Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

Processo  1101524-14.2023.8.26.0100, j. 10/6/2024, DJe 12/6/2024, Dra. Renata Pinto Lima Zanetta. Disponível: http://kollsys.org/uud. Nota: decisão pendente de recurso (CGJSP).

EMENTA. Pedido de cancelamento de averbação de servidão. Dúvida sobre a natureza da restrição (servidão predial ou limitação administrativa). Servidão constituída por escritura pública e registrada. Cancelamento por cessação de utilidade ou não uso depende de ação judicial com provas e citação dos titulares de domínio. Cancelamento por nulidade exige contraditório com os atingidos. Parecer favorável à ação judicial para o cancelamento, garantindo o contraditório no caso de nulidade.

Trata-se de pedido de declaração da nulidade de pleno direito da Av.2/X, com fundamento no art. 214, da Lei 6.015/73, com a pretensão de cancelamento sumário do dito ato averbatório. Os srs. advogados sustentam que a averbação se refere a uma servidão que não é uma servidão e que, “se for servidão predial”, dizem, “o registro é nulo de pleno direito”. Ou seja, ou bem estamos diante de uma servidão que se busca cancelar por nulidade por defeito intrínseco (falta de indicação do prédio dominante e da especialização titular) ou não será uma servidão, restando indicar qual seria a natureza de tal restrição ou limitação dos imóveis envolvidos. São duas hipóteses distintas e o Juízo saberá decidir o que de Direito.

Em suma, o postulante almeja o cancelamento, por nulidade de pleno direito, da Av.2/X, com fundamento no art. 214, da Lei 6.015/73, e a prática de ato consequente, de “averbação de seu cancelamento” (item 5 da exordial).

Preliminares

Antes, porém, uma pequena digressão. Em 1/6/2022 foi prenotado o requerimento de 25/5/2023, protocolado sob n. XXX.982, em que a interessada pleiteava o cancelamento administrativo da servidão referida no preâmbulo. Na peça pericial, anexada ao requerimento, indicou-se o rol de disposições urbanísticas que vigeram desde a época do Código  Arthur Saboya (Lei n 3.427/1929), com alterações e consolidação daquele por atos sucessivos, dentre outros, o ATO PREF 663 de 10 de agosto de 1934, de onde se terá originado a dita servidão.

De fato, o Código de Obras previu, em várias passagens, as chamadas “servidões legais”[1], expressão abandonada desde o Código Civil de 1916[2], e que se referiam a limitações urbanísticas que repercutem no exercício das faculdades de domínio da propriedade imobiliária urbana. O interessado aludiu, na prenotação anterior, ao art. 150 do Ato PREF 663, de 10/8/1934, que alteraria o Código de Obras Arthur Saboia, mas omitiu o seu parágrafo único, verbis:

Art. 150 – Retalhado um lote, nenhuma edificação poderá ser feita nas subdivisões desde que ela fique, ou deixe as existentes, sem as condições de insolação estabelecidas nos arts. 147 e 148.

Parágrafo único – A pedido do interessado, a Prefeitura dará certidão das servidões que pesarem sobre os novos lotes, em virtude das disposições do presente artigo.

Por outro lado, o parágrafo único do art. 151 previa a lavratura de “escritura pública de servidão” (…),  devidamente transcrita”, verbis:

Art. 151 – Duas ou mais edificações de proprietários diferentes poderão dispor, para a insolação definida nos arts. 147 e 148, de mesmo saguão, corredor, ou área, uma vez assegurada essa insolação por título revestido das formalidades prescritas na legislação civil. Esse título, que acompanhará os projetos submetidos à aprovação da Prefeitura, deverá conter declaração de que o acordo tomado pelos interessados não poderá ser jamais desfeito ou modificado, sem o consentimento da Municipalidade representada pelo Prefeito.

Parágrafo único – Cada proprietário requererá, em separado, o alvará de licença com os documentos relativos ao prédio, ou prédios de sua propriedade, acompanhados de um traslado da escritura pública de servidão, a que se refere este artigo, devidamente transcrita.

As restrições ou limitações de caráter administrativo (urbanístico), que decorrem da própria lei ou de regulamento, como se viu, apresentam-se muitas vezes como “servidões legais”. O Decreto Estadual 5.916, de 13/3/1975 (revogado) previa no seu art. 41, § 2º, que, para “efeito de ventilação, iluminação e insolação serão também considerados os espaços livres contíguos de imóveis vizinhos, desde que garantidos por recuos legais obrigatórios ou servidão em forma legal”.

