Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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1120702-51.2020.8.26.0100 – Saisine – especialidade – qualificação registral

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Processo 1120702-51.2020.8.26.0100. Dúvida julgada prejudicada, j 1/3/2021, DJe 3/3/2021, Dra. Tânia Mara Ahualli. Acesso: http://kollsys.org/pyc

Partilha. Princípio da Segurança Jurídica. Saisine. Testamento com cláusulas restritivas. Princípio da especialidade objetiva. Título judicial submete-se à qualificação registraria

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelos interessados, vem suscitar dúvida pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentado para registro o Formal de Partilha expedido em 16/8/2017, aditado em 1/9/2020, extraído dos autos da ação de inventário e partilha dos Espólios de AJC, falecida em 19/9/1971e ACVP, falecida em 16/8/1980 (Processo X da 5ª. Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital).

Antes de ser aditado, o formal de partilha foi protocolado sob n. X e devolvido para cumprimento de exigências e, depois de aditado, foi protocolado e devolvido novamente pelos motivos indicados na nota devolutiva veiculada pelo Protocolo n. Y, contra a qual os interessados se insurgem, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº 343.382, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Dos motivos de recusa

O título foi devolvido nos seguintes termos:

“Em cumprimento à devolução anterior (prenotação n. 309.696 de 21/09/2017) o formal de partilha foi aditado. Todavia, verifica-se que:

1 – Consta no termo de aditamento que às fls. 398 e seguintes foram deferidas como aditamento. Todavia, ditas peças não foram apresentadas. Sendo assim, entranhar as referidas peças dos autos observando que tais folhas devem ser autenticadas, numeradas e rubricadas pelo Tabelião de Notas ou pelo escrivão do feito, conforme as formalidades contidas no item 221, subseção XIII, seção III, capítulo IV, tomo I, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo e itens 214 a 219, capítulo XVI, seção XII, tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

2 – Encontra-se entranhada a retificação da partilha de fls. 347 e seguintes dos autos, cumprindo a exigência anterior. Todavia, faz-se necessário, entranhar, por aditamento, a decisão que deferiu o pleito. Deverá ser observado que tais folhas devem ser autenticadas, numeradas e rubricadas pelo escrivão do feito ou Tabelião de Notas, conforme as formalidades contidas nos itens supra indicados.

3 – Pelas folhas n. 347 e seguintes dos autos verifica-se que os bens foram partilhados ao ESPÓLIO de A (1ª sucessão) e aos ESPÓLIOS de M e A (2ª. sucessão). Todavia, verifica-se que os referidos herdeiros (espólio) faleceram após a abertura das respectivas sucessões. Em cumprimento ao princípio de saisine, os herdeiros receberão seus respectivos quinhões no estado civil que ostentavam à época da abertura da sucessão (art. 1.572 do Código Civil de 1916 e artigo 1.784 do Código Civil Vigente). Esclarecer e corrigir no que couber.

4 – Pelas folhas 347 e seguintes dos autos verifica-se que na primeira sucessão as cláusulas restritivas, impostas no testamento, foram declaradas ineficazes pelo R. juízo das sucessões; ou seja, não deverão ser averbadas quando do registro. A herdeira ACVP, à época da abertura da sucessão, era casada sob o regime da comunhão de bens, com MVP, havendo, portanto, comunicabilidade do bem ao cônjuge. Todavia, na partilha da segunda sucessão, o viúvo-meeiro, M, não compareceu recebendo a meação. Ademais, nas fls. 393 dos autos consta o mandado de averbação direcionado a este Registro de Imóveis para que se proceda à averbação da declaração de ineficácia das cláusulas restritivas. Por fim, pela partilha retificativa de fls. 347 dos autos, nada consta no que respeita às ditas cláusulas. Diante do exposto é necessário esclarecer e corrigir no que couber.

5 – Apresentar declaração subscrita pelo proprietário, com firma reconhecida nesta Capital, a fim de constar a atual confrontação do imóvel, conforme quadra fiscal anexa, na qual deverão ser mencionados como confrontantes do imóvel os próprios prédios e não os seus proprietários, para necessária averbação (artigo 225 da Lei n. 6.015/73 e itens 57, inciso IV e 59, subseção IV, seção III, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo).

6 – Apresentar cópia autenticada do CPF ou a Impressão de Situação Cadastral no CPF junto ao portal da Receita Federal do Brasil (https://idg.receita.fazenda.gov.br/) de AJC, para averbação (artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a c/c artigo 167, inciso II, item 5, c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73).

