Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo 1018356-90.2018.8.26.0100. Dúvida julgada procedente. j. 28/2/2019, DJe 6/3/2019, Dra. Tânia Mara Ahualli.

Protocolo – 311.562 – Processo 1018356-90.2018.8.26.0100, j. 9/8/2019, Dje 24/9/2019, rel. des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco.

Interessada – TSC

Abertura de matrícula. Terras devolutas. Titulação.

 SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

A interessada, por meio do presente procedimento, solicita, após consulta à Serventia Predial, abertura de matrícula na qual figure como proprietária, tendo por objeto um imóvel localizado à Rua Felisberto de Carvalho, nº 53 – Canindé, São Paulo, SP.

O título foi devolvido, pelo não atendimento dos requisitos legais previstos nos artigos 195, 197, 237 e 260 a 265 da Lei 6.0165/73; no Decreto n. 3.200/41 e nos artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob n° 311.562, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Abertura de matrícula

 À falta de titulo aquisitivo registrado em seu nome, a interessada invoca as Leis de Organização Municipal nº 16, de 13 de dezembro de 1935, nº 1038, de 19 de janeiro de 1906, nº 2484, de 16 de dezembro de 1935, nº 9.205, de 28 de dezembro de 1969, nº 9.842, de 19 de setembro de 1967, e, Decreto Lei Complementar Estadual nº 9, de 31 de dezembro de 1969, por meio das quais, afirma ser legítima proprietária e possuidora da área citada, área essa remanescente de terra devoluta do Estado.

No entanto, cuidando-se de aquisição originária da propriedade, a abertura da matrícula exige a apresentação de título hábil a inaugurar cadeia filiatória, em respeito ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei 6.0165/73). Entretanto, não consta a aquisição do imóvel pela Prefeitura do Município de São Paulo na certidão do 15.º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital (5.6.2017), mas, tão somente, a inscrição de compromisso de venda e compra firmado pela Prefeitura do Município de São Paulo em favor de GGS. Ainda, em consonância com as certidões expedidas pelo 3.º e 1.º Registros de Imóveis de São Paulo, respectivamente em 7.6.2017 e 5.6.2017, não há registro de título aquisitivo da Municipalidade de São Paulo.

Se não fosse o impedimento acima, ainda seria necessário que a interessada apresentasse: (i) as certidões de propriedade negativas de ônus e alienações atualizadas, emitidas pelos 1.º, 3.º e 15.º Oficiais de Registro de Imóveis desta Capital, com relação ao imóvel objeto da escritura, expedidas a menos de 30 dias (artigo 197 da Lei n. 6.015/73 – Lei de Registros Públicos); (ii) o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de GGS, com a partilha dos direitos aos compradores do imóvel, em atendimento ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73), que deverá ser prenotado separadamente, tendo em vista estar registrado o compromisso de venda e compra em favor de GGS, para o registro da escritura de venda e compra para seus herdeiros; e, para a instituição do bem de família, (iii) cumprir o disposto nos artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, artigos 260 a 265 da Lei n. 6.015/73 e Decreto n. 3.200/41, em atendimento ao princípio do tempus regit actum.

Neste sentido, decidiu o C. Conselho Superior da Magistratura que os títulos que dão suporte à alienação da administração pública ficam “sujeitos aos princípios ordinários que inspiram o Direito Registral. Impende que o imóvel (área maior ou parcela), cujo domínio se pretenda transferir ao particular por virtude da legitimação de posse, esteja antes inscrito como de propriedade do Poder Público disponente”. Ou seja, para que possa dispor a que título for a Administração deve ter o registro anterior em seu nome; deve ter título. →Ap. Civ. 20.322-0/6, Presidente Epitácio, j. 14.4.1994, DJ de 18.5.1994, rel. des. Antônio Carlos Alves Braga.