Esta série de disposições legais apontam para a figura da limitação administrativa, típico instrumento de intervenção do Estado na propriedade privada, que se orienta de modo a colher, em caráter geral e abstrato, o exercício de direitos dos privados. Contudo, a universalidade reclama a aplicação uniforme, imposto na mesma medida, incidindo sobre relações jurídicas indeterminadas. Segundo FERNANDO ANDRADE DE OLIVEIRA:

“A limitação administrativa é um dos instrumentos de intervenção do Estado na propriedade privada – na sua ampla acepção, intervenção ordenatória, abstrata e geral, na propriedade e na atividade privadas, limitativa de exercício de direitos, gratuita, permanente e indelegável. Sua universalidade, ou seja, sua aplicação uniforme sobre propriedades ou atividades de uma mesma classe, garante-lhe a gratuidade. O sacrifício limitatório é a todos imposto, na mesma medida, sem exceção, incidindo sobre relações jurídicas indeterminadas, apenas determináveis quando da sua aplicação”[3].

MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO registrou que as chamadas limitações administrativas à propriedade “constituem formas de limitação do Estado sobre a propriedade privada”. São obrigações gerais, impostas aos proprietários, chegando mesmo a professora referir a “direitos reais de natureza pública”. Diz que as limitações, em sentido amplo, compreendem:

“As que impõem obrigações de caráter geral a proprietários indeterminados, em benefício do interesse coletivo, com base no poder de polícia do Estado, e que afetam o caráter absoluto do direito de propriedade; são as chamadas limitações administrativas à propriedade privada (sem sentido estrito)” [4].

Todavia, neste caso concreto, ainda que se pudesse identificar a figura de uma “servidão legal”, na dicção dos regulamentos paulistanos e estaduais, ou mesmo laivos de direito de vizinhança, o fato é que uma servidão de direito privado acabou instituída “por escritura pública transcrita no cartório de hipotecas sobre a faixa da via particular necessária para a garantia de insolação” (§ 5º do art. 215 do diploma citado).

De acordo com a peça produzida pelo Sr. Perito[5], inserta na prenotação originária, a dita servidão, embora exigida pela legislação urbanística, constituiu-se, neste caso concreto, “por título revestido das formalidades prescritas na legislação civil” (dicção do regulamento citado); visou, em caráter particular, a imóveis singulares. De fato, a servidão em tela seria oportunamente contratada nos termos da escritura pública lavrada nas notas do 11º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo (Livro X.XX8, fls., em 5 de março de XXXX, cópia anexa), inscrita sob número X.001, em 16 de março do mesmo ano. Diz a verba tabelioa: “Servidão gratuita, de meação, luz e ar e entrada sobre os imóveis descritos, servidão essa que ora instituem para todos os efeitos legais”[6].

Portanto, a servidão não foi constituída em favor de uma pessoa, mas de prédios contíguos – no caso da Matrícula XX.X57, o prédio da Rua A, 122 (Inscrição X.001). Na mesma data, e pelo mesmo título, instituiu-se servidão análoga em favor do prédio da Matrícula X.XX4, sito na Rua A 124 e 128 (numeração antiga) – inscrição X.002, de 99/9/1948, referida na Av. 1/M.X.XX4.

Enfim, a restrição não foi imposta de modo abstrato e geral, mas concretizou-se e singularizou-se, tendo por objeto imóveis certos e determinados. Ambas as servidões se acham especializadas e inscritas; o seu registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que, “por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (art. 252 da LRP).

Vislumbramos ser possível cancelar a servidão no casos previstos na legislação civil, como parece ser o caso, salvo melhor juízo de Vossa Excelência.

Servidão – cancelamento por cessação de utilidade ou pelo não uso

Em regra, os “ônus reais” podem ser cancelados consoante dispõe o art. 253 da LRP: “Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus reais, e promover o cancelamento do seu registro”. A regra se coordena com o art. 250 da LRP: “Far-se-á o cancelamento: I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado”.

Objetivando especificamente as servidões privadas, estas podem ser canceladas quando cessar a utilidade ou comodidade para o prédio dominante ou pelo não uso, durante dez anos contínuos, consoante dispõe o Código Civil:

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

(…)

II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

(…)

III – pelo não uso, durante dez anos contínuos”.

Como se vê, a extinção deve ser deduzida judicialmente, com a produção de provas quando cessadas a utilidade ou comodidade, ou quando ocorrer a prescrição extintiva e liberatória do ônus, nos termos do código civil. Diz CARVALHO SANTOS:

“Pelo não uso se extinguem todas as servidões, sem exceção, as contínuas e descontínuas, as aparentes e não aparentes, as afirmativas e as negativas. A lei não excetua, nem podia excetuar porque há a mesma razão para que o princípio se aplique a todas elas”[7].

Em ambos os casos, consoante as disposições legais indicadas acima, é necessário que o interessado deduza sua pretensão em juízo, com a produção de prova e com a citação válida dos titulares de domínio dos prédios servientes.