7 – Apresentar em cópia autenticada a certidão de óbito de ACVP, para averbação (artigo 167, inciso II, item 5 c/c artigo 246, § 1.º, todos da Lei n. 6.015/73).

Do princípio da segurança jurídica

Para o cumprimento da nota de devolução (Protocolo Y), o Formal de Partilha foi aditado, constando de seu respectivo termo de abertura que as fls. 398 e seguintes foram deferidas como aditamento. Entretanto, tais peças não foram apresentadas.

Além disso, no formal de partilha encontra-se entranhada a retificação da partilha de fls. 347 e seguintes dos autos, cumprindo a exigência anterior, mas se faz necessário entranhar, por aditamento, a decisão que deferiu ou não as referidas peças.

Os dois itens acima tratam especificamente da expedição do Formal de Partilha. Vale ressaltar que o formal de partilha é um título judicial, expedido pelo Juízo de Direito, do qual deverá constar a indicação do autor da herança, do inventariante, do cônjuge ou companheiro supérstite, dos herdeiros, dos legatários e dos credores admitidos; bens e respectivos valores; pagamento do quinhão hereditário; impostos e sentença, nos termos do disposto no artigo 655 do Código de Processo Civil[1]. E ainda, conforme preceitua o artigo 656 do Código de Processo Civil, a partilha, mesmo depois de transitada em julgado, pode ser emendada nos mesmos autos de inventário[2].

Contudo, o que se verifica é que não foram encartadas as folhas indicadas no termo de abertura do aditamento do formal de partilha apresentado para cumprir a nota devolutiva. Além disso, com relação à partilha de folhas 347 e seguintes dos autos, que cumprem a exigência anterior, também não há segurança suficiente para se saber se realmente foram deferidas ou não, o que fere o princípio da segurança jurídica.

Dessa forma, em atendimento ao princípio da segurança jurídica, expressamente previsto no artigo 1º da Lei n. 8.935/94, para o cabal cumprimento do ato necessário se faz a regularização das exigências apontadas.

Do princípio de saisine e das cláusulas restritivas

Do testamento de fls. 13/16 do formal de partilha, a testadora AJC impôs que a legítima de seus filhos, A e JC, ficasse gravada com as cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade.

Pelas folhas 347 e seguintes dos autos, verifica-se que na primeira sucessão (óbito de A) as cláusulas restritivas impostas no testamento foram declaradas ineficazes, acarretando a sua não inscrição.

A herdeira ACVP, à época da abertura da sucessão de A, falecida em 19/9/1971, era casada sob o regime da comunhão de bens, com MVP, havendo, portanto, comunicabilidade do bem ao cônjuge, nos termos do artigo 262 do Código Civil de 1916 e artigo 1.667 do Código Civil de 2002. De acordo com o princípio de saisine, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros (artigo 1.572 do Código Civil de 1916 e artigo 1.784 do Código Civil de 2002).

Do formal de partilha apresentado, verifica-se que na segunda sucessão, referente aos bens deixados pelo falecimento de ACVP, dentre outros, foram partilhados os seguintes bens:

  1. Parte ideal correspondente a 22,50% (item 3, fls. 78 do título), oriunda da primeira sucessão, dos bens deixados pelo falecimento de sua mãe A;
  2. Parte ideal correspondente a 27,50% (item 4, fls. 79 do título), oriunda dos bens deixados pelo falecimento de seu pai JC, gravada com cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade.

Nos pagamentos, consta que cada um dos três filhos de A receberam a fração de 1/3 das partes ideais acima mencionadas. No entanto, tendo em vista que as cláusulas impostas pela testadora foram declaradas ineficazes com relação a parte ideal de 22,5%, verifica-se que o viúvo deverá receber na qualidade de meeiro, o que implica a retificação do plano de partilha e pagamentos em tudo onde for necessário.

Assim, s.m.j., para que seja feito o registro, necessário se faz o cumprimento de todas as exigências por meio de aditamento, em atendimento ao princípio da segurança jurídica, o que não foi feito quando do reingresso do título apresentado.

Princípio da especialidade objetiva – confrontação do imóvel

Foi solicitado na nota de devolução a apresentação de declaração subscrita pelo proprietário, com firma reconhecida nesta Capital, a fim de constar a atual confrontação do imóvel, conforme quadra fiscal anexa, na qual deverão ser mencionados como confrontantes do imóvel os próprios prédios e não os seus proprietários, para necessária averbação.