Da mesma forma, o STJ tem entendido que em favor do Estado não há presunção da titularidade de bens imóveis quando destituídos de registro: 

“A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva” → REsp: 964.223-RN,  Rio Grande do Norte, j. 18.10.2011, DJ: 4.11.2011, rel. des. Luis Felipe Salomão.

E não se afirme sejam devolutas, a priori, terras sem dono e sem posse:

“Não havendo registro de propriedade do imóvel, inexiste, em favor do Estado,  presunção iuris tantum de que sejam terras devolutas, cabendo a este provar a titularidade pública do bem. Caso contrário, o terreno pode ser usucapido” →REsp 674.558⁄RS, Rio Grande do Sul, j. 13.10.2009, DJe 26.10.2009, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA.

Similarmente, assim decidiu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo:

“A abertura da matrícula pretendida, embora ausente qualquer litigiosidade, não pode se dar sem a configuração de um título hábil, sendo inapropriada a esfera administrativa para este fim” →Processo n° 2012/00061323, São Paulo, j. 1/10/2012, rel. José Renato Nalini.

Este 5º Oficial de Registro de Imóveis, se alinhando aos julgados acima citados, entende que o descerramento de Matrícula, nestas circunstâncias, por certo gerará situação de completa insegurança. Assim, em primeiro plano, faz-se necessária a apresentação do título aquisitivo da Municipalidade, sendo certo que tal título poderá advir de ação própria para demarcação e discriminação de terras devolutas, com natureza declaratória de direito real para a Municipalidade de São Paulo (Decisão da 1ª. Vara de Registros Públicos do Estado de São Paulo, processo n.º 0001989-18.2012.8.26.0100 – Processo Localidade: São Paulo; data de julgamento: 1.4.2013; Relator: Marcelo Martins Berthe), que deverá ser prenotado separadamente.

Era o que nos competia informar a Vossa Excelência – o que sempre fazemos com o devido respeito e acatamento.

Coloco-me à disposição de Vossa Excelência para eventuais esclarecimentos apresentando minhas cordiais saudações.

São Paulo, 2 de março de 2018.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Complemento da informação

Processo: 1018356-90.2018.8.26.0100

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção à determinação de Vossa Excelência, exarada às fls. 198, vem prestar as seguintes informações:

Aspectos preliminares

Este processo se inaugurou com o pedido de suscitação de dúvida firmado pelos interessados, nos termos do art. 198 da LRP. O título foi prenotado e a dúvida foi suscitada por este Oficial.

Todavia, no transcurso do processo foram ouvidos os interessados e a Prefeitura Municipal de São Paulo, transformando um típico processo de dúvida com a conversão do julgamento em diligência e com o deferimento de dilação probatória. Tal conversão tradicionalmente não se tem admitido no âmbito dos registros paulistas. Esse é o teor de decisões iterativas da Eg. Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo e do C. Conselho Superior da Magistratura.

Dúvida – diligência – conversão do julgamento em diligência. São incabíveis a complementação probatória em procedimento de dúvida e a conversão de seu julgamento em diligência. → AC 43.728-0/7, Batatais, j. 21.8.1998, DOE de 13.10.1998, rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição. → AC 0334381.40.2009.8.26.0100, São Paulo, j. 7.7.2011, DJ de 1.9.2011, rel. des. Relator: Maurício Vidigal → AC 0036997-27.2010.8.26.0100, Capital, j. 27.10.2011, DJE de 18.1.2012, rel. Maurício Vidigal. → AC 0001776-48.2011.8.26.0358, Mirassol, j. 21.11.2011, DJE de 29.2.2012, rel. Maurício Vidigal.

Todavia, entendendo Vossa Excelência de modo distinto e para que possamos atender cabal e respeitosamente o determinado em despacho de Vossa Excelência, presto as seguintes informações.

Regularização Fundiária

O Município de São Paulo manifestou-se às fls. 195 e seguintes. Em síntese sustentou o seguinte:

1. A área seria de sua propriedade “por força de Leis Estaduais de Organização Municipal”, integrante de maior área reputada como “gleba devoluta”.
2. Que inúmeros adquirentes lograram registrar suas escrituras com a abertura de matrícula.
3. Que a recente Lei 13.465/2017 previu a regularização fundiária de parcelamentos feitos anteriormente a 19/12/1979. O novel diploma terá contemplado a “regularização sumária”, prevista no art. 69 da dita Lei. A ausência de registro anterior, “à luz da nova legislação, não constitui fato impeditivo à regularização”.

Passamos a responder cada uma das questões.

Gleba devoluta

A legislação invocada pela Municipalidade paulistana não dá guarida à pretensão da interessada, nem pode servir de suporte ao argumento da ilustre procuradoria.

De fato, invocam-se as Leis de Organização Municipal por meio das quais, afirma a Procuradoria, seria o Município legítimo proprietário da área citada, remanescente de terra devoluta do Estado.

Todavia, o Município não logrou comprovar a titularidade dessas áreas com base em documentos idôneos. Remanesce, unicamente, sua afirmação sem lastro em títulos hábeis.

Anteriormente já tivemos ocasião de aludir que os títulos que poderiam dar suporte à alienação da administração pública sujeitam-se “aos princípios ordinários que inspiram o Direito Registral. Impende que o imóvel (área maior ou parcela), cujo domínio se pretenda transferir ao particular por virtude da legitimação de posse, esteja antes inscrito como de propriedade do Poder Público disponente”. Ou seja, para que possa dispor, a que título for, a Administração deve ter o registro anterior em seu nome; em outras palavras: deve ter título. → Ap. Civ. 20.322-0/6, Presidente Epitácio, j. 14.4.1994, DJ de 18.5.1994, rel. des. ANTÔNIO CARLOS ALVES BRAGA.

Indicamos, ainda na informação anterior, jurisprudência do STJ no sentido de que não há presunção da titularidade de bens imóveis quando destituídos de registro. Àquela informação anterior nos reportamos.

Inúmeros adquirentes lograram registrar suas escrituras

É verdade o que aponta o Município e revelam os registros anteriores. Durante um certo período de tempo admitiu-se o registro de lotes com origem em “leis e decretos”. Todavia, por ocasião da intervenção levada e efeito neste Registro de Imóveis, essa prática se interrompeu por infringência à lei (art. 237 da LRP). A decisão que serviu de paradigma foi proferida pelo magistrado RICARDO DIP no → Processo 183/88, j. 23/5/1988 em dúvida suscitada pelo registrador ADEMAR FIORANELLI.

Admitir-se o registro, fiado exclusivamente no argumento de que houve registros feitos anteriormente, representaria o absurdo de sustentar que um erro justificaria a perpetração de outro. A existência de erros pretéritos não legitima a sua reiteração → AC 0020164-94.2011.8.26.0100, São Paulo, j. 8.11.2012, DJ 4.2.2013, rel. des. JOSÉ RENATO NALINI.

Regularização fundiária de parcelamentos feitos anteriormente a 19/12/1979

A Municipalidade de São Paulo acena com a regularização fundiária feita com base no art. 69 da Lei 13.465/2017. Reza o citado dispositivo legal:

Art. 69.  As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

Todavia, o conjunto normativo prevê o modo pelo qual se deve proceder a tal regularização. O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:

I – planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público; 

II – Descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;

III – Documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.

Diz o § 2º do dito art. 69 que a apresentação da documentação prevista nos incisos “dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos”.

Como se pode ver, há um elenco de documentos e de requisitos que deverão ser apresentados e cumpridos para a consumação da regularização como sugerido pela municipalidade.