Nótula final

Embora o ato inscritivo das servidões, bem como sua averbação-notícia lavrada nas Matrículas X.XX4 e XX.XX7, tenham sido consumados há décadas, sinto-me no dever de revelar e defender os atos praticados pela Serventia, embora não seja eu, evidentemente, o responsável direto pelos atos praticados há tanto tempo, cuja redação é muito característica da lavra contemporânea ao Decreto de 1939.

Trata-se, sim, de uma típica servidão, regularmente inscrita, embora possa ter sido impulsionada por regras e disposições legais de caráter urbanístico, às quais os administrados se vincularam supletória e livremente – tanto que, no exercício da autonomia privada, lavraram escritura pública que foi afinal inscrita segundo as regras e prescrições do direito privado, ou seja, “por título revestido das formalidades prescritas na legislação civil” (art. 151 do Ato PREF 663, de 10/8/1934). Aliás, dito artigo acena com a mera faculdade de instituir a servidão: “duas ou mais edificações de proprietários diferentes poderão dispor, para a insolação” […] e o farão “por título revestido das formalidades prescritas na legislação civil”.

O título seria apresentado à municipalidade contendo “declaração de que o acordo tomado pelos interessados não poderá ser jamais desfeito ou modificado, sem o consentimento da Municipalidade” (idem).

As servidões identificaram, sim, claramente, os prédios serviente e dominante, tanto na inscrição X.XX1, quanto na de n. X.XX2, ambas inscrições lavradas na data de 99/9/1948. Tais direitos reais limitados foram noticiados nas matrículas abertas, nos estritos termos do art. 230 da LRP:

“Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório”.

Jurisprudência

Por fim, a Corregedoria Geral de Justiça tem interpretado que deva ser buscada a via jurisdicional para o reconhecimento da extinção das servidões por perda da utilidade ou não uso:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – cancelamento da inscrição de servidão. Necessidade da busca da via jurisdicional para o reconhecimento da extinção das servidões por perda da utilidade ou não uso. Inviabilidade do cancelamento – há falta de concordância expressa da titular do direito real de servidão – recurso provido”[8].

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Cancelamento de registro de servidão que foi instituída na transcrição de venda do imóvel, realizada no ano de 1958, tendo como dominante prédio de propriedade dos vendedores – Impossibilidade de cancelamento da transcrição em procedimento administrativo unilateral, em que não foram identificados e de que não participam os titulares de domínio do imóvel dominante – Remessa dos interessados às vias ordinárias – Recurso não provido”[9].

O cancelamento do registro por nulidade (e com base no art. 214 da LRP) – como pretendem os interessados – s.m.j., deve observar a regra estampada no § 1º do citado dispositivo legal: “a nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos” – no caso, os credores e titulares de domínio do prédio dominante. É necessário que se forme o plexo subjetivo para que se instaure o contraditório e se possa decidir o cancelamento por alegada nulidade dos atos praticados.

(…)

SÉRGIO JACOMINO

Oficial Registrador.

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Notas

[1] Além das ocorrências expressamente citadas no texto, infra, v. § 3º do art. 69 com referência expressa às “servidões legais” ou o § 1º do art. 339, cit. Acesso:  https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/ato-gabinete-do-prefeito-663-de-10-de-agosto-de-1934.

[2] V. JACOMINO. Sérgio. Servidão legal ou passagem forçada: Registrabilidade do instituto da passagem forçada no Ofício Imobiliário – Um estudo da jurisprudência do STJ. São Paulo: Migalhas Notariais e Registrais, 27/10/2021, acesso:  https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/353859/servidao-legal-ou-passagem-forcada.

[3] OLIVEIRA. Fernando Andrade. Restrições ou Limitações ao Direito de Propriedade. Revista de Direito Administrativo 141:15, jul./set. 1980, p. 16.

[4] ZANEILA DI PIETRO, Maria Sylvia. Servidão administrativa. São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1978. p. 18-22.

[5] CAHALI. Nelson José. Parecer técnico. 24/5/2022, anexo.

[6] Imóveis das transcrições  XX.XX0 e XX.XX1, deste Registro de Imóveis. A primeira originou a M. XX.XX7, a segunda originou a M. X.XX4, sobre cujo terreno foi erigido um prédio de apartamentos (Condomínio Edifício Andrea).

[7] CARVALHO SANTOS. J. M. de. Código Civil brasileiro interpretado. 16ª ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1991, p. 268, n. 3, passim.

[8] Processo CG 1107996-41.2017.8.26.0100, São Paulo, decisão de 6/2/2019, Dje 11/2/2019, Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Acesso: http://kollsys.org/mt0.

[9] Processo CG 1011763-97.2018.8.26.0309, Jundiaí, decisão de 14/6/2019, DJe 25/6/2019. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco. Acesso: http://kollsys.org/nih.