Em cumprimento à exigência, foi apresentada declaração datada de 4/11/2020, subscrita por JCF, representado por seu procurador, JHC, da qual consta menção a vários mapas digitais da cidade (em anexo) com relação a quadra fiscal onde está localizado o imóvel.

No entanto, tais documentos não suprem a exigência exarada na nota de devolução.

Assim, para o cumprimento da exigência, em atenção ao princípio da especialidade objetiva, necessário mencionar no requerimento subscrito pelo proprietário a menção dos confrontantes do lado direito, do lado esquerdo e dos fundos do imóvel, sendo certo que a alteração dos confrontantes deverá ser feita indicando-se os próprios prédios e não pelo nome de seus proprietários, em cumprimento ao disposto no artigo 225 da Lei n. 6.015/73 e itens 57, inciso IV e 59, subseção IV, seção III, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo).

Observa-se que quando do reingresso do título, foram apresentadas declarações feitas em 11/2020, subscritas por JCF, representado por seu procurador JHC.

No entanto, foi anexada procuração lavrada em 27/12/2016, pelo Xº Tabelião de Notas de São Paulo, no Livro n. X, páginas Y. Dessa forma, necessária a apresentação de certidão atualizada da mencionada procuração.

Foram cumpridas as demais exigências exaradas na referida nota de devolução.

Por essas razões e em atenção ao princípio da estrita legalidade, foi temporariamente denegado o registro do formal de partilha. As demais exigências formuladas por este Registro foram superadas. 

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 23 de novembro de 2020.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.


[1] Art. 655. Transitada em julgado a sentença mencionada no art. 654 receberá o herdeiro os bens que lhe tocarem e um formal de partilha, do qual constarão as seguintes peças: I – termo de inventariante e título de herdeiros; II – avaliação dos bens que constituíram o quinhão do herdeiro; III – pagamento do quinhão hereditário; IV – quitação dos impostos; V – sentença.

[2] Art. 656 do Código de Processo Civil. A partilha, mesmo depois de transitada em julgado a sentença, pode ser emendada nos mesmos autos do inventário, convindo todas as partes, quando tenha havido erro de fato na descrição dos bens, podendo o juiz, de ofício ou a requerimento da parte, a qualquer tempo, corrigir-lhe as inexatidões materiais.

1001092-55.2021.8.26.0100 – arrematação – modo derivado de aquisição

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Processo 1001092-55.2021.8.26.0100. Dúvida julgada procedente em 25/2/2021.

Arrematação – modo derivado de aquisição – polo passivo. Continuidade. Qualificação pessoal – cônjuge. Especialidade subjetiva.

Protocolo 344.652

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, por sua procuradora, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro carta de arrematação expedida aos 19/12/2019, pelo Xº Tabelião de Notas desta Capital, extraída dos autos de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, processo nº 0106404-28.2007.8.26.0100 da 39ª. Vara Cível do Foro Central Cível, Comarca de São Paulo, que tem por objeto a matrícula nº X deste Registro. Os direitos sobre o imóvel foram arrematados pelo interessado.

O título foi devolvido para atendimento de exigências, contra as quais o interessado se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob nº 344.652, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei nº 6.015, de 1973.

Razões da recusa

O motivo fundamental a impedir o acesso do título a registro foi assim expresso na nota devolutiva deste Registro:

Reitero a nota devolutiva anterior (Prenotação n. 336.428, datada de 16/01/2020), conforme abaixo:

Na matrícula n. 63.753, figura como proprietária do imóvel Viver Incorporadora e Construtora S/A, CNPJ 67.571.414/0001-41.

Foi apresentada carta de arrematação extraída dos autos n. 0106404-28.2007.8.26.0100 da Ação de Procedimento Sumário – Despesas Condominiais, objetivando os direitos de compromissários compradores sobre o imóvel supra, cuja ação foi movida pelo Condomínio Edifício Saint Gothard em face de MTRG e WRG, ou seja, pessoas diversas em relação à proprietária do bem.

Dessa forma, tendo em vista que a arrematação não é forma originária de aquisição, será necessário, em primeiro plano, apresentar para exame e posterior registro, prenotando separadamente, o título aquisitivo que conferiu aos requeridos MTRG e WRG, os direitos sobre o imóvel supra, em obediência ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; c/c decisão proferida nos autos n. 1066316-81.2014.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos; c/c Apelação Cível n. 20.745-0/6 do Egrégio Conselho Superior da Magistratura) […].