Além disso, mister apontar que se deixou de indicar o § 7º do art. 195-A, na redação dada pela mesma Lei 13.465/2017:

§ 7º O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

A Lei 13.465/2017 inovou a ordem legal, permitindo a abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensando-se o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

Portanto, no caso dos autos, a Municipalidade poderá se valer da faculdade criada pela lei para requerer a abertura de matrícula de parte ou totalidade dos imóveis que alega ser de sua propriedade, obedecendo, porém, ao disposto do art. 195-A da Lei nº 6.015/73:

“Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao cartório de registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos:

I – planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;  

II – comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 (quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado se sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso; 

III – as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e 

IV – planta de parcelamento ou do imóvel público a ser registrado, assinada pelo loteador ou elaborada e assinada por agente público da prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamento encontra-se implantado, na hipótese de este não ter sido inscrito ou registrado.

Em conclusão, não será por meio deste processo de dúvida que se alcançará o objetivo colimado não só pela parte, mas por todos os demais proprietários que se acham na mesma situação.

Abertura de Matrícula – Princípios da disponibilidade e especialidade objetiva

Este processo, salvo melhor juízo, não satisfaz os requisitos indicados na legislação aplicável para regularização fundiária.

Além disso, buscas efetuadas nesta serventia acabaram por revelar que alguns lotes (abaixo em destaque) já se encontram matriculados. Permita-me Vossa Excelência a reprodução da planta SQL da própria Prefeitura Municipal referente à quadra delimitada entre as ruas Araguaia, Felisberto de Carvalho e Professor José Feliciano de Oliveira.

A área desta quadra (há outras áreas na mesma situação) estão picotadas por alienações sucessivas, algumas foram registradas e outras não. Seria necessário apurar, em processo próprio de regularização fundiária, quais são os lotes já alienados, quais não o foram ainda e, além desse levantamento preliminar, verificar atentamente as discrepâncias verificadas entre a descrição dos lotes matriculados e os dados da própria municipalidade.

Em levantamento feito por amostragem, verificamos que há divergência entre os dados constantes do cadastro municipal e as matrículas e registros efetuados ao longo de muito tempo.

Circunscrição anterior – informações imprescindíveis

A área em tela pertenceu ao 3º Registro de 1912 a 1944, ao 15º Registro, de 1944 até 1971 (lá estarão às informações que nos faltam para completar o quadro), quando então, em 1º de janeiro de 1972, passou a pertencer a esta Circunscrição.

Por essas razões, ainda se faz necessário apresentar as certidões atualizadas, de cada um dos lotes pendentes de regularização, a serem expedidas pelos Cartórios de origem, nas quais constem todos os elementos imprescindíveis para regularização da área.

Outrossim, ultrapassada a etapa da regularização fundiária para o acesso e ingresso do título no fólio ainda não estaria afastada a exigência indicada na nota devolutiva, cujo teor é o seguinte:

1) – Apresentar certidões de propriedade e negativas de ônus e alienações atualizadas, emitidas pelos 1.º, 3.º e 15.º Oficiais de Registro de Imóveis desta Capital, com relação ao imóvel objeto da escritura, expedidas a menos de 30 dias (artigo 197 da Lei n. 6.015/73 – Lei de Registros Públicos);

2) – Tendo em vista estar registrado o compromisso de venda e compra em favor de GGS, para o registro da escritura de venda e compra para seus herdeiros, em primeiro plano será necessário apresentar o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de GGS, com a partilha dos direitos aos compradores do imóvel, em atendimento ao princípio da continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73). O título deverá ser prenotado separadamente.

3) – Para a instituição do bem de família, cumprir o disposto nos artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, artigos 260 a 265 da Lei n. 6.015/73 e Decreto n. 3.200/41, em atendimento ao princípio tempus regit actum.

Devolvo a qualificação do título a Vossa Excelência para que possa apreciar soberanamente o caso concreto e lhe dar o deslinde adequado.

Era o que me competia informar – o que sempre fazemos com respeito e acatamento.

São Paulo, 18 de janeiro de 2019.

SÉRGIO JACOMINO, Oficial.      

Cássia Regina Padovini Deranian,
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