 e as transcrições n. 77.703 e 77.707, tendo como objeto o apartamento n. 12 do 1º andar do Edifício situado na rua da Consolação, n. 964, faz-se necessário apreciação em procedimento administrativo junto à 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, para resolução da duplicidade. Assim, nesta oportunidade, inviável o registro do título apresentado em relação ao referido apartamento.

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1085270-34.2021.8.26.0100. Locação – cancelamento

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Processo nº 1085270-34.2021.8.26.0100. Pedido de providências julgado procedente: http://kollsys.org/qpe

Procedimentos preliminares

O interessado, titular da parte ideal do imóvel, busca o cancelamento da locação inscrita sob nº X, objeto da Av. 1 da matrícula nº Y deste Registro, em que figura como locatária LLVL.

O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada no protocolo Z, que se acha acostada às fls. 27 dos autos, contra a qual o interessado se insurge, postulando o cancelamento da referida locação.

Fundamentos jurídicos da devolução

O fundamento da devolução repousa no conjunto dos artigos 248, 250 e 253 da LRP:

Art. 248 – O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

(…)

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

(…)

Art. 253 – Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro.

Sabemos que o registro, enquanto não cancelado, “produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (art. 252 da LRP). O seu cancelamento – lato senso – somente poderá se dar por decisão judicial.

O registrador em regra não age sem um título que mobilize a prática do ato. Pelas consequências gravosas do cancelamento, a LRP guardou o procedimento com muitas cautelas exigindo a atuação do Judiciário quando se faça necessária a produção de provas para o cancelamento de “ônus reais”, na dicção da lei.

Todavia, o pedido está bem fundamentado e, aos olhos deste Registrador, merece acolhimento com a determinação de cancelamento dos ônus (lato senso) representado pela locação noticiada na Av. 1/M. 21.508.

Estas são, em essência, as razões da denegação da pretendida averbação.

Era o que nos competia informar, o que sempre fazemos com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 19 de agosto de 2021.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.

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10 de outubro de 2021 at 1:23 PM

1048817-84.2021.8.26.0053 – ITCMD – declaração – homologação – mandado de segurança

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Processo 1048817-84.2021.8.26.0053 – Mandado de Segurança
Impetrante: JCRB
Impetrado: Quinto Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

Limites à cognição registral

O impetrante baseia o pedido de concessão de segurança estribado em excelente precedente do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo[1].

A orientação do Colendo Conselho Superior da Magistratura é longeva: Apelação Cível 268.549[3], da Comarca de São Bernardo do Campo e Apelação Cível 12.062-0/5[4], da Comarca de Espírito Santo do Pinhal). Reconhecer ao registrador a “atribuição para verificar se escorreito o cálculo do imposto, quando da qualificação do título, sempre ofenderia o princípio do contraditório, já que a Fazenda Pública como dito, não é parte na dúvida imobiliária[5]”.

Viragem jurisprudencial

Todavia, esse entendimento parece ter sofrido alguma modulação a partir do conjunto normativo representado pela Lei 10.705 de 28 de dezembro de 2000 e, especialmente, do Decreto 46.655 de 1º de abril de 2002 (e suas alterações), com destaque para a Portaria CAT 89/2020, da qual destaco:

A partir da Apelação Civil 0000534-79.2020.8.26.0474 (rel. RICARDO ANAFE) passou-se a exigir a declaração de ITCMD com a concordância do agente fiscal.

(…)

§ 1º Para fins do disposto nesta portaria, as pessoas jurídicas mencionadas neste artigo devem observar se as alterações de titularidade de bens ou direitos praticadas sob sua administração ou registro ocorreram em virtude de doação ou transmissão “causa mortis”.

Cap. IV – Dos Cartórios de Registro de Imóveis quanto aos registros relativos às transmissões de propriedade.

Dissolução conjugal – excesso de meação (separação judicial, divórcio, dissolução de união estável): Quando a partilha realizada for fruto de acordo entre as partes, poderá resultar em excesso de meação em favor de um dos separandos. Verificada a possibilidade de ocorrência de excesso de meação, V. S. deverá exigir a apresentação dos documentos referentes ao lançamento do ITCMD doação (declaração de ITCMD e respectivas guias de pagamento, se for o caso). Quando se tratar de dissolução conjugal tratada judicialmente haverá, ainda, “Certidão de Homologação” emitida pela Secretaria da Fazenda[7].

O ofício acena com a responsabilidade do Registrador prevista no art. 8º da Lei nº 10.705/2000 em caso de não observância do art. 25 da mesma lei, que assim dispõe:

I – o tabelião, escrivão e demais serventuários de ofício, em relação aos atos tributáveis praticados por eles ou perante eles, em razão de seu ofício;

Art. 25. Não serão lavrados, registrados ou averbados pelo tabelião, escrivão e oficial de Registro de Imóveis, atos e termos de seu cargo, sem a prova do pagamento do imposto.

Conclusões

Vossa Excelência, em sede jurisdicional, poderá deferir o registro baseado nas circunstâncias relatadas pelo impetrante e, principalmente, no fato de que o próprio interessado peticionou ao SIPET – Sistema de Peticionamento Eletrônico da SEFAZ informando a transação e o valor recolhido. Ora, a Secretaria da Fazenda poderá oportunamente exigir a retificação da guia e dos valores do tributo, já que tem pleno conhecimento da mutação jurídica ocorrida no bojo do processo judicial. A Administração tem meios mais do que suficientes para satisfazer-se de eventual tributo devido e não pode, como diz o impetrante, obstaculizar o pleno exercício dos direitos em virtude de “ineficiência do serviço público”, como consignou. Tem absoluta razão quando diz:

Embora concordemos em linha com os argumentos manejados pelo impetrante, o Oficial de Registro de Imóveis não pode reconhecer, em sede administrativa, eventual inconstitucionalidade ou invalidade de regras e disposições legais relativas tanto ao ITCMD como o ITBI. Cite-se, brevitatis causa: Ap., Civ. 1023519-09.2018.8.26.0114, Campinas, j. 15/8/2019, Dje 2/9/2019, rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco (acesso: http://kollsys.org/nsp).

Os demais argumentos apresentados pelo impetrante (aliás elegantemente desenvolvidos), poderão ser apreciados por Vossa Excelência. Este registrador cumprirá cabalmente o que decidir o R. Juízo.

São Paulo, 28 de setembro de 2021.

SÉRGIO JACOMINO

Oficial.  


Notas

[1] Ap. Civ. 1024222-11.2015.8.26.0577, São José dos Campos, j. 24/5/2018, Dje 26/7/2018, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Acesso: http://kollsys.org/m2d.

[2] O paradigma possivelmente terá se originado neste v. aresto: Ap. 268.549, São Bernardo do Campo, j. 2/5/1978, DOJ 1/6/1978, rel. des. Andrade Junqueira. Acesso: http://kollsys.org/md.

[3] Ap. 268.549, São Bernardo do Campo, j. 2/5/1978, DOJ 1/6/1978, rel. des. Andrade Junqueira. Acesso: http://kollsys.org/md

[4] Ap. Civ. 12.062-0/5, Espírito Santo do Pinhal, j. 22/1/1991, DJ 26/2/1991, rel. des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio. Acesso: http://kollsys.org/6gh.

[5] Ap. Civ. 22.679-0/9, São Paulo, j. 11/5/1995, Dj 23/6/1995, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga. Acesso: http://kollsys.org/c2i.

[6] Ap. Civ. 0000534-79.2020.8.26.0474, São Paulo, j. 25/2/2021, DJ 24/5/2021, rel. des. Ricardo Mair Anafe. Acesso: http://kollsys.org/q9x.

[7] Vide a íntegra do ofício no dossiê da Portaria CAT-89 da SFAZ. Acesso: http://kollsys.org/pyh.

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4 de outubro de 2021 at 11:53 AM

1057614.05.2021.8.26.0100. Restrição – limitação – propriedade privada. Averbação – numerus apertus

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AVERBAÇÃO – NUMERUS APERTUS – ROL TAXATIVO. PROPRIEDADE – LIMITAÇÃO – RESTRIÇÃO. LIMITAÇÃO – ADMINISTRATIVA. METRÔ – RESTRIÇÃO DE CONSTRUÇÃO.

PP 1057614-05.2021.8.26.0100, j. 10/9/2021, DJe 14/9/2021. Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Acesso: http://kollsys.org/qrd.

Questão preliminar – não se trata de dúvida

Embora a requerente postule que “seja suscitada dúvida à autoridade competente, nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73”, o fato é que o ato, caso consumado, se aperfeiçoará como mera averbação e, consoante a firme orientação jurisprudencial de São Paulo, não cabe a suscitação de dúvidas com base no dispositivo legal supracitado1.

O direcionamento do pedido deveria ser feito à Eg. 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo. Todavia, uma vez protocolado o pedido diretamente nesta Serventia, aproveitando o princípio da liberdade das formas em processos administrativos (art. 188 do CPC) e prestigiando a celeridade e economia processual, peço vênia a Vossa Excelência para já veicular as razões pelas quais as averbações pleiteadas pela Companhia não foram por nós deferidas.

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