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário:

O título é omisso quanto à qualificação completa do cônjuge do arrematante, ou seja, nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF, endereço, regime de bens e data do matrimônio. Sanar omissão, devendo constar no título, por aditamento, ou requerimento do interessado, com firma reconhecida nesta Capital, devidamente acompanhado de documentos comprobatórios em cópia autenticada, conforme artigo 176, § 1.º, inciso III, item 2, alínea a da Lei 6.015/73.

* Vale ressaltar que se casado sob regime diverso do legal, será necessário:

 a) Apresentar cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial para necessária averbação (artigo 244 da Lei 6.015/73; c/c item 85, capítulo XX, tomo II, das Normas de Serviço das Serventias Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, e decisão proferida nos autos n. 0055741-36.2011.8.26.0100 pela 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).

b) Apresentar cópia autenticada da certidão do registro da escritura de pacto antenupcial, emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente pelo primeiro domicílio do casal, para necessária averbação (artigo 167, inciso II, item 1, da Lei 6.015/73).

c) Se o regime for o da separação obrigatória, apresentar cópia autenticada da certidão de casamento atualizada, para necessária averbação (artigo 245 da Lei n. 6.015/73).

Princípio da continuidade

A questão posta em debate se limita a superar o rompimento do trato sucessivo com infringência aos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos.

A ação da qual se originou o título controvertido foi proposta contra titulares de direitos não inscritos – v.g. promitentes compradores. Os direitos objetos de arrematação foram exatamente aqueles que os réus ostentavam. Isto é o que se vê de maneira clara nas peças do título judicial (p. 1455/1462, 1509/1510 dos autos).

Ocorre que os direitos arrematados, neste caso concreto, não são direitos reais. O direito real de aquisição (e os que a ele se filiam – como o compromisso de compra e venda) nasce com o competente registro (art. 1.225, VII c.c. art. 1.417 do Código Civil). O art. 1.227 do Código Civil é claro: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. E para disponibilidade, o registro é igualmente fundamental.

O acesso do título apresentado foi denegado em virtude da necessidade de apresentação de título anterior pelo qual os réus figurassem como titulares dos direitos, cumprindo, assim, a regra dos art. 195 e 237 da Lei nº 6.015, de 1973.

A apresentação do título anterior – e seu registro – é pressuposto necessário para o acesso do título judicial em questão e ele não foi apresentado à qualificação neste procedimento – salvo a alusão que se fez no requerimento de dúvida (inexistência do título em via original).

Considerando, ainda, que prevalece o entendimento de que a arrematação é forma derivada de aquisição, sem exceção para dívidas de natureza condominial, obstou-se o seu registro por ofensa ao princípio da continuidade. A jurisprudência não discrepa.

Nesse sentido, é pacífica a atual jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido. (apelação cível nº 1001015-36.2019.8.26.0223, Rel. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, J. 19/9/2019, Dj. 7/10/2019, http://kollsys.org/nzc).

Do corpo do mesmo V. acórdão se extrai:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO (TJSP; Apelação 1047731-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro: 16/10/2017).

REGISTRO DE IMÓVEIS – ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – EXECUTADA QUE NÃO FIGURA COMO PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NA RESPECTIVA MATRÍCULA – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – CARTA DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PREVIAMENTE EXPEDIDA EM FAVOR DA EXECUTADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO, QUE NÃO BASTA PARA PERMITIR EXCEÇÃO À CONTINUIDADE – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1009832-65.2014.8.26.0223; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2016; Data de Registro: 06/10/2016).”

São diversos os precedentes do Eg. Conselho Superior da Magistratura, nesse sentido: Apelação nº 1077741-71.2015.8.26.0100, Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 20/5/2016, Dj. 16/6/2016 – http://kollsys.org/j9c; Apelação n° 0018338-33.2011.8.26.0100, Des. Rel. José Renato Nalini, j. 29/3/2012, Dj. 14/6/2012 – http://kollsys.org/ecw; processo nº 1056908-90.2019.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 22/7/2019, Dj. 24/7/2019 – http://kollsys.org/nmw; processo nº 1085457-76.2020.8.26.0100 da VRPSP, Dj. 15/10/2020, Dj. 19/10/2020 – http://kollsys.org/pjr.

Por fim, as demais exigências não foram cumpridas.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 18 de dezembro de 2020.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.

Cássia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta